Gayrimenkul Alımı Yoluyla Türk Vatandaşlığı: Şartlar, Süreç, HUkuki Destek

Giriş

Türkiye, stratejik konumu, yatırım potansiyeli, turizm cazibesi ve uygun maliyetli gayrimenkul fırsatlarıyla yabancı yatırımcıların dikkatini çekiyor. Bu cazibenin bir parçası da, “gayrimenkul yatırımı karşılığında Türk vatandaşlığı” imkânıdır. Bu yolla vatandaşlık kazanma seçeneği, birçok kişi için hem yatırım hem de uzun vadeli güvence anlamına geliyor.

Bu yazıda, yasal düzenlemelerden prosedürlere, dikkat edilmesi gereken risklerden pratik adımlara kadar her yönüyle “Türkiye’de gayrimenkul almak ve  Türk vatandaşlığı kazanmak” konusunu ele alacağız.

 1-  Yasal Dayanak ve Mevzuat Çerçevesi

 Temel yasalar ve düzenleyici çerçeve

• 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu ve bu kanunun uygulanmasına dair yönetmelik , yatırım yoluyla vatandaşlık kazanımı konusunda esas düzenlemeleri içerir.
• 18 Eylül 2018 tarihli Cumhurbaşkanlığı Kararı ile yatırım yoluyla vatandaşlık verilebileceği kapsam genişletilmiştir.
• Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile ilgili devlet kurumları, “uygunluk belgesi” düzenleme ve taşınmazların şartlara uygunluğunu kontrol etme yetkisine sahiptir.
• 2022 yılında yapılan değişiklikle, “karşılığı Türk lirası” ifadesi yönetmelikten çıkarılmış, yatırım tutarının döviz olarak hesaplanması zorunluluğu getirilmiştir.

 Geçmiş düzenlemeler ve değişimler

Bu alanda düzenlemeler birkaç kez değiştirilmiş; bu yüzden hangi tarihte yapılan yatırımın hangi düzenlemeye tabi olduğu önem kazanır:

• 12 Ocak 2017 – 18 Eylül 2018 tarihleri arasında yapılan gayrimenkul yatırımları için daha yüksek tutarlar (örneğin 1.000.000 USD) gerekebiliyordu.
• 19 Eylül 2018 ve sonrası için geçerli tutar, 400.000 USD’ye (veya karşılığı döviz) yükseltilmiştir.
• Düzenlemelerde yapılan değişiklikler nedeniyle, eski tarihlerde alınan taşınmazların değerlendirilmesi ayrı incelemeye tabi olabiliyor.

2 -  Şartlar ve Gereksinimler

Gayrimenkul alımı yoluyla Türk vatandaşlığına başvurabilmek için doğrudan veya dolaylı olarak yerine getirilmesi gereken birçok şart vardır. Burada hem yatırım şartlarını hem de idari ve hukuki gereklilikleri ele alacağız.

2.1 Yatırım şartları

Aşağıdaki şartlardan en az biri (ve özellikle gayrimenkul koşulu) yerine getirilmelidir:

• En az 400.000 ABD doları değerinde bir veya birden fazla gayrimenkul satın almak (veya kat mülkiyeti / kat irtifakı devralmak).
• Bu gayrimenkullerin tapuda “üç yıl satılamaz / devir ve terkin yapılamaz” şerhi ile kaydedilmesi gerekir.
• Uygunluk belgesi alınması: Gayrimenkulün bu şartları karşıladığına dair inceleme ve teyit yapan devlet kurumundan “uygunluk belgesi” alınmalıdır.
• Değerleme raporu: SPK listesinde yer alan gayrimenkul değerleme şirketlerinden alınmış, güncel ve resmi bir değerleme raporu sunulmalıdır.
• Döviz alım belgesi: Yabancı para ile yapılan ödeme işleminin Türkiye’de faaliyet gösteren bir banka aracılığı ile Merkez Bankası’na satıldığına dair belge.
• Yabancının sabıka kaydı olmaması, kamu düzeni açısından engel teşkil edici hali bulunmaması gibi kriterler.
• Yatırımcı ve ailesinin (eş, 18 yaş altı çocuklar) birlikte başvuru yapabilme hakkı.

