Анталья — один из тех городов Турции, который стал одновременно и туристическим центром, и центром инвестиционной привлекательности в сфере недвижимости. Особенно в районах Коньяалты, Муратпаша, Кепез, Дёшемеалты, Лара–Кунду, Белек, Каш, Калкан, Аланья и Манавгат стоимость недвижимости за последние 10 лет выросла выше среднего показателя по Турции. Такая высокая динамика рынка недвижимости Антальи приводит к увеличению юридических рисков, усложнению операций в земельном кадастре (тапу), появлению договоров, требующих высокой юридической экспертизы, а также росту числа мошеннических схем.
По этой причине потребность в услугах «адвоката по сделкам купли-продажи недвижимости» в Анталье с каждым годом становится всё более очевидной. В настоящей статье по разделам будет рассмотрен процесс купли-продажи недвижимости.
Раздел 1 – Введение, структура рынка недвижимости Антальи, почему необходим адвокат?
Раздел 2 – Правовая основа сделок купли-продажи недвижимости в Анталье в турецком законодательстве
Раздел 3 – Самые распространённые ошибки и виды мошенничества при сделках купли-продажи недвижимости в Анталье
Раздел 4 – Управления по регистрации прав (табу) в Анталье, районная практика и загруженность
Раздел 5 – Процесс экспертной оценки, типичные ошибки оценки и способы их устранения в Анталье
Раздел 6 – Покупка недвижимости иностранцами в Анталье (преобладание граждан России, Ирана, Германии, арабских стран)
Раздел 7 – Проверки MASAK и рисковые операции с участием иностранных клиентов в Анталье
Раздел 8 – Иски об аннулировании и регистрации прав (тapu iptal–tescil) и практика Верховного суда по делам из Антальи
Раздел 9 – Договоры купли-продажи недвижимости и положения, которые адвокат обязан проверить
Раздел 10 – Почему важно выбрать именно адвоката по недвижимости в Анталье
Раздел 11 – Выводы и рекомендации
В Анталье процесс купли-продажи недвижимости — это не просто передача права собственности (тапу). Он требует комплексной юридической базы: от проверки правового статуса объекта и градостроительных проблем до анализа экспертной оценки, проверок MASAK, соответствия иностранного покупателя требованиям законодательства и детального изучения договорных положений.
Динамика рынка недвижимости Антальи отличается от других городов Турции, и эти отличия напрямую отражаются на юридических процедурах.
В период с 2020 по 2025 годы Анталья стала городом, где после Стамбула иностранцам продаётся больше всего недвижимости. Анталья пользуется высоким спросом со стороны граждан России, Украины, Ирана, Германии, Казахстана, Ирака и стран Персидского залива не только благодаря туристической привлекательности, но и как город, который иностранные инвесторы выбирают для долгосрочного проживания.
Это влечёт за собой следующие юридические особенности:
Muratpaşa Tapu
Konyaaltı Tapu
Kepez Tapu
Alanya Tapu
Manavgat Tapu
Serik Tapu
В этих управлениях, особенно в туристический сезон, наблюдается очень высокая загруженность. Такая нагрузка увеличивает риск задержек в оформлении и ошибок в документах.
Банки запрашивают у иностранных покупателей гораздо больше документов. Процессы перевода и происхождения средств, банковских подтверждений, документов о продаже валюты и отчётности могут занимать длительное время. Поэтому при сделках с иностранными покупателями юридическое сопровождение является обязательным.
Это особенно касается:
– продавцов-россиян,
– граждан Турции, проживающих в Германии,
– иностранцев, постоянно проживающих за рубежом.
Подлинность нотариально удостоверенной доверенности, правильность апостиля и перевода должны быть обязательно проверены.
В туристических районах градостроительные планы периодически обновляются.
Поэтому необходимо обязательно проверять:
– градостроительный статус (имар),
– строительное разрешение,
– акт ввода в эксплуатацию (искан),
– наличие этажной собственности / этажного долевого права (kat irtifakı / kat mülkiyeti),
– риски, связанные с возможной городской реновацией (kentsel dönüşüm).
5. В туристических районах Антальи (Лара, Коньяалты, Аланья) высокий уровень самовольного строительства
Во многих проектах встречаются:
– самовольное остекление и присоединение балконов,
– незаконные перепланировки,
– создание дополнительных независимых помещений.
Такие нарушения в будущем могут повлечь:
– аннулирование записи в табу (tapu iptali),
– снос по решению муниципалитета,
– административные штрафы.
Право купли-продажи недвижимости в Анталье базируется на нормах:
Турецкого гражданского кодекса, Закона о земельном кадастре (Tapu Kanunu), Закона об этажной собственности (Kat Mülkiyeti Kanunu), Турецкого обязательственного кодекса (TBK), актах Совета по рынку капитала (SPK), нормативных актах MASAK и соответствующем градостроительном законодательстве.
В применении к Анталье эта область права охватывает:
✔ переход права собственности (оформление тапу)
✔ подготовку экспертной оценки (ekspertiz)
✔ договоры купли-продажи недвижимости
✔ процедуры продажи иностранцам
✔ процедуры комплаенс / AML в банках и MASAK
✔ проверку ограничений на объекте недвижимости
✔ анализ наличия ареста, ипотеки, обеспечительных мер
✔ проверки по этажной собственности и этажному долевому праву (kat irtifakı – kat mülkiyeti)
✔ определение градостроительного статуса (imar durumu)
✔ проверку самовольных построек
✔ иски по поводу «дефектной» недвижимости
✔ иски об аннулировании и регистрации прав (tapu iptal ve tescil)
✔ иски о притворных сделках (muvazaa)
✔ иски о возмещении ущерба, вытекающие из ответственности продавца
Из-за разнообразия инвесторов — как местных, так и иностранных — Анталья является одним из регионов Турции с наиболее интенсивной судебной и договорной практикой в области недвижимости.
Сделки купли-продажи недвижимости в Анталье более рискованны, чем в большинстве других городов. На это есть три основных причины:
1. Продавец, покупатель и объект недвижимости часто находятся в разных странах / городах
Например: продавец — в России, покупатель — в Иране, объект — в Анталье.
Это делает цепочку: доверенность → перевод → апостиль → нотариальное удостоверение существенно более сложной.
2. Сделки в табу стремятся провести максимально быстро, что увеличивает риск ошибок
Во многих сделках в Анталье стороны стремятся завершить оформление в один день.
При такой спешке:
– проверка записей в табу,
– контроль арестов / ипотек,
– анализ градостроительной и строительной документации
нередко остаются поверхностными, что приводит к серьёзным убыткам.
3. Попытки мошенничества в Анталье встречаются чаще
Особенно распространены:
– использование поддельных удостоверений личности,
– поддельные доверенности,
– занижение реальной стоимости объекта,
– неполное раскрытие информации в тапу,
– продажа «дефектных» объектов (скрытые недостатки).
Поэтому в Анталье адвокат по сделкам купли-продажи защищает и покупателя, и продавца от серьёзных финансовых потерь.
Наиболее характерные юридические особенности рынка недвижимости Антальи:
1) Высокая доля собственности, принадлежащей иностранцам
По данным за 2024 год более 20% сделок купли-продажи жилья в Анталье совершают иностранные граждане.
Поэтому Анталья с точки зрения:
– разрешений на продажу иностранцам,
– проверок на предмет военных запретных зон,
– обязательного обмена валюты в ЦБ Турции (TCMB),
– межведомственного взаимодействия с Управлением по миграции
является одним из наиболее специфичных городов Турции.
2) Более сложная и чувствительная система оценки (ekspertiz)
Из-за резких ценовых колебаний между туристическим сезоном и межсезоньем экспертные отчёты в Анталье часто оспариваются.
3) Распространённость проблем с арендной долей (arsa payı), этажной собственностью и актами ввода в эксплуатацию (искан)
Особенно в районах Кепез и Дёшемеалты часто встречаются:
– здания без искана,
– проекты, по которым ещё не оформлены независимые объекты.
4) Очень высокая разница в «шерефие» для объектов с видом на море
Ошибки в расчёте «шерефие» (надбавки к стоимости за вид, расположение и т.п.) могут в будущем привести к:
– искам о корректировке доли в общей собственности (arsa payı düzeltme davası),
– искам об аннулировании и регистрации прав (tapu iptal tescil davası).
