Antalya, Türkiye’nin hem turizm hem de gayrimenkul yatırım merkezi hâline gelen şehirlerinden biridir. Özellikle Konyaaltı, Muratpaşa, Kepez, Döşemealtı, Lara–Kundu, Belek, Kaş, Kalkan, Alanya ve Manavgat bölgelerinde gayrimenkul değeri son 10 yılda Türkiye ortalamasının üzerinde artış göstermiştir. Antalya’nın gayrimenkul piyasasında yaşanan bu hızlı hareketlilik, beraberinde hukuki risklerin, tapu işlemlerinin karmaşıklığının, uzmanlık gerektiren sözleşmelerin ve sahtecilik girişimlerinin artmasına yol açmıştır. Bu nedenle şehirde “Gayrimenkul Alım–Satım Avukatı” ihtiyacı her geçen yıl daha da belirginleşmektedir. Bu yazımızda bölümler halinde Gayrimenkul alım satım sürecinden bahsedeceğiz.
Bölüm 1 – Giriş, Antalya’nın Gayrimenkul Yapısı, Neden Avukat Gereklidir?
Bölüm 2 – Antalya Gayrimenkul Alım–Satım Hukukunun Türk Mevzuatındaki Temeli
Bölüm 3 – Antalya’da Gayrimenkul Alım Satımında Sık Yapılan Hatalar ve Dolandırıcılık Türleri
Bölüm 4 – Antalya Tapu Müdürlükleri, İlçe Uygulamaları ve İşlem Yoğunluğu
Bölüm 5 – Ekspertiz Süreci, Antalya’da Değerleme Hataları ve Çözümleri
Bölüm 6 – Yabancıların Antalya’da Gayrimenkul Satın Alması (Rus, İranlı, Alman, Arap yoğunluğu)
Bölüm 7 – MASAK İncelemeleri ve Antalya’da Yabancı Müşterilerde Riskli İşlemler
Bölüm 8 – Antalya’da Görülen Tapu İptal–Tescil Davaları ve Yargıtay Kararları
Bölüm 9 – Gayrimenkul Alım–Satım Sözleşmeleri, Avukatın Kontrol Etmesi Gereken Maddeler
Bölüm 10 – Antalya’da Gayrimenkul Avukatı Seçmenin Önemi
Bölüm 11 – Sonuç, Öneriler
Antalya’da bir gayrimenkulün alım-satım süreci yalnızca bir tapu devrinden ibaret değildir; taşınmazın hukuki durumundan imar sorunlarına, ekspertiz değerinden MASAK incelemelerine, yabancı alıcıların mevzuata uygunluğundan sözleşme maddelerine kadar çok kapsamlı bir hukuki altyapı gerektirir. Antalya’daki gayrimenkul dinamikleri Türkiye’nin diğer illerinden farklıdır ve bu farklılıklar hukuki süreçlere doğrudan yansır.
Antalya, 2020–2025 yılları arasında İstanbul’dan sonra yabancılara en fazla gayrimenkul satışı yapılan şehir olmuştur. Rusya, Ukrayna, İran, Almanya, Kazakistan, Irak ve Körfez ülkelerinden yoğun talep alan Antalya, yalnızca turizm cazibesiyle değil; aynı zamanda yabancı yatırımcıların uzun vadeli ikamet planları için de tercih ettiği bir şehir hâline gelmiştir.
Bu durum, şu hukuki farklılıkları ortaya çıkarır:
1. Antalya’da Tapu Müdürlükleri Türkiye ortalamasının üzerinde yoğun çalışır.
Muratpaşa Tapu
Konyaaltı Tapu
Kepez Tapu
Alanya Tapu
Manavgat Tapu
Serik Tapu
Bu müdürlüklerde işlemler özellikle turizm sezonunda oldukça yoğundur. Yoğunluk, hem işlem gecikmesi hem de belgelerde hata yapılması riskini artırır.
2. Antalya’da yabancı alıcı sayısı çok fazla olduğu için MASAK incelemeleri sıkı yürütülür.
Bankalar, yabancı alıcılardan çok daha fazla belge ister. Para transferi, kaynağı, banka teyitleri, fon satış bildirimi gibi süreçler uzun sürebilir. Bu nedenle yabancı alıcılara yönelik işlemlerde hukuki destek şarttır.
3. Antalya’da sahte vekaletname ile satış girişimleri Türkiye ortalamasından yüksektir.
Bu durum özellikle:
– Rus satıcılar
– Almanya’da yaşayan Türk vatandaşları
– Yurt dışında mukim yabancılar üzerinde yoğunlaşmaktadır.
Noter onaylı vekaletnamenin gerçekliği, apostil ve tercüme doğruluğu mutlaka kontrol edilmelidir.
4. Antalya’da imar ve plan değişiklikleri çok sık yapılır.
Turistik bölgelerde imar planları dönemsel olarak güncellenir.
Bu nedenle:
– imar durumu,
– yapı ruhsatı,
– iskan belgesi,
– kat irtifakı/mülkiyeti,
– kentsel dönüşüm riski
gibi unsurlar mutlaka incelenmelidir.
5. Antalya’da turizm bölgelerinde (Lara, Konyaaltı, Alanya) kaçak yapılaşma oranı yüksektir.
Çoğu projede balkon kapatmaları, kaçak tadilatlar, ek bağımsız bölümler görülür.
Bu tür kaçaklıklar ileride: tapu iptali, belediye tarafından yıkım, para cezası riski doğurabilir.
Antalya’da gayrimenkul alım–satım hukuku, temel olarak Türk Medeni Kanunu, Tapu Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu, Borçlar Kanunu, SPK düzenlemeleri, MASAK yönetmelikleri ve ilgili imar mevzuatı kapsamında yürütülen işlemler bütünüdür. Bu hukuk dalı Antalya özelinde şu konuları kapsar:
✔ Tapu devri
✔ Ekspertiz raporunun hazırlanması
✔ Gayrimenkul sözleşmeleri
✔ Yabancılara satış süreçleri
✔ MASAK / banka uyum prosedürleri
✔ Taşınmaz üzerindeki kısıtlamaların incelenmesi
✔ Haciz, ipotek, tedbir araştırması
✔ Kat irtifakı – kat mülkiyeti kontrolü
✔ İmar durumunun tespiti
✔ Kaçak yapı incelemesi
✔ Ayıplı gayrimenkul davaları
✔ Tapu iptal ve tescil davaları
✔ Muvazaa davaları
✔ Satıcının sorumluluğuna ilişkin tazminat davaları
Antalya’da bu alan, hem yerli hem de yabancı yatırımcı çeşitliliği nedeniyle Türkiye’nin en yoğun gayrimenkul hukuku alanlarından biridir.
Antalya’da alım–satım işlemleri diğer illere göre daha risklidir. Bunun üç temel nedeni vardır:
1. Satıcı, alıcı ve gayrimenkul çoğu zaman farklı ülkelerde/şehirlerde bulunur.
Örneğin:Satıcı Rusya’da, alıcı İran’da, taşınmaz Antalya’da olabilir. Bu durum vekalet, tercüme, apostil, onay zincirini karmaşık hale getirir.
2. Tapu işlemleri çok hızlı yapılmak istenir ve bu hız hata riskini artırır.
Antalya’da birçok satış işlemi aynı gün içinde bitirilmek istenir. Bu hızda:
– tapu araştırması,
– haciz kontrolü,
– imar uygunluğu
yeterince incelenmezse ciddi zararlar oluşabilir.