2.2  İdari ve hukuki prosedürler

Gayrimenkul yatırımı şartlarını sağlayarak başvuru yapmak, otomatik vatandaşlık garantisi vermez. Aşağıda süreçte dikkat edilmesi gereken hukuki adımlar var:

• Tapuda şerh düşülmesi: Taşınmaz tapu sicilinde, üç yıl boyunca devrinin yapılamayacağına dair şerh konulmalıdır. Bu şerh şartın yerine getirildiğini garantiler.
• Uygunluk belgesi düzenlenmesi: Taşınmazın şartlara uygunluğunu kontrol etmek üzere Çevre ve Şehircilik Bakanlığı / bölge müdürlüğü üzerinden uygunluk belgesi verilir.
• Değerleme raporu ve geçerlilik süresi: Değerleme raporunun genellikle 3 aylık geçerliliği vardır, bu süre içinde başvuru işlemlerinin tamamlanması gerekir.
• Eksiksiz belge sunumu: Kimlik / pasaport fotokopisi, noter onaylı tercümeler (Latin alfabesi dışındaki diller için), vekâletname (işlem vekâletle yapılacaksa), tam vukuatlı nüfus kayıt örneği vs. belgeler istenir.
• Devir işlemleri ve resmi senet: Gayrimenkul satış sözleşmesi, resmi senet şeklinde Tapu Müdürlüğünde düzenlenmeli; aksi takdirde işlem hukuken geçersiz olabilir.
• Kamu güvenliği incelemesi: Başvuru sahibi hakkında kamu düzeni, güvenlik açısından yapılan değerlendirme olumsuz çıkarsa başvuru reddedilebilir.
• Vatandaşlık başvurusu aşaması: Uygunluk belgesi alındıktan sonra Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü’ne vatandaşlık başvurusu yapılır. Başvuru, Cumhurbaşkanı kararıyla nihai hale gelir.

3 -  Adım Adım Başvuru Süreci

Aşağıda gayrimenkul alımıyla Türk vatandaşlığı için tipik bir süreç akışı yer alıyor:

Adım	İşlem	Açıklama / Notlar
1	Ön analiz / fizibilite	Uygun şehir / bölge seçimi, yatırım tutarı analizi, risk değerlendirmesi
2	Vergi kimlik numarası alma	Türkiye’de vergi dairesinden yabancılar için vergi kimlik numarası alınır
3	Mülk seçimi & sözleşme	Uygun gayrimenkul belirlenir, satış vaadi sözleşmesi veya ön sözleşme hazırlanır
4	Değerleme raporu alma	SPK lisanslı değerleme şirketinden rapor almak
5	Döviz alım işlemi	Banka üzerinden döviz satışı ve alım belgesi düzenlenmesi
6	Tapu işlemleri	Resmi senet ile tapu devri gerçekleştirilmesi
7	Şerh işlemi	Tapu siciline “3 yıl satılamaz / devri yapılamaz” şerhi düşülmesi
8	Uygunluk belgesi başvurusu	İlgili bakanlık / müdürlükten taşınmazın şartlara uygunluğu teyit edilir
9	Vatandaşlık başvurusu	Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Müdürlüğü’ne başvuru yapılır
10	Değerlendirme ve karar	Kamu güvenliği, şartların tamlığı incelenir; olumlu karar çıkarsa vatandaşlık verilir

Süreç, dosyanın eksiksiz olmasına, ilgili kurumların yoğunluğuna ve prosedürlere uygunluğa bağlı olarak ortalama 6–12 ay sürebilir.

4 - Avantajlar, Dezavantajlar ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

4.1. Avantajlar

• Direkt vatandaşlık kazanma imkânı: Uzun süredir oturma izni beklemek yerine daha kısa süreli bir yatırım süreciyle vatandaşlık elde edebilme.
• Aile üyeleri (eş, 18 yaş altı çocuklar) ile birlikte başvuru yapabilme.
• Çifte vatandaşlık: Türkiye, vatandaşlarının başka bir ülkenin vatandaşlığını da korumasına izin verir.
• Somut varlık yatırımı: Gayrimenkul, likit olmayan ancak değerini koruyabilecek, kiraya verilebilecek bir varlık olarak değerlendirilebilir.
• Türkiye’de çalışma, oturma vb. haklara geçiş imkânı doğurabilir.
• Türk pasaportuyla 110’dan fazla ülkeye vizesiz veya kapıda vizeyle giriş mümkündür.
• Gayrimenkul, kira getirisi ve yeniden satış kazancı açısından uzun vadeli yatırım olarak değerlidir.

