Antalya’da Gayrimenkul Almak ve Hukuki Süreçler: Yabancılar ve Türk Vatandaşları İçin Kapsamlı Rehber

1. Giriş

Antalya, Türkiye’nin turizm başkenti olmasının ötesinde, yılın 300 günü güneşli iklimi, yüksek yaşam kalitesi, modern konut projeleri ve istikrarlı yatırım getirisiyle hem Türk hem yabancı yatırımcılar için en çok tercih edilen gayrimenkul merkezlerinden biridir.
Özellikle Konyaaltı, Lara, Kundu, Belek, Alanya, Kemer, Kepez, Muratpaşa, Döşemealtı gibi bölgeler, gerek oturum gerek yatırım amaçlı gayrimenkul alımlarında öne çıkmaktadır.

Bu rehberde, Antalya’da gayrimenkul satın almanın hukuki süreçlerini, yatırım avantajlarını, tapuda dikkat edilmesi gereken noktaları, yabancı yatırımcılar için özel düzenlemeleri ve vatandaşlık bağlantılarını adım adım bulacaksınız.

2. Antalya’da Gayrimenkul Satın Almanın Hukuki Dayanağı

Antalya’daki taşınmaz alım satımı aşağıdaki temel mevzuatlara tabidir:

• 2644 Sayılı Tapu Kanunu
• 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu
• 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
• Yabancıların Taşınmaz Edinimi Hakkında Yönetmelik
• 5901 Sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu (yatırım yoluyla vatandaşlık için)

 Karşılıklılık ilkesi artık aranmaz. Ancak Antalya’da askeri yasak bölgeler, kıyı güvenlik alanları ve özel koruma alanları (örneğin Aksu, Serik çevresindeki askeri bölgeler veya sahil güvenlik kontrol alanları) yabancı edinimine kapalıdır.
 Tapu müdürlükleri, alım yapılacak taşınmazın bu alanlarda olup olmadığını Harita Genel Müdürlüğü ve Milli Savunma Bakanlığı sistemi üzerinden sorgular.

3. Antalya’da Gayrimenkul Alım Süreci Adım Adım

3.1. Ön Hazırlık (Planlama ve Bütçe)

Amaç: Sürecin en başında riskleri azaltmak ve tüm belgeleri eksiksiz hazırlamak.

Yapılacaklar:

1. Bütçe Planı: Tapu harcı (%4), noter, tercüman, SPK değerleme, sigorta, döviz alım belgesi, taşınma masrafları.
2. Ödeme Kanalı: Banka transferi tercih edilmelidir. Yabancı alıcılar için Döviz Alım Belgesi (DAB) zorunludur.
3. Vergi Kimlik Numarası (VKN): Antalya Vergi Dairesi veya e-Devlet üzerinden alınabilir.
4. Vekâletname: Türkiye’deki noterlerden veya yurt dışı Türk Konsolosluklarından düzenlenebilir.
5. Avukat Desteği: Özellikle yabancılar için hukuki kontrol (due diligence) yapılmadan işlem yapılmamalıdır.

3.2. Taşınmaz Seçimi ve Hukuki İnceleme (Due Diligence)

Antalya’da gayrimenkul satın alırken dikkat edilmesi gereken başlıca kontroller:

1. Tapu Kayıtları: Haciz, ipotek, intifa, aile konutu şerhi bakılmalı
2. İmar Durumu: Antalya Büyükşehir ve ilçe belediyelerinden alınmalıdır.
3. Yapı Ruhsatı & İskan: Özellikle yeni projelerde kontrol edilmelidir.
4. Aidat Borcu: Site yönetiminden alınan resmi yazı ile doğrulanmalıdır.
5. Emlak Vergisi ve Belediye Borçları: Rayiç bedel ve geçmiş borçlar sorgulanmalıdır.
6. Kiracı Durumu: Tahliye protokolü yapılmadan tapu devri yapılmamalıdır.
7. Deprem ve Zemin Riski: Konyaaltı ve Kepez bölgelerinde zemin farklılıkları vardır.
8. Turizm Alanı Kontrolü: Bazı bölgelerde (Belek, Kundu, Kemer) konutlar “turizm tahsisli” olabilir, dikkat edilmelidir.
9. Projeye Aykırılıklar: Balkon kapama, kat ilavesi vb. cezaya sebep olabilir.

 Avukat aracılığıyla “takyidat dökümü” alınmalı, tapu kayıtları ve imar planı değişikliği riski önceden analiz edilmelidir.

3.3. Satış Vaadi Sözleşmesi

Antalya’da özellikle inşaat halindeki konut projelerinde (Lara, Konyaaltı, Kepez, Döşemealtı) noter onaylı satış vaadi sözleşmesi yapılmalıdır.

Sözleşmede bulunması gerekenler:

• Taşınmazın açık tanımı (il, ilçe, ada-parsel, bağımsız bölüm no)
• Ödeme planı, teslim ve tescil tarihi
• Teslim gecikmesi cezai şartı
• Eksik/ayıplı iş tespiti ve giderim süreci
• Kat mülkiyetine geçiş taahhüdü
• Harç ve vergi paylaşımı
• Yetkili mahkeme ve tebligat adresi

3.4. Değerleme (SPK Raporu)

Yabancı yatırımcılar için SPK lisanslı ekspertiz raporu zorunludur.
Antalya’da bu raporlar genellikle 2-3 iş günü içinde hazırlanır.

