İstanbul’da Gayrimenkul Almak ve Hukuki Süreçler: Yabancılar ve Türk Vatandaşları İçin Kapsamlı Rehber

1. Giriş

İstanbul, hem Türkiye’nin ekonomik ve kültürel merkezi olması hem de uluslararası yatırımcılar için cazip gayrimenkul fırsatları sunması nedeniyle her yıl binlerce yerli ve yabancı yatırımcının ilgisini çekmektedir. Ancak gayrimenkul alımı yalnızca ekonomik değil, aynı zamanda ciddi hukuki süreçler içeren bir işlemdir.
Bu rehberde, İstanbul’da gayrimenkul satın almanın aşamalarını, hukuki riskleri, tapu işlemlerini, yabancı yatırımcılar için özel kuralları ve vatandaşlık bağlantısını ayrıntılı şekilde bulacaksınız.

2. İstanbul’da Gayrimenkul Satın Almanın Hukuki Dayanağı

Gayrimenkul alım satımı, temel olarak aşağıdaki mevzuat çerçevesinde yürütülür:

• Tapu Kanunu (2644 Sayılı Kanun)
• Türk Medeni Kanunu (4721)
• Kat Mülkiyeti Kanunu
• Yabancıların Taşınmaz Edinimi Hakkında Yönetmelik
• 5901 Sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu (yatırım yoluyla vatandaşlık durumlarında)

Yabancı yatırımcıların taşınmaz edinimi “karşılıklılık ilkesi” kaldırıldığı için artık ülke bazında sınırlandırılmıştır; ancak askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ve tarım arazileri gibi kısıtlamalar hâlâ geçerlidir.

3. İstanbul’da Gayrimenkul Alım Süreci Adım Adım

3.1. Ön Hazırlık (Gereksinimler ve Planlama)

Amaç: Riskleri baştan azaltmak, bütçe ve takvimi netleştirmek.
Çıktılar: Bütçe planı, ödeme kanalı, yetkilendirmeler, danışman ekibi.

Yapılacaklar

1. Bütçe + Vergi/Harç hesabı: Tapu harcı (toplam %4), döner sermaye, noter/tercüman, değerleme, sigorta, abonelik/taşınma masrafları.
2. Ödeme kanalı: Banka transferi; mümkünse emanet/takas sistemleri veya resmi güvenli ödeme araçları (satış ve tescil anına bağlı serbest bırakma).
3. Kimlik/Vergi No:
   • TR vatandaşları: TCKN.
   • Yabancılar: Pasaport + Vergi Kimlik Numarası alınması gereklidir.
4. Vekâlet/temsil: Yurt dışı vekâletnameler için apostil / Türk Konsolosluğu onayı + yeminli tercüme. Yurt içi vekaletnameler için herhangi bir noter olabilir. Ancak mutlaka taşınmazın bilgileri açık şekilde yazmalıdır.
5. Profesyoneller: Avukat (zorunlu değil ama önerilir. Avukat tarafından vekaletname ile sürecin yürütülmesi hukuki güvenliğin yanı sıra bağımsız bir göz ile dosyanın incelenmesini sağlar. Böylelikle hata oranı en aza iner.)

3.2. Taşınmaz Seçimi ve Ön İnceleme (Due Diligence)

Amaç: Sonradan çıkabilecek ipotek, haciz, imar, iskan, ortak gider borcu vb. riskleri görüp fiyatı/sözleşmeyi buna göre şekillendirmek.

Kontroller (Avukat eşliğinde önerilir)

1. Tapu kaydı ve takyidat: İpotek, haciz, intifa, aile konutu, kira şerhi, geçit irtifakı, önalım, şufa vs.
2. İmar durumu: Fonksiyon (konut/ticaret), emsal, yükseklik, çekme mesafeleri, imar planı değişiklik riski.
3. Yapı ruhsatı & iskan (yapı kullanma izni):
   • Kat irtifakı mı kat mülkiyeti mi? (Teslim/iskan durumuna göre haklar değişir. Bu nedenle önemlidir.)
4. Bağımsız bölüm fiilî durum: Net/brüt m², balkon/teras kapamalar, projeye aykırılık tespiti, incelenmesi
5. Yönetim/aidat ve ortak gider borçları: Son 12 ay; genel kurul kararları, site borç/uyuşmazlıklarının incelenmesi.
6. Belediye/harç/vergi: Emlak rayiç bedeli, geçmiş borç/cezaların araştırılması ve tespiti.
7. Kiracı durumu: Kiracı olan bir taşınmaz ise Tahliye protokolü, depozito devri, kira şerhinin detaylı incelenmesi
8. Satıcının ehliyeti ve yetkisi: Malik/malikler, şirketse yetki belgeleri; aile konutu şerhinde eş rızası gibi hususların netleştirilmesi
9. Enerji/altyapı: DASK, elektrik/doğalgaz/su abonelikleri ve borçlarının olup olmadığının kontrolü
10. Bölgesel risk/avantajlar: Zemin-etüt (özellikle dönüşüm bölgeleri), ulaşım, emsal projeler gibi detaylı inceleme

Not: Bu aşamada SPK değerleme raporu siparişi verilip ön sonuçlar alınabilir; fiyat ve masraf planı netleşir.

