Gayrimenkul Yoluyla Türk Vatandaşlığı ile ilgili Sıkça Sorulan Sorular ve bunlara cevapları sizler için yanıtladık.
1. Gayrimenkul yoluyla Türk vatandaşlığı nedir?
Bu yöntem, Türkiye’de en az 400.000 Amerikan Doları tutarında taşınmaz (konut, arsa, ticari gayrimenkul vb.) satın alan yabancıların, belirli şartları taşıması halinde Türk vatandaşlığı alabilmesini sağlayan yasal bir düzenlemedir. (Türk Vatandaşlığı Kanunu m.12/1-b)
2. Asgari yatırım tutarı nedir?
En az 400.000 USD veya karşılığı döviz tutarında bir taşınmaz satın alınmalı ve bu taşınmaz üzerinde 3 yıl süreyle satış yapılamayacağına dair tapuya şerh konulmalıdır.
3. Birden fazla taşınmaz alarak 400.000 USD sınırına ulaşabilir miyim?
Evet. Toplam bedeli 400.000 USD’yi aşmak kaydıyla birden fazla taşınmaz alınabilir. Ancak taşınmazların aynı anda Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yapılan değerleme ve tescil işlemiyle beyan edilmesi gerekir.
4. Alınan taşınmazın türü önemli midir?
Hayır. Konut, ofis, arsa veya ticari nitelikte gayrimenkul olabilir. Ancak arsa üzerinde inşaat başlamamışsa, bu taşınmaz vatandaşlık için uygun sayılmayabilir. Gayrimenkulün “tamamlanmış” veya inşaatı bitmiş olması tercih edilir.
5. Tapu kimin adına olmalıdır?
Taşınmaz yatırım yapan yabancı kişinin adına kayıtlı olmalıdır. Eş veya çocuk adına alınan taşınmaz, yatırımcı kişi adına alınmadığı takdirde vatandaşlık başvurusunda değerlendirilmez.
6. Tapuda şerh nedir?
Tapuya, “3 yıl boyunca satış, devir veya temlik edilemez” şeklinde bir şerh konur. Bu şartı ihlal eden başvurular geçersiz sayılır ve vatandaşlık iptal edilebilir.
7. Gayrimenkulü satın aldıktan sonra vatandaşlık hemen alınır mı?
Hayır. Öncelikle Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nden Uygunluk Belgesi (Katılım Sertifikası) alınır, ardından Göç İdaresi’nden yatırımcı ikamet izni, sonrasında İçişleri Bakanlığı’na vatandaşlık başvurusu yapılır. Süreç genellikle 3–6 ay arasında tamamlanır. Süreler Şehirden şehire farklılık gösterir.
8. Gayrimenkulün değerlemesi nasıl yapılır?
Lisanslı bir SPK (Sermaye Piyasası Kurulu) ekspertiz firması tarafından taşınmazın değerleme raporu hazırlanır. Tapuda beyan edilen satış bedeli bu rapordaki değerden az olmamalıdır.
9. Satış bedelinin ödenmesi nasıl olmalıdır?
Ödeme mutlaka banka kanalıyla yapılmalıdır. “Elden ödeme” veya nakit teslimatlar geçerli sayılmaz. Alıcı ve satıcı arasında banka dekontu ile ispatlanabilen bir işlem bulunmalıdır.
10. Döviz bozdurma zorunluluğu var mı?
Evet. 2022 değişikliğiyle birlikte yabancılar gayrimenkul bedelini TCMB aracılığıyla Türk Lirasına çevirerek ödemelidir. Bankadan alınan “Döviz Alım Belgesi” başvuru dosyasına eklenir.
11. Eşim ve çocuklarım da vatandaş olabilir mi?
Evet. Başvuru sahibi ile birlikte eşi ve 18 yaşından küçük çocukları da Türk vatandaşlığı hakkı kazanır. 18 yaş üstü çocuklar için ayrıca başvuru yapılmalıdır.
12. Türkiye’de bulunmadan vatandaşlık başvurusu yapılabilir mi?
Evet. Başvuru işlemleri vekaletname aracılığıyla avukat tarafından yürütülebilir. Türkiye’ye gelmek zorunlu değildir.
13. Gayrimenkulü kendi şirketimden satın alabilir miyim?
Hayır. Kişinin ortağı veya sahibi olduğu bir Türk şirketinden yapılan alımlar uygun sayılmaz. Satıcı ile alıcı arasında doğrudan veya dolaylı bağlantı olmamalıdır.
14. Satın alınan taşınmaz kiraya verilebilir mi?
Evet. Tapuda 3 yıl satış yasağı dışında bir kısıtlama yoktur. Yatırımcı, taşınmazı kiraya vererek gelir elde edebilir.
15. Gayrimenkulü krediyle satın alabilir miyim?
Hayır. Kredi veya ipotekli satışlar uygun değildir. Bedelin tamamen yabancı yatırımcı tarafından ödenmesi gerekir.