Ek belgeler:

• Döviz Alım Belgesi (DAB)
• MASAK uyum belgeleri
• Banka blokaj veya emanet hesap dökümü

3.5. Tapu İşlemleri ve Randevu

Tapu işlemleri genellikle Konyaaltı, Muratpaşa, Kepez, Alanya, Manavgat veya Serik Tapu Müdürlüklerinde yapılır.

Gerekli Belgeler:

• Pasaport / Kimlik
• SPK değerleme raporu
• DASK poliçesi
• DAB belgesi (varsa)
• Ödeme dekontu
• Vekâletname + tercüme
• Eş rızası (aile konutu şerhi varsa)

3.6. Tapu Günü İşlem Akışı

1. Kimlik doğrulaması
2. Tapu metninin okunması ve tercüman onayı (yabancılar için)
3. Satış bedelinin banka transferi
4. Taraf imzaları ve tescil
5. Tapu senedinin teslimi

 Yabancı alıcılarda tercüman zorunludur.

3.7. Tescil Sonrası İşlemler

• Emlak Vergisi Bildirimi: Belediye’ye 30 gün içinde yapılmalıdır.
• Abonelik Devirleri: Elektrik, su, doğalgaz; borçsuzluk yazısı alınmalıdır.
• Sigortalar: DASK zorunlu, konut sigortası isteğe bağlı.
• Adres Beyanı: Nüfus Müdürlüğü’ne yapılır.
• Yabancılar İçin:
  • 200.000 USD üzeri gayrimenkul → ikamet izni hakkı
  • 400.000 USD üzeri gayrimenkul → yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı hakkı

3.8. Zaman Çizelgesi

Aşama	Süre (Gün)	Açıklama
0–3	Tapu & imar incelemesi	Avukat tarafından yapılır
2–5	SPK değerleme raporu	Zorunlu belge
4–7	Noter sözleşmesi	Proje satışlarında
6–10	Tapu işlemleri	Evrak tamamlama
10–20	Post-closing işlemler	Sigorta, abonelik, vergi, ikamet

3.9. Ortalama Masraflar (Antalya İçin)

Kalem	Yaklaşık Tutar / Oran
Tapu harcı	%4 (alıcı-satıcı paylaşabilir)
SPK Değerleme	3.000–6.000 TL
DASK	800–1.500 TL
Tercüman	1.000–3.000 TL
Avukatlık ücreti	Dosya kapsamına göre değişir
Döner Sermaye	700–3.200 TL

3.10. Risk Azaltma Önerileri

• Tapu öncesi takyidat kontrolü yapılmadan ödeme yapmayın.
• Sadece banka transferi üzerinden işlem yapın.
• Yabancı alıcılar avukat vekaleti ile işlem yürütmelidir.
• Fiyatı mutlaka ekspertiz raporuna dayandırın.
• Noter sözleşmesi olmayan taahhütlere güvenmeyin.

3.11. Yabancı Alıcılar İçin Kontrol Listesi

• Pasaport ve Vergi Kimlik Numarası
• Apostilli vekâletname
• SPK ekspertiz raporu
• DAB belgesi
• Yeminli tercüman
• 3 yıl satılamaz şerhi (vatandaşlık planı varsa)
• MASAK uyum belgeleri

3.12. Türk Vatandaşları İçin Kontrol Listesi

• Kimlik / TCKN
• Eş rızası (aile konutu ise)
• Aidat borcu yazısı
• DASK poliçesi
• Takyidat ve borçsuzluk belgeleri
• Krediyle alımda banka onayı

3.13. En Sık Yapılan Hatalar ve Doğru Uygulama

Hata	Doğru Uygulama
Elden ödeme	Banka veya emanet sistemi kullanın
Takyidat bakmadan ödeme	Ön inceleme zorunlu
Eksper olmadan fiyat belirleme	SPK raporuna dayanın
Sözlü taahhüt	Yazılı noter sözleşmesi
İskansız projede acele tescil	Kat mülkiyeti sonrası işlem

4. Yabancıların Antalya’da Gayrimenkul Edinimi

- Kimler Antalya’da Gayrimenkul Alabilir?

Antalya, Türkiye’nin en fazla yabancı yatırımcı çeken illerinden biridir. Türk hukukuna göre aşağıdaki kişiler Antalya’da gayrimenkul edinebilir:

• Türkiye’de yerleşik yabancı uyruklu gerçek kişiler
• Türkiye’de kurulu yabancı sermayeli şirketler (izinli olmak kaydıyla)
• Yabancı uyruklu yatırımcılar (ikamet şartı aranmaksızın)

 Suriye vatandaşları için özel bir kısıtlama mevcuttur. Suriye vatandaşları bireysel olarak tapu devri yapamaz; ancak Türk vatandaşı ortaklı veya Türkiye’de kurulu bir şirket aracılığıyla taşınmaz edinebilirler.

