Yabancıların Türkiye’de Ev ve Arazi Satın Alma Şartları

Türkiye, coğrafi konumu, iklimi, yaşam maliyeti ve yatırım potansiyeliyle yabancı yatırımcıların gözdesi durumunda. Ancak “Yabancılar Türkiye’de ev ve arazi alabilir mi?” sorusu pek çok detayı birlikte getiren bir sorudur. Bu yazıda:

• Yasal çerçeveyi
• Sınırlamaları
• Gerekli belgeleri
• Vergisel yükümlülükleri
• Vatandaşlık ya da oturum izni ilişkisini

ele alacağız. Hem mevcut yasal düzenlemelere hem de uygulamadaki dikkat edilmesi gereken hususlara değineceğiz.

Yasal Dayanak & Temel Düzenlemeler

2644 Sayılı Tapu Kanunu ve 35. Madde

Türkiye’de yabancı gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz edinmesi, esas olarak 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi ile düzenlenir. Buna göre, yabancı bir kişi kanuni sınırlamalara uymak şartıyla konut, işyeri gibi taşınmazları satın alabilir.

Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri

Taşınmaz, askeri yasak bölge, güvenlik bölgesi veya stratejik alanlarda yer alıyorsa yabancıların satın alması yasaktır. Böyle durumlarda izin süreçleri devreye girebilir veya işlem tamamen reddedilebilir.

Karşılıklılık İlkesi Kaldırıldı

Eskiden bazı ülkeler için karşılıklılık şartı aranıyordu. Ancak yapılan değişikliklerle bu ilke kaldırılmıştır. Artık yabancılar için karşılıklılık şartı aranmaksızın taşınmaz edinimi mümkündür.

Sınırlamalar: Alan, Oran ve Toplam Mülk Limiti

Yabancıların Türkiye’de gayrimenkul alımında karşılaşacağı başlıca sınırlar şunlardır:

Sınır Türü	Açıklama
Toplam taşınmaz limiti	Yabancı bir kişi en fazla 30 hektar büyüklüğünde taşınmaz edinebilir.
Yerel oran sınırı	Aynı ilçe sınırları içindeki taşınmazların toplam yüzölçümünün en fazla %10’u yabancılar tarafından satın alınabilir.
Bölge sınırlaması	Bazı illerde ek sınırlamalar veya yasaklamalar uygulanabilir.

Gerekli Belgeler & İşlem Adımları

Gerekli Belgeler

• Pasaport veya kimlik belgesi (tercümesi gerekebilir)
• Vergi kimlik numarası
• Tapu kaydı bilgileri (ada, parsel)
• Belediyeden alınan rayiç değer belgesi
• Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçesi
• Noter onaylı vekaletname (ve gerekirse apostil)
• Adres beyanı ve biyometrik fotoğraf

İşlem Adımları

1. Ön kontrol: Taşınmazın askeri yasak bölgede olup olmadığı ve sınırların aşılmadığı incelenir. Gayrimenkul ve arazi üzerinde haciz veya ipotek gibi hususların olup olmadığına bakılır.
2. Tapu başvurusu: Alıcı ve satıcı ya da vekilleri Tapu Müdürlüğü’ne başvurur.
3. Harç ödemeleri: Tapu harcı ve diğer giderler ödenir.
4. Tapu tescili: İşlemler tamamlandığında mülkiyet devri yapılır.
5. İtiraz imkânı: Reddedilen başvurular için hukuki yollara başvurulabilir.

Vergisel Yükümlülükler & Ek Maliyetler

• Tapu harcı: Satış bedeli üzerinden genellikle %2 (alıcı + satıcı toplamda %4).
• Tapu tescil ve döner sermaye ücreti: Sabit miktarlarda alınır.
• Emlak vergisi: Her yıl düzenli olarak ödenir.
• Gelir/Kazanç vergisi: Kiralama veya satıştan elde edilen gelir üzerinden doğar.

Oturum İzni ve Vatandaşlık İlişkisi

Oturum İzni

Gayrimenkul satın almak, doğrudan oturum hakkı sağlamaz. Ancak taşınmaz edinen yabancılar, kısa süreli ikamet izni başvurusunda bulunabilir.

