Kentsel dönüşüm, 6306 sayılı Kanun çerçevesinde;
riskli yapıların, riskli alanların ve rezerv yapı alanlarının deprem ve afet risklerinden arındırılarak yenilenmesi, dönüştürülmesi, güçlendirilmesi, tahliye edilmesi, yıkılması ve yeniden yapılması süreçlerinin bütünüdür.
2023 ve 2024 değişiklikleri ile kentsel dönüşüm artık yalnızca bir “bina yenileme süreci” değil, afet yönetimi kapsamında tamamen hızlandırılmış bir idari süreçtir.
Yeni düzenlemelerde:
Yani kentsel dönüşüm bugün çok daha hızlı, idari ağırlıklı, kamu yararına dayalı bir süreçtir.
Kentsel dönüşümün temel mevzuatı şunlardır:
Kanunlar
Yönetmelikler
Yeni düzenlemeler ile neler değişti?
Bu sebeple 2022 ve öncesi bilgiler artık geçersiz veya eksik sayılmaktadır.
Riskli yapı; depremde yıkılma veya ağır hasar alma ihtimali bulunan, taşıyıcı sistemi zayıflamış, beton dayanımı düşük, mühendislik olarak güvenli olmayan yapılardır.
2024 güncel kriterleri arasında:
gibi teknik unsurlar yer alır.
Önemli Not:Yapının dış görünüşü iyi olsa bile riskli çıkabilir. Özellikle 1980–2000 arası inşa edilen binalarda beton kalitesi çok düşüktür.
Riskli yapı tespiti almak için başvuru:
tarafından yapılabilir.
Başvuru Süreci
Maliklerin tamamının onayı gerekmez; bir malik bile başvurabilir ve süreç tüm yapıyı bağlar.
Riskli yapı raporuna itiraz süresi 15 gündür.
İtiraz mercisi İl Müdürlüğü bünyesindeki Teknik Heyettir.
İtiraz nasıl yapılır?
Teknik Heyet karar verirken neye bakar?
Teknik Heyet kararı kesindir.
Teknik Heyet reddederse bina hukuken riskli yapı sayılır.
Tebligat usulleri 2024 güncel düzenlemelerine göre genişletildi:
Tebligatın birine yapılması dahi süreci başlatır.
Amaç tebligatın gecikmesini önlemektir.
Riskli yapı kesinleşince:
2024 değişikliği ile mülki amir (kaymakam/vali) süreci artık çok hızlı yürütmektedir.
Tahliye kararı artık durdurulamaz ve ertelenemez.
Evet.
6306 sayılı Kanun m.9 gereği:
Bu işlem idari işlem olduğundan durdurma kararı verilmesi son derece zordur.
Kiracılar için güncel haklar:
1) Taşınma Yardımı
Bir defaya mahsus verilir.
2) Kira Yardımı (Bazı Şartlarda)
Her şehirde Bakanlıkça ilan edilen kira yardımı tutarının 2–4 aylık kısmı kiracılara ödenebilir.
Kiracının dikkat etmesi gerekenler:
Yeni mevzuat kiracıyı artık daha net korumaktadır.
Malikler için kira yardımı:
Kira yardımı rakamları şehir bazlı belirlenir ve her yıl güncellenir.
İstanbul–Ankara–Antalya’da 2025 kira yardımları 6.000–10.500 TL bandındadır.
Maliklerde aranan şartlar:
Hak sahipliği rapor tarihi esas alınarak belirlenir.
Evet. 7471 sayılı Kanun (09.11.2023) ile kentsel dönüşümde müteahhit seçimi, yeni proje kararı, uygulama modeli seçimi gibi temel kararlarda 2/3 çoğunluk kaldırılmıştır.
Yeni sistemde: Salt çoğunluk = Arsa paylarının yarıdan bir fazlası yeterlidir.
(Malik sayısı değil; arsa payı esas alınır.)
Bu düzenleme, dönüşüm sürecinin en çok tıkanan aşaması olan “çoğunluk kararları”nı artık hızlı, uygulanabilir ve kesin hâle getirdi.
Salt çoğunluk kararıyla yapılabilen işlemler:
✔ Müteahhit seçimi
✔ Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanması
✔ Proje tipi ve yöntem seçimi
✔ Bağımsız bölüm paylaşım esaslarının belirlenmesi
✔ Uygulama Yönetmeliği çerçevesinde tüm dönüşüm kararları
Yani bir binada: toplam arsa payının %50’si + 1 arsa payı bir araya geldiğinde dönüşüm başlatılabilir.
2/3 çoğunluk artık artık aranmaz, sadece bazı özel durumlarda bilirkişi veya teknik karar süreçlerinde karşılaşılır.
Sadece arsa payı dikkate alınır. Malik sayısı önem taşımaz.
Örnek: 10 daireli bir binada arsa payları eşit değilse; 3 malik toplam arsa payının %52’sine sahipse → salt çoğunluk sağlanmıştır.
Salt çoğunluk daire sayısına göre değil, tapudaki arsa payı oranına göre hesaplanır.
Karara katılmayan azınlık malikler için süreç hızlandırılmıştır:
● Azınlık maliklere tebligat yapılır.
Tutanağa geçirildiği tarihten sonra 30 gün süre verilir.
● 30 gün içinde karara katılmazlarsa:
Salt çoğunluk tarafından seçilen müteahhidin sunduğu teklif bu maliklere de uygulanır.
● Malik yine kabul etmezse:
Arsa payı satışa çıkarılabilir (önceden 1/3 satış denirdi, ancak artık yeni düzenleme ile "çoğunluğa uymayan malik payının satış süreci" uygulanır).
Bu işlem idari nitelikte olduğu için süreç oldukça hızlı ilerler.
Salt çoğunluk kararının geçerliliği için doğru tebligat çok önemlidir.
Tebligat şu yöntemlerle yapılabilir:
2024 düzenlemesi ile, tebligatın birine ulaşması yeterlidir. Yani malik tebligatı “aldım, almadım” diyemez; süreç resmî olarak başlar. Usulsüz tebligat iddiası ancak somut delillerle ve çok sınırlı hallerde dikkate alınır.
Hayır.
Müteahhit seçimi salt çoğunluğun iradesine bağlıdır.
Müteahhit önceden seçilmiş olsa bile:
salt çoğunluk kararı olmadan geçersizdir.
Bu hüküm tamamen kamu düzenine ilişkindir ve mahkemede kesin geçersizlik sonucuna yol açar.
Evet, açılabilir.
Bu davalar Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülür.
✔ Dava türü:
“Salt Çoğunluk Kararının İptali Davası”
✔ Süre:
Tebligattan itibaren 30 gün içinde açılmalıdır.
Kimler açabilir?
İptal sebeplerine örnek:
Bu davalar dönüşüm sürecini durdurmaz; idari süreç işlemeye devam eder.
Yeni sistemde izlenen yol şöyledir:
Eskiden “1/3 malik payı satışı” denirdi; artık sistem farklıdır:
Artık 1/3 oran aranmaz; sadece karara uymayan malikin payı satışa çıkarılır.
Satış:
Malikin “ben imzalamıyorum” demesi, dönüşümü durdurmaz.
Evet, uygulamada belirlenen bedeller sıkça düşük çıkmaktadır.
Bu durumda malik:
✔ “Rayiç Bedel Tespitine İtiraz” davası açabilir.