- Yabancıların Antalya’da Taşınmaz Edinimindeki Sınırlamalar

Antalya, hem sahil hattında hem de iç bölgelerinde askeri ve koruma alanları içeren bir ildir. Bu nedenle yabancıların gayrimenkul alımında bazı yasal sınırlamalar bulunmaktadır:

• Bir yabancı gerçek kişi, Türkiye genelinde en fazla 30 hektar (300.000 m²) taşınmaz edinebilir.
• Bir yabancı yatırımcı, Antalya’daki herhangi bir ilçe yüzölçümünün %10’unu aşacak şekilde taşınmaz alamaz.
• Askeri yasak bölgeler, kıyı güvenlik alanları, stratejik bölgeler ve özel koruma sahalarında (örneğin Aksu, Serik, Alanya’nın doğu kıyısı, Güllük Doğal Sit Alanı, Finike kıyıları) taşınmaz edinimi yasaktır.
• Antalya Tapu Müdürlükleri, satın alınmak istenen taşınmazın bu alanlarda bulunup bulunmadığını Harita Genel Müdürlüğü sisteminden teyit eder.

 Uygulamada en çok tercih edilen bölgeler:
Konyaaltı, Lara, Muratpaşa, Kepez, Döşemealtı, Alanya, Belek, Kemer, Kaş ve Manavgat.

-Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı (Antalya Üzerinden Vatandaşlık Hakkı)

Yabancı yatırımcı, Antalya’da en az 400.000 Amerikan Doları (USD) tutarında taşınmaz satın alarak Türk vatandaşlığına başvuru hakkı kazanabilir.

Bu süreçte:

• Tapuya “3 yıl satılamaz” şerhi konulmalıdır.
• SPK lisanslı değerleme raporu (ekspertiz raporu) zorunludur.
• Satış bedelinin bankaya yatırılması ve “Döviz Alım Belgesi (DAB)” düzenlenmesi gerekir.
• Başvuru sırası:
  1. Tapu tescil
  2. Vatandaşlık Uygunluk Belgesi (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı)
  3. İkamet izni (Göç İdaresi Antalya İl Müdürlüğü)
  4. Vatandaşlık başvurusu (Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü)

Ayrıntılı bilgi için:

 Gayrimenkul Alımı Yoluyla Türk Vatandaşlığı – Şartlar, Süreç, Hukuki Destek

5. Tapu İşlemleri Sırasında Dikkat Edilmesi Gereken Hukuki Noktalar

Antalya’daki tapu işlemleri, yabancıların yoğun başvuruları nedeniyle titizlik gerektirir. En sık yapılan hatalar aşağıdaki kontrol listesiyle önlenebilir:

• Tapuda gösterilen satış bedeli, gerçek satış değerinden düşük gösterilmemelidir. (Vergi cezası riski)
• İpotek, haciz, kira şerhi, aile konutu şerhi mutlaka kontrol edilmelidir.
• Satış bedelinin elden ödenmesi, MASAK mevzuatına aykırıdır. Banka transferi tercih edilmelidir.
• Tapu işleminde avukat hazır bulunmalıdır.
• Tercüman zorunluluğu bulunan yabancılar için, noter onaylı yeminli tercüman kullanılmalıdır.
• Tapuda eş rızası (aile konutu şerhi varsa) alınmalıdır.

 Antalya’da tapu işlemleri genellikle Konyaaltı, Muratpaşa, Kepez, Alanya ve Serik Tapu Müdürlükleri üzerinden yürütülmektedir.

6. Gayrimenkul Satın Alımında Avukat Desteği Neden Önemlidir?

Antalya’da birçok yabancı yatırımcı, yalnızca emlak danışmanları aracılığıyla işlem yaparak ciddi mağduriyetler yaşamaktadır.
Profesyonel bir gayrimenkul avukatı, süreci hem hukuken güvenli hem de yatırım açısından avantajlı hale getirir.

Bir gayrimenkul avukatı ne yapar?

• Tapu, imar ve takyidat kayıtlarını inceler,
• Noter satış vaadi sözleşmelerini hazırlar veya kontrol eder,
• MASAK kaynak beyanı ve para transferi süreçlerini yönetir,
• Gayrimenkul alımını vatandaşlık veya ikamet izni süreciyle entegre eder,
• Vergi, DAB, ekspertiz ve tescil aşamalarında hukuki temsil sağlar,
• Satın alınacak taşınmazın geçmiş borçlarını ve risklerini inceler,
• Tapu devrinden sonra vatandaşlık ve ikamet izni başvurusuna hukuki zemin oluşturur.

Antalya’da özellikle Konyaaltı ve Alanya bölgelerinde “turizm imarlı” taşınmazların konut olarak satılabildiği durumlarda, avukat incelemesi hayati önem taşır.

7. Antalya’da Gayrimenkul Alımında MASAK Mevzuatı ve Kaynak Beyanı

Antalya, yabancı yatırımcıların yoğun döviz transferi yaptığı bir bölge olduğu için MASAK denetimleri sıkı şekilde uygulanmaktadır.

