Каждый год тысячи иностранных студентов, работников, туристов и инвесторов арендуют жильё в Турции. При заключении договора аренды иностранцы сталкиваются с особыми условиями. Юридическая защита, правильно составленный договор и осведомлённость имеют большое значение для защиты прав арендатора. Для иностранных арендаторов договор аренды является не только соглашением между сторонами, но также играет важную роль в вопросах разрешения на проживание, нотариального удостоверения и юридического доказательства.
В этой статье мы рассмотрим права иностранных арендаторов, важные моменты и возможные риски.
Да. Любой иностранец, который находится в Турции на законных основаниях (с действующим паспортом, видом на жительство или действительным проездным документом), может арендовать жильё. То есть обязательным условием является законное пребывание в Турции. В нормативных актах прямо указано, что «иностранным гражданам без действительного проездного документа, иностранной карты, вида на жительство или разрешения на поездку жильё сдавать в аренду нельзя».
Хотя в целом договор аренды не требует определённой формы (может быть заключён устно или письменно), для иностранных арендаторов требуется нотариальное удостоверение.
Нотариальное удостоверение: Договор аренды с иностранным арендатором должен быть удостоверен у нотариуса. Кроме того, нотариально удостоверенный договор обычно подаётся в Управление по делам миграции.
Связь с видом на жительство: Договор аренды, как правило, необходим для подтверждения адреса при подаче заявления на вид на жительство.
Возможность таahhütname: В некоторых случаях турецкий гражданин может взять на себя расходы иностранного арендатора и оформить это в виде нотариального обязательства, что может заменить договор аренды при оформлении вида на жительство.
При соблюдении этих условий иностранный арендатор имеет те же права на заключение договора аренды, что и граждане Турции.
Для защиты прав иностранного арендатора договор должен содержать следующие положения:
Личные данные арендодателя и арендатора (паспорт/ID)
Полный адрес и данные недвижимости (из Tapu)
Размер арендной платы, способ и срок оплаты
Срок аренды (определённый или неопределённый)
Размер залога и условия его возврата
Обязанности по ремонту и обслуживанию
Условия повышения арендной платы (в пределах CPI)
Условия продления, изменения и досрочного расторжения
Нотариальное удостоверение и подача договора в Управление по делам миграции
Эти положения служат юридической гарантией для обеих сторон в случае возможных споров.
Если срок аренды превышает один год, арендатор имеет право требовать письменный договор.
Арендодатель обязан обеспечить безопасность жилья и исправность таких систем, как электричество, вода и отопление.
Арендодатель не имеет права входить в квартиру без согласия арендатора, за исключением чрезвычайных случаев или необходимых ремонтов с предварительным уведомлением.
При освобождении квартиры в соответствии с условиями договора арендатор имеет право на возврат залога. Арендодатель может удержать сумму только за ущерб сверх нормального износа и обязан это доказать.
Даже после окончания договора аренды арендатор в определённых случаях может продолжать аренду на прежних условиях. Арендодатель не может требовать выселения только на основании истечения срока договора.
Повышение арендной платы ограничено законом — не выше среднего индекса потребительских цен (CPI) за последние 12 месяцев.
Если арендодатель продаёт недвижимость, новый собственник принимает на себя права и обязанности по договору, и арендатор продолжает проживание на тех же условиях.
Если арендатор хочет съехать раньше окончания договора, он обязан платить аренду до тех пор, пока квартира не будет сдана заново («разумный срок»). Однако если есть уважительная причина (например, отказ в виде на жительство), эта обязанность может быть ограничена.
Если нотариальное удостоверение и подача договора в Управление по делам миграции не выполнены, договор может быть признан недействительным для целей получения вида на жительство.
Если арендатор не платит аренду вовремя, арендодатель имеет право подать иск о выселении после двух официальных письменных уведомлений (ст. 352/2 Турецкого обязательственного кодекса).
Арендодатель может расторгнуть договор в случае капитального ремонта, необходимости использования для себя или родственников, а также по истечении 10 лет аренды, но только в соответствии с законом.
Заключение договора аренды в иностранной валюте запрещено.
Если вид на жительство арендатора отменён или отклонён, это может быть «уважительной причиной» для расторжения договора.
В некоторых районах (например, военных зонах) аренда иностранцам может быть ограничена.
Всегда удостоверяйте договор у нотариуса и при необходимости подавайте его в Управление по делам миграции.
Составляйте подробный договор, включающий обязанности по ремонту и условия досрочного расторжения.
Фиксируйте состояние квартиры при въезде и выезде с помощью фотографий или актов осмотра.
Следите за повышениями арендной платы и не допускайте превышения CPI.
Обращайтесь за помощью к юристу или специалисту по недвижимости, чтобы учесть особенности аренды для иностранцев.
Права иностранных арендаторов в Турции защищены как Турецким обязательственным кодексом, так и Законом о иностранцах и международной защите.
Правильно составленный договор аренды с нотариальным удостоверением и соответствием требованиям по проживанию предотвращает будущие споры.
Обращение к профессиональному юристу — лучший способ обеспечить законность и защиту вашего договора аренды.
