Kentsel dönüşüm, Türkiye’de özellikle büyükşehirlerde hem güvenlik hem de ekonomik değer açısından en çok tartışılan konulardan biridir. Deprem kuşağında bulunan Türkiye’de eski yapı stoku dikkate alındığında, kentsel dönüşüm yalnızca bir “yenileme projesi” değil; doğrudan can güvenliğine yönelik bir zorunluluktur. Ancak hukuki süreçleri karmaşıktır; malikler, kiracılar, müteahhitler, belediyeler ve Çevre Şehircilik Bakanlığı gibi birçok aktör vardır.
Bu nedenle kentsel dönüşüm; yanlış bir imza, yanlış bir anlaşma, yanlış bir rapor veya yanlış bir hukuki müdahale nedeniyle milyonlarca lira değer kaybına yol açabilir. Bu rehber, hem maliklerin hem kiracıların hem de yatırımcıların haklarını en net ve güncel mevzuatla açıklamak amacıyla hazırlanmıştır.
Uygulamada en çok karşılaşılan sorunlar:
Bu nedenle profesyonel hukuki rehberlik alınmadığında malikler ciddi maddi kayıplarla ve uzun süren davalarla karşılaşabilmektedir.
Türkiye’de kentsel dönüşüm süreci 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile yürütülür. Bu kanun olağan hukuk normlarının dışında özel usuller getirir ve birçok aşamada “ivedilik” ve “kolaylaştırılmış prosedür” öngörür.
Kanunun amacı; riskli yapıların hızlıca tespiti, güçlendirilmesi ya da yıkılarak yeniden yapılmasıdır.
Önemli diğer düzenlemeler:
Riskli yapı, teknik bir raporla taşıyıcı sisteminin depremde yıkılma ihtimali bulunan bağımsız bölümlerin bulunduğu binayı ifade eder.
Riskli yapı tespiti;
tarafından yapılabilir.
Riskli yapı tespiti yaptırılması için tüm maliklerin onayı gerekmez. Kanuna göre tek bir malikin başvurusu yeterlidir. Bu hüküm özellikle anlaşmazlık yaşayan apartmanlarda kritik önem taşır.
Bina riskli ilan edilirse süreç zorunlu olarak ilerler; malikler “ben istemiyorum” diyerek durduramaz.
Evet. 6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapı kararına 15 gün içinde itiraz edilebilir.
İtirazlar teknik heyet tarafından incelenir; karar genellikle teknik olduğu için yargıda iptali oldukça sınırlı durumlarda mümkündür. HMK kapsamında bilirkişi incelemesi yapılabilir; fakat mahkemeler teknik heyetin kararına üstünlük tanıma eğilimindedir.
Riskli yapı işlemleri kesinleştikten sonra malikler arsa payı çoğunluğuna göre karar alır.
Karar Yeter Sayısı: Arsa Payının %50 + 1’i (Salt Çoğunluk)
Artık kentsel dönüşümde karar yeter sayısı 2/3 değildir. 2023 yılında yürürlüğe giren değişiklik ile tüm kararlar için hisseleri oranında salt çoğunluk (%50 + 1 arsa payı) yeterlidir.
Yani bağımsız bölüm sayısına değil, tapudaki arsa payı oranına bakılır.
Salt çoğunluk sağlandığında çoğunluk:
Müteahhit seçebilir
Kat karşılığı inşaat / kentsel dönüşüm sözleşmesi yapabilir
Bağımsız bölüm dağılımını belirleyebilir
Dönüşüm modeline karar verebilir (güçlendirme – yıkım – yeniden yapım)
Proje sürecinin tüm kritik aşamalarında bağlayıcı kararlar alabilir
Salt çoğunluğu oluşturmayan malik grubu ise (arsa payı bakımından %50’nin altında kalanlar) çoğunluğun aldığı kararlara uymak zorundadır.
6306 sayılı Kanun, malik uyuşmazlıklarını çözmek için Türkiye’ye özgü özel bir satış mekanizması getirmiştir.
Salt çoğunluk ile alınan karara uymayan malikin hissesi için:
1) Rayiç bedel belirlenir.
Bilirkişi tarafından bağımsız bölümün rayiç değeri tespit edilir.