5) Особенности процесса городской реновации (kentsel dönüşüm) в Анталье
Из-за большого количества зданий, используемых в туристических целях, в некоторых районах применяются специальные градостроительные режимы и решения по преобразованию городской среды.
Сделки купли-продажи недвижимости в Анталье опираются на ряд ключевых законов и подзаконных актов.
В этом разделе подробно рассматривается, на какие нормативные акты опираются:
– переход права собственности в табу,
– процесс экспертной оценки (ekspertiz),
– договоры,
– продажа недвижимости иностранцам,
а также какие особенности существуют в практике именно Антальи.
При передаче или продаже недвижимости в Анталье применяются следующие основные законы и подзаконные акты:
Гражданский кодекс определяет:
– как приобретается право собственности на недвижимость,
– правовую природу кадастра недвижимости (tapu sicili),
– при каких условиях переход права собственности может быть обставлен условиями.
Ключевые положения TMK, важные для сделок в Анталье:
• TMK ст. 705: приобретение права собственности посредством регистрации (tescil)
• TMK ст. 1020: принцип доверия к кадастру недвижимости
• TMK ст. 1023: защита добросовестных третьих лиц
• TMK ст. 1007: ответственность государства за ведение кадастра
Влияние на Анталью:
В туристических районах (Коньяалты, Лара, Аланья) из-за высокой интенсивности сделок сотрудники тапу стараются работать быстро, что увеличивает риск ошибок, способных повлечь ответственность государства по ст. 1007 TMK.
Именно этот закон и подзаконный акт определяют техническую и юридическую рамку для всех операций с тапу в Анталье.
В частности:
• система записи и бронирования в WebTapu,
• идентификация сторон,
• проверка доверенностей,
• использование электронной подписи,
• просмотр записей об арестах, ипотеке, уведомлениях.
Практика Антальи:
Управления по тапу в Анталье считаются одними из самых быстрых по работе в Турции, но из-за высокой доли международных сделок они уделяют больше внимания проверке доверенностей и документов иностранных граждан.
В Анталье одна из самых частых проблем при сделках — дефектный объект недвижимости.
Ключевые статьи TBK:
• ст. 214–219 TBK: положения о дефектном товаре (ayıplı mal)
• ст. 225 TBK: недействительность соглашений об освобождении продавца от ответственности при грубой вине
• ст. 237–238 TBK: купля-продажа в рассрочку
• ст. 26–27 TBK: пределы свободы договора
Особенности практики в Анталье:
Особенно в районах Кепез, Дёшемеалты и Аланья часто встречаются:
– отсутствие искана,
– незаконно надстроенные этажи или мансарды,
– несоответствие фактической планировки утверждённому проекту,
– ошибки в «шерефие».
Поэтому в договорах, подготовленных адвокатом, разделы о ответственности за скрытые и явные недостатки должны быть прописаны очень тщательно.
В Анталье распространены туристические комплексы, резиденции, апарт-отели, где часто возникают споры по независимым объектам.
Закон важен в вопросах:
• оформлено ли этажное долевое право (kat irtifakı) или полноценная этажная собственность (kat mülkiyeti),
• соответствие фактического состояния одобренному архитектурному проекту,
• несоответствие номеров независимых секций,
• споры по общим частям,
• смешение режима «апарт-отель» и «жилая квартира».
Критический момент для Антальи:
В районах Коньяалты–Лиман и Лара существует множество проектов, где были выполнены перепланировки и дополнения, не отражённые в проектной документации. Это приводит к серьёзным юридическим проблемам в будущем.
В районах Кепез, Варсак, Аксу, Кунду уровень незаконной застройки выше среднего по Турции.
В соответствии с Законом о градостроительстве:
• строительство без разрешения,
• строительство с отступлениями от разрешения и проекта,
• незаконные перепланировки,
• захват общих частей дома
влекут серьёзные санкции.
Риск для покупателя:
Даже если в тапу нет видимых проблем, в муниципалитете может существовать решение о сносе.
Поэтому в Анталье проверка через адвоката — необходимое условие.
Многие иностранные инвесторы в Анталье вкладываются не только в квартиры и виллы, но и в фонды недвижимости (GYF).
Правовая основа таких операций:
• акты Совета по рынку капитала (SPK),
• обязательный обмен валюты в ЦБ Турции (TCMB),
• запрет на продажу долей фонда в течение 3 лет.
В Анталье банки (İş Bankası, Ziraat, Garanti BBVA и др.), продающие доли GYF, особенно строго соблюдают требования MASAK.
Анталья входит в число двух ведущих городов Турции по объёму продаж недвижимости иностранцам.
Иностранцы:
✔ могут покупать недвижимость на застроенных территориях,
✔ ограничены общим порогом в 10% площади района, отведённой под частную собственность,
✔ подлежат проверке на предмет военных запретных зон,
✔ обязаны предоставить документ об обмене валюты в TCMB.
Практика в Анталье:
Так как большая часть территории города находится вне военных запретных зон, Анталья является предпочтительным регионом для иностранных покупателей.
Ниже приводится поэтапное описание того, как должен действовать человек, желающий купить дом, участок или коммерческий объект в Анталье.
Раздел включает также обязанности адвоката, поэтому применим как к иностранным, так и к турецким инвесторам.
Перед покупкой недвижимости в Анталье обязательно должны быть проведены следующие проверки:
В кадастре (tapu sicili):
• есть ли аресты (haciz),
• есть ли ипотеки,
• имеются ли обременения, сервитуты, права пожизненного пользования,
• существуют ли записи о судебных разбирательствах.
В муниципалитете:
• имеется ли строительное разрешение (yapı ruhsatı),
• получен ли акт ввода в эксплуатацию (искан),
• есть ли отклонения от утверждённого проекта.
В кадастровой службе:
• корректны ли границы участка,
• верно ли определены доли в общей собственности и «шерефие».
Специфика Антальи:
Особенно в районах Дёшемеалты, Кепез и Варсак часто встречаются несоответствия между разрешением, искадом и фактическим состоянием.
Для продаж иностранцам в Анталье экспертный отчёт обязателен.
Для местных покупателей формально не обязателен, но крайне желателен.
Экспертные отчёты в Анталье часто содержат ошибки по следующим причинам:
• сезонные колебания цен в туристический период,
• неверный подбор объектов-аналогов,
• недооценка фактора вида на море (шерефие),
• несоответствие с записями в тапу.
Юридическое последствие:
Серьёзные ошибки в экспертном отчёте могут стать основанием для иска о дефектной услуге и повлечь возмещение убытков.
В Анталье агентства недвижимости чаще всего используют стандартные «типовые» договоры.
Эти договоры не защищают покупателя.
В договор, подготовленный адвокатом, обязательно должны быть включены:
• положения об ответственности за скрытые недостатки,
• точная дата передачи тапу,
• штрафные санкции (cezai şart),
• регулирование возможной разницы по экспертной оценке,
• гарантии соответствия градостроительным нормам,
• обязательство оформить этажную собственность (kat mülkiyeti),
• заявление о наличии / отсутствии самовольных перепланировок,
• соответствие здания сейсмическим нормам,
• платёжный план,
• условия двустороннего расторжения договора.
Этап: Процедуры MASAK и банковский комплаенс (самый проблемный этап в Анталье)
От иностранных покупателей в Анталье банки очень часто требуют документы, подтверждающие происхождение средств.
Банки задают вопросы:
• Из какой страны пришли средства?
• Принадлежит ли счёт, с которого переведены деньги, самому покупателю?
• Есть ли связь между продавцом и покупателем?
• Относится ли отправитель к высокорисковой стране?
Особенно в отношении граждан России, Ирана, Беларуси проверки MASAK проводятся чаще и глубже.
На этом этапе адвокат берёт на себя:
– переписку и взаимодействие с банком,
– подготовку и перевод документов,
– минимизацию риска блокировки транзакции.
В Анталье передача права собственности осуществляется через:
• запись и бронирование в системе WebTapu,
• заявление о продажной цене,
• оплату всех налогов и сборов,
• идентификацию сторон в управлении по тапу.
Очень важный момент для Антальи:
В туристических районах некоторые продавцы настаивают на занижении цены в тапу.