3. Antalya’da dolandırıcılık girişimleri daha sık görülür.
Özellikle:
– sahte kimlik,
– sahte vekaletname,
– gayrimenkul değerini yanlış gösterme,
– tapuda eksik bildirim,
– fiilî ayıplı taşınmaz gibi durumlarda avukat kontrolü şarttır.
Bu nedenle Antalya’da alım–satım avukatı hem alıcıyı hem satıcıyı ciddi mali zararlardan korur.
Antalya’da gayrimenkul piyasasının hukuki açıdan en belirgin özellikleri şunlardır:
1) Yabancı mülkiyet oranı çok yüksek
2024 verilerine göre Antalya’da toplam konut alımlarının %20’den fazlası yabancılar tarafından yapılmıştır. Bu nedenle Antalya:
– Yabancılara satış izinleri
– Askerî yasak bölge sorgusu
– TCMB döviz bozdurma
– Göç İdaresi ile uyumlu kurumlar arası işlemler bakımından Türkiye’nin en farklı ilidir.
2) Gayrimenkul değerleme süreci daha karmaşık
Turizm sezonu–sezon dışı dönem arasında fiyatlar çok değişkendir. Antalya’da ekspertiz raporları sık itiraza konu olur.
3) Antalya’da arsa payı, kat mülkiyeti ve iskan sorunları yaygın
Özellikle Kepez ve Döşemealtı bölgelerinde:
– İskanı olmayan binalar
– Bağımsız bölümleri henüz oluşmamış projeler çok sık görülür.
4) Deniz manzaralı taşınmazlarda şerefiye farkları çok yüksektir
Şerefiye hataları ileride:
– arsa payı düzeltme davası
– tapu iptal tescil davası
ihtiyacı doğurabilir.
5) Antalya’da kentsel dönüşüm süreci farklı işliyor
Turizme bağlı yapı stoğu fazla olduğu için bazı ilçelerde özel imar uygulamaları bulunur.
Antalya’da gayrimenkul alım–satımı, Türk hukuk sisteminin birden fazla temel kanun ve yönetmeliğine dayanır.
Bu bölümde Antalya’da tapu devrinin, ekspertiz sürecinin, sözleşmelerin ve yabancılara satış işlemlerinin hangi yasal düzenlemelere bağlı olduğu; ayrıca Antalya’ya özgü uygulamada hangi farklılıkların bulunduğu ayrıntılı biçimde ele alınmaktadır.
Bu içerik Antalya'daki gayrimenkul alan müvekkillerin en sık sorduğu sorularla uyumlu şekilde hazırlanmıştır.
Antalya’da bir taşınmazın devri veya satışı şu temel kanunlara ve yönetmeliklere dayanır:
1.1. Türk Medeni Kanunu (TMK)
TMK, gayrimenkul mülkiyetinin nasıl kazanılacağını, tapu sicilinin hukuki niteliğini ve mülkiyet devrinin şarta bağlı olup olmayacağını belirleyen ana kanundur.
Antalya’da alım–satımda TMK açısından kritik hükümler:
Antalya’ya etkisi: Turizm bölgeleri (Konyaaltı, Lara, Alanya) yoğun satış gördüğü için tapu memurları hızlı işlem yapar; bu da TMK m.1007 kapsamında devlet sorumluluğu doğurabilecek hata riskini artırır.
1.2. Tapu Kanunu ve Tapu Sicili Tüzüğü
Antalya’daki tapu işlemlerinin tüm teknik ve hukuki çerçevesi bu tüzükle belirlenir.
Özellikle:
Antalya pratiği: Antalya Tapu Müdürlükleri, Türkiye’nin en hızlı çalışan birimleri arasında olsa da milletlerarası satışların yoğunluğu nedeniyle vekaletname doğrulama süreçlerinde daha detaycı davranır.
1.3. Borçlar Kanunu (TBK) – Satış Sözleşmesi ve Ayıplı Gayrimenkul
Antalya’da gayrimenkul alım satımında en fazla sorun ayıplı taşınmaz davalarıdır.
TBK’da düzenlenen kritik maddeler:
Antalya’da uygulama farkı: Özellikle Kepez, Döşemealtı ve Alanya'da “iskan yok”, “kaçak bölüm eklenmiş”, “şerefiye yanlış belirlenmiş” gibi ayıplar mevcuttur.
Bu nedenle avukat tarafından hazırlanan sözleşelerde mutlaka ayıp sorumluluğu maddeleri düzenlenmelidir.
1.4. Kat Mülkiyeti Kanunu
Antalya’da turistik sitelerde, rezidanslarda, apart otellerde bağımsız bölüm sorunları sıktır.
Bu kanun özellikle şu konularda önemlidir:
Antalya’ya özgü kritik nokta: Konyaaltı–Liman ve Lara bölgesinde çok sayıda proje ruhsata aykırı bölme yapılmış şekilde satılmaktadır. Bu durum ileride ciddi hukuki sorunlar doğurur.
1.5. İmar Kanunu – Antalya’daki Kaçak Yapı Sorunları
Antalya’da özellikle Kepez, Varsak, Aksu, Kundu bölgelerinde kaçak yapılaşma Türkiye ortalamasının üzerindedir.
İmar Kanunu’na göre:
Alıcı açısından risk: Tapu temiz görünse bile belediye tarafından yıkım kararı olabilir . Antalya’da avukat kontrolü bu nedenle zorunludur.
1.6. SPK Mevzuatı – Vatandaşlık Amaçlı Fon Alımları
Antalya’da pek çok yabancı birey yalnızca konut değil, Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) üzerinden yatırım yapmaktadır.
Bu işlemlerin hukuki temeli:
Antalya’da bankalar (İş Bankası, Ziraat, Garanti BBVA) fon satışı yaparken MASAK kontrolü daha sık uygular.
1.7. Yabancıların Taşınmaz Edinimi Hakkında Kanun ve Yönetmelik
Antalya, yabancılara konut satışında Türkiye’de ilk 2 şehir arasındadır.
Yabancılar:
✔ Yapılaşmaya açık alanlarda taşınmaz satın alabilir
✔ İl genelinde %10 üst sınırı vardır
✔ Askeri yasak bölge kontrolü yapılır
✔ TCMB döviz bozdurma belgesi zorunludur
Antalya’da uygulama farkı: Şehrin büyük kısmı askeri yasak bölge dışında olduğu için yabancı alıcılar açısından tercih edilen bir lokasyondur.
Şimdi Antalya’da bir ev, arsa veya ticari taşınmaz satın almak isteyen bir kişinin işlemleri adım adım nasıl yürütmesi gerektiğini anlatıyorum.
Bu bölüm, avukatın görevlerini de içerdiği için Antalya’ya gelen yabancı ve Türk yatırımcıların tamamını kapsar.
Antalya’da bir taşınmazı satın almadan önce mutlaka şu kontroller yapılmalıdır:
Tapu kütüğünde
Belediyede
Kadastro
Antalya’ya özgü kritik uyarı: Özellikle Döşemealtı, Kepez ve Varsak bölgelerinde ruhsat–iskan uyumsuzluğu yaygındır.
Antalya’da yabancı alıcılara yapılan satışlarda ekspertiz raporu zorunludur.
Yerli alıcılar için zorunlu değil ancak çok önemlidir.
Ekspertiz raporu Antalya’da sıklıkla şu gerekçelerle hatalı çıkar:
Hukuki sonuç: Ekspertiz hatası, ayıplı satış davasına konu olabilir.