2) Hisse diğer maliklere teklif edilir.
Yasal öncelik hakları gereği, hisse önce aynı binadaki diğer maliklere satın almaları için teklif edilir.
3) Satış gerçekleşmezse idare (Bakanlık) devreye girer.
Diğer maliklerin almaması hâlinde:
Hisse Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı (ve yetkili idareler) tarafından satın alınabilir, veya
Açık artırma / ihale yoluyla anlaşmaya uyma koşuluyla üçüncü kişilere satılabilir.
Bu sistemin amacı nedir?
Süreçte “tek bir malikin veto hakkı” olmasını önlemek
Tıkanan apartman kararlarını çözüme kavuşturmak
Kentsel dönüşüm sürecini hızlandırmak
Çoğunluk iradesinin uygulanmasını sağlamak
Bu nedenle tek bir malikin veya küçük bir malik grubunun karşı çıkması artık hukuken dönüşümü durduramaz.
Riskli yapı kararından sonra binanın boşaltılması istenir. Bu aşamada maliklere ve kiracılara Kentsel Dönüşüm Başkanlığı (ve yetkili idarelertarafından kira yardımı yapılabilir:
Maliklere: 18 aya kadar kira yardımı
Kiracılara: Taşınma bedeli
Sınırlı ayni hak sahiplerine: Tek seferlik ödeme
Kira yardımı gelir durumuna bağlı değildir.
Kentsel dönüşüm kira yardımı üç farklı gruba yapılır:
Her grubun aldığı ödeme ve şartlar farklıdır.
Malikler, riskli yapı kararı sonrası taşınmak zorunda kaldıkları için 18 aya kadar kira yardımı alabilir.
Maliklere ilişkin detaylar:
Kiracılar için düzenli kira yardımı değil, tek seferlik taşınma parası ödenir.
Kiracılar için şartlar:
İntifa hakkı sahibi gibi sınırlı ayni hak sahiplerine de tek seferlik kira/taşınma yardımı ödenir.
Özellikleri:
Başvurular il müdürlüğü veya yetkili kurumlara yapılır. İstenen belgeler:
Eksik belge olması, sürecin uzamasına neden olur.
Hayır. Malik kendi bağımsız bölümünden kira geliri elde ederken aynı bağımsız bölüm için kira yardımı alamaz.
Bu durum tespit edilirse:
Bağımsız bölüm riskli yapı kararı sonrası satılırsa:
Kira yardımı reddedilirse;
Uygulamada, reddin en sık sebebi tahliye belgesinin eksikliği veya ikametgâhın sonradan alınmasıdır.
Malik isterse kira yardımı yerine düşük faizli güçlendirme/yeniden yapım kredisi de alabilir.
Özellikleri:
Her yıl Bakanlık tarafından açıklanan listeye göre illere özel kira yardımı tutarları belirlenir.
Temel kriterler:
Bu nedenle İstanbul, Ankara, İzmir gibi illerde kira yardımı daha yüksektir.
Kiracı tahliyeyi geciktirirse:
Riskli yapının tahliyesi için tebligattan itibaren belirli süre tanınır. Bu süre dolduğunda malikler hâlâ binayı boşaltmamışsa:
Tahliye ve yıkım giderleri malikler adına kamu alacağı olarak yazılabilir.
Türk hukuk pratiğinde en çok ihtilaf kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yaşanır. Bugün Türkiye’de binlerce kişi, yalnızca sözleşmeyi doğru düzenlemediği için büyük zararlara uğramıştır.
Bir kentsel dönüşüm sözleşmesinde mutlaka olması gerekenler:
6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak sözleşmeler diğer kat karşılığı sözleşmelerden çok daha ayrıntılı olmalıdır; çünkü süreçte kamusal otorite yer alır ve hatanın geri dönüşü yoktur.
Kentsel dönüşüm sürecinde en sık karşılaşılan ihtilaflar şunlardır:
Bu davaların bir kısmı asliye hukuk, bir kısmı idare mahkemesi, bir kısmı ise tüketici mahkemesi görev alanına girebilir. Doğru mahkemenin seçimi başarı oranını etkileyen en önemli faktördür.