Это создаёт риск:
• налоговых правонарушений,
• невозможности для покупателя в будущем взыскать фактически уплаченную сумму,
• ограничений по искам о возмещении ущерба.
Адвокат ни в коем случае не допускает занижения стоимости в официальных документах.
После завершения сделки адвокат организует:
• постановку объекта на учёт в муниципалитете (numarataj),
• оформление коммунальных абонентских договоров (электричество, вода, газ),
• уведомление и регистрацию в управляющей компании / ТСЖ,
• уведомление налоговой инспекции,
• проверку корректности записи права собственности в кадастре.
В Анталье, особенно в жилых комплексах, расходы на обслуживание (aidat) довольно высоки, поэтому покупатель должен быть заблаговременно информирован о размерах и структуре этих платежей.
Анталья — второй город Турции по объёму продаж недвижимости иностранцам, поэтому количество мошеннических схем, ошибок в экспертных отчётах, попыток использования поддельных доверенностей и ошибок при оформлении сделок здесь значительно выше среднего по стране.
Каждый год сотни людей в Анталье несут крупные убытки из-за:
– неверной информации,
– неполных документов,
– проблем с муниципалитетом,
– махинаций с записями в тапу,
– невозможности выйти на реального собственника имущества.
В этом разделе подробно рассматриваются все типичные риски, характерные именно для Антальи.
Туристический характер Антальи, высокий интерес иностранных покупателей и высокая скорость инвестиций способствуют росту попыток мошенничества.
Ниже перечислены наиболее распространённые методы.
Чаще всего это касается:
• владельцев недвижимости из России, Украины, Германии или Ирана,
• турецких граждан, давно проживающих за рубежом и не приезжавших в Турцию,
• объектов, где собственник умер, но наследственные процедуры ещё не завершены,
• иностранцев, которые проживали в Анталье кратковременно.
Мошенники используют следующие методы:
✔ подделывают печати нотариуса,
✔ оформляют поддельные доверенности с апостилем,
✔ вносят изменения в действительные доверенности,
✔ готовят фиктивные переводы через переводческие бюро.
Почему Анталья особенно рискованна?
Потому что значительная часть покупателей — иностранцы, плохо знакомые с турецкой системой доверенностей.
Решение:
Адвокат по недвижимости обязательно:
– направляет запрос в нотариуса, выдавшего доверенность,
– проверяет апостиль и его код,
– проверяет QR-код документа (если имеется),
– сопоставляет данные в доверенности с паспортными данными.
Без этого после передачи тапу могут возникнуть многолетние судебные процессы об аннулировании и регистрации прав.
Это одна из практик, которую в Анталье часто предлагают сами агентства недвижимости:
«Давайте покажем меньшую сумму в тапу, так вы меньше заплатите налогов».
Для покупателя это крайне опасно.
Почему?
✔ Если по TBK продавец отвечает за дефектный объект, покупатель должен доказать фактически уплаченную цену.
✔ Если в тапу указана сумма 500.000 TL, а фактически было уплачено 10.000.000 TL, покупатель сможет требовать лишь сумму, указанную в тапу.
✔ Покупатель лишается возможности заявлять полноценные требования о возмещении ущерба.
✔ В отношении продавца может быть назначен налоговый штраф, и покупатель тоже может быть вовлечён в процесс.
В Анталье этой ловушке чаще всего подвергаются иностранные покупатели.
Решение:
➡ В договоре и в тапу всегда должна указываться реальная продажная цена, и адвокат обязан за этим следить.
В новых развивающихся районах Антальи это одна из важнейших проблем.
К типичным скрытым дефектам относятся:
• отсутствие искана (акт ввода в эксплуатацию),
• самовольно пристроенные мансарды,
• независимые помещения, не предусмотренные проектом,
• объекты, рекламируемые как «с видом на море», но фактически не соответствующие проекту,
• скрытая влажность и плесень,
• серьёзные проблемы с инженерными сетями,
• обещанные, но фактически отсутствующие социальные зоны,
• общие части, неправомерно представленные как частная собственность.
Юридическое последствие:
В соответствии со ст. 219 TBK продавец несёт ответственность за такие дефекты.
Покупатель может воспользоваться своими альтернативными правами:
✔ требование уменьшения цены,
✔ требование возмещения ущерба,
✔ расторжение договора,
✔ бесплатное устранение дефекта.
В Анталье нередко недвижимость продаётся:
• собственниками, проживающими в России,
• турецкими гражданами, проживающими в Германии,
• иностранцами, проживающими в Иране,
• в режиме общей долевой собственности.
Часто собственники действуют через представителей и сами в Анталью не приезжают.
Некоторые агентства допускают (или сознательно создают) такие нарушения:
• ведут переговоры с лицом, не являющимся собственником,
• скрывают наличие других наследников / совладельцев,
• создают видимость, что продаётся весь объект, хотя продаётся лишь доля,
• не раскрывают внутрисемейные споры между владельцами.
Самый частый пример:
Продаётся долевая недвижимость, но покупателю создаётся впечатление, что продаётся объект целиком, в то время как продавец владеет лишь 1/8 долей.
Решение:
➡ тщательная проверка кадастра,
➡ контакт непосредственно с собственником,
➡ анализ доверенности и объёма полномочий представителя.
Продавцы и застройщики часто допускают следующие нарушения:
• преувеличивают наличие общих социальных зон,
• обещают бассейн, хамам, спортзал, которых нет в утверждённом проекте,
• демонстрируют макет, не соответствующий реальному проекту,
• продают квартиры с заниженной долей в общей собственности как «люкс»,
• умышленно указывают неверные сроки сдачи объекта.
Такие случаи особенно часто встречаются в районах Коньяалты–Лиман, Кунду, Аланья–Махмутлар.
Юридическая основа:
➡ ст. 26–27 TBK,
➡ Закон о защите прав потребителей,
➡ Закон об этажной собственности.
В Анталье отчёты оценщиков:
• летом зачастую завышены,
• зимой — занижены.
Некоторые посредники пытаются влиять на оценщика.
Типичные ошибки в отчётах:
✔ неправильный выбор объектов-аналогов,
✔ отсутствие оценки таких критериев, как вид, расположение, транспортная доступность,
✔ неточная оценка площади,
✔ неправильное указание расходов на обслуживание комплекса,
✔ недостаточная проверка на предмет самовольных построек.
Поэтому адвокат всегда оценивает экспертный отчёт независимо от продавца.
Мошенники используют поддельные паспорта, изменённые с помощью графических редакторов.
Самый распространённый сценарий в Анталье:
➡ Лицо выдаёт себя за туриста и с поддельным паспортом пытается пройти процедуру оформления в управлении по тапу.
Это особенно актуально в сделках с множественной покупкой объектов инвесторами из России.
Решение:
➡ Система проверки личности в управлении по тапу не всегда достаточна; адвокат проводит дополнительную проверку.
Ниже перечислены типичные ошибки местных и иностранных покупателей:
2.1. Подписание договора, подготовленного агентством, без юридической проверки
Такие договоры составлены в пользу продавца и практически не защищают интересы покупателя.
2.2. Отсутствие проверки градостроительного статуса (имар) до обращения в тапу
Особенно в районах Аксу, Кунду и Кепез риск самовольной застройки очень высок.
2.3. Отсутствие проверки наличия искана (акта ввода в эксплуатацию)
Во многих жилых комплексах Антальи застройщики заявляют, что здание «введено в эксплуатацию», однако на практике:
• подземные парковки,
• коммерческие помещения,
• кладовые
могут быть выполнены без разрешения.
2.4. Игнорирование анализа доли в общей собственности и «шерефие»
В квартирах с видом на море доля в общей собственности (arsa payı) может быть занижена.
Это приводит к существенной потере стоимости в будущем.
2.5. Недооценка сложности банковских и MASAK процедур иностранными покупателями
Уровень проверок MASAK в Анталье значительно выше среднего по Турции.
Множество сделок сорвалось только из-за проблем с документами, подтверждающими происхождение средств.
2.6. Отсутствие проверки доверенности (vekalet)
Поддельные доверенности — один из самых значимых рисков на рынке недвижимости Антальи.
Продавцы в Анталье также часто допускают ошибки:
• скрывают наличие ареста на объект,
• замалчивают проблемы с выселением арендаторов,
• скрывают дефекты здания,
• неверно представляют объём общих частей,
• не являются в тапу в назначенный день,
• предоставляют неполный комплект документов.