Bu maddelerin bazıları zorunludur. Aksi halde alıcı kişiye bir takım borçlar çıkabilmektedir. Bu nedenle profesyonel şekilde inceleme yapılması gereklidir. Belirtilen maddelerin bir kısmı ise zorunlu olmayıp, alıcı kişilerin memnuniyetini maksimum düzeyde olmasını amaçlayan içeriklerdir.

3.3. Satış Vaadi Sözleşmesi (Gerekiyorsa – Noter kanalıyla)

Ne zaman? Proje aşaması, ileri tarihli devir, taksitli ödeme, teslim–tapu ayrışması varsa.
Zorunlu: Noterde yapılır; yabancı alıcı için yeminli tercüman gerekmektedir.

Olmazsa Olmaz Maddeler

• Taraf bilgileri ve taşınmazın açık tanımı (ada–parsel–bağımsız bölüm).
• Ödeme planı ve teslim–tescil tarihi.
• Cezai şart: Satıcı temerrüdü / alıcı temerrüdü.
• Güvence: Blokeli hesap / emanet sistemi / teminat mektubu (varsa).
• Eksik/ayıplı iş: Teslimde tespit–giderim–bedel indirimi prosedürü.
• Kat mülkiyetine geçiş taahhüdü (proje–iskan durumunda).
• Vergi–harç–masraf paylaşımı ve damga vergisi.
• Cayma/fesih ve iade şartları.
• Yetki ve tebligat adresleri, uyuşmazlık çözümü.

3.4. Değerleme (SPK) ve Finansal Hazırlık

Kimler için zorunlu? Yabancı alıcılar ve vatandaşlık/ikamet bağlantılı alımlar.
Süre: Ortalama 2–3 iş günü (karmaşık dosyalarda daha uzun sürebilir).
Dikkat: Rapor bedeli, bağımsız bölüm özellikleri ve lokasyona göre değişir.

Bu aşamada ayrıca:

• Banka transfer planı netleşir (alıcı/satıcı banka, blokaj, valör).
• Yabancılar için Döviz Alım Belgesi (DAB) gerekecekse bankanızla format/işleyiş teyit edilir.
• MASAK kayıt/kanıtlayıcı belgeler hazırlanır. (para kaynağı, swift dekont, sözleşme).

3.5. Tapu Randevusu ve Evrak Hazırlığı

Randevu: Tapu dairesinden randevu alınır.
Evraklar (duruma göre değişir):

• Kimlik/pasaport, TCKN/VKN
• 2 adet biyometrik fotoğraf
• SPK değerleme raporu (yabancı alımlar)
• DASK poliçesi (konut)
• Ödeme dekontu (banka transferi)
• Vekâletname (varsa) + tercüme/apostil
• Şirket tarafsa imza sirküleri, ticaret sicil belgeleri
• Eş rızası (aile konutu şerhi varsa)
• Vergi/harç ödeme makbuzları (çoğu yerde tapuda tahsil edilir)

İpucu: Randevudan 24–48 saat önce eksik evrak kontrolü yapın; tercüman ve satıcı tarafın katılımını teyit edin.

3.6. Tapu Günü (İşlem Akışı)

1. Kimlik tespiti & metin kontrolü: Bağımsız bölüm bilgileri, satış bedeli, taraf bilgileri, takyidat temizliği bir kez daha doğrulanır.
2. Ödeme serbest bırakma:
   • Blokeli/emanet sistemiyse tescil onayıyla serbest kalır.
   • Doğrudan transfer varsa dekont tescil öncesi bankadan yapılır (risk yönetimi için protokol yapın).
3. İmzalar ve tescil: Tapu memuru huzurunda olmaktadır.
4. Senet/teslimatlar: Anahtar, yönetim planı, projeler, garanti/servis belgeleri, sayaç devir formları teslim alınır.
5. Tebligat adresleri: Taraflar için güncel adres ve iletişim onayı alınmalıdır.

Yabancı alıcılar için: Yeminli tercüman zorunludur; tutanağa işlenir.

3.7. Tescil Sonrası (Post-Closing)

İlk 3–10 gün:

• Belediyeye emlak vergisi bildirimi (mükellefiyet açılışı).
• Abonelikler: Elektrik, su, doğalgaz, internet (devir/yenileme işlemlerinin yapılması).
• Site/ apartman yönetimi: İletişim, otomasyon/park karta tanımlama, m2/aidat tespiti.
• Sigortalar: DASK yenileme tarihi + konut paket (yangın, su baskını, deprem teminatlarını kapsar ).
• Adres beyanı (ikamet amaçlı kullanılacaksa).