Senaryo 1 – Güncel Hukuka Göre (Salt Çoğunluk Sistemine Uygun)
Bir binada 10 daire var. Arsa paylarının toplamı üzerinden yapılan hesaplamada arsa payının %70’i, yani salt çoğunluğu (>%50+1) aşan malik grubu toplantıda müteahhidi seçti.
Bu durumda karşı çıkan bir malik:
1) Salt çoğunluk kararına uymak zorundadır.
Karşı oy kullanması veya toplantıya katılmaması, kararı hükümsüz kılmaz.
6306 sayılı Kanun’a göre salt çoğunlukla alınan karar tüm maliklere karşı bağlayıcıdır.
2) Karara uymazsa hissesi satış sürecine konu olabilir.
Karara katılmayan malikin hissesi için:
Salt çoğunluk kararına katılmayan maliklerin payları için, 6306 m.6 ve Uygulama Yönetmeliği m.15/A uyarınca Kentsel Dönüşüm Başkanlığı rayiç bedel tespit ettirir; bu paylar öncelikle diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır. Paydaşlara satış gerçekleşmezse, riskli alan ve rezerv yapı alanlarında paylar Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından rayiç bedelle satın alınır; riskli yapılarda ise, yapılan anlaşmaya uyma şartıyla üçüncü kişilere satış mümkündür
3) Süreci tek başına durduramaz.
Karşı çıkan malik dava açabilir ancak:
Salt çoğunlukla alınan müteahhit seçimi kararı tüm maliklere karşı geçerlidir. Karşı çıkan malik, süreci kilitleyemez; yalnızca hukuki denetim yollarını kullanabilir
Senaryo 2:
Bir kiracı riskli yapı kararından sonra taşınmayı reddediyor.
Kanuna göre idari tahliye mümkündür; kiracı tahliye etmek zorundadır. Ayrıca kiracıya taşınma yardımı ödenir.
Senaryo 3:
Müteahhit projeyi 8 ay geciktirdi.
Sözleşmede gecikme cezası ve teminat mektubu varsa malikler önemli bir kayıp yaşamaz.
Bu nedenle avukat desteği kritik öneme sahiptir.
Kentsel dönüşüm, yalnızca bir teknik süreç değil; çok sayıda idari ve adli işlemi kapsayan kapsamlı bir hukuki mekanizmadır.
6306 sayılı Kanun özel hükümler içerdiğinden, dava açma süreleri, yetki, itiraz yolları ve yargılama usulleri klasik hukuk kurallarından kısmen farklıdır.
Aşağıda sürecin riskli yapı öncesi – riskli yapı sonrası – Salt çoğunluk karar aşaması – sözleşme aşaması – tahliye/yıkım aşaması – inşaat sonrası olmak üzere tüm evreler için açılabilecek davalar ayrı ayrı ele alınmıştır.
Bu aşama, binada anlaşmazlık yaşandığında ortaya çıkar.
Kim açabilir?
Her malik.
Neden açılır?
Görevli Mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi
Uygulamada önemi:
Yanlış arsa payları, salt çoğunluğun belirlenmesini etkilediğinden dava stratejik öneme sahiptir.
Bina henüz kat mülkiyetine geçmemişse maliklerden biri dava açabilir.
Görevli mahkeme: Asliye Hukuk
Sonuç:
Riskli yapı kararı alınmasıyla hukuki süreç başlar.
Kim başvurabilir?
Her malik.
Nereye yapılır?
İl Müdürlüğü – Teknik Heyet.
Süre: 15 gün içinde itiraz şarttır.
Not: Bu bir dava değildir; idari teknik incelemedir.
Kimler açabilir?
Süre: Tebligattan itibaren 30 gün (İYUK’a göre)
Görevli Mahkeme:
Davada incelenenler:
Pratik bilgi:
Riskli yapı kararının teknik niteliği gereği iptal oranları düşüktür; bilirkişi incelemesi gerekir.
6306 sayılı Kanun'un en tartışmalı aşaması budur.
5) Salt Çoğunluk Kararına Karşı “Karar İptal Davası”
Kim açabilir?
Süre:
Görevli Mahkeme:
Asliye Hukuk Mahkemesi
İptal nedenleri (en sık görülenler):
Salt çoğunlukla alınan karar, bu nedenlerden biri varsa mahkeme tarafından iptal edilebilir.