Dava özellikleri:
Bu dava çok önemli olup çoğu dosyada malikleri yüzbinlerce TL kayıptan korur.
Evet.
Bu, 7471 sayılı Kanun’un getirdiği en güçlü düzenlemelerden biridir.
Salt çoğunluk kararı:
bu karar tüm maliklere uygulanır, katılmayan maliklere sözleşme zorunlu olarak dayatılır.
Bu maliklerin sözleşmeyi imzalamaması yalnızca paylarının satış sürecine yol açar; süreci durdurmaz.
(21–30. Sorular – Tahliye, Yıkım, Rezerv Alan, Kira Yardımı)
Evet, önemli ölçüde hızlandı.
Riskli yapı kesinleştiğinde maliklere 60 gün tahliye süresi verilir. Bu süre:
2023–2024 düzenlemeleri ile, mülki amirin (kaymakam–vali) tahliye yetkisi genişletilmiş ve süreç hızlandırılmıştır.
Artık:
Yeni sistemde hedef: Hızlı yıkım – hızlı dönüşüm – hızlı inşa.
Evet, zorla tahliye uygulaması artık çok daha güçlü şekilde yürütülmektedir.
Zorla tahliye aşamaları:
Bu işlem idari işlem olduğundan mahkemeye gidilse bile “yürütmenin durdurulması” ihtimali çok düşüktür.
Yani devlet, binayı tahliye ettirmek ve yıkmak zorundadır; bekletme yetkisi yoktur.
Tahliye tamamlandıktan sonra idarenin hedefi hemen yıkımdır.
Yıkım süresi bölgeler ve idarenin yoğunluğuna göre değişmekle birlikte genelde:
Yeni hukuki düzenleme, gecikme yaşanmaması için:
Kiracı, yeni düzenlemelerle artık daha korunan bir taraf hâline geldi.
Kiracılar için haklar:
✔ Taşınma Yardımı
Bir defaya mahsus nakdi ödemedir.
✔ Kira Yardımı
Yönetmelikte belirtilen tutara göre 2–4 ay arasında değişebilir.
✔ Tahliye süresi içinde ev bulma kolaylığı
Mülki amir kararıyla tahliye takvimi planlanır.
Kiracının kira yardımı alabilmesi için şartlar:
Kiracılar, kentsel dönüşüm sürecinde mağduriyet yaşamamaları için artık sistematik olarak desteklenmektedir.
Malikler için sağlanan kira yardımı çok daha geniş kapsamlıdır.
Maliklere sağlanan haklar:
Koşullar:
Hak sahipliği, raporun alındığı tarihteki malike aittir. Sonradan daireyi satın alan kişi kira yardımı alamaz.
Rezerv yapı alanı, devlet tarafından yeni yaşam alanları üretmek için ayrılan bölgelerdir. Amaç:
7471 sayılı Kanun ile getirilen yenilikler:
Önemli avantaj:
Bu alanlarda inşa edilen konutlar, riskli yapı yıkıldıktan sonra maliklere “geçici veya kalıcı konut” olarak verilebiliyor.
Malik rezerv alan teklifini reddedebilir, ancak:
● Bu durumda mevcut binasında dönüşüm bitene kadar kira yardımı alır.
● Reserv yapı alanındaki konutun bedeli uygun bulunmazsa müzakere süreci açılır.
● Devlet malik üzerinde zorunlu iskan baskısı kuramaz.
Ancak çok riskli alanlarda veya acil yıkım kararı verilen bölgelerde kamu yararı gereği rezerv alan planlaması uygulanabilir.
Riskli yapı raporuna yapılan itirazlar İl Müdürlüğü Teknik Heyetine gider.
Teknik Heyet süreci:
Teknik Heyet kararı kesindir. Bu karara karşı mahkemeye gidilemez. Mahkeme yalnızca usul yönünden dava açılmasına izin verir, teknik yönden değerlendirme yapamaz. Bu nedenle riskli yapı raporuna itiraz edecek maliklerin teknik uzman desteği alması zorunludur.
Bakanlık tarafından verilen faiz destekli kredi:
olarak verilir.
Bu krediler:
için kullanılabilir.
Yeni modelde kredi onay süreci kolaylaştırılmıştır.
Evet, zorla tahliye ve yıkım yapılırsa:
maliklerden tahsil edilir. Ancak maliklerin büyük çoğunluğu dönüşüm sürecine uyduğu için bu masrafa çoğunlukla gerek kalmaz.
(31–40. sorular – Salt Çoğunluk – Pay Satışı – Rayiç Bedel – Davalar)
Salt çoğunluk kararı alındıktan sonra karara katılmayan maliklere resmî tebligat yapılır.
Tebligattan itibaren:
✔ 30 gün süre verilir.
Bu 30 gün içinde malikin üç seçeneği vardır:
Malik 30 gün içinde hiçbir işlem yapmazsa:
Bu süre, dönüşümün tıkanmaması için kesin ve bağlayıcıdır.
Evet.
Bu yeni sistemin en güçlü noktasını oluşturur.
✔ Salt çoğunluk tarafından imzalanan müteahhit sözleşmesi,
→ Tüm malikler için bağlayıcıdır.
Muhalif malik, “Ben bu müteahhidi istemiyorum, imzalamıyorum” diyemez.
Sözleşmenin hükümlerine uymak zorundadır; aksi halde payı satışa çıkarılır.
Bu uygulamanın hukuki dayanağı:
Bu nedenle maliklerin sözleşme içeriğini anlamadan itiraz etmeleri çok büyük hak kayıplarına yol açabilir.
Evet, açılabilir.
Dava türü:
✔ “Salt Çoğunluk Kararının İptali Davası”
✔ Yetkili mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi
✔ Süre: Tebligattan itibaren 30 gün
Mahkemenin inceleme alanı:
Önemli Not: Bu davalar dönüşümü durdurmaz. Yani dava açılsa bile süreç yürür; idare tahliye ve yıkım yapabilir.
Payın satış bedeli, idarenin görevlendirdiği lisanslı değerleme şirketleri tarafından belirlenir.
Değerleme raporunda;
gibi kriterler kullanılır.
Ancak uygulamada değerler çoğu zaman düşük çıkmaktadır.
Bu durumda malik:
✔ “Rayiç Bedel Tespitine İtiraz Davası” açabilir.
Bu dava:
Bu dava malikleri çok ciddi maddi kayıplardan korur.
Evet, eski sistemdeki “1/3 payın satışı” düzenlemesi artık uygulanmamaktadır.
Yeni sistemde:
Satış şekli:
Satıştan gelen para:
Malik süreci engelleyemediği gibi, süreci geciktirme hakkı da yoktur.
Salt çoğunluk sistemi dönüşümü tamamen hızlandırmayı amaçlamaktadır.
Hayır.
Payı satılan malik artık:
Satış bedeli ödenir ve malik süreçten tamamen çıkar.
Bu dava, satış tebligatından sonra veya satış bedelinin malik tarafından öğrenilmesinden sonra açılabilir.
✔ Süre
Bu dava açısından kesin bir hak düşürücü süre yoktur, ancak makul süre içinde açılması gerekir.
✔ Dava nerede açılır?
Asliye Hukuk Mahkemesi
✔ Nasıl işler?
Bu davalarda uzman bilirkişi şarttır; yanlış bir rapor malikin %30–50 oranında hak kaybına yol açabilir.