Yabancı alıcılar için opsiyonel süreçler:

• İkamet izni başvurusu (gayrimenkul yoluyla) – değer, süre ve belge şartlarını sağlayanlar için.
• Yatırım yoluyla vatandaşlık planlanıyorsa: 3 yıllık satılamaz şerhi, DAB, eksper, başvuru dosyası, aile kapsamı incelenmelidir. Vatandaşlıkla ilgili hususlar başka bir blogumuzda ayrıntılı açıklanmıştır.

Söz konusu yazımızın linki:  https://www.avkubrakeles.com/gayrimenkul-alimi-yoluyla-turk-vatandasligi-sartlar-surec-hukuki-destek

Vatandaşlığa ilişkin sıkça sorulan sorulara cevaplarımız : https://www.avkubrakeles.com/gayrimenkul-yoluyla-turk-vatandasligi-sikca-sorulan-sorular

 

3.8. Zaman Çizelgesi (Örnek çizelgedir. Şehir ve bölgeler arası fark olmaktadır.)

• Gün 0–3: Ön inceleme (tapu/imar/iskan), yönetim & borç sorguları. Avukat eşliğinde yapılmasını tavsiye ederiz. Bunun nedeni birden fazla kurumda işlem yapılacak olması ve aynı kurum içinde birden fazla birimde de sorguların yapılacak olmasından solayı sürecin hızlı yürütülmesi ve net şekilde ortaya konulması içindir.
• Gün 2–5: Değerleme (SPK) randevusu ve rapor.
• Gün 4–7: Sözleşme (gerekiyorsa noter) + ödeme planı/emanet işlemlerinin netleştirilmesi
• Gün 6–10: Tapu randevusu + evrak tamamlama.
• Gün 8–12: Tapu tescil ve devir.
• Gün 10–20: Post-closing (belediye/abonelik/sigorta/ikamet vatandaşlık adımları).

(Yoğunluk, proje/ikinci el, yabancı alıcı, vekâlet, bankalar arası transfer gibi değişkenlere göre süreler değişebilir.)

3.9. Masraf ve Paylaşım Matrisi (Özet)

• Tapu harcı: Toplam %4 (piyasada genelde %2–%2 paylaşım; sözleşmede açık yazmayı unutmayın).
• Döner sermaye/işlem bedelleri: Tapu dairesi tarifesine göredir. Her yıl değişiklik gösterir.
• Değerleme (SPK): Konum ve m²’ye göre  değerleme ücreti değişir.
• Noter/tercüman: İşlem kapsamına göre Noterler Birliği tarafından belirlenmektedir. Tercüman ücreti ilgili tercümanın takdirine göre değişir.
• Sigortalar: DASK zorunludur.  Konut paket isteğe bağlı sigorta türüdür.
• Danışmanlık/avukatlık: Dosyanın kapsamına göre ve Adalet Bakanlığının tarifesine göre avukat tarafından belirlenir. .

Öneri: Masrafların kim tarafından ödeneceği sözleşmede net yazılmalıdır; “tapuda tahsil edilen tüm bedeller satıcı/alıcıya aittir” gibi muğlak ifadelerden kaçının.

3.10. Risk Azaltma Araçları

• Emanet/takas tabanlı ödeme (tescile bağlı çözülme).
• Cezai şartlı satış vaadi (teslim/tescil gecikmesi için günlük sabit bedel).
• Eksik/ayıplı iş protokolü (teslim sonrası 30–90 gün içinde ayıplı hususun giderilmesi gibi).
• Takyidat temizliği taahhüdü (ipotek/haciz kaldırma; aksi halde fesih–iade hususları netleştirilmelidir.).
• Kiracı tahliyesi garanti protokolü (tescile/ödemeye bağlanmış).
• Aile konutu rızası ve eş/ortak imzaları netleştirilmelidir.

3.11. Yabancı Alıcılar İçin Ek Kontrol Listesi

• Pasaport + VKN
• Apostilli/konsoolosluk onaylı vekâlet (varsa) + tercüme
• Yeminli tercüman (tapu ve noter)
• SPK değerleme raporu
• Döviz Alım Belgesi (DAB) (gerekiyorsa)
• Satılamaz şerhi (vatandaşlık planlanıyorsa 3 yıl)
• Banka transfer planı & MASAK uygunluk belgeleri
• İkamet/vatandaşlık başvuru dosyası (opsiyonel)

3.12. Türk Vatandaşları İçin Ek Kontrol Listesi

• TCKN, kimlik
• Eş rızası (aile konutu şerhi varsa)
• Yönetim/aidat borcu yazısı
• DASK & konut paket sigortası
• Takyidat temizliği ve borçsuzluk teyitleri
• Abonelik devir evrakları
• Krediyle alımda: Banka ipoteği, ekspertiz, sigortalar