16. Vatandaşlık aldıktan sonra taşınmazı satabilir miyim?
Tapuya konulan 3 yıllık satış yasağı dolduktan sonra satış mümkündür. Ancak şart süresi dolmadan satış yapılırsa vatandaşlık iptal edilir.
17. Vatandaşlık başvurusu hangi kuruma yapılır?
Başvurular, İçişleri Bakanlığı Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü nezdinde yürütülür. Dosya, Tapu Genel Müdürlüğü’nden Göç İdaresi’ne ve ardından Bakanlığa iletilir.
18. Başvuru için gerekli belgeler nelerdir?
19. Gayrimenkul alımından sonra ne kadar sürede vatandaşlık başvurusu yapılmalıdır?
Belirli bir süre sınırlaması yoktur. Ancak uygunluk belgesinin geçerliliği 6 aydır. Bu süre içinde başvuru yapılmalıdır.
20. Türkiye’deki tüm şehirlerde geçerli mi?
Evet. Türkiye genelinde herhangi bir şehirde gayrimenkul alınabilir. Ancak büyük şehirlerde (İstanbul, Ankara, Antalya, İzmir) işlem süreci daha hızlı ilerler.
21. Vatandaşlık alındıktan sonra Türk pasaportu ne kadar sürede çıkar?
Başvuru onaylandıktan sonra Nüfus Müdürlüğü tarafından verilen kimlik ve pasaport genellikle 2–3 hafta içinde teslim edilir.
22. Vatandaşlık kazanıldığında Türk vatandaşı gibi tüm haklara sahip olunur mu?
Evet. Gayrimenkul yoluyla vatandaşlık kazanan kişi, doğuştan Türk vatandaşı ile aynı haklara sahiptir (oy kullanma, sosyal güvenlik, eğitim, mülk edinme vb.).
23. Çifte vatandaşlık mümkün mü?
Evet. Türkiye, çifte vatandaşlığı kabul etmektedir. Ancak kişinin kendi ülkesinin hukukuna göre de bu hakkın tanınıp tanınmadığı ayrıca kontrol edilmelidir.
24. Gayrimenkulün iptali veya sahte belge durumunda ne olur?
Sahte belge, hatalı ekspertiz veya bedelin fiilen ödenmemesi durumunda vatandaşlık iptal edilir ve kişi “yalan beyan” gerekçesiyle geri alınır.
25. Profesyonel hukuki destek almak neden önemlidir?
Çünkü süreçte hem Tapu, hem Göç İdaresi, hem Bakanlık boyutu vardır. Uygunluk belgesindeki eksiklik veya yanlış ödeme şekli başvurunun reddine yol açabilir. Bu nedenle yabancılar hukuku ve yatırım yoluyla vatandaşlık alanında uzman bir avukattan destek alınması tavsiye edilir.
26. Satın alınan taşınmazın tapusu yeni mi olmalı?
Hayır, ikinci el taşınmaz da olabilir. Ancak daha önce vatandaşlık için kullanılmış bir taşınmaz tekrar başka biri tarafından vatandaşlık amacıyla kullanılamaz.
27. Kat irtifakı veya inşaat halindeki taşınmaz vatandaşlık için uygun mu?
Evet, kat irtifakı kurulmuş ve tapuya tescil edilmişse mümkündür. Ancak arsa payı tapusu yeterli değildir. En azından bağımsız bölüm tapusu bulunmalıdır.
28. Eşimle ortak taşınmaz alırsak her ikimiz de vatandaş olabilir miyiz?
Evet, ancak toplam bedel en az 800.000 USD olmalıdır. Yani her biri için 400.000 USD yatırım şartı ayrı ayrı sağlanmalıdır. Bu sebeple vatandaşlık için ortak taşınmaz önermemekteyiz.
29. Gayrimenkulü Türk vatandaşından almak zorunlu mu?
Hayır, satıcı gerçek veya tüzel kişi olabilir. Ancak satıcı, başvuru sahibinin kendisiyle veya yakınlarıyla bağlantılı olmamalıdır. (örneğin eş, çocuk, şirket ortağı vs.) Bunun yanı sıra gayrimenkulün daha önceki sahiplerinin kimler olduğu ve hangi ülke vatandaşı olduğuda önemlidir.
30. Tapu devri sonrası süreç nasıl ilerler?
31. Başvuruda Türkçe bilme şartı var mı?
Hayır. Gayrimenkul yoluyla vatandaşlıkta Türkçe bilme zorunluluğu yoktur. Mülakat da yapılmaz.
32. Türkiye’de kalma zorunluluğu var mı?
Hayır. Yatırımcı Türkiye’de sürekli yaşamak zorunda değildir. Başvuru süreci vekaletle uzaktan yürütülebilir. Ancak vekaletin avukata verilmesi şarttır.