Antalya’da emlak ofisleri genellikle tek tip sözleşme kullanır.
Bu sözleşmeler alıcının haklarını korumaz.
Avukat tarafından hazırlanması gereken sözleşmede mutlaka:
Antalya’da yabancı alıcılardan para kaynağı ve fon transferi belgeleri çok sık istenir.
Bankalar şunları sorgular:
Özellikle Rus, İran, Belarus vatandaşlarında MASAK incelemesi daha sık yapılır. Avukat bu süreçte bankayla tüm uyum yazışmalarını yönetir.
Tapu devri Antalya’da:
Antalya’da çok önemli bir konu:
Turistik bölgelerde bazı satıcılar tapuda satış bedelini düşük göstermek ister. Bu:
Satış sonrası şu kontroller yapılır:
Antalya’da özellikle sitelerde aidat yükümlülükleri yüksektir; alıcı bu konuda bilgilendirilmelidir.
Antalya, Türkiye’de yabancıya en çok gayrimenkul satılan ikinci şehir olduğu için dolandırıcılık vakaları, ekspertiz hataları, sahte vekalet girişimleri ve alım–satım hataları Türkiye ortalamasının çok üzerindedir.
Antalya’da her yıl yüzlerce kişi yanlış bilgilendirme, eksik evrak, belediye sorunları, tapu defteri hileleri, mülkün gerçek sahibine ulaşamama gibi nedenlerle yüksek maddi zarara uğramaktadır.
Bu bölümde Antalya’ya özgü tüm riskleri ayrıntılarıyla açıklıyorum.
Antalya’nın turistik yapısı, yabancıların yoğun ilgisi ve yatırım hızının yüksek olması dolandırıcılık girişimlerini artırmıştır.
Aşağıda Antalya’da en sık karşılaşılan dolandırıcılık yöntemleri yer almaktadır:
Antalya’da özellikle şu profillerde sahte vekaletle satış girişimleri görülür:
Sahtekârlar şu yöntemleri kullanır:
✔ Noter kaşesini taklit eder
✔ Apostilli vekalet sahte düzenlenir
✔ Gerçek vekalet üzerinde bilgiler değiştirilir
✔ Tercüme büroları üzerinden sahte çeviri yapılır
Neden Antalya risklidir?
Çünkü Antalya’da alıcıların büyük bölümü yabancıdır ve Türkiye’deki vekalet prosedürlerine hâkim değildir.
Çözüm:
Gayrimenkul avukatı mutlaka:
– Vekaletin alındığı notere yazar,
– Apostil kodunu doğrular,
– QR kod üzerinden sorgulama yapar,
– TC veya pasaport eşleşmesini kontrol eder.
Aksi hâlde tapu devrinden sonra yıllar süren “tapu iptal ve tescil” davaları ortaya çıkabilir.
Antalya’da özellikle emlakçılar tarafından yaygın şekilde önerilen bir yöntemdir:
“Tapuda düşük bedel gösterelim, vergi az ödersiniz.”
Bu, alıcı için çok tehlikelidir.
Neden?
✔ TBK’ya göre satıcı ayıptan sorumlu ise, alıcı ödediği gerçek bedeli ispatlamak zorunda kalır.
✔ Tapuda “500.000 TL” görünen satış aslında “10.000.000 TL” ise, alıcı sadece tapudaki bedeli talep edebilir.
✔ Alıcı ileride tazminat davası açamaz.
✔ Vergi kaçakçılığı kapsamında satıcıya ceza kesilir, alıcı da süreçten etkilenebilir.
Antalya’da bu tuzağa en çok yabancılar düşmektedir.
Çözüm:
➡ Satış bedeli gerçek olmalı ve avukat tarafından sözleşmede doğru şekilde yazılmalıdır.
Antalya’da özellikle yeni gelişen bölgelerde görülen en önemli sorunlardan biridir.
Gizlenen ayıplar şunlardır:
Hukuki sonuç:
TBK m. 219 gereği satıcı bu ayıplardan sorumludur. Alıcı, seçimlik haklarını kullanabilir:
✔ Bedel indirimi
✔ Ayıp oranında tazminat
✔ Sözleşmeden dönme
✔ Ücretsiz onarım
Antalya’da birçok taşınmaz şu kişiler tarafından satılır:
Bu kişiler çoğu zaman Antalya’ya gelmeden vekil gönderir.
Bazı emlakçılar şu hataları (veya hileleri) yapar:
En sık görülen örnek:
Hisseli arazinin tümü satılıyormuş gibi gösterilir ancak satıcı sadece 1/8 hissedardır.
Çözüm:
➡ Tapu kütüğü ayrıntılı kontrol edilmeli
➡ Malik ile yüz yüze teyit yapılmalı
➡ Vekalette temsil sınırı incelenmeli
Satıcılar ve müteahhitler sıkça şu hatalara düşer:
Bu tür durumlar en çok Konyaaltı–Liman, Kundu, Alanya Mahmutlar bölgelerinde yaşanır.
Hukuki temel:
➡ TBK m. 26–27
➡ Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun
➡ Kat Mülkiyeti Kanunu
Antalya’da ekspertiz firmalarının raporları:
Bazı emlakçılar eksperi yönlendirmeye çalışır.
Ekspertiz raporu şu nedenlerle hatalı olabilir:
✔ Karşılaştırma yapılan emsaller yanlış seçilir
✔ Manzara, konum, ulaşım gibi kriterler değerlendirilmez
✔ Bağımsız bölüm yanlış ölçülür
✔ Aidat ve site giderleri yanlış yazılır
✔ Kaçak yapı kontrolü eksik yapılır
Bu nedenle avukat ekspertiz raporunu satıcıdan bağımsız olarak değerlendirir.
Sahtekârlar, pasaport fotokopilerini photoshop ile değiştirip gerçek kişi gibi işlem yapmaya çalışır.
Antalya’da en sık görülen yöntem: Turist gibi davranıp sahte pasaportla tapu randevusuna gelmek. Bu durum özellikle yatırım amaçlı çoklu konut alan Rus alıcılarla gündeme gelir.
Çözüm: Tapu müdürlüğü kimlik doğrulama sistemi yeterli değildir; avukat ayrıca kontrol yapar.
Aşağıda Antalya’da yerli ve yabancı alıcıların en çok düştüğü hatalar yer almaktadır:
2.1. Sözleşmeyi emlakçının vermesi ve okunmadan imzalanması
Bu sözleşmeler satıcı lehinedir; alıcıyı korumaz.
2.2. İmar durumu kontrol edilmeden tapuya gidilmesi
Antalya’da özellikle Aksu, Kundu ve Kepez’de kaçak yapı riski çok yüksektir.
2.3. Binanın iskanlı olup olmadığına bakılmaması
Antalya’da birçok site “iskanlı” diye satılır ancak çoğu zaman:
2.4. Arsa payı ve şerefiye farkının kontrol edilmemesi
Deniz manzaralı dairelerde arsa payı düşük verilmiş olabilir.
Bu ileride ciddi değer kaybı doğurur.
2.5. Yabancı alıcılarda banka süreçlerinin hafife alınması
MASAK incelemesi Antalya’da Türkiye ortalamasının çok üzerindedir.
Birçok işlem para kaynağı belgesi nedeniyle iptal olur.
2.6. Vekalet kontrolü yapılmaması
Sahte vekalet Antalya’da en sık görülen risklerden biridir.