3.13. En Sık Yapılan Hata → Doğru Uygulama

• Elden ödeme → Yalnız banka & mümkünse emanet/takas
• Takyidat bakmadan kaparo verilmesi → Önce tam due diligence
• Eksper olmadan fiyat → SPK raporuna dayalı bedel
• Sözlü vaat → Noter sözleşmesi & yazılı ek protokoller olmalıdır.
• İskansız projede acele tescil → Teslim–iskan–kat mülkiyeti takvimi güvence altına alın

4. Yabancıların İstanbul’da Gayrimenkul Edinimi

1. Kimler Gayrimenkul Alabilir?

• Türkiye’de yerleşik yabancı uyruklu tüm kişiler
• Türkiye’de kurulu yabancı sermayeli şirketler (izinle)
• Ancak, Suriye vatandaşları özel kısıtlamaya tabidir (tapu devri yapılamaz, ancak şirket üzerinden mümkündür).

2. Sınırlamalar

• Bir yabancı kişi Türkiye genelinde 30 hektardan fazla taşınmaz edinemez.
• Bir yabancı herhangi bir ilçe yüzölçümünün %10’unu aşacak şekilde taşınmaz alamaz.
• Askeri bölgeler, stratejik bölgelerden gayrimenkul alamaz.

3. Vatandaşlık Bağlantısı (Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı)

Yabancı yatırımcı, İstanbul’da en az 400.000 USD değerinde gayrimenkul satın alarak Türk vatandaşlığına başvurabilir.
Bu süreçte:

• Tapuya “satılamaz” şerhi (3 yıl)” konulmalıdır.
• SPK lisanslı değerleme raporu alınmalıdır.
• Döviz bozdurma belgesi (Döviz Alım Belgesi) zorunludur.
• Başvuru Göç İdaresi – Nüfus Müdürlüğü – İçişleri Bakanlığı zinciriyle ilerler.

Söz konusu yazımızın linki:  https://www.avkubrakeles.com/gayrimenkul-alimi-yoluyla-turk-vatandasligi-sartlar-surec-hukuki-destek

 

5. Tapu İşlemleri Sırasında Dikkat Edilmesi Gereken Hukuki Noktalar

• Tapuda belirtilen değer gerçek satış bedelinden düşük gösterilmemelidir.
• İpotek, haciz, kira şerhi, aile konutu şerhi kontrol edilmelidir.
• Satış bedelinin elden verilmesi MASAK açısından risklidir.
• Tapu işlemi sırasında mutlaka avukat bulundurulmalıdır.
• Tercüman atanması gereken durumlarda, noter onaylı tercüman kullanılmalıdır.

6. Gayrimenkul Satın Alımında Avukat Desteği Neden Önemlidir?

Birçok yabancı yatırımcı, yalnızca emlak danışmanları aracılığıyla işlem yaparak ciddi kayıplar yaşamaktadır.
Bir gayrimenkul avukatı;

• Tapu ve imar kayıtlarını inceler,
• Sözleşme taslaklarını hazırlar veya kontrol eder,
• MASAK kaynak beyanı süreçlerini yönetir,
• Vatandaşlık başvuru süreciyle gayrimenkul alımını entegre eder,
• Vergi ve ikamet izni süreçlerinde destek verir.
• Satın alınacak gayrimenkulün borç kaynaklarını inceler ve riskleri hukuki gözle bildirir.

7. İstanbul’da Gayrimenkul Alımında MASAK ve Kaynak Beyanı

• Özellikle yabancılar için paranın meşru kaynağı MASAK mevzuatına uygun olmalıdır.
• Banka üzerinden yapılan transferlerde “konut alımı bedeli” açıklaması yazılmalıdır.
• Şüpheli işlem bildirimi riskine karşı, alım öncesi MASAK danışmanlığı önerilir.

8. Gayrimenkul Alım Sonrası Süreçler

• Tapu devrinden sonra İkamet izni (J tipi) başvurusu yapılabilir.
• Aile bireyleri de başvuru kapsamına alınabilir.
• Belediyeye emlak vergisi bildirimi, elektrik-su-doğalgaz abonelikleri, apartman yönetimi kaydı gibi işlemler tamamlanmalıdır.

9. İstanbul’da Gayrimenkul Yatırım Bölgeleri ( Güncel)

İstanbul, coğrafi konumu, uluslararası ulaşım ağı, turizm potansiyeli ve dinamik konut piyasasıyla Türkiye’nin en güçlü gayrimenkul merkezi olmayı sürdürüyor.
2025 yılı itibarıyla özellikle kentsel dönüşüm projeleri, vatandaşlık yatırımları ve lüks konut talebi şehirde belirli bölgeleri öne çıkarmış durumda.

