Yabancı Kiracıların Türkiye’de Kira Sözleşmesi

Türkiye’de her yıl binlerce yabancı öğrenci, çalışan, turist ve yatırımcı ev kiralamaktadır. Yabancılar Türkiye’de kira sözleşmesi yaparken özel bazı koşullarla karşılaşır. Hukukî güvence, doğru sözleşme hazırlığı ve bilinçli davranışlar, kiracının haklarını koruması açısından büyük önem taşır. Ancak yabancı kiracılar için kira sözleşmeleri, yalnızca taraflar arası bir anlaşma değil aynı zamanda ikamet izni, noter onayı ve hukukî ispat açısından da özel öneme sahiptir.
Bu yazıda, yabancı kiracıların kira sözleşmesinde sahip oldukları hakları, dikkat etmeleri gereken noktaları ve riskleri ele alıyoruz.

1. Yabancılar Türkiye’de Ev Kiralayabilir mi?

Evet. Türkiye’de yasal olarak bulunan (pasaport, ikamet izni veya geçerli yol izin belgesi olan) her yabancı, konut kiralayabilir. Yani kişinin Türkiye’de yasal olarak bulunuyor olması zorunludur. “Geçerli seyahat belgesi, yabancı kimlik kartı, ikamet izni veya geçerli yol izin belgesi olmayan yabancı şahıslara” ev kiralanamayacağına dair düzenleme bulunmaktadır. Kira sözleşmesinin şekli bakımından, normal şartlarda kira sözleşmesi şekle tabi değildir (yazılı veya sözlü olarak yapılabilir); ancak yabancı kiracılarla yapılan kira sözleşmelerinde noter onayı şartı aranmaktadır.

• Noter onayı: Yabancı kiracılarla yapılan sözleşmelerde noter onayı zorunludur. Ayrıca, bu noter onaylı kira sözleşmesi genellikle Göç İdaresi’ne teslim edilmelidir.
• İkamet ilişkisi: Kira kontratı, yabancının ikamet başvurusunda adres beyanı için sunulmak zorundadır.
• Taahhütname seçeneği: Bazı durumlarda ev sahibi, yabancının masraflarını karşılayacağını noter huzurunda taahhüt ederek ikamet sürecini kolaylaştırabilir. Türkiye’de ikamet süresi boyunca masraflarını karşılayacak “destekleyici” Türk vatandaşı varsa, kira kontratı yerine noter onaylı taahhütname ile işlem yapılabilir

Bu koşullar sağlandığında, bir yabancı kiracı da tıpkı Türk vatandaşları gibi kira sözleşmesi imzalayıp konut kullanabilir.

2. Kira Sözleşmesinde Yer Alması Gereken Hususlar

Yabancı kiracıların haklarını güvence altına almak için sözleşmede şu bilgiler mutlaka bulunmalıdır:

• Kiracı ve ev sahibinin kimlik/pasaport bilgileri
• Kiralanan taşınmazın açık adresi ve tapu bilgileri
• Kira bedeli, ödeme şekli ve tarihi
• Kira süresi (belirli/belirsiz)
• Depozito miktarı ve iade koşulları
• Bakım ve onarım yükümlülükleri
• Kira artışı (TÜFE sınırına uygun)
• Yenileme, kira artırımı ve erken fesih şartları.
• Sözleşmenin noter onayı ve Göç İdaresi teslimi gibi özel hükümler

Bu maddeler, hem kiracı hem ev sahibi açısından ileride doğabilecek anlaşmazlıklarda dayanak teşkil eder.

3. Yabancı Kiracıların Temel Hakları

3.1 Yazılı Sözleşme Hakkı

Her yabancı kiracının, kira süresi bir yılı aşıyorsa yazılı kira sözleşmesi talep etme hakkı vardır. Yazılı sözleşme, tarafların haklarını ve yükümlülüklerini net biçimde ortaya koyar.

3.2 Yaşanabilir Konut Hakkı

Kiracı, konutun yaşanabilir olması; yapı güvenliği, elektrik, su, ısıtma gibi temel altyapıların çalışır durumda olması talebinde bulunabilir. Kiraya veren bu altyapılardaki kusurların giderilmesinden sorumludur.

3.3 Mahremiyet Hakkı

Ev sahibi, kiracının izni olmadan konuta giremez; yalnızca acil durumlar veya onarım gerektiğinde ve önceden bildirimle müdahale edebilir.