В таких случаях покупатель может:
– предъявить иск о возмещении ущерба,
– потребовать расторжения договора,
– вернуть уплаченную сумму,
– подать иск по поводу дефектного объекта.
Ниже приведён обзор районов Антальи, которые юристы считают наиболее рискованными:
|
Район (Bölge) |
Юридический риск (Hukuki Risk) |
Пояснение (Açıklama) |
|
Kepez – Varsak |
Незаконное строительство – проблемы с «исканом» |
Очень высокий уровень самовольных построек и ошибок в распределении долей. |
|
Döşemealtı |
Незавершённость проектов |
Высокий процент объектов, строительство которых прекращено или затянуто. |
|
Konyaaltı – Liman |
Ошибки в шерифии и несоответствие независимых помещений |
В элитных жилых комплексах часто встречаются отклонения от утверждённого проекта. |
|
Kundu – Aksu |
Использование без соответствующего разрешения в туристических целях |
Жилые помещения нередко эксплуатируются как гостиницы или апарт-отели. |
|
Alanya – Mahmutlar |
Большое количество иностранцев – проблемы с идентификацией |
Наиболее высокий уровень мошенничества с доверенностями, паспортами и другими документами. |
Управления по регистрации прав собственности (tapu) в Antalya (Анталья): практика по районам, загруженность и сроки оформления**
Antalya (Анталья) — второй по интенсивности операций город Турции в сфере регистрации сделок с недвижимостью.
Особенно большое количество сделок, совершаемых иностранными покупателями, приводит к тому, что работа управлений по регистрации прав существенно отличается от других городов.
В каждом районе существуют различия в:
• скорости обработки заявлений,
• уровне загруженности,
• количестве операций с иностранцами,
• кадровой организации,
• практических применениях процедур.
В этом разделе мы поочерёдно рассматриваем все важные управления по tapu в Antalya (Анталья) с точки зрения практикующего адвоката, анализируя реальные сроки, распространённые ошибки и юридические последствия.
Основные действующие управления по регистрации прав:
Каждое из этих управлений имеет:
• разную интенсивность операций,
• разную долю сделок с иностранцами,
• различные сроки оформления,
• собственные практические особенности.
Ниже каждое управление оценивается по скорости оформления, типичным ошибкам, интенсивности операций с иностранцами, особенностям экспертной оценки и срокам записи.
Муратпаша — центральный район Antalya (Анталья) и самое загруженное управление по tapu.
Интенсивность операций: очень высокая
Особенно в районах:
• Lara (Лара)
• Fener (Фенер)
• Şirinyalı (Шириньялы)
• Güzeloba (Гюзелоба)
• Yıldız (Йылдыз)
• Çağlayan (Чаглаян)
здесь проводится большое количество сделок с недвижимостью высокой стоимости.
Интенсивность операций с иностранцами: средняя – высокая
Из числа покупателей преобладают граждане:
• России,
• Германии,
• Ирана.
Срок записи: 2–5 дней
В высокий сезон — до 1 недели.
Самые распространённые проблемы:
• длительная проверка доверенностей,
• ошибки в старых проектах, отражённых в записи о независимых помещениях,
• отсутствие или неполнота оформления этажной собственности,
• частые несоответствия между имаром и искадом.
Оценка адвоката:
В Muratpaşa (Муратпаша) юридическая проверка обязательна:
здесь много старого жилищного фонда и объектов, которые многократно переходили из рук в руки, что приводит к запутанным кадастровым записям.
Это район Antalya (Анталья), который привлекает больше всего иностранных инвестиций.
Интенсивность операций: очень высокая
Особенно в районах:
• Liman (Лиман)
• Hurma (Хурма)
• Altınkum (Алтынкум)
• Arapsuyu (Арапсуйю)
• Sarısu (Сарысу)
• и территория проекта Boğaçayı (Боачай)
Интенсивность операций с иностранцами: очень высокая
Основные группы покупателей:
• Россия
• Украина
• Казахстан
• Беларусь
• Германия
Поэтому проверки паспортов, доверенностей и личных данных здесь гораздо строже.
Срок записи: 3–7 дней
В периоды массовых продаж в люксовых проектах — до 10 дней.
Самые распространённые проблемы:
• ошибки в расчёте шерефие и долей в общей собственности,
• расхождения между kat irtifakı (этажным долевым правом) и kat mülkiyeti (этажной собственностью),
• незаконные перепланировки, не отражённые в документах муниципалитета,
• спорные и противоречивые экспертные отчёты.
Оценка адвоката:
Konyaaltı (Коныяалты) — район, где юридическое сопровождение обязательное.
Из-за высокой стоимости объектов именно здесь чаще всего возникают:
• ошибки,
• мошенничество,
• искажения данных,
• проблемы с долями и договорными обязательствами.
Один из самых быстро развивающихся районов Antalya (Анталья).
Интенсивность операций: средняя – высокая
Из-за доступных цен спрос растёт.
Интенсивность операций с иностранцами: средняя
Популярно среди граждан России, Ирана и Ирака.
Срок записи: 2–4 дня
Самые распространённые проблемы:
• высокий уровень самовольных построек,
• отсутствие искада,
• независимые помещения, не соответствующие проекту,
• самое большое количество ошибок в арса пайы (долях в общей собственности).
Оценка адвоката:
Kepez (Кепез) — один из самых рискованных районов.
Покупка без адвоката крайне не рекомендуется.
Известен виллами и крупными земельными участками.
Интенсивность операций: средняя
В определённые периоды резко возрастает.
Интенсивность операций с иностранцами: средняя – высокая
Основные покупатели — России и Германии.
Срок записи: 2–6 дней
Самые распространённые проблемы:
• незавершённые строительные проекты,
• изменения в градостроительных планах,
• споры о границах участков,
• неполные досье разрешений на строительство.
Оценка адвоката:
В районе Döşemealtı (Дёшемеалты) крайне важно проверять проектную документацию, доли и разрешения.
Район, где смешиваются жильё и туристическая инфраструктура.
Интенсивность операций: средняя
Особенно в зоне Migros AVM – Kundu (Кунду).
Интенсивность операций с иностранцами: средняя
Срок записи: 2–5 дней
Самые распространённые проблемы:
• использование жилых квартир как туристических объектов,
• большое количество незаконных пристроек,
• путаница между апарт-отелями и жилыми единицами.
Оценка адвоката:
Aksu (Аксү) требует строгой проверки разрешений и градостроительного статуса.
Люксовый туристический район Antalya (Анталья).
Интенсивность операций: средняя
Интенсивность операций с иностранцами: высокая
Покупатели в основном из европейских стран.
Срок записи: 2–6 дней
Самые распространённые проблемы:
• участки с туристическим назначением,
• кадастровые ошибки,
• задержки в изменении вида собственности.
Оценка адвоката:
В Serik (Серик) многие участки имеют особый туристический статус, поэтому углублённая юридическая проверка обязательна.
Популярный район среди местных инвесторов.
Интенсивность операций: средняя – высокая
Интенсивность операций с иностранцами: средняя
Срок записи: 2–5 дней
Самые распространённые проблемы:
• споры между наследниками,
• ошибки в записях tapu,
• путаница в номерах независимых объектов,
• ошибки в расчёте шерефие.
Район с наиболее высоким объёмом продаж иностранцам в Antalya (Анталья).
Интенсивность операций: очень высокая
Особенно в районах:
• Mahmutlar (Махмутлар)
• Oba (Оба)
• Kestel (Кестель)
• Tosmur (Тосмур)
Интенсивность операций с иностранцами: максимально высокая
Покупатели из:
• России,
• Украины,
• Германии,
• Норвегии,
• Дании и др.
Срок записи: 5–12 дней
В сезон — до 2 недель.
Самые распространённые проблемы:
• самое большое количество случаев поддельных доверенностей,
• проблемы с идентификацией личности,
• расхождение в экспертных оценках,
• несоответствия между kat irtifakı и kat mülkiyeti.
Оценка адвоката:
Alanya (Аланья) — район с наибольшим количеством мошеннических схем, поэтому сопровождение адвоката обязательно.
|
Этап |
Средний срок |
|
Получение записи в tapu |
1–7 дней |
|
Экспертный отчёт |
1–3 дня |
|
Проверка банка и MASAK |
0–3 дня |
|
Передача права собственности |
В тот же день |
|
Выдача свидетельства о регистрации |
Немедленно |
Основные причины задержек:
➡ высокая загруженность при записи,
➡ задержки в подготовке экспертного отчёта.