Aşağıda her yatırım tipine göre öne çıkan ilçeler ayrıntılı olarak incelenmiştir.

• Beşiktaş, Şişli, Kadıköy → yüksek prim potansiyeli, lüks konutlar
• Başakşehir, Beylikdüzü, Küçükçekmece → yabancı yatırımcı yoğunluğu
• Kağıthane, Eyüpsultan → dönüşüm bölgeleri, yüksek kira getirisi
• Sarıyer, Zeytinburnu, Üsküdar → deniz manzaralı projeler, vatandaşlık yatırım tercihleri

--Beşiktaş, Şişli, Kadıköy – Lüks Konut ve Yüksek Prim Bölgeleri

 Genel Görünüm

Bu bölgeler İstanbul’un prestijli ve merkezi semtleri olup; yüksek gelir grubuna hitap eden rezidans, ofis, marka konut projeleri ve butik apartman dönüşümleriyle öne çıkar.
Toplu ulaşım, eğitim, sağlık, alışveriş ve sosyal yaşam açısından en gelişmiş altyapıya sahip alanlardır.

 Yatırım Avantajları

• Konut fiyat artış oranı yıllık %45–60 bandında.
• 2025 itibarıyla m² satış fiyatı ortalama:
  • Beşiktaş: 250.000–400.000 TL
  • Şişli: 180.000–280.000 TL
  • Kadıköy: 200.000–350.000 TL
• Kiralar döviz bazında istikrarlı; kısa dönem kiralama (Airbnb) yoğun.
• Kentsel dönüşümle yenilenen bölgelerde (ör. Fikirtepe, Bomonti) yeni proje arzı artıyor.

 Hukuki Notlar

• Kat mülkiyetine geçmemiş eski binalarda iskan / proje farklılığı sık rastlanır.
• Yabancı alıcılar için vatandaşlık yatırımı burada genellikle tek daire değil, birden fazla orta segment daireyle yapılır

-- Başakşehir, Beylikdüzü, Küçükçekmece – Yabancı Yatırımcı Yoğunluğu

 Genel Görünüm

Bu ilçeler son yıllarda özellikle Arap ve Orta Doğu ülkelerinden gelen yatırımcılar tarafından tercih ediliyor.
Yeni konut projeleri, geniş arsalar, planlı şehirleşme ve ulaşım projeleri (ör. Kanal İstanbul, metro genişlemesi) yatırım cazibesini artırıyor.

 Yatırım Avantajları

• 3+1, 4+1 geniş daireler, site yaşamı ve aile konseptli projeler.
• Uygun fiyat aralığı (m² ortalama 70.000–120.000 TL).
• Yüksek vatandaşlık uygunluğu: Çoğu proje doğrudan SPK raporlarıyla 400.000 USD barajını hedefliyor.
• Başakşehir: Sağlık Kent, metro, Kuzey Marmara bağlantısı ile kurumsal yatırımcı ilgisi.
• Beylikdüzü: Deniz manzaralı yeni site projeleri, düşük m² fiyatı, orta-uzun vadeli prim potansiyeli.
• Küçükçekmece: Kanal İstanbul çevresi ve Sefaköy–Halkalı hattı; spekülatif prim potansiyeli.

 Hukuki Notlar

• Tapuların bazıları kat irtifakı düzeyindedir; teslim sonrası kat mülkiyeti takibi önemlidir.
• Proje bazlı satışlarda mutlaka noter satış vaadi sözleşmesi yapılmalıdır.
• MASAK denetimleri nedeniyle para transferi belgeleri (DAB, swift) muhafaza edilmelidir.

-- Kağıthane, Eyüpsultan – Dönüşüm Bölgeleri ve Kira Getirisi Potansiyeli

 Genel Görünüm

Şehir merkezine yakın ama önceki yıllarda eski yapı stokuna sahip olan bu bölgelerde kentsel dönüşüm hızla ilerliyor.
Özellikle Kağıthane – Levent hattı ve Eyüpsultan – Göktürk çevresi, ofis ve rezidans projeleriyle yenileniyor.

 Yatırım Avantajları

• Orta vadeli yüksek kira getirisi (%6–8 bandı).
• Yeni metro hatları ve TEM bağlantıları ulaşımı kolaylaştırıyor.
• Kağıthane: Maslak – Mecidiyeköy arasında konum avantajı, genç profesyonel kiracı profili.
• Eyüpsultan (Göktürk): Doğa içinde villa tipi yaşam + 3. Havalimanı bağlantısı nedeniyle aile yatırımcılarının ilgisi yüksek.

 Hukuki Notlar

• Dönüşüm bölgelerinde proje/iskan belgelerinin güncel olup olmadığı kontrol edilmelidir.
• Bazı alanlar riskli yapı ilanı kapsamındadır; avukat denetimi önerilir.
• Kat mülkiyetine geçiş sonrası yönetim planı incelenmelidir.

