Türkiye’de kamu yararı gerektiren büyük altyapı projeleri (yol, köprü, eğitim-tesisleri, enerji yatırımları, kentsel dönüşüm vb.) nedeniyle devlet, zaman zaman özel mülkiyetteki taşınmazlara ihtiyaç duymaktadır. Bu noktada devreye “kamulaştırma” girer. Kamulaştırma yalnızca bir taşınmazın alınması değildir; anayasal güvence altında bir mülkiyet müdahalesidir. Doğru yürütülmezse hak kaybı, düşük değer tespiti, acele kamulaştırma mağduriyetleri, yetersiz bedel, proje ertelemesi gibi ciddi sorunlara yol açabilir.
Bu yazı, bir taşınmazın kamulaştırılma sürecini adım adım, kanuni dayanaklarıyla ve vatandaşların en çok merak ettiği sorularla birlikte açıklamaktadır.
Kamulaştırma, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu uyarınca, kamu yararı amacıyla özel mülkiyette bulunan taşınmazların devlet tarafından gerçek karşılığı peşin ödenerek alınması işlemidir.
Bu yetki;
tarafından kullanılabilir.
Hukuki dayanağı Anayasa m.35 ve m.46’dır.
Kamulaştırmanın geçerli ve hukuka uygun olabilmesi için Anayasa, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 4650 sayılı Kanun, 3194 sayılı İmar Kanunu, Bölge planları, Yargıtay içtihatları ve Danıştay kararları çerçevesinde belirlenmiş bir dizi zorunlu şart bulunmaktadır. Bu şartlardan herhangi birinin eksikliği, kamulaştırma işleminin iptaline veya kamulaştırma bedelinin artırılmasına neden olabilir.
Aşağıda şartlar, tüm alt unsurlarıyla en kapsamlı hâlde açıklanmıştır:
Kamulaştırmanın ilk ve en temel şartı “kamu yararı”dır.
Kamu yararı kararının özellikleri:
Hukuka aykırılık örnekleri:
Bu tür kararlar Danıştay tarafından iptal edilmektedir.
Her kamu kurumu kamulaştırma yapamaz.
İdarenin:
gerekmektedir.
Uygulamada sık görülen hatalar:
Bu hatalar işlemi iptal ettirebilir.
Danıştay’ın yerleşik içtihadına göre kamulaştırma:
olmalıdır.
Bu kapsamda idare:
Aksi hâlde:
Kamulaştırma amacına aykırılık, ölçülülük ilkesine aykırılık nedeniyle iptal edilebilir.
Kamulaştırma yapılacak taşınmazın:
gerekmektedir.
Bu şart bozuksa:
Proje imar planında yer almıyorsa kamulaştırma hukuka aykırıdır.
Yargıtay ve Danıştay’a göre:
“İmar planı kesinleşmeden kamulaştırma yapılamaz.”
İdarenin belirlediği bedelin:
zorunludur.
Bedel tespitinde dikkate alınması gereken unsurlar:
Eksik değerleme → bedel artırım davası açılmalıdır.
Hukuka uygun bir kamulaştırma için idarenin tüm usulî adımları eksiksiz uygulaması gerekir:
Bir usul adımının eksikliği bile işlemi geçersiz kılar.
Maliklerin:
hakları vardır.
Bu hakların açıkça gösterilmediği tebligatlar geçersizdir.
Danıştay, kamulaştırmanın kamu yararı amacına uygun olup olmadığını denetler.
Kamulaştırma:
Amaç dışı kullanım işlem iptalinin en sık sebeplerindendir.
Örneğin:
Bir alan “park” yapılmak için kamulaştırılıp daha sonra ticari alana dönüştürülürse idare, kamulaştırma amacına aykırı davranmış olur.
Kamulaştırma bedeli:
Bedelin geciktirilmesi, veya daha sonra ödenmesi anayasal ihlal oluşturur.
Aşağıda vatandaşların en çok karıştırdığı noktalar sadeleştirilmiş şekilde yer almaktadır.
Kamulaştırma değerlemesinde;
dikkate alınarak “gerçek değer” belirlenir.