4.2. Dezavantajlar / riskler

• Piyasa riski: Gayrimenkul fiyatlarının düşmesi olasılığı.
• Döviz riski: Yatırım tutarının dövize bağlı olması, kur dalgalanmalarına açık olması.
• Hukuki / bürokratik engeller: Tapu süreci, izinler, şerh işlemleri, uyuşmazlıklar.
• Uygunluk reddi riski: Başvuru şartlarının tam sağlanmaması halinde vatandaşlık başvurusu reddedilebilir.
• Süre şartı: 3 yıl taşınmaz üzerinde sınırlandırma (satma / devir yapılamaması), bu süre boyunca likidite zorluğu yaratabilir.
• Vergi yükümlülükleri: Gayrimenkul vergileri, kira gelir vergisi, değer artış kazancı vergisi gibi mali yükler doğabilir.
• Değerlendirme raporu farkları: Satın alma fiyatı ile değerleme raporundaki değer arasında fark oluşabilir; değerleme raporuna uygunluk çok önemli.

4.3. Dikkat edilmesi gereken hususlar

• Tapuda beyan edilen değer vs gerçek değer: Vergi ve resmî işlemler açısından beyan edilen değere dikkat edilmelidir.
• Askeri bölgeler / stratejik bölgeler: Bazı gayrimenkuller askeri ya da stratejik bölgede ise alım izni verilmeyebilir.
• İfraz, tevhit işlemleri: Arazi veya parselin bölünmesi ya da birleştirilmesi işlemleri şehir planlaması açısından sorun yaratabilir.
• Bina ruhsatı / iskan durumu: Kat mülkiyeti kurulmuş ve iskan izni alınmış yapı olması avantaj sağlar.
• Belge geçerliliği süreleri: Değerleme raporlarının geçerlilik süreleri, başvuru süreciyle uyumlu olmalı.

5- Yatırım Tutarı ve Döviz Alım Belgesi Zorunluluğu

Türk vatandaşlığı için gayrimenkul yatırımı yapan yabancıların en az 400.000 USD değerinde taşınmaz edinmeleri gerekir.
Bu tutar, Merkez Bankası döviz alım belgesi ile belgelenmelidir.
Yani satın alınan taşınmazın bedeli, Türk bankaları aracılığıyla dövizin bozdurulup Türk lirasına çevrilmesi ve karşılığında banka tarafından “Döviz Alım Belgesi (DAB)” verilmesiyle resmileşir.

 Dikkat: Banka transferinin yurt dışı hesabından yapılması gerekir; elden ödeme veya üçüncü şahıs üzerinden gönderim geçersiz sayılır.

6- Yatırım ile yapılan Türk Vatandaşlığı İşlem Süresi Ne Kadar Sürer? (Adım Adım Zaman Çizelgesi)

1. Gayrimenkul seçimi ve değerleme raporu: 1–2 hafta
2. Tapu ve döviz alım işlemleri: 1 hafta
3. Uygunluk belgesi başvurusu: 3–4 hafta
4. Vatandaşlık başvurusu (Nüfus ve Vatandaşlık İşleri): 3–6 ay
5. Cumhurbaşkanlığı onayı ve kimlik tescili: 1–2 ay

Toplamda süreç, dosyanın eksiksiz olması hâlinde 6–12 ay aralığında tamamlanır.

 

7- Türk vatandaşlığı vergi yükümlülükleri Vergi Yükümlülükleri ve Finansal Yükler

Yatırımcılar, taşınmazın türüne göre emlak vergisi, değer artış kazancı vergisi ve kira geliri vergisi gibi yükümlülüklerle karşılaşabilir.
Ancak Türk vatandaşlığı kazanıldıktan sonra Türkiye’nin birçok ülke ile çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması bulunduğundan, yatırımcılar aynı kazanç üzerinden iki kez vergi ödemez.
Satın alınan taşınmaz 5 yıldan sonra satılırsa değer artış kazancı vergisi alınmaz.

8- Hangi Aile Üyeleri Vatandaşlık Alabilir?

Yatırımcıyla birlikte eş ve 18 yaş altı çocuklar da Türk vatandaşlığına başvurabilir.
Eğer çocuk 18 yaşını doldurmuş ancak özel bakım veya sağlık nedenleriyle bağımlı ise, belgelenmesi halinde o da sürece dahil edilebilir.
Vatandaşlık alındıktan sonra tüm aile bireyleri aynı anda Türk kimliği çıkarabilir ve pasaport başvurusunda bulunabilir.