Antalya’da satıcılar da çeşitli hatalar yapar:
Bu durumlarda alıcı tazminat davası, sözleşmeden dönme, bedel iadesi, ayıp davası açabilir.
Antalya’da hukukçuların en riskli bulduğu bölgeler:
|
Bölge |
Hukuki Risk |
Açıklama |
|
Kepez – Varsak |
Kaçak yapı – iskan problemi |
Arsa payı hataları çok yüksek. |
|
Döşemealtı |
Projelerin tamamlanmaması |
İnşaat yarım bırakma oranı yüksek. |
|
Konyaaltı – Liman |
Şerefiye – bağımsız bölüm uyuşmazlığı |
Lüks projelerde plan dışı eklemeler yapılıyor. |
|
Kundu – Aksu |
Turizm amaçlı ruhsatsız kullanım |
Konut ruhsatlı yerler otel gibi işletiliyor. |
|
Alanya – Mahmutlar |
Yabancı yoğunluğu – kimlik doğrulama sorunları |
Sahte vekalet vakaları en sık bu bölgede. |
Antalya, Türkiye'nin en yoğun tapu işlem trafiğine sahip ikinci ili olup özellikle yabancıların yaptığı gayrimenkul alım–satım işlemleri nedeniyle tapu müdürlüklerinin işleyişi büyük ölçüde diğer illerden farklıdır.
Her ilçede tapu işlem süreci, yoğunluk, yabancı işlem kapasitesi, personel düzeni ve uygulama farklılıkları bulunmaktadır.
Bu bölümde Antalya’nın tüm önemli ilçelerindeki tapu müdürlüklerini tek tek ele alarak avukat gözüyle gerçek uygulamaları, süre farklılıklarını, karşılaşılan hataları ve hukuki etkilerini anlatıyoruz.
Antalya’da aktif olarak işlem yapan başlıca tapu müdürlükleri:
Bu müdürlüklerin her biri farklı iş hacmine, farklı yabancı yoğunluğuna ve farklı işlem sürelerine sahiptir.
Aşağıda her tapu müdürlüğü, işlem hızı, karşılaşılan hatalar, yabancı işlem yoğunluğu, ekspertiz süreçleri, randevu süreleri açısından ayrıntılı olarak incelenmiştir.
Antalya’nın merkez ilçesi olması nedeniyle şehirde en yoğun çalışan tapu müdürlüğüdür.
İşlem Yoğunluğu: Çok yüksek
Özellikle:
bölgelerinde yüksek değerde gayrimenkul satışı yapıldığı için işlem kapasitesi yoğundur.
Yabancı İşlem Yoğunluğu: Orta – yüksek
Rusya, Almanya ve İran vatandaşlarının Muratpaşa bölgesinden çok sayıda konut alması nedeniyle yabancı alıcı işlemleri fazladır.
Randevu Süresi: 2–5 gün
Yoğun sezonda 1 haftaya çıkabilir.
En Sık Görülen Sorunlar:
Avukat Açısından Değerlendirme:
Muratpaşa'da her işlem avukat tarafından kontrol edilmelidir çünkü tapu kayıtlarının eski tarihli olması ve çok fazla el değiştirmiş taşınmaz bulunması nedeniyle kayıt karmaşası sık yaşanır.
Antalya’nın en çok yabancı yatırım alan bölgesidir.
İşlem Yoğunluğu: Çok yüksek
Özellikle:
Konyaaltı’nda satış hacmi sürekli artmaktadır.
Yabancı İşlem Yoğunluğu: Çok yüksek
En yoğun alıcı grupları:
Bu nedenle tapudaki kimlik kontrolü, pasaport doğrulaması ve vekalet incelemesi daha detaylıdır.
Randevu Süresi: 3–7 gün
Boğaçayı ve Liman bölgesindeki lüks projelerin satış döneminde 10 güne kadar uzayabilir.
En Sık Görülen Sorunlar:
Avukat Açısından Değerlendirme:
Konyaaltı, Antalya’da avukatın en çok tercih edildiği bölgedir. Çünkü yüksek değerli satışlarda hile, eksik beyan, arsa payı hataları ve sözleşme mağduriyetleri yoğundur.
Kepez, Antalya’nın en hızlı gelişen ilçelerinden biridir.
İşlem Yoğunluğu: Orta – yüksek
Uygun fiyatlı konut projeleri nedeniyle yoğun alım–satım vardır.
Yabancı İşlem Yoğunluğu: Orta
Rus, İranlı ve Iraklı alıcılar son yıllarda Kepez’de yatırım yapmaktadır.
Randevu Süresi: 2–4 gün
Ancak toplu proje satışlarında süre uzar.
En Sık Görülen Sorunlar:
Döşemealtı, villa projeleri ve geniş arsalarıyla bilinir.
İşlem Yoğunluğu: Orta
Lüks villa projeleri nedeniyle belirli dönemlerde artar.
Yabancı İşlem Yoğunluğu: Orta – yüksek
Özellikle Rus ve Alman alıcıların villalara ilgisi yüksektir.
Randevu Süresi: 2–6 gün
En Sık Görülen Sorunlar:
Avukat Açısından Değerlendirme: Döşemealtı'nda proje incelemesi çok büyük önem taşır. Arsa payı ve ruhsatın kontrolü şarttır.
Aksu, turizm ve konutun birleştiği bir bölgedir.
İşlem Yoğunluğu: Orta
Migros AVM–Kundu hattında yoğunluk yüksektir.
Yabancı İşlem Yoğunluğu: Orta
Özellikle Kundu bölgesinde yabancı alıcı fazladır.
Randevu Süresi: 2–5 gün
En Sık Görülen Sorunlar:
Avukat Açısından Değerlendirme: Aksu’da konut ruhsatı olup otel gibi kullanılan yapılar sık görülür. Bu nedenle ruhsat ve imar incelemesi yapılmadan işlem yapılmamalıdır.
Antalya’nın lüks turizm bölgesidir.
İşlem Yoğunluğu: Orta
Golf turizmi nedeniyle villa satışları artmaktadır.
Yabancı İşlem Yoğunluğu: Yüksek
Avrupa ülkeleri ağırlıklıdır.
Randevu Süresi: 2–6 gün
En Sık Görülen Sorunlar:
Avukat Açısından Değerlendirme: Serik’te turizm arazileri özel hukuka tabidir. Alıcıların mutlaka hukuki inceleme yaptırması gerekir.
Manavgat, Antalyalı yerli yatırımcıların en çok tercih ettiği ilçelerdendir.
İşlem Yoğunluğu: Orta – yüksek
Yabancı İşlem Yoğunluğu: Orta
Randevu Süresi: 2–5 gün
En Sık Görülen Sorunlar:
Antalya’nın yabancıya satışta en yoğun ilçesidir.
İşlem Yoğunluğu: Çok yüksek
Mahmutlar, Oba, Kestel, Tosmur bölgeleri yoğunluktadır.
Yabancı İşlem Yoğunluğu: En yüksek
Rusya – Ukrayna – Almanya – Norveç – Danimarka alıcıları ağırlıktadır.
Randevu Süresi: 5–12 gün
Turizm sezonunda 2 haftaya çıkabilir.
En Sık Görülen Sorunlar:
Avukat Açısından Değerlendirme: Alanya, Antalya’nın dolandırıcılık vakası en yüksek ilçesidir. Her işlemde avukat zorunlu olarak görülmelidir.