Türk Vatandaşlığı Başvurusu

Belirli koşulları sağlayan yabancılar, gayrimenkul alımı yoluyla Türk vatandaşlığına başvurabilir:

• En az 400.000 USD değerinde gayrimenkul satın alınmalı,
• Taşınmazın en az 3 yıl satılamayacağına dair şerh tapuya işlenmeli.

Başvuru süreci birkaç ay sürebilir ve her başvurunun vatandaşlık ile sonuçlanacağı garanti değildir.

Uygulamada Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Tapuda ipotek, haciz gibi sınırlamaların olup olmadığını kontrol edin.
• Bölgenin askeri/güvenlik alanı içinde olup olmadığını sorgulayın.
• Belediyeden güncel rayiç değer alın.
• Türkiye dışında bulunuyorsanız vekaletnameyle işlemleri yaptırabilirsiniz. Ancak vekaletnamenin bir avukata verilmesi ve taşınmazın tüm detayların yazması önemlidir.
• Vergi ve ek maliyetleri önceden planlayın.
• Vatandaşlık hedefiniz varsa, 3 yıl boyunca taşınmazı satmamaya özen gösterin.
• Profesyonel avukat ve danışmanlardan destek alın. Aksi halde ödemeleriniz boşa gideceği gibi ev ve arazide üzerinize kayıtlı olmayacaktır. Bu nedenle tüm işlemlerinizin yazılı ve profesyonel bir avukat aracılığıyla yürütülmesi önemlidir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Yabancılar Türkiye’de ev satın alabilir mi?

Evet. Yasal sınırlamalara uymak şartıyla yabancı gerçek kişiler Türkiye’de ev, işyeri ve arazi satın alabilir. Ancak askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde taşınmaz edinimi mümkün değildir.

2. Yabancıların Türkiye’de arazi satın alması mümkün mü?

Evet, mümkündür. Ancak satın alınacak arazinin toplam yüzölçümü en fazla 30 hektarı geçemez ve aynı ilçedeki toplam alanın %10’undan fazlası yabancılara satılamaz.

3. Türkiye’de gayrimenkul almak oturum izni sağlar mı?

Doğrudan oturum hakkı sağlamaz. Fakat taşınmaz satın alan yabancılar, kısa süreli oturma izni için başvuruda bulunabilir.

4. Gayrimenkul satın alan yabancılar Türk vatandaşlığı alabilir mi?

Evet. En az 400.000 USD değerinde taşınmaz satın alan ve 3 yıl boyunca satmamayı taahhüt eden yabancılar Türk vatandaşlığına başvurabilir.

5. Yabancılar için gayrimenkul alımında hangi belgeler gerekir?

Pasaport, vergi kimlik numarası, rayiç değer belgesi, tapu kaydı, DASK poliçesi ve gerektiğinde noter onaylı vekaletname temel belgeler arasındadır.

6. Tapu harcı ne kadar?

Alıcı için %2, satıcı için %2 olmak üzere toplamda satış bedelinin %4’ü oranında tapu harcı ödenir.

7. Yabancıların satın aldığı taşınmazlarda satma kısıtlaması var mı?

Normal şartlarda yoktur. Ancak vatandaşlık amacıyla alınan taşınmazlarda 3 yıl satmama şartı aranır.

8. Yabancılar Türkiye’de istediği şehirde ev alabilir mi?

Büyük ölçüde evet. Ancak bazı bölgelerde güvenlik gerekçesiyle kısıtlama veya yasak olabilir. Bu nedenle tapu başvurusu öncesi kontrol yapılmalıdır.

Sonuç

Yabancılar için Türkiye’de ev ve arazi satın almak; yatırım, oturum veya vatandaşlık amacıyla cazip bir seçenektir. Ancak süreç, yasal sınırlamalara ve prosedürlere sıkı sıkıya bağlıdır. Doğru planlama, belge hazırlığı ve uzman desteğiyle bu süreci sorunsuz tamamlamak mümkündür.