Основные факторы риска:
• высокая доля иностранных покупателей
• большое количество случаев поддельных доверенностей
• несоответствие между разрешённым назначением и фактическим использованием
• манипуляции с экспертными отчётами
• стремление к очень быстрому оформлению сделок
• старые и сложные записи в tapu
• частые нарушения проектов и строительных планов
Процесс экспертной оценки недвижимости в Antalya (Анталья), ошибки при определении стоимости и юридические последствия
(Специальный анализ туристических зон)**
Antalya (Анталья) — один из городов Турции, где процесс обязательной экспертной оценки применяется наиболее интенсивно.
Основная причина — чрезвычайно высокий объем продаж недвижимости иностранцам и постоянные ценовые колебания, вызванные туристическим спросом.
Так как экспертный отчёт в Antalya (Анталья) зачастую является основным документом, определяющим фактическую цену продажи, он имеет критическое значение как для покупателя, так и для продавца.
В данном разделе подробно рассматриваются все этапы экспертной оценки, наиболее распространённые ошибки, ценовые особенности туристических районов и юридическая сила экспертного отчёта.
С 2019 года в Турции экспертная оценка обязательна во всех сделках купли-продажи недвижимости иностранным физическим лицам.
В Antalya (Анталья), где доля иностранных покупателей крайне высока, этот процесс применяется ежедневно сотни раз.
✔ Обязательно для:
• иностранных физических лиц
• лиц, приобретающих недвижимость для подачи на гражданство
• иностранцев, инвестирующих через фонды
• ипотечных сделок через банк
✔ Не является обязательным, но настоятельно рекомендуется:
• местным покупателям
• покупателям долей
• инвесторам в туристических районах
• покупателям объектов на этапе строительства
Даже если оценка не обязательна, в Antalya (Анталья) адвокаты почти всегда рекомендуют её проводить, поскольку манипуляции с оценкой стоимости распространены.
В Antalya (Анталья) экспертная оценка проводится более тщательно, чем в других городах.
Оценку выполняют компании, лицензированные SPK (Советом по рынку капитала).
При оформлении в tapu система может автоматически назначить компанию.
Особенность Antalya (Анталья):
В туристических зонах из-за высокой загруженности некоторые компании назначают визиты с задержкой.
Эксперт проверяет:
• жилой комплекс, блок, расположение объекта
• вид (море – горы – город)
• парковку и социальные зоны
• факторы, влияющие на шерефие
• возраст здания и сейсмостойкость
• сопоставимые объекты (эмсали)
• этаж, ориентацию, правильность площади
• наличие незаконных построек
Главная проблема на этом этапе:
➡ Эксперт зачастую не выявляет несоответствия проекту.
Поэтому адвокат дополнительно проверяет проектную документацию в муниципалитете.
Эксперт обычно анализирует следующие документы:
✔ кадастровую книгу (tapu kütüğü)
✔ долю в земельном участке (arsa payı)
✔ этажную долевую собственность/ этажную собственность
✔ номер независимого помещения
✔ градостроительный статус (имар)
Распространённая в Antalya (Анталья) проблема:
➡ Эксперт оформляет отчёт, не изучив все документы полностью, что приводит к неверной оценке.
В Antalya (Анталья) стоимость объекта значительно зависит от следующих факторов:
После завершения отчёт загружается в систему, и управление по регистрации прав (tapu) начинает процедуру оформления сделки.
Antalya (Анталья) — один из городов Турции, где ошибки в оценке встречаются чаще всего.
Ниже приведены основные ошибки, выявленные в практике адвокатов.
В районах Konyaaltı (Коныяалты) и Lara (Лара) влияние вида на стоимость критически высоко.
Частые ошибки экспертов:
• занижение стоимости панорамного вида на море
• указание «частичный вид» как «полный вид на море»
• занижение стоимости квартиры на высоких этажах
• неправильная оценка ориентации фасада
Юридическое последствие:
Если покупатель понёс ущерб, он может требовать компенсацию по нормам ТГК как за «ненадлежащую услугу» (ayıplı hizmet).
В Antalya (Анталья) цены сильно различаются в зависимости от района, поэтому выбор правильных эмсалей критически важен.
Частые ошибки:
• подбор объектов из другого района
• сравнение старых зданий с новыми проектами
• сравнение объектов у моря и объектов, находящихся далеко
• игнорирование различий в долях земельного участка
При неправильном выборе эмсалей итоговая стоимость может отличаться на 30–40%.
Особенно часто встречается в районах Konyaaltı – Liman (Коныяалты – Лиман).
Ошибки экспертов:
• неправильный расчёт площадей балконов
• включение общих зон в площадь квартиры
• оценка террас или чердаков как части независимого помещения
В Antalya (Анталья) огромное количество объектов имеют нарушения.
Эксперт часто не замечает:
• добавленные комнаты, отсутствующие в проекте
• закрытые балконы
• помещения, переделанные из кладовых в квартиры
• увеличенные площади мансард
Такие нарушения могут стать основанием для будущего сноса муниципалитетом.
Иногда эксперты не учитывают:
• сейсмический риск
• правильную классификацию качества строительства
• тип системы отопления
• расходы на содержание комплекса
В одном блоке может быть много похожих квартир, и эксперт иногда осматривает не ту квартиру.
Это в Antalya (Анталья) происходит довольно часто.
Turizm yoğunluğu uzmanların değerlemeyi zorlaştırır.
4.1. Сезонные колебания цен крайне высокие
В период июнь–сентябрь средние цены могут увеличиваться на 20–45%.
4.2. Доходность от краткосрочной аренды вводит экспертов в заблуждение
Airbnb-доходы искусственно завышают стоимость некоторых объектов.
4.3. Иностранный спрос вызывает резкие колебания цен
После конфликта Россия–Украина в определённых районах Antalya (Анталья) цены удвоились за один год.
4.4. Муниципальные архивы могут быть неполными или не обновляться
Особенно в районах Kepez (Кепез) и Döşemealtı (Дёшемеалты).
✔ Обязателен для проведения сделки в tapu
Если оценка ниже фактической цены, продажа не состоится.
✔ В случае ошибки можно подать иск о ненадлежащей услуге
Эксперт несёт ответственность за неверную оценку.
✔ Предусмотрены дисциплинарные меры по нормам SPK
✔ Влияет на процесс получения гражданства иностранцами
Неправильная оценка может привести к отказу в гражданстве.
✔ Определяет лимит ипотечного кредита
Покупатель может воспользоваться следующими юридическими инструментами:
✔ запросить новый экспертный отчёт
✔ подать жалобу в SPK на эксперта
✔ подать иск в суд о «ненадлежащей услуге» (tüketici mahkemesi)
✔ требовать возврата части суммы или компенсации от продавца
✔ требовать расторжения договора (ТГК ст. 219)
Процесс приобретения недвижимости иностранцами в Antalya (Анталья): юридические условия, типичные ошибки и анализ инвестиций для получения гражданства**
Antalya (Анталья) — второй город Турции по количеству покупок недвижимости иностранцами.
Инвесторы из России, Украины, Ирана, Германии, Казахстана, Беларуси и стран Персидского залива активно приобретают объекты в районах Konyaaltı (Коныяалты), Lara (Лара), Alanya (Аланья), Side (Сиде), Belek (Белек), Manavgat (Манавгат) и Kalkan (Калкан).
В период 2020–2025 годов более 20% продаж жилья в Antalya (Анталья) было совершено иностранными покупателями.
Поэтому процесс продажи недвижимости иностранцам здесь значительно сложнее, чем в большинстве других городов Турции.
В данном разделе подробно описывается, как иностранец может приобрести недвижимость в Antalya (Анталья), какие документы необходимы, как работает процесс MASAK, а также предоставляется анализ инвестиций для получения гражданства.
Иностранный гражданин, приобретающий недвижимость в Antalya (Анталья), подчиняется следующим правилам:
Правила приобретения недвижимости иностранцами регулируются:
• Законом о регистрации прав собственности (Tapu Kanunu), ст. 35
• Поправками к Закону № 2644
• Законом № 6302
• Подзаконными актами и инструкциями
Турция полностью запрещает покупку недвижимости гражданам некоторых государств, а другим разрешает с ограничениями.