Antalya’da satış işlemi aşağıdaki sürelerde tamamlanır:
|
Aşama |
Ortalama Süre |
|
Tapu randevusu alınması |
1–7 gün |
|
Ekspertiz raporu |
1–3 gün |
|
Banka–MASAK kontrolü |
0–3 gün |
|
Tapu devri |
Aynı gün |
|
Tapu tescil belgesi |
Anında |
En çok gecikme yaşanan unsur:
➡ Randevu yoğunluğu
➡ Ekspertiz raporu gecikmesi
Antalya’da risk oluşturan faktörler:
Antalya, Türkiye’de zorunlu ekspertiz sürecinin en yoğun uygulandığı illerden biridir. Bunun temel nedeni yabancıya konut satışının çok yüksek olması ve gayrimenkul piyasasının turizm etkisiyle sürekli dalgalanmasıdır. Antalya’da ekspertiz raporu çoğu zaman satış fiyatını belirleyen temel belge olduğu için hem alıcı hem satıcı açısından kritik önem taşır.
Bu bölümde Antalya’daki ekspertiz uygulamasının tüm aşamalarını, en sık yapılan hataları, turizm bölgelerine özgü fiyat sorunlarını ve raporun hukuki sonuçlarını detaylı şekilde ele alıyoruz.
Türkiye’de 2019’dan itibaren yabancılara yapılan tüm gayrimenkul satışlarında ekspertiz zorunludur.
Antalya’da da yabancı alıcı oranı çok yüksek olduğu için ekspertiz süreci neredeyse her gün yüzlerce kez uygulanmaktadır.
Kimler için zorunlu?
Kimler için zorunlu değil ama önerilir?
Antalya’da ekspertiz isteğe bağlı bile olsa avukat tarafından mutlaka önerilir, çünkü şehirde değerleme manipülasyonu yaygındır.
Antalya’da ekspertiz süreci diğer illerden daha hassas yürütülür. Aşamalar:
Antalya’da SPK’dan lisanslı değerleme firmaları tarafından yapılır. Tapu işlemi sırasında sistem otomatik olarak firma atayabilir.
Antalya’ya özgü durum: Turizm bölgelerinde bazı firmalar çok yoğun olduğu için randevu gecikmesi yaşanabilir.
Eksper şu unsurları inceler:
Bu aşamada yapılan en büyük hata: Eksper projeye aykırılığı çoğu zaman tespit edemez. Bu nedenle avukat mutlaka belediye ruhsat dosyasını ayrıca inceler.
✔ Tapu kütüğü
✔ Arsa payı
✔ Kat irtifakı/mülkiyeti
✔ Bağımsız bölüm numarası
✔ İmar durumu
Antalya’da sık karşılaşılan problem:
➡ Eksper belgelerin tümünü görmeden rapor düzenler.
Bu da yanlış değerlemeye yol açar.
Antalya’da değer belirlenirken aşağıdaki faktörler aşırı etkilidir:
Ekspertiz raporu tamamlandıktan sonra sisteme yüklenir ve tapu müdürlüğü işlemi başlatır.
Antalya, ekspertiz hatalarının Türkiye'de en sık görüldüğü illerden biridir. Aşağıda avukatların uygulamada tespit ettiği başlıca hatalar bulunmaktadır:
Konyaaltı ve Lara’da manzara değeri ekspertiz raporunu dramatik şekilde etkiler.
Ekspertiz raporlarında sıkça görülen hatalar:
Hukuki sonuç: Alıcı zarar görürse TBK uyarınca “ayıplı hizmet” kapsamında tazminat talep edebilir.
Antalya’da fiyatlar mahalle bazında çok değiştiği için emsal seçimi kritik önemdedir.
Sıkça yapılan hatalar:
Eksper emsali yanlış seçtiğinde değer 30%–40% farklı çıkabilir.
Özellikle Konyaaltı–Liman bölgesinde bazı projelerde brüt/net m² uyuşmazlığı vardır.
Eksperler:
Antalya’da kaçak yapı oranı yüksektir.
Eksper çoğu zaman şunları fark etmez:
Bu tür aykırılıklar ileride belediye tarafından yıkıma konu olabilir.
Eksperler zaman zaman:
Aynı blokta birden fazla benzer daire olduğunda eksper yanlış daireyi inceleyebilir.
Bu Antalya’da sık yaşanır.
Antalya’nın turistik yapısı uzmanların değerleme sürecini daha karmaşık hale getirir. Başlıca nedenler:
4.1. Sezonluk fiyat değişimi çok yüksek
Haziran–Eylül döneminde fiyat ortalaması %20–45 artabilir.
4.2. Kısa dönem kiralama getirisi uzmanı yanıltabilir
Airbnb kazancı nedeniyle bazı daireler olduğundan fazla değerlenir.
4.3. Yabancı alıcı talebi fiyatları dalgalandırır
Rusya-Ukrayna savaşı sonrası Antalya’da bazı bölgelerde fiyatlar bir yılda iki katına çıktı.
4.4. Belediyedeki ruhsat dosyaları eksik veya güncel olmayabilir
Özellikle Kepez ve Döşemealtı’nda.
Ekspertiz raporunun hukuki niteliği:
Tapu işleminde bağlayıcıdır
Değerleme düşük çıkarsa satış yapılamaz.
Ayıplı hizmet halinde tazminat davası açılabilir
Eksper hatalı değerleme yapmışsa sorumludur.
SPK mevzuatına göre disiplin yaptırımları uygulanır
Yabancılara satışta vatandaşlık sürecini etkiler
Değerleme yanlış ise vatandaşlık başvurusu reddedilebilir.
Banka kredi kullanımında belirleyicidir
Alıcı şu hukuki yolları kullanabilir:
✔ Yeni ekspertiz raporu talep etmek
✔ Eksper hakkında SPK’ya şikâyet
✔ Tüketici mahkemesinde “ayıplı hizmet” davası
✔ Satıcıya karşı bedel iadesi veya tazminat davası
✔ Sözleşmeden dönme talebi (TBK m. 219)
Antalya, Türkiye’de yabancıların en fazla gayrimenkul satın aldığı ikinci şehirdir. Rusya, Ukrayna, İran, Almanya, Kazakistan, Belarus ve Körfez ülkelerinden gelen yatırımcılar Konyaaltı, Lara, Alanya, Side, Belek, Manavgat ve Kalkan gibi bölgelerde yoğun şekilde gayrimenkul almaktadır.
2020–2025 arasında Antalya’da konut satışlarının %20’den fazlası yabancı alıcılara yapılmıştır. Bu nedenle Antalya’da yabancılara satış hem hukuki açıdan hem de uygulamada Türkiye’nin diğer illerine göre çok daha karmaşık bir yapıya sahiptir.
Bu bölümde yabancı alıcıların Antalya’da bir gayrimenkulü nasıl satın alabildiğini, hangi belgelerin gerektiğini, MASAK sürecinin nasıl işlediğini ve vatandaşlık yatırımı seçeneklerini ayrıntılı şekilde anlatıyoruz.
Yabancı bir kişi Antalya’da taşınmaz satın alırken şu genel şartlara tabidir:
1.1. Yasal Dayanak
Yabancıların taşınmaz edinimi:
1.2. Ülke Bazlı Kısıtlama
Türkiye bazı ülke vatandaşlarına tamamen yasak, bazılarına sınırlı izin verir. Türkiye’de Herkes taşınmaz satın alamaz.