• Paranın kaynağı meşru ve belgeli olmalıdır.
• Transfer açıklamasında “property purchase” / “konut alımı bedeli” ibaresi yer almalıdır.
• Yurt dışından gelen fonlar banka sistemi üzerinden gönderilmelidir.
• Yatırımcı, gerektiğinde banka hesap hareketleri veya gelir belgeleriyle kaynak beyanı yapabilmelidir.
• Şüpheli işlem bildirimine düşmemek için, işlem öncesinde MASAK danışmanlığı veya avukat kontrolü önerilir.

 Antalya’da dövizli taşınmaz alımlarında “Döviz Alım Belgesi (DAB)” olmadan tapu devri yapılamaz.

8. Gayrimenkul Alım Sonrası Süreçler

Antalya’da tapu devri sonrası tamamlanması gereken yasal işlemler:

1. İkamet İzni (J tipi) başvurusu yapılabilir.
   • 200.000 USD üzeri alımlarda kısa dönem oturma izni hakkı doğar.
   • Aile bireyleri (eş ve 18 yaş altı çocuklar) de kapsam dahilindedir.
2. Vatandaşlık Süreci:
   • 400.000 USD üzeri taşınmaz alımlarında, uygunluk belgesi sonrası vatandaşlık başvurusu yapılabilir.
3. Belediye İşlemleri:
   • Emlak vergisi bildirimi 30 gün içinde yapılmalıdır.
4. Abonelikler:
   • Elektrik, su, doğalgaz abonelikleri devir edilmeli, önceki borçlar sorgulanmalıdır.
5. Sigorta ve Aidatlar:
   • DASK (zorunlu deprem sigortası) ve isteğe bağlı konut sigortası yapılmalıdır.
   • Site aidatları, yönetim kaydı ve ortak giderler güncellenmelidir.
6. Adres Beyanı:
   • Nüfus Müdürlüğü’ne adres bildirimi yapılmalıdır.

 

9. Antalya’da Öne Çıkan Yatırım Bölgeleri

Antalya; turizm-ekonomi bileşimi, yabancı yatırımcı yoğunluğu, güçlü kısa/orta dönem kiralama talebi ve yeni proje arzı ile 2025’te de öne çıkıyor.
Özellikle aile konseptli site yaşamı, sahil hattında kısa dönem kiralama, villa–rezidans ve yeşil kuşak yatırımları belirginleşmiş durumda.

Yatırım tipine göre ilçe/mahalle kümeleri (Antalya):

• Konyaaltı (Liman, Hurma, Uncalı, Gürsu, Altınkum) → lüks/prestij, rezidans, sahile yakın aile kiraları
• Muratpaşa (Fener, Şirinyalı, Lara Caddesi, Güzeloba, Yeşilbahçe) → şehir içi prestij, klinik/ofis ve aile kiraları
• Lara – Kundu – Kadriye – Belek → tatil rezidansı, otel/rezidans karması, golfe/tesislere yakın kiralama
• Kepez (Varsak, Kepezaltı, Gülveren, Güneş) → planlı site, dönüşüm ve erişilebilir fiyat/kira dengesi
• Döşemealtı (Yeşilbayır, Altınkale, Bahçeyaka, Tomalar) → villa/ikiz villa, yeşil kuşak, uzun vadeli prim
• Alanya (Oba, Cikcilli, Mahmutlar, Kestel, Tosmur) → yabancı odaklı rezidans, sahil hattı kısa dönem kiralama
• Manavgat (Merkez, Side – Çolaklı, Ilıca) → yazlık–rezidans, turizm sezonu güçlü kira döngüsü
• Kemer (Merkez, Göynük, Beldibi), Kaş–Kalkan → villa/özel konut, üst segment kısa dönem kiralama
• Serik – Aksu – Gazipaşa (seçili akslar) → arsa/gelişim, lojistik–turizm yatırımları

Bölge seçimi taktiği: hedeflenen kira türü (aile/kurumsal/kısa dönem), sahil–çekim merkezlerine mesafe, imar–turizm tahsisi durumu, site yönetim planı/aidat ve ulaşım (ana arter–havaalanı) üzerinden kıyaslama yapın.

— Konyaaltı: Lüks/Prestij & Aile Kiraları (Liman, Hurma, Uncalı, Gürsu, Altınkum)

Genel Görünüm
Sahil, sosyal yaşam ve yürünebilirlik avantajı; rezidans ve yeni stokun yoğunlaştığı aks.
Yatırım Avantajları

• Aile kiraları ve orta–uzun dönem profilde düşük boşluk; sahile yakınlık kira seviyesini korur.
• Yeni stokta site yönetimi ve sosyal olanaklar güçlü; marka projeler var.
  Hukuki Notlar
• İskan/kat mülkiyeti, balkon/teras kapamaları ve otopark yönetimi kontrol edilmeli.
• Sahil hattında Kıyı Kanunu ve çekme mesafeleri–ortak alan kullanımına dikkat.