✔ 1) Salt Çoğunluk Kararının İptali Davası
Asliye Hukuk
✔ 2) Rayiç Bedel Tespitine İtiraz Davası
Asliye Hukuk
✔ 3) Riskli Yapı Tespitinin İptali Davası (usule ilişkin)
İdare Mahkemesi (teknik yönü inceleyemez)
✔ 4) Tahliye-yıkım işlemlerinin iptali (çok istisnai olarak)
İdare Mahkemesi (yürütmenin durdurulması neredeyse imkânsız)
✔ 5) Arsa payı düzeltme davası
Asliye Hukuk
✔ 6) Müteahhit ile yapılan sözleşmenin feshi / iptali
Asliye Hukuk
✔ 7) Kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçersizlik–hükümsüzlük davaları
Asliye Hukuk
✔ 8) Ortak gider–ortak alan davaları
Sulh Hukuk
Kentsel dönüşümde en yoğun dava türleri salt çoğunluk kararının iptali ve rayiç bedel itirazıdır.
Arsa paylarının hatalı dağıtıldığı durumlarda Salt çoğunluk hesabı da hatalı olur.
Bu durumda:
✔ “Arsa Payı Düzeltme Davası” açılabilir.
Bu dava:
Arsa payı düzeltilmeden alınan salt çoğunluk kararları hükümsüz hâle gelebilir.
Bu nedenle proje öncesinde arsa payı kontrolü yapılması çok kritik bir avukatlık hizmetidir.
Evet.
Yeni sistemde:
✔ Müteahhit seçimi → Salt çoğunluk
✔ Müteahhit ile sözleşmenin feshi → Yine Salt çoğunluk
Salt çoğunluk istemediği sürece:
Bu hüküm, müteahhitlerin malikleri mağdur etmesini önlemek için getirilmiştir.
(41–50. sorular – Kira Yardımı, Paylaşım, Müteahhit Sözleşmeleri, Teminatlar)
Kentsel dönüşüm kira yardımı başvurularında maliklerin %40’ı aşağıdaki hatalar nedeniyle reddediliyor:
1. Tapu güncellemelerinin yapılmaması
Riskli yapı tespit tarihindeki malik kaydı esas alındığı için sonradan yapılan satışlar hak kaybına yol açıyor.
2. Eksik tahliye tutanağı
Tahliye tutanağı olmayan başvurular idare tarafından reddediliyor.
3. Vekâletnamenin özel yetkili olmaması
“6306 sayılı Kanuna göre tüm işlemleri yürütmeye” yetki içermeyen vekâletnameler kabul edilmiyor.
4. Konut ve işyeri türünün karıştırılması
Kira yardımı miktarı bağımsız bölüm niteliğine göre değiştiği için doğru tanımlanmaması sorun yaratıyor.
5. Kat irtifakı–kat mülkiyeti eksiklikleri
Tapu türü uyuşmazlığı ödeme geciktiriyor.
6. Banka IBAN hataları
Hak sahibiyle banka hesabı sahibinin farklı olması sık reddedilen konulardan biridir.
Bu nedenle kira yardımı başvurusu bir avukat tarafından hazırlanmalıdır; aksi takdirde 18 aya kadar kira yardımı kaybedilebilir.
Geçici konut ve işyeri desteği, kira yardımı dışında verilen ikinci bir destektir.
✔ Hak sahipleri (malikler) yararlanabilir.
✔ Rezerv yapı alanlarında oturacaklara öncelik verilir.
Destek türleri:
Bu destek, büyükşehirlerde kira yardımı tutarlarının yetersiz kaldığı dosyalarda çok önemlidir.
İdare, tahliye gününde malikleri mağdur bırakmamak için seçenek sunmak zorundadır.
Salt çoğunluk sistemi nedeniyle kat karşılığı inşaat sözleşmeleri artık çok daha kritik bir hukuki belge hâline gelmiştir.
Sözleşmede mutlaka bulunması gereken maddeler:
✔ Teminat türü (banka teminat mektubu, ipotek, nakdi bloke)
✔ İnşaatın başlama–bitirme tarihleri
✔ Gecikme cezaları
✔ Bağımsız bölüm dağıtım listesi
✔ KDV–harç–masrafların kim tarafından karşılanacağı
✔ İnşaat kalitesi, teknik şartname
✔ Yapı denetim ücretleri
✔ Müteahhitin devri yasaklayan hükümler
✔ Arsa sahiplerinin yükümlülükleri
Salt çoğunluk bu sözleşmeyi imzaladığı anda sözleşme tüm malikler için bağlayıcıdır.
Sözleşmeyi imzalamayan malikin payı satılır; bu nedenle sözleşme maddeleri kusursuz yazılmalıdır.
Bağımsız bölüm dağıtımı, kentsel dönüşümde en çok tartışma yaratan konulardan biridir.
Dağıtım yapılırken:
✔ Arsa payı
✔ Eski bağımsız bölümün değeri
✔ Yeni projenin değeri
✔ Konum–kat–cephe–m²–manzara kriterleri
✔ Dengeleme (denkleştirme) bedeli
esas alınır.
Temel prensip:
“Her malikin eski dairesine denk değerde yeni bir bağımsız bölüm alması gerekir.”
Eğer malik daha kıymetli bir daire seçerse aradaki fark denkleştirme bedeli olarak alınır.
Bu dağıtım liste hâline getirilip salt çoğunluk kararına bağlanır.
Bu durumda uygulanacak yöntem:
✔ “Denkleştirme (Değer Eşitleme) Bedeli”dir.
Denkleştirme iki yönlüdür:
Malik yeni projede daha değerli bir daire alıyorsa → Farkı öder.
Malik daha düşük değerli bir daireye geçiyorsa → Aradaki farkı alır.
Bu işlem, hukuki eşitlik ve arsa payı düzenine uygunluk açısından zorunludur.
Evet, zorunludur.
Müteahhit teminatı verilmeden sözleşme imzalanması çok büyük risk doğurur.
Malikler şu teminatları isteyebilir:
✔ Banka teminat mektubu
✔ Nakit bloke teminat
✔ Arsa ipoteği
✔ Teminat sigortası
✔ Hakediş–kademeli ödeme sistemi
✔ Şahsi kefalet (ancak profesyonel projelerde tercih edilmez)
Teminat verilmemiş bir projede malikler inşaat yarım kaldığında çok ciddi maddi zarar yaşayabilir.
Bu nedenle avukat kontrolü olmadan sözleşme imzalanması kesinlikle sakıncalıdır.
Evet.
Müteahhit:
salt çoğunluk şu işlemleri yapabilir:
✔ Sözleşmeyi tek taraflı feshedebilir.
✔ Yeni müteahhit seçebilir.
✔ Teminatı nakde çevirebilir.
✔ İdareye bildirim yaparak süreci yeniden başlatabilir.
Bu hükümler malikleri korumak için getirilmiştir.
Yapı denetim:
✔ Yapı denetim firması müteahhit tarafından seçilir.
✔ Malikler doğrudan seçemez, ancak onay sürecini takip edebilir.
✔ Eksiklik ve usulsüzlük tespit edilirse yapı denetim firmasına şikâyet yapılabilir.
Yapı denetim artık çok daha sıkı çalışmak zorundadır, çünkü yeni sistemde:
Yıkım, malikin haklarını sona erdirmez.
Aksine haklar güvence altına alınır.
✔ Malik yeni projeden hak ettiği daireyi alır.