Не все иностранцы имеют право приобретать недвижимость в Турции.
Однако граждане следующих стран могут свободно покупать недвижимость в Antalya (Анталья):
➡ Россия
➡ Украина
➡ Германия
➡ Иран
➡ Беларусь
➡ Казахстан
➡ Ирак
➡ Кувейт
➡ Катар
и многие другие.
Иностранный гражданин может приобрести недвижимость в Antalya (Анталья), но:
➡ он не может владеть более чем 10% площади одного района (mahalle).
Antalya (Анталья) в целом не достигла этого лимита, поэтому на практике ограничение почти никогда не применяется.
(в Antalya (Анталья) обычно проблем нет)**
В некоторых городах Турции сделки могут быть отклонены из-за нахождения объекта в военной зоне.
Однако большая часть Antalya (Анталья) не находится в зоне военных ограничений, поэтому процедура проходит быстрее.
Исключения:
• сельские зоны района Döşemealtı (Дёшемеалты)
• верхние участки Manavgat (Манавгат)
Здесь проверка всё ещё проводится.
Иностранцы могут покупать:
• квартиры
• коммерческие объекты
• офисы
• виллы
• земельные участки
Но им запрещено приобретать:
• объекты в военных или стратегических зонах
• сельскохозяйственные земли (в ряде случаев)
Для оформления перехода права собственности иностранцу требуются:
✔ Паспорт и нотариально заверенный перевод
✔ Турецкий налоговый номер
✔ 2 биометрические фотографии
✔ Tapu и отчёт экспертной оценки
✔ Документ TCMB о конвертации валюты
✔ SIS (система идентификации иностранцев)
✔ Декларация адреса
✔ Доверенность (если используется представитель)
Tapu также проводит расширенную проверку:
• QR-проверка паспорта
• система безопасности страны происхождения
• контроль доверенности через электронную базу
С 2022 года конвертация валюты стала обязательной для всех сделок купли-продажи недвижимости иностранцами.
Особенность Antalya (Анталья):
Иностранцы почти всегда платят в USD/EUR, поэтому MASAK проводит более строгие проверки, чем в других городах.
(Самый сложный этап в Antalya (Анталья))**
Главная проблема иностранцев в банках Antalya (Анталья) — подтверждение источника средств.
MASAK анализирует:
✔ Из какой страны поступили деньги?
✔ Совпадает ли отправитель с покупателем?
✔ Приехал ли покупатель из страны высокого риска?
✔ Соответствует ли сумма его доходам?
✔ Есть ли подозрительное движение валюты?
Страны, считающиеся рискованными:
• Иран
• Россия
• Беларусь
• Афганистан
Банки требуют больше документов от граждан этих стран.
Роль адвоката на этом этапе:
• подготовка доказательств происхождения средств
• ведение коммуникации с банком
• подготовка отчётов о соответствии MASAK
• устранение препятствий для регистрации сделки
В Antalya (Анталья) эти проверки часто строже, чем в İstanbul (Стамбул).
5.1. Полагаться только на экспертный отчёт без проверки имара и проекта
Экспертный отчёт — не юридический документ, он показывает только рыночную стоимость.
Юридическая проверка обязательна.
5.2. Покупка квартиры дистанционно, не видя объекта
Особенно характерно для покупателей из России и Ирана.
Это одна из главных причин крупных потерь иностранных покупателей в Antalya (Анталья).
5.3. Покупка туристического объекта под видом жилого
Особенно в районах Kundu (Кунду), Belek (Белек), Side (Сиде).
5.4. Согласие на заниженную стоимость в tapu
Многие иностранцы не понимают юридических последствий.
Это вызывает серьёзные проблемы при подаче на гражданство.
5.5. Мошенничество с поддельными доверенностями
Чаще всего такие случаи фиксируются в Alanya (Аланья).
5.6. Совершение сделок без адвоката
До 70% иностранцев, совершающих сделки в Antalya (Анталья), сталкиваются с проблемами именно по этой причине.
(Critical Legal Guide)**
Одним из самых популярных вопросов среди иностранных инвесторов в Antalya (Анталья) является возможность получить турецкое гражданство через инвестицию.
Ниже приведены все юридические требования.
6.1. Минимальная сумма инвестиций
Необходимо приобрести недвижимость стоимостью минимум 400.000 USD.
6.2. В течение какого срока недвижимость нельзя продавать?
➡ 3 года объект не может быть продан.
В tapu вносится соответствующая отметка (şerh).
6.3. Обязателен экспертный отчёт
Если экспертная оценка показывает сумму ниже 400.000 USD, заявление на гражданство автоматически отклоняется.
6.4. Использование кредита запрещено
Недвижимость не должна находиться под ипотекой.
Кредит, банковские залоги или ограничения недопустимы.
6.5. Возможна ли покупка в рассрочку?
➡ Да, возможна.
Но все платежи должны быть полностью завершены до регистрации tapu.
6.6. Можно ли приобрести несколько объектов?
➡ Да.
Общая стоимость всех объектов должна составлять свыше 400.000 USD.
6.7. Самые популярные районы Antalya (Анталья) для инвестиций с целью получения гражданства
• Konyaaltı – Liman (Коныяалты – Лиман)
• Konyaaltı – Hurma (Коныяалты – Хурма)
• Lara – Çağlayan (Лара – Чаглаян)
• Alanya – Mahmutlar (Аланья – Махмутлар)
• виллы в Döşemealtı (Дёшемеалты)
• виллы в Belek – Kadriye (Белек – Кадрие)
Приобретая недвижимость в Antalya (Анталья), иностранцы сталкиваются со следующими рисками:
— поддельные доверенности
— покупка туристических объектов под видом жилых
— манипуляции в экспертной оценке
— незаконные дополнительные этажи и комнаты
— ошибки в арса пайы (доле в земельном участке)
— скрытые ограничения и обременения в tapu
— наследственные споры
— отсутствие этажной собственности
Эти риски в Antalya (Анталья) встречаются намного чаще, чем в других городах Турции.
✔ инвестиции для получения гражданства
✔ покупка нескольких объектов
✔ если покупатель и продавец находятся в разных странах
✔ сделки по доверенности
✔ инвестиции в туристических районах
✔ сделки с наследниками
✔ покупка дорогостоящих вилл
➡ Любая сделка без адвокатского сопровождения в Antalya (Анталья) несёт высокий юридический риск.
MASAK в Antalya (Анталья): процесс соответствия, банковские проверки и риски денежных переводов
(Специальный анализ для иностранных покупателей)**
Antalya (Анталья) — один из городов Турции с наибольшей концентрацией иностранных инвесторов, поэтому является одним из наиболее часто проверяемых регионов со стороны MASAK (Совет по расследованию финансовых преступлений).
Особенно строго банки проверяют покупателей из:
Россия, Иран, Украина, Беларусь, Ирак, Афганистан, Ливан и стран Персидского залива.
Поэтому самый критический этап покупки недвижимости в Antalya (Анталья) — это денежный перевод и процесс соответствия требованиям MASAK.
Часто tapu-процедура не может быть завершена из-за задержек, вызванных банковскими проверками.
В данном разделе рассказывается, как работает система MASAK в Antalya (Анталья), какие документы требуют банки, какие граждане считаются высокорисковыми и какова роль адвоката.
MASAK — государственный орган Турции, предотвращающий:
• отмывание денег,
• финансирование терроризма,
• незаконные финансовые операции.
Покупка недвижимости относится к деятельности высокого финансового риска, поэтому все иностранные покупатели в Antalya (Анталья) проходят обязательную проверку.
Основные причины высокой интенсивности проверок MASAK в Antalya (Анталья):
Ниже приведён стандартный процесс, применяемый всеми банками.
Банк задаёт следующие вопросы:
• Из какой страны пришли деньги?
• Пришли ли средства с личного счёта покупателя?
• Есть ли связь между отправителем и получателем?
• Соответствуют ли перевод и финансовый профиль клиента?
Пример:
Если человек с доходом 3.000 USD ежемесячно отправляет 300.000 USD, это автоматически считается подозрительным.