6) Salt Çoğunluk Kararının Uygulanmasının Durdurulması (İhtiyati Tedbir Talebi)
Karar iptal davası açılırken ihtiyati tedbir talep edilebilir.
Tedbir kararı, sürecin geçici olarak durdurulmasını sağlayan en önemli hukuki araçtır.
Mahkeme hangi işlemleri durdurabilir? (Şartları varsa)
Neden önemlidir?
Tedbir kararı verilmezse:
ve dava sonuçlandığında telafisi mümkün olmayan zararlar ortaya çıkabilir.
7) Satış İşlemine İtiraz – Rayiç Bedel Davası
Kim açabilir?
Süre:
Davanın açılma nedenleri:
Görevli Mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi
Bilirkişi incelemesi:
Davanın sonucu ne olabilir?
Kentsel dönüşümde en yüksek zararın doğduğu aşama sözleşme aşamasıdır.
Kim açabilir?
Neden açılır?
Görevli mahkeme:
Görevli mahkeme: Asliye Hukuk / Tüketici / Ticaret (taraf sıfatına göre)
Zamanaşımı: TBK’ya göre genelde 10 yıl, ayıp davalarında 5 yıl, ağır ayıpta 20 yıl.
Riskli yapı kararı kesinleşip tahliye süreci başlatıldığında doğar.
Kim açabilir?
Süre: Tahliye kararının tebliğinden itibaren 30 gün.
Görevli mahkeme: İdare Mahkemesi.
İtiraz nedenleri:
Kim açabilir?
Her malik.
Süre: 30 gün.
Görevli mahkeme: İdare Mahkemesi.
G) Kira Yardımı Reddine Karşı Açılacak Davalar
Kim açabilir?
Süre: Tebligattan itibaren 60 gün (İYUK)
Görevli mahkeme: İdare Mahkemesi.
Sık reddedilme sebepleri:
Kim açabilir?
Malikler.
Görevli Mahkeme: Tüketici Mahkemesi veya Asliye Hukuk.
Zamanaşımı:
Müteahhit sözleşmeye aykırı olarak:
Malikler bu davayı açabilir.
Kim açabilir?
Her malik.
Neden açılır?
|
Aşama |
Açılabilecek Davalar |
Süreler |
|
Riskli yapı öncesi |
Arsa payı düzeltme, kat mülkiyeti davaları |
Süre yok |
|
Riskli yapı sonrası |
Riskli yapı kararının iptali |
15 gün/30 gün |
|
Salt çoğunluk aşaması |
Kararın iptali |
30 gün |
|
Salt çoğunluk kararına uymayanların hisse satış süreci |
Rayiç bedel davası |
30 gün |
|
Sözleşme aşaması |
Fesih, tazminat, ayıp davaları |
5–20 yıl |
|
Tahliye |
Tahliye/yıkım iptal davası |
30 gün |
|
Kira yardımı |
Reddin iptali |
60 gün |
|
İnşaat sonrası |
Ayıp, tazminat, tapu tescil |
5–20 yıl |
Bugün Türkiye’de en yüksek zarar doğuran hukuki süreçlerden biri kentsel dönüşümdür.
Bir imzanın değeri milyonlarla ölçülür.
Avukat olmadan yapılan işlemlerde en sık yaşanan hatalar:
Uzman bir kentsel dönüşüm & gayrimenkul avukatı, hem süreci hızlandırır hem de maddi kayıpları engeller.
6306 sayılı Kanun, doğru kullanıldığında hem deprem güvenliğini sağlar hem de taşınmazların ekonomik değerini ciddi ölçüde artırır. Ancak tüm süreç teknik ve hukuki açıdan karmaşıktır.
Bu nedenle malikler; riskli yapı tespitinden sözleşme imzalanmasına, iyi müteahhit seçiminden bağımsız bölüm dağılımına, itiraz ve dava süreçlerinden kira yardımına kadar tüm aşamalarda profesyonel hukuki destek almalıdır.
Kentsel dönüşüm, doğru yönetildiğinde:
1) Kentsel dönüşüm nedir? Kapsamı hangi kanuna dayanır?