ÖNEMLİ: Vatandaşların en çok şikâyet ettiği husus, değerin düşük tespitidir. Bu nedenle bilirkişi raporları dava aşamasında kritik önem taşır.
Vatandaş ile idare arasında bedel konusunda anlaşma yapılması hedeflenir.
Burada dikkat edilmesi gereken konu görüşmeler esnasında doğru değerin verilmesi için çabalamaktır. Vatandaşların en sık şikayet ettiği konu idarenin bedeli düşük tutmasıdır. Bedel düşük bulunması halinde kişilerin dava açma hakkı vardır.
Uzlaşma olmazsa idare, İlgili Hukuk Mahkemesi’nde bedel tespiti ve tescil davası açar.
Bu dava:
Malik, mahkemece belirlenen bedeli yetersiz buluyorsa, ayrıca bedel artırım davası açabilir.
Bu dava idareye karşı açılır ve yeni bilirkişi raporları alınır.
Acele kamulaştırma, kamulaştırma hukukunun en tartışmalı uygulamalarından biridir. Çünkü klasik kamulaştırmadan farklı olarak önce taşınmaza el konulur, bedel daha sonra tespit edilir. Bu nedenle hem mülkiyet hakkına doğrudan müdahale niteliği taşır hem de vatandaşın hak kaybı yaşama ihtimalini artırır.
Bu bölümde acele kamulaştırmanın şartlarını, yargı denetimini, hukuka aykırılık sebeplerini, dava yollarını ve uygulamadaki sorunları ayrıntılı biçimde ele alıyorum.
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 27. maddesi uyarınca, bazı durumlarda idareye taşınmaza ivedilikle el koyma yetkisi tanınmıştır.
Bu karar, klasik kamulaştırmanın uzun süren bürokratik ve yargısal aşamalarının beklenmesini gerektirmeden, taşınmazın derhal kamu hizmetine tahsis edilmesini sağlar.
Acele kamulaştırmanın temel özelliği:
5.2.1. Yetkili makam
Acele kamulaştırma kararı yalnızca Cumhurbaşkanı tarafından verilebilir.
(Bu yetki, 2018 sonrası düzenleme ile Bakanlar Kurulu’ndan Cumhurbaşkanı’na geçmiştir.)
5.2.2. Kapsamı
Cumhurbaşkanı Kararı:
açıkça belirtmelidir.
Kanun, acele kamulaştırmanın istisnai hallerde uygulanabileceğini düzenlemiştir.
Şartlar şunlardır:
1. Olağanüstü Haller (Savaş – Seferberlik – Doğal Afet vb.)
Bu durumda idare, kamulaştırma işlemini beklemeden taşınmaza el koyabilir.
2. 3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanunu’nun Uygulanması
Bu Kanun uyarınca özellikle:
için yapılan kamulaştırmalarda acele el koyma mümkündür.
3. Enerji Projeleri – İdari Uygulama (Danıştay İçtihatları)
Kanunda açıkça yazmamakla birlikte, uygulamada:
gibi projelerde, “kamu hizmetinin aksamadan yürütülmesi zorunluluğu” gerekçesiyle acele kamulaştırma kararı verildiği görülmektedir.
Danıştay, bu tür kararların gerekçeli ve zorunlu olması şartıyla hukuka uygun olduğunu kabul etmektedir.
Acele kamulaştırma, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 27. maddesi uyarınca uygulanan istisnai bir kamulaştırma yöntemidir. Süreç aşağıdaki adımlarla yürür:
1. Cumhurbaşkanı Kararı Alınır
Acele kamulaştırmanın başlaması için Cumhurbaşkanı tarafından “acele kamulaştırma” kararı alınması zorunludur.
Bu karar, kamu yararı ve ivedilik gerektiren durumlara dayanmalıdır.
2. İdare, Asliye Hukuk Mahkemesinde “Acele El Koyma” Talebiyle Başvurur
İdare, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde acele el koyma talebi içeren başvuru yapar.
Bu başvuru klasik tescil davasından farklı olup hızlandırılmış bir yargılama işlemidir.
3. Mahkeme, Bilirkişi Atayarak “Geçici Bedel” Tespiti Yapar
Mahkeme, konusunda uzman bilirkişiler görevlendirir ve taşınmaz için geçici bedel belirler.