-- Sarıyer, Zeytinburnu, Üsküdar – Deniz Manzaralı Projeler ve Vatandaşlık Yatırımı

 Genel Görünüm

Bu bölgeler, İstanbul’un yüksek gelirli ve sahil şeridinde yer alan yatırım alanlarıdır.
Özellikle vatandaşlık başvurusu planlayan yabancı yatırımcılar için prestijli projeler sunar.

 Yatırım Avantajları

• Sarıyer: Lüks konut + villa tipi projeler (Tarabya, Zekeriyaköy, Emirgan).
• Zeytinburnu: Deniz kenarı kentsel dönüşüm projeleri (Kazlıçeşme – Yenikapı hattı).
• Üsküdar: Boğaz hattı (Çengelköy, Beylerbeyi, Kandilli) – tarihi doku ile modern projelerin birleşimi.
• Yabancılar için vatandaşlık sürecine uygun, SPK raporlu, satılamaz şerhli projeler yoğun.

 Hukuki Notlar

• Denize yakın parsellerde imar planı ve yeşil alan sınırları dikkatle incelenmelidir.
• Lüks projelerde arsa payı oranı düşük, aidat giderleri yüksektir; sözleşmede netleştirilmelidir.
• Tapu devrinden önce eksper raporunda proje tamlığı ve iskan bilgisi kontrol edilmelidir.

 İstanbul 2025 Gayrimenkul Trend Analizi ve Yatırım Tavsiyeleri

Yatırım Tipi	Önerilen Bölgeler	Ortalama m² Fiyatı (TL)	Potansiyel (Kısa–Uzun Vade)	Hukuki Risk Düzeyi
Lüks Konut / Prestijli Proje	Beşiktaş, Şişli, Kadıköy	200.000–400.000	Kısa vadede yüksek	Orta
Vatandaşlık Yatırımı	Başakşehir, Küçükçekmece, Zeytinburnu	90.000–200.000	3 yıl sabit yatırım avantajı	Düşük
Kira Gelir Odaklı	Kağıthane, Eyüpsultan	70.000–150.000	Orta vadede istikrarlı getiri	Orta
Uzun Vadeli Arsa / Gelişim	Beylikdüzü, Çekmeköy, Arnavutköy	40.000–80.000	Uzun vadede yüksek prim	Yüksek
Villa / Doğal Yaşam	Sarıyer, Üsküdar, Beykoz	250.000–500.000	Lüks segment – sınırlı arz	Düşük

 

 

İstanbul 2024 Gayrimenkul Trend Analizi ve Yatırım Tavsiyeleri

Yatırım Tipi	Önerilen Bölgeler	2024 Ortalama m² Fiyatı (TL)	Potansiyel (Kısa–Uzun Vade)	Hukuki Risk Düzeyi	2025 Trend Yönü
Lüks Konut / Prestijli Proje	Beşiktaş, Şişli, Kadıköy	150.000 – 300.000	Kısa vadede yüksek getiri (özellikle merkezi lokasyonlarda)	Orta	Artış devam ediyor → 2025’te %20-25 yükseliş bekleniyor
Vatandaşlık Yatırımı	Başakşehir, Küçükçekmece, Zeytinburnu	75.000 – 160.000	3 yıl sabit yatırım avantajı, güçlü döviz koruması	Düşük	2025’te istikrarlı seyir, özellikle Zeytinburnu–Kazlıçeşme hattı talep artışı
Kira Gelir Odaklı	Kağıthane, Eyüpsultan	55.000 – 120.000	Orta vadede istikrarlı kira getirisi, genç profesyonel nüfus	Orta	Yeni metro hatlarıyla değer artışı devam ediyor
Uzun Vadeli Arsa / Gelişim Yatırımı	Beylikdüzü, Çekmeköy, Arnavutköy	30.000 – 65.000	Uzun vadede yüksek prim potansiyeli (5-10 yıl perspektifi)	Yüksek	2025’te imar planı değişiklikleriyle fırsatlı bölge olabilir
Villa / Doğal Yaşam Yatırımı	Sarıyer, Üsküdar, Beykoz	180.000 – 400.000	Lüks segment – sınırlı arz, yüksek alım gücü grubu	Düşük	2025’te stabil artış, yabancı üst gelir grubunun ilgisi sürüyor

 

 

2024 → 2025 Geçiş Eğilimleri

Eğilim	Açıklama
Lüks konut fiyat artışı yavaşladı	2024’te yüksek maliyet nedeniyle alım gücü düştü, 2025’te seçici artış bekleniyor.
Yabancı yatırımcı ilgisi batı koridoruna kaydı	Başakşehir – Beylikdüzü – Küçükçekmece hattında vatandaşlık uyumlu projeler çoğaldı.
Dönüşüm bölgeleri değer kazandı	Kağıthane – Eyüpsultan – Gaziosmanpaşa hattında %50’ye varan prim artışı.
Kira gelirleri rekor düzeye ulaştı	Ortalama brüt kira getirisi %6–8 seviyesinde, bazı bölgelerde dolar bazlı kiralama eğilimi arttı.
Arsa yatırımları yükseliyor	3. Havalimanı çevresi (Arnavutköy, Çatalca) uzun vadeli yatırımcılarca hedefte.