Cevap:
Kentsel dönüşüm, riskli yapıların veya riskli alanların yenilenmesi, güçlendirilmesi veya yeniden inşa edilmesini sağlayan özel bir hukuki süreçtir.
Temel dayanak: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve Uygulama Yönetmeliğidir.
Bu süreçte idari işlemler, tebligatlar, müteahhit seçimi, salt çoğunluk, satış, tahliye, yıkım ve kira yardımı gibi aşamalar bulunur.
2) Bir binanın kentsel dönüşüme girebilmesi için tüm maliklerin onayı gerekir mi?
Cevap:
Hayır.
Riskli yapı tespiti için sadece bir malikin başvurusu yeterlidir.
Tüm maliklerin imzası veya oybirliği şart değildir.
Bu husus 6306 sayılı Kanun’un getirdiği en önemli kolaylıklar arasındadır.
3) Riskli yapı tespiti nasıl yapılır? Kim yapar?
Cevap:
Riskli yapı tespiti, Bakanlık tarafından lisanslandırılan kurumlar tarafından yapılır.
Süreç şöyle işler:
Riskli yapı kararı bina için zorunlu dönüşüm süreci başlatır.
4) Riskli yapı kararına itiraz edilebilir mi? Süresi nedir?
Cevap:
Evet.
Her malik 15 gün içinde teknik heyete itiraz edebilir.
Bu itiraz mahkemeye değil, idareye yapılır.
Teknik heyet incelemesi sonucu karar değişebilir.
5) Riskli yapı kararına karşı dava açılabilir mi?
Cevap:
Evet.
Tebligattan itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir.
Eğer karar Bakanlık tarafından verilmişse yetkili mahkeme Danıştaydır.
6) Salt çoğunluk nedir? Nasıl hesaplanır?
Kentsel dönüşümde kritik aşamalardan biri karar yeter sayısının doğru belirlenmesidir.
2023 yılında yapılan değişiklik ile artık 2/3 çoğunluk sistemi kaldırılmış, yerine:
✔ Hisseleri oranında salt çoğunluk (%50 + 1 arsa payı)
getirilmiştir.
Bu nedenle karar alma sürecinde bağımsız bölüm sayısı değil, tapudaki arsa payı dikkate alınır.
Salt çoğunluk hangi konularda karar alabilir?
Salt çoğunluk sağlandığında tüm dönüşüm sürecine ilişkin bağlayıcı kararlar alınabilir:
Karara uymayan azınlık malikler ne olur?
Arsa payı bakımından salt çoğunluk sağlandığında, geriye kalan malik grubu (%50’nin altındaki tüm malik oranı) alınan karara uymak zorundadır.
7) Salt çoğunluk kararına uymayan malik ne olur?
6306 sayılı Kanun’a göre, salt çoğunlukla alınan karara uymayan malikin hissesi için özel bir satış mekanizması işletilir.
Süreç şöyle işler:
Bu satış zorunlu mu?
Evet. Malik bu satış sürecini tek başına durduramaz.
Ancak rayiç bedelin hatalı olduğu iddiasıyla dava açabilir.
8) Salt çoğunluk kararına karşı dava açılabilir mi?
Evet.
Karara katılmayan malik, tebligatın yapılmasından itibaren 30 gün içinde Asliye Hukuk Mahkemesi’nde iptal davası açabilir.
Davanın başlıca gerekçeleri:
Önemli not:
Dava açılması süreci kendiliğinden durdurmaz.
Sürecin durması için ayrıca ihtiyati tedbir talep edilmesi gerekir
9) Müteahhit sözleşmesi nasıl hazırlanmalıdır? Nelere dikkat edilmeli?
Cevap:
Kentsel dönüşüm sözleşmesi, sıradan bir kat karşılığı sözleşmeden çok daha kapsamlı olmalıdır.
Mutlaka bulunması gereken maddeler:
Avukat desteği olmadan imzalanan sözleşmeler en büyük zararlara yol açar.
10) Kentsel dönüşümde kira yardımı kimlere verilir?
Cevap:
Kira yardımı üç gruba yapılır:
Miktarlar ilin kira düzeyine göre Bakanlık tarafından belirlenir.