3.4 Depozitonun İadesi

Kiracı, sözleşmede kararlaştırılan şartlara uygun olarak evi boş bıraktığında, depozitosunu geri alma hakkına sahiptir. Evde normal aşınma dışındaki zararlar tespit edilirse, ev sahibi bu zararları belgelerle ispatlayarak depozitodan düşebilir.

3.5 Sözleşme Süresi Bittiğinde Koruma Hakkı

Özellikle konut kira sözleşmelerinde, kira süresi sona erse bile kiracı, belirli koşullarda aynı şartlarla kira sözleşmesini uzatma hakkına sahip olabilir. Ev sahibi, süresi dolmuş bir sözleşme nedeniyle kiracıya çıkması yönünde tek taraflı baskı kuramaz.

3.6 Kira Artışına Karşı Koruma

Kira artışı, genellikle TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranları doğrultusunda ve yıllık olarak sınırlıdır. Kiracı, sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa, kira artışının makul ve yasal sınırlar içinde olmasını talep edebilir. Konut kiralarında artış oranı, kanunen TÜFE on iki aylık ortalama ile sınırlıdır.

3.7 Mülk Satılırsa Sözleşmenin Devamı

Ev sahibi mülkü satmış olsa bile, yeni malik, kira sözleşmesinden doğan hak ve yükümlülükleri devralır. Kiracı, bu durumda aynı koşullarla kira sözleşmesine devam eder.

3.8 Erken Fesih

Kiracı, sözleşme süresi dolmadan konutu terk etmek isterse, kiralananın yeniden kiralanması süresince “makul süre” kira ödeme yükümlülüğü devam eder. Ancak bu süre, kiracının haklı gerekçesi varsa (ör. ikamet reddi) kısaltılabilir .

4. Yabancı Kiracılar İçin Sınırlamalar / Riskler ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Kira sözleşmesi yabancı ile yapılmışsa noter onayı, Göç İdaresi teslimi gibi formel şartlar ihmal edilmemelidir. Aksi halde sözleşme geçerlilik kazanmaz
• Kiracı, kira bedelini zamanında ödemediğinde ev sahibi, iki fevri yazılı bildirim sonrası tahliye davası açabilir. TBK madde 352/2 bu hakkı düzenler
• Ev sahibi, konutta büyük onarım, kendisi ya da yakınlarının kullanım ihtiyacı veya kira süresinin 10 yılını doldurması durumunda, kira sözleşmesini feshedebilir. Ancak bu fesihler yasal prosedürlere bağlıdır.
• Dövizle kira sözleşmesi yapmak yasaktır (kontrat döviz üzerinden belirlenmemelidir).
• Kiracının ikamet izninin iptal olması ya da iznin verilmemesi hâlinde, sözleşmeyi “haklı sebep” ile fesih hakkı doğabilir.
• Bazı bölgelerde (askeri bölgeler gibi), yabancıların konut kiralamasına ek sınırlamalar olabilir.

• Noter onayı yapılmazsa: Sözleşme ikamet başvurularında geçersiz sayılır.
• Kira artışı aşırı yüksekse: TÜFE üst sınırına aykırı artış geçerli değildir.
• Tahliye davaları: Kira ödemelerinin gecikmesi veya 10 yılın sonunda ev sahibinin fesih hakkı vardır.
• Dövizle kira yasağı: Kira bedeli döviz üzerinden belirlenemez.

5. Pratik İpuçları

• Noter Onayı ve Göç İdaresi Teslimi: Kira kontratınızı mutlaka noter onaylatın ve gerekiyorsa sözleşmenizi Göç İdaresi’ne teslim edin.
• Detaylı Sözleşme Yazımı: Tüm özel şartları, bakım yükümlülüklerini, erken çıkma koşullarını açıkça yazılı hâle getirin.
•   Fotoğraf / Ekspertiz Tutanakları: Teslim ve çıkış anlarında fotoğraf çekin, sağlamlık durumlarını belgeleyin.
• Kira Artışı İzleme: Yasal sınırlar dışındaki kira artış tekliflerine itiraz edin.
•  Yasal Danışmanlık: Kiralama sürecinde bir hukukçu ya da emlak uzmanından destek alın, özellikle yabancı olması sebebiyle özel durumları gözden kaçırmayın.

 

Sonuç

Yabancı kiracıların Türkiye’deki hakları, hem Türk Borçlar Kanunu hem de Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu çerçevesinde korunmaktadır.
Doğru düzenlenmiş bir kira sözleşmesi; noter onayı, ikamet desteği ve yazılı hükümlerle birlikte, ileride doğabilecek ihtilafların önüne geçer.

Profesyonel bir hukukçu desteği almak, kira sözleşmenizi güvenceye almanın en doğru yoludur.