Ancak:
➡ Rusya
➡ Ukrayna
➡ Almanya
➡ İran
➡ Belarus
➡ Kazakistan
➡ Irak
➡ Kuveyt
➡ Katar
vb. çok sayıda ülke vatandaşı sınırlama olmadan Antalya’da taşınmaz alabilir.
1.3. İl Genelinde %10 Sınırı
Bir yabancı ülke vatandaşı Antalya’da taşınmaz alabilir ancak:
Bir mahallenin yüzölçümünün %10’unu aşamaz.
Antalya bu sınırı genel olarak doldurmamıştır, bu nedenle uygulamada sınırlama çıkmaz.
1.4. Askerî Yasak Bölge Kontrolü (Antalya’da Genelde Sorunsuz)
Türkiye’nin birçok şehrinde askeri yasak bölge kontrolleri sıkıntı çıkarabilir ancak Antalya’nın büyük kısmı yasak bölge dışında olduğu için işlem daha hızlı yürür.
Ancak:
1.5. Taşınmazın Niteliği Önemlidir
Yabancılar şu taşınmazları satın alabilir: Konut , İşyeri , Arsa , Ofis , Villa
Ancak: Askerî güvenlik bölgesindeki taşınmazlar, Tarım arazileri (bazı durumlarda) , Stratejik bölgeler yasaktır.
Yabancıların Antalya’da tapu devri yapabilmesi için şu belgeler gereklidir:
✔ Pasaport ve noter onaylı tercümesi
✔ Vergi kimlik numarası
✔ 2 adet biyometrik fotoğraf
✔ Tapu ve ekspertiz raporu
✔ TCMB döviz bozdurma belgesi
✔ SIS
✔ Adres beyanı
✔ Vekaletname (varsa) gibi birkaç belgeye ihtiyaç vardır.
Tapu müdürlüğü ayrıca kimlik doğrulama için:
2022’den itibaren yabancılar tarafından yapılan gayrimenkul alım satımlarında döviz bozdurma zorunluluğu vardır. Antalya’da özel durum: Yabancıların büyük çoğunluğu dolar/euro ile işlem yaptığı için MASAK incelemesi Antalya’da daha hassas yürütülür.
Antalya’da yabancı alıcıların bankalarda karşılaştığı en büyük sorun paranın kaynağını ispat etmektir.
MASAK şunları sorgular:
✔ Para hangi ülkeden geldi?
✔ Alıcı ile gönderen aynı kişi mi?
✔ Alıcı yüksek riskli ülkeden mi geliyor?
✔ Transfer tutarı geliriyle uyumlu mu?
✔ Döviz hareketi şüpheli mi?
MASAK açısından riskli ülkeler:
Bu ülke vatandaşları Antalya’da işlem yaparken banka daha fazla belge ister.
Avukat bu aşamada şunları yapar:
Bu süreç Antalya’da İstanbul'a göre bile daha sıkı uygulanır.
Antalya’da yabancı yatırımcıların en sık düştüğü hatalar:
5.1. Ekspertiz raporuna güvenip bina/imar araştırması yapmamak
Eksper raporu hukuki belge değildir; sadece piyasa değerini belirler.
5.2. İnternet üzerinden görmeden daire almak
Özellikle Rus ve İranlı yatırımcılarda çok yaygındır. Bu, Antalya’da en fazla mağduriyet yaratan hatadır.
5.3. Turizm amaçlı ruhsata sahip yeri konut gibi satın almak
Özellikle Kundu, Belek, Side bölgelerinde.
5.4. Tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesini kabul etmek
Yabancı alıcılar bunun ne kadar tehlikeli olduğunu bilmez. Vatandaşlık işlemlerinde büyük sorun çıkar.
5.5. Sahte vekaletname mağduriyeti
Sahte belgelerle yapılan satışlar en çok Alanya’da görülmektedir.
5.6. Avukatsız işlem yapmak
Bu, Antalya’da yatırım yapan yabancıların %70’inin mağdur olmasına neden olur.
Antalya’da en çok merak edilen konulardan biri yatırım yoluyla vatandaşlıktır.
Türkiye’de vatandaşlık almak için şartlar:
6.1. Minimum Yatırım Tutarı:
400.000 USD değerinde taşınmaz satın alınmalıdır.
6.2. Gayrimenkul kaç yıl satılamaz?
➡ 3 yıl boyunca satılamaz. Tapuya şerh konur.
6.3. Ekspertiz Raporu Zorunludur
Ekspertiz değeri 400.000 USD’nin altında çıkarsa işlem kabul edilmez.
6.4. Kredi kullanılamaz
Taşınmazın banka ipoteği altında olmaması gerekir.
6.5. Taksitli satış olabilir mi?
➡ Taksitli satış geçerlidir, ancak tüm ödemeler tapu öncesi yapılmalıdır.
6.6. Birden fazla taşınmaz alınabilir mi?
Evet. Toplam değer 400.000 USD’yi geçmelidir.
6.7. Antalya’da vatandaşlık amaçlı en çok tercih edilen bölgeler:
Antalya’da yabancıların işlem yaparken karşılaştığı başlıca riskler:
-- Sahte vekalet
-- Turizm ruhsatlı yerin konut diye satılması
-- Ekspertiz manipülasyonu
-- Kaçak kat, kaçak oda
-- Arsa payı hataları
-- Tapu şerhlerinin gizlenmesi
-- Miras sorunları
-- Kat mülkiyeti eksikliği
Bu riskler Antalya’da diğer illere kıyasla çok daha yaygındır.
✔ Vatandaşlık yatırımı
✔ Birden fazla taşınmaz alımı
✔ Alıcı/satıcı farklı ülkelerde ise
✔ Vekaletle satış yapılacaksa
✔ Turistik bölgelerde yatırım yapılacaksa
✔ Mirasçılarla işlem olacaksa
✔ Yüksek tutarlı villa alımları
Antalya’da avukat desteği olmaksızın yapılan her işlem yüksek risk taşır.
Antalya, Türkiye’de yabancı yatırımcı yoğunluğu en yüksek şehirlerden biri olduğu için MASAK (Mali Suçları Araştırma Kurulu) tarafından en sık denetime tabi tutulan illerin başında gelir.
Özellikle Rusya, İran, Ukrayna, Belarus, Irak, Afganistan, Lübnan ve Körfez ülkelerinden gelen yatırımcılar hakkında banka uyum birimleri çok daha hassas davranmaktadır.
Bu nedenle Antalya’da gayrimenkul satın alma sürecinin en kritik aşaması para transferi – MASAK uyum sürecidir.
Tapu işlemi çoğu zaman banka kaynaklı gecikmeler nedeniyle gerçekleşemez.
Bu bölümde MASAK sürecinin Antalya’da nasıl işlediği, hangi belgelerin istendiği, hangi ülke vatandaşlarının yüksek riskli görüldüğü ve avukatın rolünün ne olduğu detaylı şekilde anlatılmaktadır.
MASAK, Türkiye’nin kara para aklama, terörün finansmanı ve yasa dışı fon hareketlerini engellemeye yönelik merkezidir.
Gayrimenkul alım–satımı MASAK mevzuatında yüksek riskli finansal faaliyet sayıldığı için Antalya’daki bankalar her yabancı alıcıyı mutlaka kontrol eder.
Antalya’da MASAK incelemelerinin yoğun olmasının nedeni:
Aşağıdaki süreç, Antalya’da tüm bankalarda standarttır:
2.1. Alıcının Banka Hesabı İncelenir
Banka şu soruları sorar:
Örneğin:
Aylık geliri 3.000 USD olan bir kişinin 300.000 USD göndermesi yüksek riskli kabul edilir.