✔ Kira yardımı almaya devam eder.
✔ Sözleşmedeki tüm haklar korunur.
✔ Teminat ve bağımsız bölüm listesi geçerlidir.
Hak kaybı yalnızca iki durumda olur:
Bunun dışında malik tüm haklarını korur.
Bu, merak edilen en kritik sorulardan biridir.
✔ 2023 öncesi ortalama süreç: 4–7 yıl
✔ Yeni sistemle hedef: 18–30 ay
Süreyi etkileyen faktörler:
Salt çoğunluk sistemi sayesinde dönüşümün en uzun aşaması olan maliklerin anlaşamaması sorunu artık büyük ölçüde çözülmüştür.
(51–60. sorular – Vergiler, Komşuluk, Kamulaştırma, Müteahhit Sorunları)
Kentsel dönüşüm sürecinde komşular arasında en çok şu ihtilaflar çıkmaktadır:
Bu ihtilafların büyük çoğunluğuna Asliye Hukuk Mahkemesi bakar.
Ancak şu durumlar Sulh Hukuk’a girer:
Not: Kentsel dönüşüm işlemleri idari nitelikte olduğundan; tebligat, tahliye, yıkım gibi işlemler İdare Mahkemesi’nin görev alanındadır.
Türk Medeni Kanunu m.737 ve devamı maddeleri komşuluk hukukunu düzenler.
Malikler:
✔ Dönüşümü engelleyici davranışlardan kaçınmak zorundadır.
(Madde 737 gereği “aşırı zarara sebep olmama” ilkesi)
✔ Salt çoğunluk kararına uymayan malik, komşularını zarara sokuyorsa tazminat sorumluluğu doğabilir.
✔ İnşaat döneminde ortaya çıkan zararları müteahhit karşılamakla yükümlüdür; ancak kusuru olan malik de sorumlu tutulabilir.
Komşuluk hukuku kentsel dönüşümde aktif olarak uygulanmaktadır.
Evet, kentsel dönüşümde önemli vergi avantajları vardır.
✔ 1) Tapu harcı muafiyeti
Kentsel dönüşüm kapsamındaki bağımsız bölüm devrinde tapu harcı alınmaz.
✔ 2) Damga vergisi muafiyeti
Müteahhit sözleşmesi damga vergisinden muaftır.
✔ 3) KDV avantajı
Kentsel dönüşümden alınan yeni dairelerin büyük kısmı %1 KDV ile satılabilir.
✔ 4) Belediyelerde harç muafiyetleri
Ruhsat, proje onayı gibi işlemler indirimli veya ücretsiz olabilir.
✔ 5) Gelir vergisi muafiyetleri
Denkleştirme bedelleri gelir vergisine tabi değildir.
Bu nedenle kentsel dönüşüm, vergi açısından avantajlı bir yatırım modelidir.
Kentsel dönüşüm ve kamulaştırma tamamen farklı kavramlardır:
Kentsel dönüşüm
Kamulaştırma
Birbirine dönüşebilir mi?
Evet.
Riskli alan ilan edilen bölgelerde devlet dönüşümü hızlandırmak için kısmi kamulaştırma yoluna gidebilir.
Ancak bu, istisnai bir yöntemdir ve maliklerin yararına ise yapılır.
Son yıllarda inşaat maliyetlerinin artması nedeniyle müteahhitler sıkça fiyat farkı talep etmektedir.
Bu durumda uygulanacak esaslar:
1. Sözleşmede fiyat farkı maddesi varsa → hüküm uygulanır.
2. Sözleşmede hüküm yoksa → müteahhit tek taraflı olarak fiyat artışı isteyemez.
3. Salt çoğunluk kabul etmezse → talep geçersizdir.
4. Müteahhit işi durduramaz, aksi halde fesih sebepleri oluşur.
Müteahhit iflas ederse:
1. Teminat mektubu veya ipotek nakde çevrilir.
2. Salt çoğunluk yeni müteahhit seçer.
3. İnşaatın geldiği seviyeye göre yeni iş programı hazırlanır.
4. Maliklerin hakları sözleşme ile korunur.
Eğer müteahhit teminat vermediyse, maliklerin zararı çok büyük olur.
Bu nedenle sözleşme hazırlanırken teminat maddesi en kritik hukuk işidir.
Evet.
Engelli maliklere yönelik özel düzenlemeler:
Kat planında engelliye uygun daire verilmesi,
Asansör/yerleşim planında öncelik,
Taşınma yardımı artırılabilir,
Engelli rampası, kapı genişliği, wc-banyo elverişliliği sağlanmak zorundadır.
Bu hususlar yönetmelikle güvence altına alınmıştır.
Ortak alanlar:
Evet, alınabilir.
Maliklerin hakları:
✔ Sözleşmede belirlenen gecikme cezası işletilir.
✔ Kira yardımı yetmezse ek zarar tazminatı talep edilebilir.
✔ Müteahhit teminatı nakde çevrilir.
✔ Salt çoğunluk sözleşmeyi feshedebilir.
✔ Müteahhit hakkında cezai sorumluluk doğabilir (örneğin dolandırıcılık/taahhüdü yerine getirmeme gibi).
Gecikme hâlleri makul süreyi aşarsa malik lehine tam tazminat hükümleri devreye girer.
Hayır.
Riskli yapı kesinleştikten sonra:
Ancak malik dairesini satabilir. Satış, yeni alıcıya riskli yapı şerhiyle birlikte devredilir ve yeni alıcı tüm sürece uymak zorundadır.
(61–70. sorular – Tebligat, Yabancı Malikler, İnşaat Kalitesi, Sigortalar)
Tahliye ve yıkım tebligatları çok kritik bir aşamadır. En sık hatalar:
1. MERNİS adresinin kontrol edilmemesi
Tebligat yanlış adrese giderse malik tebligatı almamış olur.
2. Yabancı malike tercümesiz tebligat yapılması
Bu durum iptal sebebidir.
3. Tebligat zarfında konu açıklamasının eksik olması
“Riskli yapı tebligatı” ibaresi mutlaka olmalıdır.
4. Kapıya asma tutanağının hatalı düzenlenmesi
Kapıya asma, şekil şartlarına çok sıkı bağlıdır. Ancak yeni düzenlemelerde tebligatın bir şekilde ulaşması yeterlidir. İdari işlem durdurulamaz; yıkım süreci devam eder. Sadece idare hatalı tebligat nedeniyle tazminattan sorumlu tutulabilir.
Kural olarak hayır.
Çünkü tahliye ve yıkım kararları:
niteliği taşır.
İdare mahkemeleri neredeyse istisnasız şekilde yürütmeyi durdurma talebini reddeder.
Mahkemelerin gerekçesi:
Bu nedenle tahliye kararına karşı dava açılsa bile süreç durmaz.
Evet, yabancı maliklere yapılacak tebligat özel usule tabidir.
Tebligat şu şekilde yapılmalıdır:
Tercümesiz tebligat geçersizdir ve iptal sebebidir.
Bu durum kentsel dönüşümde en sık bozma nedenlerinden biridir.
Evet.
Sözleşme feshi de tıpkı seçim gibi salt çoğunluk ile yapılabilir.