33. Vatandaşlık başvurusu reddedilirse ne olur?
Eksik belge, uygunsuz ödeme, yanlış ekspertiz veya güvenlik soruşturması nedeniyle red gelebilir. Bu durumda idari dava (iptal davası) açılabilir.
34. Vatandaşlık alındıktan sonra Türk kimliği numarası nasıl alınır?
Vatandaşlık onayı sonrası Nüfus Müdürlüğü’ne başvurularak TC kimlik kartı düzenlenir. Aynı gün kimlik numarası verilir.
35. Pasaport süresi ne kadardır?
Türk pasaportu 10 yıla kadar düzenlenebilir. Yenileme işlemleri Nüfus Müdürlüklerinde yapılır.
36. Gayrimenkulü satmadan önce ölüm olursa ne olur?
Yatırımcı 3 yıl içinde vefat ederse, taşınmaz mirasçılara geçer; vatandaşlık hakkı kaybolmaz, ancak şart süresi dolmadan satış yapılmamalıdır.
37. Yatırımcı çocukları 18 yaşını doldurmuşsa ne yapabilir?
18 yaş üzeri çocuklar, ayrı yatırım yaparak veya bir takım hukuki yöntemlerle 5 yıl bekleyerek ilerleyen dönemde vatandaşlık başvurusu yapabilirler.
38. Türkiye’de oturma izni olmadan vatandaşlık başvurusu yapılabilir mi?
Hayır. Gayrimenkul alımı sonrası önce ikamet izni alınmalı, ardından vatandaşlık başvurusu yapılmalıdır.
39. Başvuru sürecinde eş veya çocuklar Türkiye’ye gelmeli mi?
Hayır. Vekaletname verilmişse tüm işlemler avukat tarafından yürütülür, aile fertlerinin Türkiye’ye gelmesi gerekmez.
40. Türkiye’de şirket kurup gayrimenkul alırsam bu vatandaşlık kazandırır mı?
Hayır. Şirket adına yapılan taşınmaz alımları uygun değildir. Yatırımın bizzat şahıs adına yapılması gerekir.
41. Gayrimenkul devri sonrası isim değişikliği veya evlilik olursa ne olur?
Başvuru dosyasına ek evrak (evlilik belgesi, isim değişikliği kararı) sunularak güncelleme yapılabilir. Bu durum başvuruyu geçersiz kılmaz.
42. Tapuda değer düşük gösterilmişse ne olur?
Eksik beyan ciddi bir hatadır. Tapu değeri ekspertiz değerinden düşükse Uygunluk Belgesi verilmez ve başvuru reddedilir.
43. Tapuda 3 yıl satış yasağı sona erdiğinde bildirim gerekir mi?
Hayır, tapu şerhi süresi sonunda otomatik olarak kalkmaz. Tapu Müdürlüğü’ne başvuru yapılarak şerh kaldırılır. Şerhin kaldırılması için bir avukattan destek almanı faydalı olacaktır.
44. Türk vatandaşı olduktan sonra eski vatandaşlığı koruyabilir miyim?
Evet. Türkiye çifte vatandaşlığa izin vermektedir. Ancak başvuru sahibinin kendi ülke mevzuatı da buna izin vermelidir.
45. Gayrimenkul yoluyla vatandaşlıkta mülk ortaklığı nasıl işler?
Taşınmaz birden fazla kişiye aitse, her kişinin payına düşen tutar en az 400.000 USD olmalıdır. Aksi takdirde geçersiz sayılır.
46. Satın alınan gayrimenkul üzerinde ipotek veya haciz varsa başvuru yapılabilir mi?
Hayır. Taşınmazın ipotek veya hacizden arınmış olması gerekir. Teminatlı veya borçlu gayrimenkuller uygun değildir.
47. Vatandaşlık kazanıldıktan sonra Türk vatandaşı gibi askere gitmek gerekir mi?
Hayır. Yatırım yoluyla vatandaşlık alan kişiler genellikle askerlikten muaf tutulur. Ancak yaş, cinsiyet ve kayıt tarihine göre değişebilir.
48. Vatandaşlık aldıktan sonra soyadı değişikliği yapılabilir mi?
Evet. Türk hukukuna uygun bir soyadı seçilerek Nüfus Müdürlüğü’nde talep edilebilir. Yabancı soyadlar Türkçe telaffuza göre düzenlenir. Ancak köklü isim soyisim değişikliği yapmak istenmesi halinde dava açılması gerekir.
49. Başvuru süreci ne kadar sürer?
Genellikle 3 ila 6 ay arasında sonuçlanır. Ancak yoğunluk, belge eksikliği veya güvenlik soruşturmasına göre 9 aya kadar uzayabilir.
50. Vatandaşlık sürecinde profesyonel danışmanlık hangi avantajı sağlar?
Bu nedenle, sürecin yabancılar hukuku ve yatırım vatandaşlığı konusunda uzman bir avukat tarafından yürütülmesi en güvenli yoldur.