В Antalya (Анталья) страны делятся на категории:
|
Очень высокий риск |
Средний риск |
Низкий риск |
|
Иран |
Ирак |
Германия |
|
Беларусь |
Украина |
Великобритания |
|
Россия |
Египет |
Нидерланды |
|
Афганистан |
Ливан |
Норвегия |
|
Сирия |
Пакистан |
Швеция |
Переводы из стран первой категории автоматически попадают в систему “Красное предупреждение”.
Банки могут требовать:
• справку о работе / зарплатную ведомость
• документы о доходах компании
• договор купли-продажи недвижимости в стране проживания
• налоговые декларации
• документы о наследстве
• кредитные соглашения
• выписки из банка
• договоры аренды
Самый часто запрашиваемый документ:
➡ выписка по банковскому счёту за последние 3–6 месяцев.
При крупных покупках банк анализирует:
• как клиент заработал своё состояние
• его профессиональный опыт
• логичность финансовых движений
В Antalya (Анталья) такая проверка особенно часта при покупке вилл.
После 2022 года иностранцы обязаны:
➡ положить валюту на счёт →
➡ банк продаёт валюту TCMB →
➡ формируется «Документ о покупке иностранной валюты» (Döviz Alım Belgesi) →
➡ документ передаётся в tapu.
Без этого документа tapu не оформляется.
Каждая сделка должна получить одобрение департамента комплаенса.
Сроки одобрения в Antalya (Анталья):
✔ нормальные страны: 0–1 день
✔ страны повышенного риска: 1–7 дней
✔ очень высокорисковые страны: до 10 дней
Эта задержка может перенести или отменить уже назначенное tapu-время.
Эти ситуации возникают ежедневно:
✔ «Деньги пришли, но мы не можем их зачислить — идёт проверка.»
✔ «Недостаточно документов, подтверждающих источник средств.»
Особенно частая проблема у граждан Ирана, России, Беларуси.
✔ «Отправитель и покупатель — разные лица. Операция отклонена.»
В Antalya (Анталья) подозрительно относятся даже к переводам от родственников.
✔ «Сумма перевода не соответствует вашему доходу.»
Банк относит клиента к высокорисковой категории.
✔ «Ваши банковские движения недостаточно прозрачны.»
✔ «Даже если запись в tapu забронирована — деньги остаются заблокированными.»
✔ «Страна отправителя находится под санкциями, процесс задерживается.»
Особенно часто с гражданами Ирана, Беларуси и России.
Юридическая поддержка — ключевой элемент в безопасной покупке недвижимости иностранцем.
Адвокат выполняет:
✔ коммуникацию с банком и отделом комплаенса
✔ сбор всех необходимых документов у клиента
✔ перевод документов на турецкий язык и нотариальное заверение
✔ подготовку отчёта, устраняющего подозрения в происхождении средств
✔ контроль процедуры обмена валюты в TCMB
✔ предотвращение блокировки средств
✔ ускорение проверок MASAK
В Antalya (Анталья) сделки без адвоката зачастую задерживаются на дни или недели.
5.1. Деньги должны принадлежать самому покупателю
Переводы от третьих лиц считаются рискованными.
5.2. Перевод должен поступить минимум за 1–3 дня до оформления tapu
Проверки могут задержать процедуру.
5.3. Все документы должны быть переведены на турецкий язык
MASAK не принимает документы на иностранном языке.
5.4. Источник средств должен быть прозрачным и доказуемым
При подозрении операция приостанавливается.
5.5. При покупке дорогих вилл проводится углублённая проверка
Особенно в районах Döşemealtı (Дёшемеалты), Belek (Белек), Kemer (Кемер).
Если операция признаётся подозрительной, банк:
В этом случае сопровождение адвоката обязательно.
В Antalya (Анталья) нежелательно использовать:
— небольшие местные банки
— банки с ограниченным числом филиалов
— иностранные банки без развитой инфраструктуры
Иски об аннулировании и регистрации tapu в Antalya (Анталья), иски о дефектной недвижимости и практика Верховного суда Турции (Yargıtay)**
Antalya (Анталья) — один из регионов Турции с наиболее активным рынком недвижимости, поэтому здесь особенно распространены иски об аннулировании–регистрации tapu, а также иски, связанные с дефектной недвижимостью.
Быстрое строительство в туристических районах, большое количество иностранных покупателей, случаи поддельных доверенностей, незаконные постройки и ошибки в оформлении этажной собственности делают Antalya (Анталья) одним из городов с самыми высокими показателями судебных споров в сфере недвижимости.
В данном разделе подробно рассматриваются наиболее распространённые типы исков, судебные процессы, распределение бремени доказывания, а также юридическая оценка с учётом практики Yargıtay.
Большинство подобных исков в Antalya (Анталья) возникает по следующим причинам:
Особенно часто такие случаи возникают у владельцев недвижимости из России, Германии и Ирана, проживающих за границей, чьи доверенности подделываются для незаконной продажи объектов.
Иск в таком случае:
➡ Иск об аннулировании tapu и повторной регистрации
Практика Antalya (Анталья):
Такие дела чаще всего встречаются в районах Alanya (Аланья), Konyaaltı (Коныяалты) и Muratpaşa (Муратпаша).
(Скрытое дарение между родителем и ребёнком)
Особенно распространено среди местных жителей Antalya (Анталья).
Суть ситуации:
Наследодатель оформляет передачу недвижимости одному ребёнку как «продажу», чтобы скрыть её от других наследников.
Тип иска:
➡ Иск об аннулировании tapu и регистрации из-за притворной сделки наследодателя
Наиболее распространено в районах:
Muratpaşa (Муратпаша) и Kepez (Кепез).
В районах с большим количеством иностранцев (Konyaaltı, Alanya) наследники часто не могут найти друг друга.
Поэтому подаются иски:
• о разделе общей собственности
• об устранении долевой собственности (изъятие / İzaleyi Şuyu)
• о фактическом разделе
• о спорах по наследственным долям
В Antalya (Анталья) такие дела часто затягиваются из-за трудностей в установлении местонахождения иностранных наследников.
Это самый распространённый вид исков, подаваемых покупателями в Antalya (Анталья).
Типичные дефекты:
• отсутствие iskan
• незаконные помещения / незаконный чердак
• сырость, плесень
• несоответствие проекту
• отсутствие бассейна или социальных зон
• несоответствие фактической площади
• нарушение сейсмического регламента
• проблемы с инженерными системами
Типы исков:
✔ иск о ответственности за дефектный товар
✔ отказ от договора
✔ возврат стоимости
✔ требование компенсации пропорционально дефектам
(наиболее распространено в Konyaaltı и Lara)**
Ошибка в arsa payı часто встречается в проектах с видом на море.
Иск:
➡ Иск о корректировке arsa payı
В большинстве случаев в Antalya (Анталья) такие дела заканчиваются в пользу покупателя.
(незаконное строительство – несоответствие проекту)**
Из-за высокого уровня незаконного строительства в Antalya (Анталья) часто встречаются:
• добавленные комнаты
• закрытые балконы
• помещения, отсутствующие в проекте
• увеличенные мансардные этажи
Соответствующие иски:
✔ иск о корректировке этажной собственности
✔ иск о нарушении общих помещений
✔ корректировка номера независимого помещения
✔ административные иски об отмене решения из-за несоответствия градостроительному регламенту
Наиболее частые случаи обмана в отношении иностранцев:
• продажа здания без iskan, как будто он есть
• продажа туристического объекта под видом жилого помещения
• завышение фактической площади
• обещание социальных зон, которые не были построены
• обещание вида на море, которого фактически нет
Типы исков:
➡ иск об аннулировании договора на основании ст. 36 Турецкого обязательственного кодекса (TBK m. 36 – hile)
➡ иск об аннулировании–регистрации tapu
➡ иск о возмещении ущерба
|
Район |
Наиболее распространённые иски |
Причины |
|
Konyaaltı (Коныяалты) |
иски по arsa payı • иски о дефектах • споры о шерифии |
Большое количество элитных комплексов, отклонений от проекта много |
|
Lara (Лара) – Muratpaşa (Муратпаша) |
притворные сделки • споры между совладельцами |
Много старых зданий, частые смены собственников |
|
Kepez (Кепез) |
иски о дефектах • незаконные постройки |
Массовые проблемы с iskan и разрешениями |
|
Döşemealtı (Дёшемеалты) |
незавершённые проекты • иски о стоимости |
Виллы и крупные проекты часто остаются незаконченными |
|
Alanya (Аланья) |
поддельные доверенности • мошенничество в отношении иностранцев |
Очень высокая доля иностранных собственников |
|
Serik (Серик) |
иски, связанные с туристическими лицензиями и землепользованием |
Belek (Белек) – Kadriye (Кадрие) имеют особый юридический статус |
Договоры купли–продажи недвижимости: обязательные положения, которые должен подготовить адвокат в Antalya (Анталья), управление рисками и типичные ошибки в договорах**
Договор купли–продажи недвижимости в Antalya (Анталья) содержит значительно больше юридических деталей по сравнению с другими регионами Турции. Это связано со следующими особенностями рынка:
• туристический характер региона
• высокий процент иностранных покупателей
• частые несоответствия между проектной и фактической ситуацией
• быстрые изменения записей в tapu
• распространённость незаконных построек
• частые проблемы с iskan
• ошибки в arsa payı и шерифии
По этой причине заключение договора на основе стандартных форм, используемых агентствами недвижимости, создаёт чрезвычайно высокий риск.