Fesih sebepleri:
✔ Müteahhit inşaata başlamıyorsa
✔ İnşaatı yarım bırakıyorsa
✔ Teminat vermiyorsa
✔ Teknik şartnameye aykırı imalat yapıyorsa
✔ Ruhsat alamıyorsa
✔ Projeyi hukuka aykırı şekilde değiştiriyorsa
✔ Süreler geçmesine rağmen ilerleme yoksa
Salt çoğunluk fesih kararını aldıktan sonra:
Kusurlu imalat, kentsel dönüşümde çok ciddi bir hukuki problemdir.
Malikler şu haklara sahiptir:
✔ Ayıplı iş nedeniyle tazminat
✔ Onarım talebi
✔ Eksik işlerin tamamlanması
✔ Eser sözleşmesi kapsamında ayıp hükümleri
✔ Müteahhit aleyhine şikâyet (savcılık – dolandırıcılık vs.)
✔ Salt çoğunluk ile sözleşmenin feshi
Kusurlu imalatın tespiti için:
tarafından teknik rapor alınmalıdır.
Teknik şartname, projenin “anayasa”sı gibidir.
Müteahhit buna uymazsa ağır sonuçlar doğar.
Hukuki yollar:
1. Ayıplı iş tespiti davası
Teknik şartnameye aykırılık bilirkişi ile belirlenir.
2. Onarım davası
Eksik veya hatalı imalat düzeltilir.
3. Bedel indirimi
Müteahhit malike tazminat öder.
4. Sözleşmenin feshini isteme (Salt çoğunlukla)
5. Teminatın nakde çevrilmesi
Teknik şartname en önemli belge olduğu için sözleşme hazırlığında mutlaka avukat tarafından denetlenmelidir.
Müteahhit tarafından yaptırılması zorunlu olan sigortalar:
✔ Yapı Denetim Sigortası
✔ İnşaat All-Risk Sigortası
✔ 3. Kişi Mali Mesuliyet Sigortası
✔ Çalışan Güvenliği Sigortaları
✔ Şantiye sigortası
✔ Yangın–hırsızlık–doğal afet sigortaları
Bu sigortalar sayesinde;
karşılanır.
Müteahhit sigorta yapmazsa ağır hukuki sorumluluk altına girer.
Sorumluluk açık ve nettir:
✔ Birinci derecede sorumlu: Müteahhit
✔ İkinci derecede sorumlu: Yapı denetim firması
✔ Üçüncü derecede sorumlu: Teknik personel
✔ Maliklerin sorumluluğu yoktur.
Bu zararlar genelde:
Komşuların zararlarını karşılamak müteahhit için zorunludur.
Evet, neredeyse zorunlu hâle gelmiştir.
6306 sayılı Kanun’a göre:
Yeni düzenleme:
Riskli yapılar için temel politika “yık–yenile” modelidir.
Devlet artık güçlendirmeyi teşvik etmiyor.
Üçü de önemlidir ama en kritik belge teknik şartnamedir.
Sıralama şöyle yapılmalıdır:
✔ 1. Teknik Şartname → En önemli belge
İmalat, malzeme kalitesi, donatı, beton sınıfı, ısı–su yalıtımı, cephe, tesisatlar burada düzenlenir.
✔ 2. Sözleşme → Hukuki çerçeve
Müteahhit–malik ilişkisini düzenler.
✔ 3. Proje → Belediyeye sunulan teknik plan
Zemin, kolon kesiti, statik proje, mimari proje burada yer alır.
Teknik şartname kötü ise bina ne kadar yeni olursa olsun sağlıksız olur. Avukat kontrolü olmadan şartname imzalanmamalıdır.
(71–80. sorular – Pay Satışı, Arsa Payı Uyuşmazlıkları, Teminat, Rezerv Alan)
Genelde hayır.
Yeni düzenlemede pay satışı, idari işlem niteliği taşır ve dönüşümün engellenmemesi için çok güçlü şekilde korunmuştur.
Satışın iptali yalnızca şu çok istisnai hâllerde mümkündür:
✔ Tebligat ciddi şekilde usulsüzse (ör. yabancı malike tercümesiz tebligat)
✔ Değerleme raporu açıkça hatalıysa (emsaller dikkate alınmamışsa)
✔ Salt çoğunluk hesabı yanlışsa
✔ Malik, ağır hastalık veya özel bir durum nedeniyle sürede işlem yapamamışsa (çok sınırlı)
Özet:
Pay satışı işlemi dönüşümü durdurmayan, güçlü bir idari işlemdir.
İptali zordur; en etkili yol rayiç bedel davasıdır.
Kesinlikle mümkün değildir.
Pay satıldıktan sonra malik:
Satış, malik ile proje arasındaki tüm hukuki ilişkiyi bitirir.
Bu nedenle avukat olarak malikleri özellikle uyarıyoruz:
Pay satışı dönüşümden tamamen çıkmak demektir.
Arsa payı hatalıysa:
Bu durumda doğru yol:
✔ “Arsa Payı Düzeltme Davası” açmaktır.
Bu dava:
Bu uyuşmazlık çözülmeden alınan salt çoğunluk kararları iptal riski taşır.
Malikler açısından muhatap her zaman müteahhittir.
Taşeron (alt yüklenici):
Eğer taşeron işçilik bedelini alamıyorsa:
Evet, salt çoğunluk yetkilidir.
Teminat şu hâllerde nakde çevrilir:
✔ İnşaata zamanında başlanmazsa
✔ İnşaat durursa
✔ Teslim süresi aşılırsa
✔ Teknik şartnameye aykırılık varsa
✔ Müteahhit projeyi terk ederse
✔ Müteahhit iflas ederse
Nakde çevrilen teminat:
Teminat olmadan sözleşme imzalanması en büyük hatalardan biridir.
Doğru planlama yapılırsa hayır.
Ancak bazı yanlış bilgi ve uygulamalarda hak kaybı yaşanabilir.
Rezerv alanda maliklerin hakları:
✔ En az mevcut taşınmazına eşdeğer bağımsız bölüm alma hakkı
✔ Denkleştirme bedeli alma hakkı
✔ Kira yardımı alma hakkı
✔ Geçici konut tahsisi
✔ Arsa payı karşılığı bağımsız bölüm alma
Hak kaybının yaşandığı durumlar:
Avukat kontrolü burada hayati önemdedir.
Malik rezerv alan teklifini reddedebilir, ancak bu durumda:
✔ Sadece kira yardımı alır
✔ Geçici konut hakkı kullanamaz
✔ Devlet zorla taşıyamaz
✔ Dönüşüm kendi binasında tamamlanana kadar bekler
Malike zorla rezerv konut verilmesi hukuken mümkün değildir.
Ancak bazı projelerde rezerv alan konutları çok avantajlı olduğu için çoğu malik bu seçeneği tercih etmektedir.
Evet.
Eğer idare geçici konut tahsis edeceğine dair taahhütte bulunmuşsa fakat yerine getirmemişse malik:
✔ Tazminat davası
✔ İdari dava
✔ Sözleşmeye aykırılık nedeniyle alacak davası
açabilir.
Bu davalarda müvekkillerin başarı şansı yüksektir, çünkü idarenin “konut verme taahhüdü” yazılıysa bağlayıcıdır.
Bu maliklere özel koruma mekanizmaları vardır:
✔ Öncelikli kira yardımı
✔ Taşınma desteği
✔ Geçici konut tahsisinde öncelik
✔ Randevusuz işlem kolaylığı
✔ Engelliye uyarlanmış daire alma hakkı
✔ Faizsiz kredi kolaylığı
Özellikle 65 yaş üzeri, engelli ve asgarî gelirli malikler korunmaktadır.