 

İstanbul’da Gayrimenkul Alımı – Kapsamlı Soru Cevap Rehberi

1. İstanbul’da gayrimenkul almak isteyen yabancılar için yasal olarak izin var mı?

Evet. Türkiye Cumhuriyeti mevzuatına göre yabancılar, askeri yasak ve güvenlik bölgeleri dışında İstanbul dahil Türkiye genelinde taşınmaz satın alabilirler. Karşılıklılık ilkesi kaldırılmıştır; yalnızca ülke bazında kısıtlamalar söz konusudur.

2. İstanbul’da gayrimenkul satın almak için oturma izni gerekli midir?

Hayır. Türkiye’de ikamet izniniz olmasa bile pasaport ve vergi numarası ile taşınmaz satın alabilirsiniz. Ancak tapu alımı sonrası kısa dönem ikamet izni (gayrimenkul yoluyla) başvuru hakkı doğar.

3. İstanbul’da yabancı yatırımcı hangi tür gayrimenkulleri satın alabilir?

Konut, arsa, ofis, işyeri, ticari bağımsız bölüm, rezidans, apartman dairesi gibi taşınmazlar satın alınabilir. Ancak tarım arazileri özel izin gerektirir ve doğrudan alımı mümkün değildir.

4. Yabancı biri İstanbul’da kaç mülk alabilir?

Sayı sınırı yoktur; ancak toplam yüzölçümü Türkiye genelinde 30 hektarı (300.000 m²) aşamaz. Ayrıca bir ilçenin toplam yüzölçümünün %10’unu geçemez.

5. Tapu işlemleri ne kadar sürer?

Belgeler tam ise genellikle 1-3 iş günü içinde sonuçlanır. Yoğun dönemlerde 1 haftaya kadar uzayabilir.

6. Tapu devir işlemi sırasında hangi belgeler gerekir?

• Kimlik veya pasaport
• Vergi kimlik numarası
• 2 adet fotoğraf
• SPK lisanslı değerleme raporu (yabancı alıcılar için zorunlu)
• DASK poliçesi
• Banka dekontu (satış bedeli ödemesi)

7. İstanbul’da gayrimenkul alırken tapu harcı oranı nedir?

Tapu harcı toplamda %4’tür. Genellikle alıcı ve satıcı arasında %2-%2 olarak paylaşılır.
Ayrıca döner sermaye ve hizmet bedelleri de (yaklaşık 1.500-4.000 TL) ödenir.

8. Tapu bedeli banka dışında elden ödenebilir mi?

Hayır. MASAK mevzuatı gereği satış bedeli banka kanalıyla ödenmelidir. Elden ödeme yapılması halinde hem MASAK hem vergi açısından şüpheli işlem bildirimi doğabilir.

9. İstanbul’da gayrimenkul alımı sonrası oturma izni alınabilir mi?

Evet. En az 200.000 USD değerinde taşınmaz satın alan yabancılar kısa dönem ikamet iznine (gayrimenkul yoluyla) başvurabilirler. Başvuru Göç İdaresi İl Müdürlüğü’ne yapılır.

10. İstanbul’da gayrimenkul satın alarak Türk vatandaşlığı alınabilir mi?

Evet. En az 400.000 USD değerinde taşınmaz alımı yapılırsa ve 3 yıl boyunca satılmayacağına dair şerh konulursa, yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı başvurusu mümkündür.

11. Vatandaşlık için alınacak taşınmazda hangi şartlar aranır?

• Tapuda alıcı olarak yabancı kişinin ismi olmalı
• SPK lisanslı ekspertiz raporu bulunmalı
• Bedel döviz bozdurma belgesiyle TL’ye çevrilmeli
• 3 yıl satılamaz şerhi konulmalı
• Aynı taşınmaz başka bir başvuruya kullanılmamış olmalı

12. İstanbul’da gayrimenkul alımında noter sözleşmesi zorunlu mu?

Sadece “satış vaadi sözleşmesi” yapılacaksa noter zorunludur.
Tapu devri doğrudan Tapu Müdürlüğü’nde yapılır. Ancak ön sözleşme veya proje aşamasında alım varsa noter onayı gerekir.

13. Yabancı bir kişi gayrimenkul alırken Türk vatandaşı bir vekil tayin edebilir mi?

Evet. Noter onaylı ve apostilli vekaletname ile bir avukat taşınmaz alımını gerçekleştirebilir.