— Muratpaşa & Lara Koridoru: Şehir İçi Prestij / Klinik–Ofis / Aile Konutu

Genel Görünüm
Merkezi lokasyon, sağlık–eğitim ve ofis–klinik dönüşümlerinin yaygınlaştığı prestijli hat.
Yatırım Avantajları

• Kurumsal/aile kiracı havuzu geniş; Lara Caddesi–Fener–Şirinyalı çevresi değer koruması yüksek.
• Klinik/ofis amaçlı dönüşümlerle uzun dönem kira anlaşmaları mümkün.
  Hukuki Notlar
• Yönetim planı (klinik/ofis kullanımı), ruhsat koşulları ve ıslak hacim tesisatı gibi projeye aykırılıklar incelenmeli.
• Otopark–yangın–iskan belgeleri teyit edilmeli.

— Lara – Kundu – Kadriye – Belek: Tatil Rezidansı & Kısa Dönem Kiralama

Genel Görünüm
Oteller, golf sahaları ve resort yaşam; yüksek sezon kira potansiyeli.
Yatırım Avantajları

• Tatil odaklı kısa/orta dönem kira gelirleri; doluluk sezonlarda yüksektir.
• Belek–Kadriye hattında golf turizmi talebi istikrarlı.
  Hukuki Notlar
• Turizm amaçlı konut kiralamalarında izin/ruhsat, apart–rezidans işletme kuralları ve yeni mevzuat (izin belgesi) zorunlulukları kontrol edilmeli.
• Turizm imarlı parsellerde konut kullanımına kısıt gelebilir; imar planı ve tahsis incelenmeli.

— Kepez: Dönüşüm & Erişilebilir Fiyat/Kira Dengesi

Genel Görünüm
Planlı yerleşim ve yeni proje arzının yoğunlaştığı, erişilebilir fiyatlı site yaşamı.
Yatırım Avantajları

• Geniş metraj 2+1–4+1 stok; kira sürekliliği ve düşük boşluk.
• Maliyet/fayda dengesi yatırımcı lehine; dönüşüm aksları fırsat sunar.
  Hukuki Notlar
• Kat irtifakı → kat mülkiyeti geçişi ve eksik/ayıplı iş protokolleri sözleşmede açık olmalı.
• Aidat/ortak tesis koşulları ve yönetim planı incelenmeli.

— Döşemealtı: Villa/İkiz Villa & Yeşil Kuşak (Yeşilbayır, Altınkale, Bahçeyaka)

Genel Görünüm
Parsel büyüklükleri, peyzaj ve villa konseptiyle öne çıkan şehir çeperi yaşamı.
Yatırım Avantajları

• Aile odaklı villa talebi; bahçe/teras isteyen profilde güçlü.
• Uzun vadede arsa payı yüksek projelerde prim potansiyeli.
  Hukuki Notlar
• İmar planı, emsal/çekme mesafeleri, havuz–peyzaj ortak alan taahhütleri ve alt yapı teyit edilmeli.
• Yönetim planı/aidat ve güvenlik–tesis işletmesi açık yazılmalı.

— Alanya: Yabancı Odaklı Rezidans & Sahil Hattı Kiralama

Genel Görünüm
Uluslararası talep ve proje çeşitliliği; sahil hattı kısa dönem kiralama güçlü.
Yatırım Avantajları

• Yüksek yabancı talebi sayesinde döviz bazlı kira anlaşmaları yaygın.
• Site–rezidans stoku ve sosyal tesisler kiralamayı destekliyor.
  Hukuki Notlar
• Tercüman zorunluluğu, SPK ekspertiz, DAB ve satılamaz şerhi (vatandaşlık planı) süreçleri titiz yürütülmeli.
• Turizm amaçlı kiralamalarda izin/ruhsat ve yönetim planı hükümleri kontrol edilmeli.

— Manavgat / Side: Tatil–Rezidans & Sezonluk Kira

Genel Görünüm
Sezonluk doluluk avantajı; resort ve apart–rezidans stoğu.
Yatırım Avantajları

• Sezonluk yüksek kira; işletme anlaşmaları ile yönetim kolaylığı.
  Hukuki Notlar
• Apart–rezidans işletmelerde ruhsat, belediye izinleri ve yangın/iskan belgeleri olmazsa olmaz.

— Kemer & Kaş–Kalkan: Üst Segment Villa / Özel Konut

Genel Görünüm
Doğal doku, marina ve üst gelir grubu profili; villalarda kısa dönem yüksek kira.
Yatırım Avantajları

• Nitelikli villa stokunda sınırlı arz → değer koruması.
  Hukuki Notlar
• Sit/koruma alanları, Kıyı Kanunu, emlak vergisi–imar kısıtları ve peyzaj izinleri titizlikle incelenmeli.

— Serik – Aksu – Gazipaşa (Seçili Akslar): Arsa/Gelişim & Lojistik–Turizm

Genel Görünüm
Gelişim koridorları, havaalanı ve lojistik etkisi, turizm yatırımları.
Yatırım Avantajları

• 5–10 yıl perspektifte planlı gelişim; proje bazlı prim potansiyeli.
  Hukuki Notlar
• İmar durumu (konut/ticaret/turizm/tarımsal), tahsis, emsal, yola cephe/altyapı ve ifraz–tevhid süreçleri netleştirilmeli.
• Tarla vasfında imar beklentisi olan parsellerde spekülasyon riski yüksektir; plan onayları görülmeden alım dikkatle yapılmalı.