2.2. Gönderen Ülke Risk Skoru Belirlenir
Antalya’da en yüksek MASAK riski taşıyan ülkeler:
|
Çok Yüksek Risk |
Orta Risk |
Düşük Risk |
|
İran |
Irak |
Almanya |
|
Belarus |
Ukrayna |
İngiltere |
|
Rusya |
Mısır |
Hollanda |
|
Afganistan |
Lübnan |
Norveç |
|
Suriye |
Pakistan |
İsveç |
Bu ülkelerden gelen para otomatik olarak bankanın “Kırmızı Uyarı” sistemine düşer.
2.3. Paranın Kaynağı Sorulur (Source of Funds)
Bankalar yabancı alıcılardan şu belgeleri isteyebilir:
En sık talep edilen belge: Paranın geldiği hesabın geçmiş 3–6 ay hareket dökümü.
2.4. Source of Wealth (Varlık Kaynağı) İncelemesi
Yüksek tutarlı işlemlerde bankalar şunları sorgular:
Antalya’da özellikle villa alımlarında bu inceleme çok sık yapılır.
2.5. TCMB Döviz Bozdurma İşlemi
2022 sonrası yabancılar:
➡ Dövizi bankaya yatırır →
➡ Banka TCMB'ye bozdurur →
➡ “Döviz Alım Belgesi” oluşur →
➡ Bu belge tapuya gider.
Belge olmadan tapu devri yapılamaz.
2.6. Bankanın Uyum Birimi Son Onayı Verir
Her banka işlemine “Uyum Birimi (Compliance)" onay verir.
Antalya’da uyum birimlerinin onay süresi:
✔ Normal ülkeler: 0–1 gün
✔ Yüksek riskli ülkeler: 1–7 gün
✔ Çok riskli ülkeler: 10 güne kadar
Bu süre tapu randevusunu geciktirir.
Aşağıdaki sorunlar Antalya’da her gün karşılaşılan gerçek sorunlardır:
“Para geldi ama hesabınıza geçiremiyoruz, inceleme sürüyor.” MASAK incelemesi tamamlanmadan para işleme alınmaz.
“Paranın kaynağını açıklayan belge eksik.” Özellikle İran, Rusya, Belarus vatandaşlarında çok sık görülür.
“Gönderen ile alıcı farklı kişi, işlem kabul edilmiyor.” Antalya’da akraba transferleri dahi şüpheli görülür.
“Transfer tutarınız gelir profilinize uymuyor.” Banka müşteriyi yüksek riskli sınıfına alır.
“Hesap hareketleriniz yeterince şeffaf değil.” Banka hesap geçmişinin eksiksiz olmasını ister.
“Tapu için randevu alınmış olsa bile para bloke durumda.” Bu durum alıcıları mağdur eder.
“Ülkeniz yaptırım listesinde, işlem gecikecek.” İran–Belarus–Rusya kaynaklı işlemlerde sık yaşanır.
Antalya’da gayrimenkul alım satımında avukatın MASAK sürecindeki rolü hayati önem taşır. Avukat şunları yapar:
✔ Bankayla uyum departmanı arasında iletişim kurar
✔ Alıcıdan gerekli belgeleri eksiksiz toplar
✔ Belgeleri Türkçe’ye çevirtir, noter tasdiklerini yaptırır
✔ Paranın şüpheli görülmesini önleyecek rapor hazırlar
✔ TCMB döviz bozdurma sürecini denetler
✔ Paranın bloke olmasını önler
✔ MASAK incelemesini hızlandırır
Antalya’da avukatsız işlemler çoğu zaman tapunun günlerce, hatta haftalarca gecikmesine sebep olur.
5.1. Para mutlaka alıcıya ait olmalıdır Başka kişiden gelen transfer risklidir.
5.2. Transfer tapu tarihinden en az 1–3 gün önce gelmelidir Gecikme yaşanabilir.
5.3. Tüm belgeler Türkçe’ye çevrilmelidir MASAK yabancı dilde belge kabul etmez.
5.4. Paranın kaynağı net ve ispatlı olmalıdır Şüpheli işlem bildirimi yapılırsa işlem durur.
5.5. Yüksek tutarlı villa alımlarında detaylı inceleme yapılır Döşemealtı, Belek, Kemer villalarında masak süreci daha sıkıdır.
Eğer işlem şüpheli görülürse banka:
Bu durumda avukatın süreci yönetmesi gereklidir.
Antalya’da yabancı işlemlerinde Uzak durulması önerilen bankalar:
-- Küçük ölçekli bankalar
-- Yabancı bankaların sınırlı şubeleri
Antalya, Türkiye’nin gayrimenkul hareketliliği en yüksek illerinden biri olduğu için tapu iptal–tescil davaları ve ayıplı gayrimenkul davaları burada son derece yaygındır.
Turizm bölgelerindeki hızlı yapılaşma, yabancı alıcıların yoğunluğu, sahte vekalet olayları, kaçak yapılaşma ve kat mülkiyeti hataları Antalya’da dava oranlarını artıran başlıca faktörlerdir.
Bu bölümde Antalya’da en çok karşılaşılan dava türleri, dava süreçleri, ispat yükü ve Yargıtay kararları ışığında hukuki değerlendirmeler ayrıntılı olarak yer almaktadır.
Antalya’da açılan tapu iptal–tescil davalarının büyük kısmı şu sebeplerden kaynaklanır:
1.1. Sahte Vekaletname ile Satış Davaları (Antalya’da En Yüksek Oran)
Antalya’da özellikle Rusya, Almanya ve İran’da yaşayan gayrimenkul sahiplerinin vekaletleri üzerinden çok sayıda sahte vekaletname ile satış yapılmıştır.
Bu durumda açılacak dava:
➡ Tapu iptal ve tescil davası
Antalya pratiği:
Alanya, Konyaaltı ve Muratpaşa sahte vekalet davalarının en sık görüldüğü ilçelerdir.
1.2. Muris Muvazaası Davaları (Ebeveyn – Çocuk Arasında Gizli Bağış)
Antalya’da özellikle yerli halk arasında çok yaygındır.
Muris, taşınmazını bir çocuğuna “satış” gibi göstererek diğer mirasçılardan mal kaçırır.
Dava türü:
➡ Muris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil
Antalya’ya özgü durum:
Muratpaşa – Kepez bölgelerinde çok yaygındır.
1.3. Miras Paylaşımından Kaynaklanan Davalar
Yabancıların çok olduğu bölgelerde (Konyaaltı, Alanya) mirasçılar birbirlerini bulamaz.
Bu nedenle:
Antalya’da özellikle yabancı mirasçıların bulunamaması nedeniyle davalar uzar.
1.4. Ayıplı Gayrimenkul Davaları (Antalya’da Çok Yüksek Oran)
Antalya’da alıcıların en çok açtığı dava türüdür.
Ayıplar:
Dava türleri:
✔ Ayıplı maldan sorumluluk davası
✔ Sözleşmeden dönme
✔ Bedel iadesi
✔ Ayıp oranında tazminat
1.5. Arsa Payı ve Şerefiye Hatası Davaları (Konyaaltı – Lara’da En Sık)
Antalya’da özellikle deniz manzaralı projelerde arsa payı hatası yapılır.
Dava türü:
➡ Arsa payı düzeltme davası
Antalya’da bu davaların çoğu alıcı lehine sonuçlanır.