14. Tapu alımında tercüman zorunlu mu?

Evet. Türkçe bilmeyen yabancılar için noter yeminli tercüman hazır bulunmalıdır. Tapu işlemi tercüman eşliğinde yürütülür ve tutanakta belirtilir.

15. İstanbul’da alınan taşınmazın ipotekli veya hacizli olup olmadığı nasıl anlaşılır?

Takyidat sorgusu yapılarak öğrenilebilir.
Avukat, satış öncesi tapu kayıtlarını kontrol ederek riskli taşınmazları tespit eder.

16. Satın alınan taşınmazda sonradan imar veya ruhsat problemi çıkarsa ne olur?

Bu durumda satışın feshi veya tazminat davası açılabilir.
Satın almadan önce avukat aracılığıyla imar durumu ve yapı kullanma izin belgesi kontrolü yapması önerilir.

17. SPK lisanslı değerleme raporu nedir ve ne işe yarar?

Gayrimenkulün gerçek piyasa değerini belirleyen resmi belgedir.
Vatandaşlık başvurusu ve yabancı alımlarında zorunludur. Tapu işlemlerinde beyan edilen bedelin bu rapora uygun olması gerekir.

18. İstanbul’da hangi bölgeler yatırım için en uygun?

• Lüks konut / prim potansiyeli: Beşiktaş, Sarıyer, Üsküdar, Kadıköy
• Vatandaşlık yatırımı için: Başakşehir, Küçükçekmece, Zeytinburnu, Kağıthane
• Uzun vadeli kazanç: Beylikdüzü, Bahçeşehir, Çekmeköy

19. İstanbul’da proje aşamasında daire almak güvenli mi?

Güvenli olabilir, ancak yalnızca ruhsatlı ve tapulu projelerden alım yapılmalıdır.
Noter satış vaadi sözleşmesi şarttır. Tapu verilmeden ödeme yapılmamalıdır.

20. İstanbul’da gayrimenkul alımında avukatın rolü nedir?

Avukat; tapu, imar, vergi, sözleşme ve MASAK kontrollerini yapar.
Yabancı alıcının haklarını korur, sahte belgeleri tespit eder ve vatandaşlık sürecine rehberlik eder.

21. Türkiye’de gayrimenkul alımında vergi ödemesi gerekir mi?

Satın alma aşamasında tapu harcı (%4) ödenir.
Ayrıca her yıl emlak vergisi belediyeye beyan edilerek ödenmelidir.

22. Tapu işlemi öncesi ekspertiz raporu ne kadar sürede hazırlanır?

Genellikle 2-3 iş gününde hazırlanır.
SPK lisanslı firmalar tarafından yapılır ve 6 ay süreyle geçerlidir.

23. İstanbul’da gayrimenkul satışı sonrası kazanç vergisi ödenir mi?

Taşınmaz 5 yıldan önce satılırsa elde edilen kazanç için değer artış kazancı vergisi ödenir. 5 yıl dolduktan sonraki satışlarda vergi alınmaz.

24. Gayrimenkul alırken sahte ilan veya dolandırıcılıktan nasıl korunulur?

• Tapu ve belediye kayıtları kontrol edilmeli
• Emlakçıdan alınan bilgilerin doğruluğu avukatça teyit edilmeli
• Satıcıyla banka kanalıyla ödeme yapılmalı
• Tapuda bizzat işlem yapılmalıdır

25. Türkiye’de taşınmaz alımı için döviz bozdurma şartı nedir?

Yabancılar, alım bedelini döviz olarak getirir ve bankada TL’ye çevirir.
Bu işlem için Döviz Alım Belgesi (DAB) düzenlenir; vatandaşlık başvurusunda zorunludur.

26. Gayrimenkul alımında tapu devrinden sonra neler yapılmalıdır?

• Belediyeye emlak vergisi bildirimi
• Elektrik, su, doğalgaz abonelikleri
• DASK yenileme
• Yönetim planı kaydı
• İkamet izni veya vatandaşlık başvurusu (varsa)

27. İstanbul’da birden fazla yabancı ortak birlikte gayrimenkul alabilir mi?

Evet. Ortak alım mümkündür. Tapuda paylı mülkiyet oluşturulabilir ve her alıcının pay oranı belirtilir.

28. Gayrimenkul satın alımında vekaletname nasıl hazırlanır?

Yurt dışından alınacak vekaletnameler apostilli veya Türk konsolosluğu onaylı olmalıdır.
Türkiye’de kullanılmadan önce noter tercümesi yapılmalıdır.

29. İstanbul’da gayrimenkul alım sürecinde en sık yapılan hatalar nelerdir?

• Tapu kaydı incelenmeden ödeme yapmak
• Eksper raporu almadan değer beyan etmek
• Elden ödeme
• Avukatsız işlem yapmak
• Vatandaşlık kriterlerine uymayan taşınmaz almak