Antalya 2025 Gayrimenkul Trend Analizi ve Yatırım Tavsiyeleri

Yatırım Tipi	Önerilen Bölgeler	Potansiyel (Kısa–Uzun Vade)	Hukuki Risk Düzeyi
Lüks/Prestijli Konut	Konyaaltı (sahil hattı), Lara–Muratpaşa seçili akslar	Seçici artış; lokasyon/sahil yakınlığı belirleyici	Orta
Aile Konseptli Site	Konyaaltı iç kısım, Kepez planlı bölgeler, Muratpaşa iç mahalleler	İstikrarlı kira ve düşük boşluk	Düşük–Orta
Kısa Dönem Kiralama	Lara–Kundu–Belek, Alanya sahil hattı, Side	Sezonsal yüksek gelir; izin/ruhsat şart	Orta–Yüksek
Villa/Doğal Yaşam	Döşemealtı (villa), Kaş–Kalkan, Kemer	Üst segment; sınırlı arz → değer koruması	Orta
Ticari/Ofis–Klinik	Muratpaşa–Lara–Fener–Şirinyalı, şehir içi ana arterler	Kurumsal/uzun dönem kira ile öngörülebilir nakit akışı	Orta
Arsa/Gelişim	Serik–Aksu–Gazipaşa (seçili), Döşemealtı çevresi	5–10 yıl perspektif, proje bazlı prim	Yüksek

Not: Fiyat/m² bantları; sokak–proje yaşı–deniz mesafesi–manzara–aidat gibi değişkenlere göre ciddi farklılaşır. Alım öncesi SPK değerleme ve emsal analizi önerilir.

Antalya 2024 → 2025 Geçiş Eğilimleri

Eğilim	Açıklama
Kısa dönem kiralamaya talep	Lara–Kundu–Belek ve Alanya hattında sezonluk doluluk güçlü; izin–ruhsat şartları belirleyici.
Sahil hattında seçici artış	Konyaaltı/Lara’da sahil–sosyal olanak–yeni stok kombinasyonu prim yaratıyor.
Aile konseptinde istikrar	Konyaaltı iç kısım–Kepez–Muratpaşa aksında düşük boşluk ve sürdürülebilir kira.
Villa/yeşil kuşak	Döşemealtı/Kaş–Kalkan’da üst segment sınırlı arz → değer koruması.
Dönüşüm & planlı büyüme	Kepez ve merkez içi dönüşüm aksları yeni stokla kira–satış dengesini yukarı taşıyor.

Yatırım Öncesi Hukuki Mini Kontrol Listesi (Antalya)

• Tapu takyidat: ipotek, haciz, intifa, aile konutu, kira şerhi
• İmar durumu–emsal–yükseklik–çekme mesafesi, plan değişikliği riski
• Kat irtifakı/kat mülkiyeti, iskan, projeye aykırılık taraması (balkon/teras vb.)
• Yönetim planı, aidat, ortak tesis işletme esasları
• DAB (Döviz Alım Belgesi), MASAK kaynak beyanı, banka/emanet/blokaj ödeme modeli
• SPK değerleme raporu + emsal analizi
• Kısa dönem kiralama planı varsa izin/ruhsat ve belediye mevzuatı kontrolü
• Turizm imarlı parsellerde konut kullanımı ve tahsis rejimi teyidi

Kısa Sonuç ve Öneri

• Strateji 1 – Aile/Kira İstikrarı: Konyaaltı iç kısım & Kepez planlı siteler; aidat/m² ve okul–ulaşım erişimi iyi okunmalı.
• Strateji 2 – Seçici Prim: Konyaaltı sahil hattı & Lara–Muratpaşa prestijli akslar; sokak seçimi kritik.
• Strateji 3 – Kısa Dönem Gelir: Lara–Kundu–Belek & Alanya; izin–ruhsat–yönetim planı uyumunu baştan çözümlerin.
• Strateji 4 – Villa/Yeşil Kuşak: Döşemealtı/Kaş–Kalkan; imar–arsa payı–peyzaj taahhütleri net olmalı.
• Strateji 5 – Ticari/Ofis/Klinik: Muratpaşa–Lara arterleri; işyeri ruhsatı–yangın–iskan ve kira sözleşmesi maddeleri titiz çalışılmalı.
• Strateji 6 – Arsa/Gelişim: Serik–Aksu–Gazipaşa seçili akslar; imar onayları görülmeden alım yapılmamalı.

 

Antalya’da Gayrimenkul Alımı – Kapsamlı Soru Cevap Rehberi

1. Antalya’da gayrimenkul almak isteyen yabancılar için yasal olarak izin var mı?
Evet. Türkiye mevzuatına göre yabancılar, askerî yasak/güvenlik bölgeleri ve özel koruma alanları dışında Antalya dâhil taşınmaz satın alabilir. “Karşılıklılık” ilkesi kaldırılmıştır; yalnızca ülke bazlı özel kısıtlar ve kıyı–sit–turizm tahsisi gibi bölgesel sınırlamalar uygulanır (ör. Aksu/Serik çevresinde askeri/kıyı güvenlik ve turizm tahsisi bulunan sahalar).