Müteahhit, sözleşmeyi üçüncü bir firmaya devretmek isterse:
✔ Bu devir salt çoğunluğun yazılı onayını gerektirir.
Onay yoksa devir geçersizdir.
Devir hâlinde:
Müteahhit projeyi “satamaz”, “devredemez” veya “bir alt firmaya aktaramaz” → Salt çoğunluk onayı olmadan.
(81–90. sorular – Arsa Paylaşımı, Rant Paylaşımı, Tesciller, Finansman, Cezai Sorumluluk)
Yıkım gerçekleştirildiğinde:
Yıkımdan sonra malik hak kaybetmez. Tüm haklar, yeni yapılacak bağımsız bölüme aktarılmak üzere arsa payında korunur.
Hayır.
Arsa payı yıkımdan sonra dahi keyfi şekilde değiştirilemez.
Arsa payı değişikliği için:
✔ Tüm maliklerin oybirliği gerekir
veya
✔ Mahkeme kararı gerekir (Arsa Payı Düzeltme Davası)
Salt çoğunluk, arsa payını değiştiremez.
Arsa payı binanın kaderini belirlediği için hukuk sistemi çok sıkı korur.
Değer artışı; binanın yıkılıp daha değerli bir proje yapılması sonucu ortaya çıkan ekonomik kazançtır.
Bu rant şu şekilde paylaşılır:
✔ Malikler → Arsa payı oranında hak sahibidir.
✔ Müteahhit → Kat karşılığı oranı kadar hak sahibidir.
✔ Salt çoğunluk ek paylaşım kuralları belirleyebilir (bağımsız bölüm dağılımında denkleştirme).
Örnek:
Eski daire 1.5 milyon TL
Yeni daire 4 milyon TL ise → farkın yaklaşık %60–70’i malike yansır.
Rantın büyük kısmı arsa sahiplerine aittir.
Müteahhit projeyi büyüttüğü için:
ek değer sözleşmeye göre paylaştırılır.
Kural:
Müteahhit sadece sözleşmede kendisine verilen payı alabilir.
Ek değer doğarsa maliklere aittir, aksi kararlaştırılmadıkça.
Müteahhit “fazladan daire yaptım, benimdir” diyemez.
Evet.
Kentsel dönüşüm projelerinde üç finansman modeli vardır:
1) Bakanlık faiz destekli kredi (0 faiz – 60 ay)
En çok kullanılan modeldir.
Malik:
2) Yapım maliyeti için müteahhidin finansmanı
Müteahhit:
3) Ortak malik fonlaması (çok lüks projelerde)
Malikler aralarında fon oluşturup müteahhit ile hasılat paylaşımı yapabilir.
Devletin faiz desteği 2024–2025’te ciddi şekilde artırıldı.
Salt çoğunluk arsa payına göre hesaplanır, malik sayısına göre değil.
Örnek:
Bir dairede 8 mirasçı var, ancak dairenin arsa payı tek bir paydır.
Bu durumda:
Çok hisseli paylarda oy kullanma: Paydaşlar anlaşamazsa sulh hukuk mahkemesinden “ortak temsilci atanması” talep edilir. Bu konu uygulamada çok hata yapılan alanlardan biridir.
Bu durumda:
✔ Öncelik kamu projesinindir.
Belediye şu yolları kullanabilir:
Malikin hakları:
✔ Kamulaştırma bedeli talep edebilir
✔ Proje revizyonundan doğan zararını isteyebilir
✔ Yeni bağımsız bölüm hesabında denkleştirme talep edebilir
Belediyenin kamu yararı amacıyla yaptığı değişiklikler genelde hukuka uygundur.
Evet. Aşağıdaki eylemler cezai sorumluluk doğurur:
✔ Sahte riskli yapı raporu düzenlemek
✔ Karot numunesi ile oynamak
✔ Değerleme raporunda hile yapmak
✔ Müteahhidin teminatı vermeden iş yapması
✔ Tahliye–yıkım sürecinde rüşvet
✔ Şantiyede iş güvenliği ihlalleri (ölüm/yaralanma olursa hapis cezası)
Bu fiiller Türk Ceza Kanunu’nda:
kapsamına girer.
Kentsel dönüşüm artık hem hukuki hem cezai yönleri olan çok yoğun denetimli bir alandır.
Evet, ciddi şekilde etkiler.
✔ Müteahhidin vergi/SGK borçları → Ruhsat süreçlerini geciktirir.
✔ Müteahhidin üzerinde haciz varsa → Mali yeterlilik sorgulanır.
✔ İflas veya konkordato varsa → Salt çoğunluk sözleşmeyi feshedebilir.
Malikler açısından risk şudur:
Müteahhit projeyi bırakabilir, yarım kalabilir, zarar doğabilir.
Bu nedenle sözleşme imzalanmadan önce:
incelenmelidir.
Bu durum eksik imalat (ayıp) kapsamındadır. Malik şu haklara sahiptir:
✔ m² farkının parasını talep etmek
✔ Yeni m² üzerinden bağımsız bölüm verilmesini istemek
✔ Bedel indirimi
✔ Sözleşmenin feshini talep etmek (ağır ayıplarda)
✔ Müteahhitten tazminat istemek
(91–100. sorular – Tapu, Teslim, Garanti Süresi, Yönetim Planı, En Büyük Hatalar)
İnşaat tamamlandığında tapu tescili şu şekilde yapılır:
1. Belediye iskân (yapı kullanma izin belgesi) verir.
Bu belge olmadan kat mülkiyetine geçilemez.
2. Müteahhit tüm belgeleri toparlar:
3. Tapuda kat mülkiyeti kurulur.
Eski arsa payı, yeni bağımsız bölümlere aktarılır.
4. Malikler yeni bağımsız bölüm tapularını teslim alır.
Önemli Not:
Müteahhit teslim yapmadan önce bağımsız bölüm listesi, denkleştirme bedelleri ve teslim tutanağı mutlaka düzenlenmelidir.
İskân alınamaması, çok ciddi bir hukuki sorundur.
Malikler:
✔ Müteahhitten iskân alma yükümlülüğünü yerine getirmesini talep eder.
✔ Gecikme nedeniyle tazminat isteyebilir.
✔ Teslim tutanağını imzalamayı reddedebilir.
✔ Salt çoğunlukla sözleşmenin feshini gündeme alabilir.
✔ Eksik–kaçak yapı nedeniyle belediyeye başvurabilir.
Yargıtay’a göre:
➡ İskân alınmadan yapılan teslim hukuken geçerli değildir.
Evet, müteahhit teslimden sonra uzun yıllar sorumludur.
✔ 5 yıllık ayıp sorumluluğu (Yapı)
✔ 10 yıllık eser sorumluluğu (TBK m. 475 vd.)
✔ Deprem güvenliği sorumluluğu → zamanaşımı işlemez
✔ Gizli ayıplarda → 10 yıldan fazla sorumluluk kabul edilir
Müteahhit:
gibi her türlü ayıptan sorumludur.
Garanti süresi dolmuş olsa bile, “gizli ayıp” ise sorumluluk devam eder.
Ortak alanlar kat mülkiyeti kanunu ile korunmuştur.
Müteahhit ortak alan:
Uyuşmazlık durumunda:
✔ Sulh Hukuk Mahkemesinde “ortak alan tespiti davası” açılabilir.