11) Malik birden fazla daire için kira yardımı alabilir mi?
Cevap:
Hayır.
Malik yalnızca bir bağımsız bölüm için kira yardımı alabilir.
12) Kira yardımı reddedilirse dava açılabilir mi?
Cevap:
Evet.
Reddin tebliğinden itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir.
13) Tahliye sürecinde kiracı veya malik tahliyeyi reddederse ne olur?
Cevap:
Riskli yapı kararı kesinleştiğinde tahliye zorunludur.
Ret halinde:
14) Yıkım kararına karşı dava açılabilir mi?
Cevap:
Evet.
Yıkım kararı tebliğinden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesine dava açılabilir.
15) Kentsel dönüşüm sürecinde en sık açılan dava türleri nelerdir?
Cevap:
16) Salt çoğunluk kararına uymak istemeyen bir malik, süreci durdurabilir mi?
Cevap:
Hayır.
Ancak usulsüzlük varsa iptal davası açabilir.
Bu da süreci tamamen durdurmaz; yalnızca tedbir alınırsa geçici durabilir.
17) Kentsel dönüşümde arsa payı yanlışsa ne yapılabilir?
Cevap:
Arsa payının hatalı olduğunu düşünen malik, “arsa payı düzeltme davası” açabilir.
Bu dava:
✔ Kentsel dönüşüm süreciyle paralel olarak yürüyebilir,
✔ Kararın alınmasını hukuken durdurmaz,
✔ Ancak düzeltme yapıldığında salt çoğunluk hesabını tamamen değiştirebilir.
Neden önemlidir?
Bu nedenle arsa payı hatası fark edildiğinde süreç beklenmeden dava açılması tavsiye edilir
18) Kentsel dönüşüm sürecinde müteahhit inşaatı tamamlamazsa maliklerin hakkı nedir?
Cevap:
19) Kentsel dönüşüm sürecinde kiracıların hakları nelerdir?
Cevap:
Kiracılar:
20) Kentsel dönüşümde “muafiyetler” nelerdir? (Harç, damga vergisi vs.)
Cevap:
6306 sayılı Kanuna göre:
Mevzuat, dönüşümü teşvik etmeyi amaçlar.
21) Yeni malik kira yardımı alabilir mi?
Cevap:
Evet.
Riskli yapı kararı sonrası bağımsız bölümü satın alan yeni malik kalan süre için kira yardımı alabilir.
Şart:
“Sürenin devri” satış sözleşmesine işlenmelidir.
22) 6306 sayılı Kanun kapsamındaki davalar ne kadar sürer?
Cevap:
6306 sayılı Kanun, süreçlerde “ivedilik ilkesi” uygulanmasını öngörür.
Ancak pratikte süreler, mahkemenin iş yoğunluğu ve teknik bilirkişi incelemelerine bağlı olarak değişebilir.
Ankara için ortalama dava süreleri:
Bilirkişi incelemeleri, özellikle Çankaya ve Yenimahalle’de sürelerin uzamasına neden olabilir.
23) Kentsel dönüşüm sürecinde avukat tutmak gerekli midir?
Cevap:
Evet, kesinlikle gereklidir. Çünkü kentsel dönüşüm, teknik, mali ve hukuki olarak çok katmanlı bir süreçtir.
Bir avukatın müdahalesinin kritik olduğu alanlar:
Kentsel dönüşüm, bir apartmanın kendi başına yürütebileceği basit bir işlem değildir.
Yanlış alınan tek bir karar bile süreci tamamen çıkmaza sokabilir.
24) Kentsel dönüşümde en sık yapılan hatalar nelerdir?
Cevap:
Bu hatalar, özellikle Ankara’da kentsel dönüşüm davalarının büyük bölümüne konu olmaktadır.
25) Bir malik süreçte hiç imza atmazsa ne olur?
Cevap:
Süreç durmaz.
Kentsel dönüşüm, artık oybirliğine değil salt çoğunluğa (%50+1 arsa payı) bağlıdır.
Salt çoğunluk sağlanmışsa:
Hiçbir malik, süreci tek başına engelleyemez.
Karşı çıkan malik yalnızca dava açabilir; o da süreci ancak mahkemeden tedbir çıkarabilirse durdurabilir.