2. Antalya’da gayrimenkul satın almak için oturma izni gerekli midir?
Hayır. İkamet izni olmadan, pasaport ve Vergi Kimlik Numarası (VKN) ile alım mümkündür. Tapu sonrası, değer/şartları sağlayanlar için gayrimenkul yoluyla kısa dönem ikamet başvurusu hakkı doğabilir.

3. Yabancı yatırımcı Antalya’da hangi tür gayrimenkulleri satın alabilir?
Konut, ofis/işyeri, ticari bağımsız bölüm, rezidans, arsa (imar durumuna bağlı) vb. alınabilir. Turizm tahsisli veya sit/koruma alanlarındaki taşınmazlarda kullanım ve devir kısıtları olabilir. Tarım arazileri özel izin süreçlerine tabidir.

4. Yabancı biri Antalya’da kaç mülk alabilir?
Sayı sınırı yok; ancak Türkiye genelinde en fazla 30 hektar ve herhangi bir ilçede ilçe yüzölçümünün %10’u sınırı vardır.

5. Tapu işlemleri ne kadar sürer?
Evraklar tam ise çoğunlukla 1–3 iş günü; yoğun sezonlarda 1 haftaya uzayabilir. İşlemler genellikle taşınmazın bulunduğu ilçe Tapu Müdürlüğü (Konyaaltı, Muratpaşa, Kepez, Alanya, Manavgat, Serik vb.) üzerinden yürütülür.

6. Tapu devir işlemi sırasında hangi belgeler gerekir?

• Kimlik veya pasaport
• VKN
• (Gerektiğinde) 2 adet biyometrik fotoğraf
• SPK lisanslı değerleme raporu (yabancı alım/vatandaşlık bağlantılı işlemlerde zorunlu)
• DASK (konut için)
• Banka dekontu (satış bedeli)
• Vekâletname + tercüme/apostil (vekil ile işlem yapılacaksa)
• Eş rızası (aile konutu şerhi varsa)

7. Antalya’da gayrimenkul alırken tapu harcı oranı nedir?
Toplam %4 tapu harcı (uygulamada çoğu kez %2–%2 paylaşılır). Ayrıca döner sermaye/hizmet bedelleri ödenir.

8. Tapu bedeli banka dışında elden ödenebilir mi?
Hayır. MASAK mevzuatı uyarınca banka kanalı esastır. Elden ödeme şüpheli işlem doğurabilir. Antalya’da blokaj/emanet/takas sistemleri güvenli tercihtir.

9. Antalya’da gayrimenkul alımı sonrası oturma izni alınabilir mi?
Evet. Değer ve koşulları sağlayan yabancılar kısa dönem ikamet başvurusu yapabilir. Başvurular Antalya İl Göç İdaresi üzerinden yürütülür (randevu/evrak listesi güncel kontrol edilmelidir).

10. Antalya’da gayrimenkul satın alarak Türk vatandaşlığı alınabilir mi?
Evet. En az 400.000 USD değerinde taşınmaz alınıp 3 yıl satılamaz şerhi konulursa yatırım yoluyla vatandaşlık başvurusu mümkündür (tutarlar/mevzuat değişebilir; güncel şartlar teyit edilmelidir).

11. Vatandaşlık için alınacak taşınmazda hangi şartlar aranır?

• Tapuda alıcı olarak başvuru sahibinin adı
• SPK lisanslı değerleme raporu
• Yatırım bedelinin Döviz Alım Belgesi (DAB) ile TL’ye çevrilmesi
• 3 yıl satılamaz şerhi
• Aynı taşınmazın başka vatandaşlık başvurusunda kullanılmamış olması

12. Antalya’da gayrimenkul alımında noter sözleşmesi zorunlu mu?
Tapu devri Tapu Müdürlüğü’nde yapılır. Proje/teslim ileri tarih vb. durumlarda noter onaylı satış vaadi sözleşmesi zorunludur. Ödeme/tescil şartları sözleşmede açık yazılmalıdır.

13. Yabancı bir kişi gayrimenkul alırken Türk vatandaşı bir vekil tayin edebilir mi?
Evet. Noter onaylı (yurt dışındaysa apostilli veya Türk Konsolosluğu onaylı) vekâletname ile bir avukat işlemleri takip edebilir.

14. Tapu alımında tercüman zorunlu mu?
Evet. Türkçe bilmeyen yabancılar için yeminli tercüman tapu ve noter işleminde hazır bulunur; tutanağa işlenir.

15. Antalya’da alınacak taşınmazın ipotekli/hacizli olup olmadığı nasıl anlaşılır?
Takyidat sorgusu ile. Avukatınız, Tapu kayıtlarından ipotek, haciz, şerhleri kontrol eder. Ek olarak imar/iskan ve yönetim borç yazıları istenir.

16. Satın alınan taşınmazda sonradan imar veya ruhsat problemi çıkarsa ne olur?
Duruma göre fesih, bedel iadesi ve/veya tazminat gündeme gelebilir. Bu nedenle alım öncesi imar durumu ve iskan avukatça kontrol edilmelidir. Turizm imarlı parsellerde konut kullanımına kısıt olabileceği unutulmamalıdır.