✔ Belediyeden projeler istenir.
✔ Bilirkişi ortak alanı teknik olarak belirler.
Yargıtay’ın ilkesel kararı:
➡ “Projede ortak alan olarak belirlenen yer, başka amaçla kullanılamaz.”
Malik şu haklara sahiptir:
✔ Gecikme tazminatı
(Müteahhit sözleşmede yazsa da yazmasa da sorumludur.)
✔ Kira kaybı
(Arsa sahibi yeni dairesini geç aldığı için kaybını talep edebilir.)
✔ Sözleşme feshi (aşırı gecikme varsa)
✔ Teminatın nakde çevrilmesi
✔ Ek zararların tazmini
(Örneğin: Taşınma masrafı, kira farkı, avukatlık ücreti)
Bu davalarda bilirkişi raporları belirleyicidir.
Bu çok sık karşılaşılan bir sorundur.
Önce:
incelenir.
Eğer müteahhit numaralandırmayı keyfi değiştirmişse:
✔ Sözleşmeye aykırılık nedeniyle düzeltme davası açılır.
✔ Malik doğru bağımsız bölümü talep eder.
✔ Salt çoğunluk değişikliği reddetme yetkisine sahiptir.
Bu durum özellikle köşe dairelerde, dublekslerde ve teraslarda görülür.
Yönetim planı, binanın “anayasa”sıdır.
Hazırlanırken:
belirlenir.
✔ Yeni yönetim planının kabulü → Salt çoğunluk ile yapılır.
(Eski sistemde oybirliği aranırdı.)
Bu, dönüşüm sonrası yönetimsel tıkanıklıkları ortadan kaldırmıştır.
Kesin çözüm yöntemi:
✔ Yazılı ihtar + teknik tespit + hukuk davası kombinasyonudur.
En etkili yol:
Salt çoğunluk sayesinde artık maliklerin birlikte hareket etmesi kolaydır; müteahhidi zorlayıcı güç artmıştır.
Bu soru blogda en fazla tıklanacak sorulardan biridir.
En kritik hatalar:
1. Müteahhit sözleşmesinin avukatsız imzalanması
%80 oranında hak kaybı doğurur.
2. Teminat maddesinin eksik veya yetersiz olması
Müteahhit iflas ettiğinde malik ortada kalır.
3. Bağımsız bölüm dağıtımının yanlış yapılması
M² ve konum değişiklikleri ciddi hak kaybı yaratır.
4. Tebligatların takip edilmemesi
30 günlük süre kaçırılır → Pay satışı olur.
5. Teknik şartnamenin okunmaması
Binanın kalitesi burada gizlidir.
6. Arsa payı hatalarının fark edilmemesi
Salt çoğunluk kararı bile geçersiz olabilir.
7. Kira yardımı başvurularının eksik yapılması
18 aylık kira yardımı kaybedilebilir.
8. Eksik–ayıplı işlerde zaman kaybedilmesi
Ayıp ortaya çıktığında müteahhit genellikle ortada olmaz.
Bu son soru, blogun uzmanlık vurgusunu güçlendiren en önemli alandır.
Bir avukatın rolü:
1. Teknik ve hukuki risk analizi
Riskli yapı, arsa payı, yönetim planı, tahliye, değerleme raporu…
2. Salt çoğunluk kararlarının hazırlanması
Usulsüzlük olursa işlemler baştan iptal olur.
3. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi
Bu belge proje kadar önemlidir.
4. Teknik şartnamenin hazırlanması
Kaliteyi belirleyen ana belgedir.
5. Müteahhit seçimi
Teminat kontrolü, mali analiz, sicil taraması.
6. Pay satışı, değerleme, itiraz süreçleri
7. Tahliye-yıkım sürecinin yönetilmesi
8. Teslim, iskân, tapu süreçleri
9. Eksik–ayıplı iş davaları
10. Müteahhit iflası / devri / feshi süreçleri yönetimi
Özet:
Kentsel dönüşüm; mühendislik + idare hukuku + özel hukuk + ceza hukuku + vergi hukukunu birlikte barındıran çok katmanlı bir süreçtir.
Bu nedenle profesyonel avukatlık desteği alınmadan yapılan işlemlerde geri dönüşü olmayan hak kayıpları doğar.
Cevap:
Hayır. Arsa bedeli belediye rayicinden değil, bağımsız bölümün bulunduğu bölgenin gerçek piyasa değerinden belirlenmelidir.
Ancak uygulamada bazı değerleme raporlarında bedel rayice yakın, düşük yazılabilmektedir. Bu durum malik aleyhine sonuç doğurabilir ve rayiç bedel itirazı davası açılması gerekebilir.
Cevap:
6306 sayılı Kanun gereği gerçek piyasa değeri esas alınmalıdır. Değerleme şirketi; konum, emsal satışlar, ulaşım, arsa payı ve imar durumunu dikkate alarak gerçek değeri tespit eder.
Fakat pratikte bazı raporlar gerçeğin altında kalabilmektedir.
Cevap:
Evet, çoğu dosyada ilk hazırlanan değerleme raporları şişirme maliyetler veya düşük emsaller nedeniyle olması gerekenden düşük çıkmaktadır.
Bu nedenle malikler tarafından rayiç bedel tespitine itiraz edilmesi ve yeni bilirkişiyle gerçek değer belirlenmesi önemlidir.
Cevap:
Hayır, maliklerin imzalamaya zorlanması hukuken mümkün değildir. Ancak yeni sistemde salt çoğunluk sağlanmışsa ve malik bu çoğunluğa katılmazsa, o malikin payı satış sürecine alınabilir. Bu nedenle imzalamadan önce sözleşme mutlaka bir avukat tarafından incelenmelidir.
Cevap:
Belediye rayici yalnızca alt sınır olarak dikkate alınabilir; tek başına belirleyici değildir.
Yasal olarak değerleme raporunun gerçek piyasa değerini esas alması gerekir.
Ancak bazı şirketler rayici referans alarak düşük değer yazma eğilimindedir—bu da itiraz edilmesi gereken bir işlemdir.
Cevap:
Evet, pratikte özellikle düşük gelirli malikler için inşaat fark bedelini ödemek zorlayıcı olabiliyor. Bu durumda uygulanabilecek çözümler:
Maliklerin ekonomik gücü dikkate alınmadan yapılan projeler ileride ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir.
Cevap:
✔ Tespit davası + Arsa Payı Düzeltme Davası açılabilir.
✔ Binanın yıkılmasından önce tüm dairelerin konum–m²–şerefiye karşılaştırmalı tespiti yapılmalıdır.
✔ Yıkımdan sonra ispat güçlüğü doğacağı için erken tespit çok önemlidir.
✔ Arsa payı hatalı ise KMK m.3,6 gereği düzeltme davası her zaman mümkündür.
Cevap:
✔ Müteahhidin, 6306 sayılı Kanun uyarınca her projede mutlaka “değerleme raporunu sözleşmeye ekleyip maliklere göndermek zorundadır” diyen açık bir hüküm yoktur.
✔ Ancak, hem Türk Borçlar Kanunu’nun dürüstlük, aydınlatma ve sözleşme şeffaflığı ilkeleri, hem de 6306 sayılı Kanun çerçevesindeki yeni uygulamalar gereği, müteahhidin değerleme raporunu maliklerden gizleyerek işlem yapması kabul edilebilir değildir.