1.6. Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları (Kaçak Yapı – Proje Aykırılığı)
Antalya’da kaçak yapı oranı yüksek olduğu için:
Dava türleri:
✔ Kat mülkiyetinin düzeltilmesi
✔ Ortak alan işgali davası
✔ Bağımsız bölüm numara düzeltme
✔ İmar mevzuatına aykırılık nedeniyle iptal davaları
1.7. Dolandırıcılık – Hile – Aldatma Sebebiyle Tapu İptal Davaları
Antalya’da özellikle yabancılara karşı şu hileler çok görülür:
Dava türü:
➡ TBK m. 36 – Hile nedeniyle sözleşmenin iptali
➡ Tapu iptal–tescil davası
➡ Tazminat
|
İlçe |
En Sık Görülen Davalar |
Nedenleri |
|
Konyaaltı |
Arsa payı – ayıp davaları – şerefiye |
Lüks projelerde proje aykırılığı çok. |
|
Lara–Muratpaşa |
Muvazaa – hissedar davaları |
Eski binalar çok, el değiştirme fazla. |
|
Kepez |
Ayıplı konut – kaçak yapı davaları |
İskan ve ruhsat sorunları yaygın. |
|
Döşemealtı |
Proje yarım kalması – değerleme davaları |
Villa projeleri sık sorun çıkarıyor. |
|
Alanya |
Sahte vekalet – yabancı dolandırıcılığı |
Yabancı yoğunluk çok yüksek. |
|
Serik |
Turizm ruhsatı – taşınmaz tahsisi |
Belek–Kadriye özel statüde. |
Antalya’da gayrimenkul alım–satım sözleşmesi, Türkiye’nin diğer illerine göre çok daha fazla hukuki detay barındırır. Bunun nedeni Antalya’nın:
Bu nedenle Antalya’da bir sözleşmenin hazır emlakçı sözleşmesi ile yapılması çok büyük risk taşır.
Antalya’da profesyonel bir gayrimenkul avukatının hazırlamadığı her sözleşme alıcıyı – hatta çoğu zaman satıcıyı – ciddi zarara uğratır.
Antalya’da sözleşmenin kapsamı diğer illerden farklıdır:
Yabancı alıcılar için özel hükümler gereklidir
– TCMB döviz bozdurma
– Vekaletname doğrulama
– MASAK uyum şartları
– Vatandaşlık kriterleri
Antalya’da iskan ve kaçak yapı sorunu sözleşmeye yazılmazsa ileride büyük tazminat doğar
Kepez, Döşemealtı, Aksu ve Konyaaltı bu açıdan risklidir.
Deprem yönetmeliğine uygunluk Antalya’da mutlaka kontrol edilmelidir
1999 öncesi binaların çoğu güçlendirme gerektirir.
Arsa payı – şerefiye uyuşmazlıkları çok yaygındır
Konyaaltı ve Lara bölgesinde lüks projelerde sıklıkla hata yapılır.
Projenin teslim tarihi ve tamamlanma garantisi verilmelidir
Döşemealtı ve Belek bölgesindeki projelerde sıkça gecikme yaşanır.
Antalya’da uygulamada şu sözleşme türleri en yaygındır:
2.1. Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi (Müteahhit – Alıcı)
Noterde yapılır, tapuya şerh verildiğinde üçüncü kişilere karşı geçerlidir. Antalya’da özellikle proje satışlarında çok kullanılır.
2.2. Gayrimenkul Alım–Satım Ön Protokolü (Emlakçı – Alıcı – Satıcı)
Bu sözleşme çoğu zaman alıcıyı korumaz. Emlakçıların matbu, tek tip sözleşmeleri alıcı açısından çok tehlikelidir.
2.3. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Antalya’da Kepez, Döşemealtı ve Muratpaşa’da sıklıkla yapılır.
2.4. Tapu Devri Sözleşmesi (Noter Senedi)
Tapu dışında yapılan tüm devir sözleşmeleri geçersiz olduğundan noter senedi zorunludur.
2.5. Yabancı Alıcılar İçin Özel Sözleşme
Antalya’da mutlaka şu hükümler bulunmalıdır:
|
Bölge |
Risk |
Neden |
|
Konyaaltı – Liman |
Çok yüksek |
Arsa payı, şerefiye sorunları |
|
Kepez – Varsak |
Çok yüksek |
Kaçak yapı, iskan eksikliği |
|
Döşemealtı |
Orta–yüksek |
Proje teslim sorunları |
|
Kundu – Aksu |
Orta |
Turizm ruhsatı karışıklığı |
|
Alanya |
Çok yüksek |
Yabancıların sözleşme hataları |
Antalya, Türkiye’nin en dinamik ve en riskli gayrimenkul piyasalarından biridir.
Şehrin hem turizm hem de uluslararası yatırım merkezi olması; alıcı, satıcı, müteahhit, emlakçı, belediye ve tapu süreçlerinin çok aktörlü bir yapıya sahip olmasına yol açar. Bu nedenle Antalya’da gayrimenkul alım–satım işlemlerinde avukat desteği lüks değil, zorunluluktur.
Bir gayrimenkul avukatının sürece dahil olmaması, özellikle Antalya gibi yabancı alıcı yoğunluğu yüksek şehirlerde büyük maddi ve hukuki kayıplara neden olabilir.
Aşağıda Antalya’da neden mutlaka avukatla çalışılması gerektiği 7 temel başlık üzerinden açıklanmıştır:
Kepez, Döşemealtı, Aksu, Kundu ve Konyaaltı bölgelerinde:
son derece yaygındır.
Bu hatalar ekspertiz raporunda görünmez. Sadece avukat – belediye koordinasyonu ile ortaya çıkar.
Yabancılar Antalya’da en çok şu sebeplerle mağdur olur:
Bu durum yabancılar için milyon dolarlık zarar riski doğurur. Avukat tüm süreci baştan sona güvence altına alır.
Yabancı alıcılar Antalya’da bankalarda şu sorunlarla karşılaşır:
Avukat, MASAK uyum raporu hazırlayarak işlemin durmasını engeller.
4. Antalya’da Tapu İşlemleri Türkiye Ortalama Sürelerinin Üzerindedir
Konyaaltı, Alanya ve Muratpaşa tapuları:
Avukat sürecin hızlanması için tüm randevu, belge, ekspertiz ve tapu işlemlerini yönetir.
5. Arsa Payı – Şerefiye Hataları Antalya’da Çok Sık Görülür
Özellikle lüks projelerde:
Yıllar sonra büyük hukuki sorunlar çıkarır. Avukat bu hatayı tapu ve proje üzerinden tespit eder.
Antalya’da özellikle:
gibi durumlara neden olur. Bu risk yalnızca avukat kontrolüyle fark edilebilir.
Antalya’da en sık karşılaşılan dolandırıcılık türleri:
Avukat bu risklerin tamamını sözleşme ve tapu kontrolü ile engeller.
Profesyonel bir Antalya Gayrimenkul Avukatı:
Bu nedenle Antalya’da avukatsız gayrimenkul işlemi yüksek risk kategorisindedir.
Antalya’da gayrimenkul alım–satım işlemleri, Türkiye’nin en karmaşık ve riskli süreçlerinden biridir. Bu sürecin profesyonelce yönetilmesi:
Bu nedenle Antalya’da gayrimenkul alım–satımında en doğru yol: Uzman bir Antalya Gayrimenkul Alım–Satım Avukatı ile çalışmaktır.