17. SPK lisanslı değerleme raporu nedir ve ne işe yarar?
Taşınmazın piyasa değerini belirleyen resmi rapordur. Yabancı alımlar/vatandaşlık süreçlerinde zorunludur. Tapuda beyan edilecek bedel raporla uyumlu olmalıdır.

18. Antalya’da hangi bölgeler yatırım için en uygun?

• Lüks/Prestij & Aile Kiraları: Konyaaltı (Liman, Hurma, Uncalı, Gürsu, Altınkum)
• Şehir İçi Prestij / Klinik–Ofis / Aile: Muratpaşa–Lara (Fener, Şirinyalı, Güzeloba, Yeşilbahçe)
• Kısa Dönem Kiralama: Lara–Kundu–Kadriye–Belek, Alanya sahil hattı, Side
• Erişilebilir Fiyat/Kira Dengesi & Dönüşüm: Kepez (planlı akslar)
• Villa/Doğal Yaşam: Döşemealtı (Yeşilbayır, Altınkale, Bahçeyaka), Kaş–Kalkan, Kemer

19. Antalya’da proje aşamasında daire almak güvenli mi?
Güvenli olabilir; ancak ruhsatlı/tapulu projelerden alım yapılmalı, noter satış vaadi sözleşmesi zorunlu tutulmalı, tapudan önce yüksek bedeller ödenmemelidir. Eksik/ayıplı iş ve teslim takvimi için cezai şart/teminat maddeleri eklenmelidir.

20. Antalya’da gayrimenkul alımında avukatın rolü nedir?
Avukat; tapu/imar/iskan, sözleşme, MASAK/DAB, değerleme uyumu, teslim/cezai şart/teminat ve (varsa) ikamet–vatandaşlık entegrasyonunu yönetir; turizm tahsisi/sit/kıyı kısıtları gibi bölgesel riskleri önceden analiz eder.

21. Türkiye’de gayrimenkul alımında vergi ödemesi gerekir mi?
Satın almada tapu harcı (%4) ödenir. Sonrasında her yıl emlak vergisi belediyeye beyan edilip ödenir. (Ticari/konut kullanıma göre KDV rejimi değişebilir; ilk el projelerde ayrıca değerlendirilir.)

22. Tapu işlemi öncesi ekspertiz raporu ne kadar sürede hazırlanır?
Genellikle 2–3 iş günü. SPK lisanslı firmalarca düzenlenir; geçerlilik/süre raporda belirtilir (yetkili kurumun istediği tarih aralıklarına dikkat).

23. Antalya’da gayrimenkul satışı sonrası kazanç vergisi ödenir mi?
Taşınmaz 5 yıldan önce satılırsa değer artış kazancı vergisi doğabilir. 5 yıl sonrası satışlarda genel kural olarak vergi doğmaz (istisnalar için mali müşavir görüşü alın).

24. Gayrimenkul alırken sahte ilan veya dolandırıcılıktan nasıl korunulur?

• Tapu ve belediye kayıtlarının avukatça kontrolü
• Emlak danışmanı/şirketinin yetki ve belge doğrulaması
• Ödemelerin banka kanalı ve mümkünse emanet/blokaj ile yapılması
• Tapuda bizzat/vekil aracılığıyla işlem; noter sözleşmesi ile yazılı teminat

25. Türkiye’de taşınmaz alımı için döviz bozdurma şartı nedir?
Yabancılarca getirilen döviz, bankada TL’ye çevrilir ve Döviz Alım Belgesi (DAB) düzenlenir. Vatandaşlık başvurularında zorunludur; Antalya’daki bankalar valör/blokaj ve uygunluk belgesi adımlarını önceden planlamayı ister.

26. Tapu devrinden sonra neler yapılmalıdır?

• Belediyeye emlak vergisi bildirimi (mükellefiyet açılışı)
• Elektrik, su, doğalgaz, internet abonelik devirleri
• DASK yenileme takvimi
• Site/aidat kaydı ve yönetim planı tebliği
• (Varsa) ikamet izni ve vatandaşlık başvuru dosyasının hazırlanması
• Kısa dönem kiralama planı varsa belediye mevzuatına uygun izin/ruhsat süreçleri

27. Antalya’da birden fazla yabancı ortak birlikte gayrimenkul alabilir mi?
Evet. Paylı mülkiyet kurulabilir; her alıcının pay oranı tapuda gösterilir.

28. Gayrimenkul satın alımında vekaletname nasıl hazırlanır?
Yurt dışından düzenlenecek vekâletnameler apostilli veya Türk Konsolosluğu onaylı olmalıdır. Türkiye’de kullanılmadan önce yeminli tercüme + noter tasdiki yapılır.

29. Antalya’da gayrimenkul alım sürecinde en sık yapılan hatalar nelerdir?

• Takyidat/imar incelenmeden kaparo/bedel ödemek
• SPK ekspertiz olmadan değer beyanı yapmak
• Elden ödeme (MASAK riski)
• Avukatsız işlem yürütmek
• Vatandaşlık/ikamet kriterlerine uymayan taşınmaz almak
• Kat irtifakı–kat mülkiyeti–iskan ayrımlarını sözleşmede netleştirmemek
• Turizm/kısa dönem kiralama yapmayı planlayıp izin/ruhsat şartlarını önceden araştırmamak