✔ Özellikle 6306 kapsamındaki 2/3 satışlarında, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yaptırılan SPK lisanslı değerleme raporuna dayalı bedel maliklere tebliğ edilmek zorundadır; malik, bu bedeli görmeden satış süreci tamamlanamaz.
✔ Uygulamada güncel ve sağlıklı yöntem;
– Değerleme raporunun sözleşmeye ek yapılması,
– Rapora atıf içeren hükümlerin konulması,
– Raporun maliklere elden/imza veya elektronik yollarla gönderildiğinin kayıt altına alınmasıdır.
✔ Böylece hem müteahhit yönünden “ispat kolaylığı” sağlanmakta, hem de malik yönünden “ben hangi değere göre hak verdiğimi/aldığımı bilmiyordum” iddialarının önüne geçilmektedir.
✔ Değerleme raporunun malikten saklanması; ileride gabin (aşırı yararlanma), aydınlatma eksikliği, haksız sözleşme şartı iddialarıyla sözleşmenin kısmen veya tamamen geçersizliğine / uyarlanmasına neden olabilecek ciddi bir risk taşımaktadır.
Hayır. Azınlığın hakları vardır:
Azınlık hangi davaları açabilir?
Yani azınlık tamamen haksız değil, ancak dönüşümü tamamen durdurma gücü sınırlıdır.
Cevap:
✔ Sözleşmeyi “baskı altında imzalama” TBK 30–39 hata, hile, ikrah hükümleri kapsamında incelenir.
✔ Müteahhit şartları çok orantısız koymuşsa TBK 27–28 aşırı yararlanma (gabin) uygulanabilir.
✔ Uygulamada iptal çok zor, ama sözleşmeye müdahale mümkündür.
Cevap:
✔ 6306 sayılı Kanun’da tebligat usulü açık: “ilanen tebligat” dahi mümkündür.
✔ Tebligat yapılmadan malik hakkında işlem yapılamaz.
✔ Bilgi verilmemesi halinde:
– Tebligat iptali
– Sürelerin işlemeye başlamadığı tespiti
– Sözleşme hükümlerinin malik yönünden geçersizliği dava konusu yapılabilir.
Cevap:
✔ Cezai şart orantısız ise TBK 182/son gereği hâkim tarafından indirilebilir.
✔ Yargıtay uygulaması:
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhide aşırı yüklenen cezai şart hükümleri geçersiz sayılıyor.
✔ Müteahhit kusurlu ise cezai şart uygulanmaz.
✔ Malik “haklı nedenle fesih” yaparsa cezai şart hiç doğmaz.
Cevap:
✔ Tevhit işlemi için OYBİRLİĞİ gerekir.
✔ 50+1 ile tevhit yapılamaz.
✔ KMK m.44 ve imar mevzuatı gereği tüm maliklerin rızası şarttır
Cevap:
✔ 6306 uygulamasında tebligat kapıya yapıştırılmakla yapılmış sayılır.
✔ 60 günlük tahliye süresi bu tarihten başlar.
✔ Süre uzatılmaz.
Cevap:
✔ Doğru bilgi: Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tüm maliklerle tek bir sözleşme olmalıdır.
✔ Ayrı sözleşme uygulamada mümkün değildir, müteahhit kabul etse bile proje bütünlüğü bozulur.
✔ Ancak malik lehine ek protokol yapılabilir.
Cevap:
✔ Tebligat ya malik adresine ya da kapıya yapıştırılarak yapılır.
✔ E-devlette görünmesi zorunlu değildir.
✔ Tebligat yapılmadan süre başlamaz.
Cevap:
Açılabilecek davalar:
Cevap:
Evet, mümkündür.
Bu tür uyuşmazlıklar, çoğunluğun hangi oranla karar aldığına değil, paylaşımın hakkaniyetli olup olmadığına bağlıdır. Bu nedenle burada “2/3 çoğunluk” veya “salt çoğunluk” kavramı belirleyici değildir. Sorunun özü sözleşme içeriği – şerefiye adaleti – TBK denetimidir.
Hakim müdahalesinin ve tazminatın hukuki dayanakları:
Bir malik, diğer maliklerin hazırladığı paylaşım planında kendi bağımsız bölümünün m²’sinin azaltıldığını, şerefiyesinin düşürüldüğünü veya haksız paylaştırma yapıldığını iddia ediyorsa;
➡ Sözleşme hükümlerine hâkimin müdahalesini,
➡ Paylaşımın düzeltilmesini,
➡ Uğranılan maddi zararın tazminini talep edebilir.
Bu hak, çoğunluğun “kaç kişi / hangi oranda” karar aldığına değil, paylaşımın adil olup olmadığına dayanır. Hâkim, sözleşme içeriğini hakkaniyetsiz bulursa, paylaşım planını değiştirebilir veya tazminata hükmedebilir.
Bir apartmanda 6306 kapsamında salt çoğunlukla uygulama kararı alınmış; ancak toplantıya katılmayan maliklere bu karar tebliğ edilmemiştir. Bu durumda:
Kararın kesinleşmesi için tebligat zorunlu mudur?
Tebligat yapılmadan 15 günlük itiraz süresi başlar mı?
Süre nasıl işlemeye başlar?
CEVAP :
✔ Evet, tebligat zorunludur.
6306 sayılı Kanun’da uygulama kararının, karara katılmayan maliklere tebliğ edilmesi gerektiği açık şekilde belirtilmiştir.
✔ Tebligat yapılmadan süre başlamaz.
Tıpkı riskli yapı itirazında olduğu gibi, uygulama kararında da 15 günlük itiraz süresi tebliğle başlar.
✔ Toplantıya katılmayan malikin karardan haberdar olması yeterli değildir.
Yargıtay ve doktrin, “fiilî bilgi”yi değil, hukuki tebligatı esas alır.
✔ Tebligat yapılmazsa:
Uygulama kararı → Salt çoğunluk + TEBLİGAT şarttır.
Tebligat yoksa hiçbir süre başlamaz.
CEVAP :
Doğrudan tazminat davası açılamaz.
Riskli yapı tespiti bir idari işlem niteliğindedir.
➡ Önce bu işlemin iptali veya düzeltilmesi talep edilmelidir.
➡ İşlem iptal edilmeden veya hukuka aykırılığı kesinleşmeden tazminat istemi dinlenmez.
Doğru yol şu şekildedir:
1) Riskli yapı raporuna karşı idari itiraz (15 gün içinde)
Yapı denetim kuruluşunun raporuna karşı teknik kurul itirazı yapılır.
2) İtiraz reddedilirse → İdare Mahkemesinde iptal davası
Bu davada teknik bilirkişi incelemesi yapılır.
3) Rapora ilişkin hukuka aykırılık tespit edilirse → Tam yargı davası (tazminat)
Ancak iptal veya hukuka aykırılık ortaya çıktıktan sonra:
➡ Yıkım nedeniyle,
➡ Tahliye nedeniyle,
➡ Değer kaybı nedeniyle tazminat talep edilebilir.
ÖNEMLİ: Yargı, “riskli yapı kararı hukuka uygunsa” tazminata hükmetmez. Bu nedenle ilk şart hukuka aykırılığın tespiti veya iptalidir. Riskli yapı raporu hatalıysa → önce iptal davası, sonra tazminat. Doğrudan tazminata gidilmez.