9- Gayrimenkulün Satılmaması Şartı (3 Yıl Kuralı)

Yatırımcı, Türk vatandaşlığı başvurusunda bulunduğu taşınmazı en az 3 yıl boyunca satamaz.
Bu şart tapu kütüğüne resmi olarak “3 yıl satılamaz” şerhiyle kaydedilir.
Eğer taşınmaz bu süre dolmadan elden çıkarılırsa, vatandaşlık iptali gündeme gelebilir.

10-  Bazı Şehirlerde Türk Vatandaşlığı Süreçleri – Yatırım Rehberi

İstanbul’da Yatırım ile Türk Vatandaşlığı Şartları

İstanbul, gayrimenkul piyasasının en dinamik şehirlerinden biri olarak yatırım yoluyla vatandaşlık almak isteyen yabancılar için en çok tercih edilen lokasyondur.
2025 itibarıyla İstanbul’da vatandaşlık için satın alınması gereken taşınmazın en az 400.000 USD değerinde olması gerekmektedir.
Şehirde özellikle Başakşehir, Beylikdüzü, Sarıyer, Üsküdar ve Kadıköy bölgeleri hem yatırım getirisi hem de uygunluk belgelerinde sorunsuz ilerleme açısından öne çıkar.
Tapu işlemleri genellikle İstanbul Tapu Kadastro Bölge Müdürlüğü üzerinden yürütülür ve sürecin tamamlanması 6–8 ay arası sürer.

 

Antalya’da Gayrimenkul Alarak Türk Vatandaşlığı

Antalya, hem iklimi hem turizm potansiyeliyle özellikle Rus, İranlı ve Orta Doğulu yatırımcılar için öncelikli tercihlerden biridir.
Antalya’da konut yatırımıyla vatandaşlık süreci İstanbul’a göre daha hızlı ilerleyebilir çünkü şehirdeki tapu işlemleri yoğunluğu daha azdır.
Alanya, Konyaaltı, Lara ve Kepez bölgelerinde alınan konutlar genellikle uygunluk kriterlerini rahat karşılar.
Yabancıların dikkat etmesi gereken nokta, taşınmazın askeri yasak bölgede olmaması ve değerleme raporunun en az 400.000 USD sınırını net biçimde göstermesidir.

Ankara’da Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı Şartları

Ankara, gayrimenkul yatırımcıları açısından daha istikrarlı ve güvenli bir piyasa sunar.
Başkent olması nedeniyle taşınmaz kayıt işlemleri daha denetimli yapılır; bu da uygunluk belgesi sürecinde avantaj sağlar.
Çankaya, Etimesgut, Yenimahalle ve İncek bölgeleri yabancı yatırımcıların tercih ettiği güvenli bölgeler arasındadır.
Ayrıca Ankara, vatandaşlık sonrası ikamet ve çalışma açısından da büyük kolaylık sunar — özellikle aile ile yerleşmek isteyen yabancılar için.

Sonuç

Gayrimenkul yatırımı yoluyla Türk vatandaşlığı, sadece ekonomik bir fırsat değil, aynı zamanda uzun vadeli bir yaşam stratejisidir.
İster İstanbul’un merkezinde bir rezidans, ister Antalya’da deniz manzaralı bir daire, ister Ankara’da prestijli bir konut alın — önemli olan yasal süreci eksiksiz yürütmektir.
Doğru danışmanlık, eksiksiz belge hazırlığı ve dikkatli planlama ile süreç sorunsuz tamamlanabilir. Hukuki pek çok işlemlerin olması nedeniyle alanında uzman avukat ile tüm sürecin yürütülmesi önemlidir. Bizler sürecin yönetilmesinde her aşamayı yazılı olarak müvekkillerimize sunmaktayız ve süreç sözleşme ile yazılı hale getirilmektedir. Tüm ödemeler banka üzerinden gerçekleşmekte ve profesyonel hizmet sunmaktayız. Yabancı uyruklu kişilerin gayrimenkul alımı ve vatandaşlık süreçleri iki farklı hukuksal alanı kapsamaktadır. Bu nedenle anlaşma yapacağınız kişilere elden ödeme yapmamanızı, sözleşme mutlaka yapmanızı ve avukat ile süreci takip etmenizi tavsiye ederiz.