Договор, подготовленный без участия профессионального адвоката по недвижимости, почти всегда приводит к серьёзным финансовым и юридическим потерям — как для покупателя, так и для продавца.
Отличия Antalya (Анталья) от других регионов:
✔ Для иностранных покупателей требуется включение специальных положений:
– обязательства по обмену валюты (TCMB)
– проверка доверенности
– требования MASAK
– положения для получения гражданства
✔ Проблемы с iskan и незаконными постройками должны быть прописаны в договоре
Особенно важно в районах: Kepez (Кепез), Döşemealtı (Дёшемеалты), Aksu (Аксю), Konyaaltı (Коныяалты).
✔ Соответствие сейсмическим нормам обязательно
Большинство зданий, построенных до 1999 года, нуждаются в усилении.
✔ Споры по arsa payı и шерифии встречаются очень часто
Особенно в районах Konyaaltı (Коныяалты) и Lara (Лара).
✔ В договор обязательно нужно включать сроки сдачи проекта и гарантию его завершения
Проекты в Döşemealtı (Дёшемеалты) и Belek (Белек) часто задерживаются.
2.1. Предварительный договор купли-продажи недвижимости (мютеаххит – покупатель)
Заключается у нотариуса; после внесения отметки в tapu становится обязательным для третьих лиц.
Особенно распространён при покупке объектов на стадии строительства.
2.2. Преддоговор купли–продажи (агент – покупатель – продавец)
Использование стандартных форм агентств крайне опасно.
В большинстве случаев они не защищают интересы покупателя.
2.3. Договор долевого строительства (кат karşılığı inşaat sözleşmesi)
Часто применяется в районах Kepez (Кепез), Döşemealtı (Дёшемеалты) и Muratpaşa (Муратпаша).
2.4. Нотариальный договор передачи tapu
Любые договоры, заключённые вне нотариуса, недействительны.
2.5. Специальный договор для иностранных покупателей
В Antalya (Анталья) обязательно наличие следующих положений:
• обмен валюты (TCMB)
• заявление об источнике средств
• соответствие требованиям для гражданства
• соответствие экспертной оценке
• требования MASAK
|
Район |
Уровень риска |
Причина |
|
Konyaaltı – Liman (Коныяалты – Лиман) |
Очень высокий |
Проблемы с arsa payı и шерифией |
|
Kepez – Varsak (Кепез – Варсак) |
Очень высокий |
Незаконные постройки, отсутствие iskan |
|
Döşemealtı (Дёшемеалты) |
Средне–высокий |
Проблемы со сроками сдачи проектов |
|
Kundu – Aksu (Кунду – Аксю) |
Средний |
Путаница с туристическими лицензиями |
|
Alanya (Аланья) |
Очень высокий |
Ошибки в договорах у иностранных покупателей |
Значение выбора адвоката по недвижимости в Antalya (Анталья)**
Antalya (Анталья) — один из самых динамичных и одновременно самых рискованных рынков недвижимости в Турции.
То, что город является и туристическим центром, и международным инвестиционным хабом, приводит к тому, что процесс купли–продажи включает множество участников: покупателя, продавца, застройщика, агентство, муниципалитет и tapu.
Поэтому юридическая поддержка в Antalya (Анталья) — не роскошь, а необходимость.
Отсутствие адвоката приводит к крупным финансовым потерям, особенно в сделках с иностранцами.
Ниже приведены 7 ключевых причин, почему работа с адвокатом в Antalya (Анталья) обязательна:
В районах Kepez (Кепез), Döşemealtı (Дёшемеалты), Aksu (Аксю), Kundu (Кунду), Konyaaltı (Коныяалты) встречаются:
• незаконные этажи
• закрытие балконов
• несоответствие проекту
• здания без iskan
• незаконные дополнительные комнаты
Эти нарушения не отражаются в экспертном отчёте.
Только юрист, проверяющий проект и муниципальные документы, может их выявить.
Иностранцы чаще всего страдают от:
• поддельных доверенностей
• манипуляций в экспертных отчётах
• продажи туристических объектов как жилых
• невозможности оформить tapu после оплаты
• занижения стоимости в tapu
• отсутствия этажной собственности
Эти ошибки приводят к миллионным потерям.
Адвокат защищает сделку на каждом этапе.
Проблемы иностранных покупателей:
• отсутствие доказательств источника средств
• блокировка трансфера
• отказ комплаенс-отдела
• недостаток документов
Адвокат готовит MASAK–отчёт и устраняет риски остановки операции.
В районах Konyaaltı (Коныяалты), Alanya (Аланья), Muratpaşa (Муратпаша):
• высокая загруженность
• большое число иностранных сделок
• длительная проверка доверенностей
Адвокат ускоряет процесс, контролируя все этапы: документы, экспертный отчёт, randevu, TCMB–процедуры.
Особенно в элитных проектах:
• низкая доля земельного участка для дорогих квартир
• высокая доля — для квартир худшего качества
• неверный расчёт площади
Эти ошибки приводят к судебным спорам.
Адвокат выявляет их заранее через анализ проекта и tapu.
В районах Belek (Белек), Kundu (Кунду), Side (Сиде), Kemer (Кемер) квартиры, продаваемые как «жильё», могут фактически находиться в туристической зоне.
Это приводит к:
• невозможности получить ВНЖ
• ограничениям на сдачу в аренду
• штрафам муниципалитета
• требованию использовать объект как коммерческую единицу
Адвокат предотвращает такие риски.
Наиболее распространённые схемы:
• поддельные паспорта
• поддельные доверенности
• отсутствие iskan при заявлении, что он есть
• обещание социальных зон, отсутствующих в проекте
• сокрытие наследников
• ошибка в передаче записей tapu
• ложные обещания сроков сдачи строительства
Адвокат выявляет все эти риски при проверке договора и tapu.
Адвокат выполняет:
• проверку tapu
• анализ обременений, залогов, ограничений
• проверку муниципальных документов (imar)
• анализ экспертного отчёта
• выявление незаконных построек
• корректировку договора
• управление MASAK–процессом
• контроль обмена валюты
• организацию tapu–randevu
• установление наследников
• проверку продавца
• проверку доверенности
• выявление несоответствий проекта и фактического объекта
• анализ рисков дефектной недвижимости
Поэтому сделки без адвоката в Antalya (Анталья) относятся к категории высокого риска.
• продажа иностранцам
• инвестиции для получения гражданства
• покупка объектов на стадии строительства
• покупка недвижимости в туристической зоне
• покупка долевой собственности
• наследственные сделки
• договоры долевого строительства
• покупка дорогих вилл
Сделки с недвижимостью в Antalya (Анталья) — одни из самых сложных и рискованных в Турции.
Профессиональное юридическое сопровождение:
• предотвращает финансовые потери
• устраняет юридические риски
• ускоряет получение гражданства
• защищает от мошенничества
• предотвращает проблемы с iskan и imar
• обеспечивает прохождение MASAK без препятствий
• минимизирует вероятность судебных споров
Самое правильное решение при покупке недвижимости в Antalya (Анталья):
работать с профессиональным адвокатом по купле–продаже недвижимости.