Bu bedel nihai kamulaştırma bedeli değildir.
Sadece acele el koyma amacıyla belirlenen geçici değerdir.
Tespit edilen bedel maliklere tebliğ edilir.
İdare, bu bedeli mahkemenin belirttiği banka hesabına depo eder.
4. Geçici Bedelin Yatırılması Sonrasında İdare Taşınmaza Fiilen El Koyabilir
Bedelin yatırılmasının ardından mahkeme acele el koyma kararı verir ve idare taşınmaza fiilen el koyabilir.
Bu aşamada:
Malik taşınmazdan tahliye edilebilir.
Taşınmazdaki yapılar boşaltılabilir.
Önemli:
Tescil (mülkiyet devri) henüz gerçekleşmez.
İdare sadece fiilî kullanım yetkisi elde eder.
5. Sonradan Esas Kamulaştırma Davası Açılır (m.10 – Bedel Tespiti ve Tescil Davası)
Acele el koymadan sonra idare, bedel tespiti ve tescil davası (m.10) açmak zorundadır.
Bu davada:
Taşınmazın kesin kamulaştırma bedeli belirlenir.
Malik isterse bedel artırımı davası açabilir.
Danıştay kararlarında acele kamulaştırmanın iptaline yol açan başlıca hukuka aykırılık sebepleri şunlardır:
Projenin acele niteliği taşımaması
Normal kamulaştırma ile yapılabilecek bir projede acele kamulaştırma uygulanamaz.
Gerekçesiz veya yetersiz Cumhurbaşkanı Kararı
Kararın somut, nesnel gerekçeler içermesi gerekir.
Teknik rapor eksikliği
Acelelik gerekçesi teknik raporla desteklenmelidir.
Kamulaştırma alanının belirsiz bırakılması
Parseller açık ve net şekilde belirtilmelidir.
Projenin imar planında yer almaması
Projenin hukuken geçerli ve kesinleşmiş bir imar planına dayanması gerekir.
Amaca aykırı kullanım
Taşınmaz kamu yararı dışında kullanılırsa işlem iptal edilir.
Danıştay’ın yaklaşımı
Acele kamulaştırma istisnai bir uygulamadır.
“Acelelik” gerekçesi somut olayla uyumlu olmalıdır.
Kamu yararı açık ve ölçülü olmalıdır.
Anayasa Mahkemesi
Acele kamulaştırma, mülkiyet hakkına ağır müdahale niteliğindedir.
Zorunluluk ve ölçülülük ilkeleri titizlikle değerlendirilmelidir.
Tazminatın adil olması gerekir.
Gerekçesiz acele kamulaştırma işlemlerinde hak ihlali kararları verilmiştir.
Acele kamulaştırma, malik açısından mülkiyet hakkına en ciddi müdahalelerden biridir. Bu nedenle mevzuat ve yargı kararları malike çeşitli hukuki koruma yolları sağlamıştır. Aşağıda acele kamulaştırma sürecinde malikin kullanabileceği tüm dava ve başvuru hakları kapsamlı biçimde açıklanmaktadır.
Acele kamulaştırma kararının iptali için açılacak davada görevli ve yetkili mahkeme, kararı hangi makamın aldığına göre değişmektedir.
Bu konu uygulamada en fazla hata yapılan alanlardan biridir. Doğru hâli aşağıdadır:
A) Eğer acele kamulaştırma kararını CUMHURBAŞKANI aldıysa → Görevli mahkeme: DANİŞTAY (ilk derece)
Neden Danıştay?
Cumhurbaşkanı kararları, merkezi idare işlemleridir ve Danıştay Kanunu m.24 ile İYUK m.24–36 gereği doğrudan Danıştay’da ilk derece olarak dava edilir.
İçtihat:
Danıştay 6. Daire ve 1. Daire kararları, Cumhurbaşkanı tarafından alınan acele kamulaştırma kararlarının iptali davalarında Danıştay’ın görevli olduğunu açıkça ifade etmektedir.
B) Eğer acele kamulaştırma kararını BAKANLIK, KURUM, KURUL, VALİLİK veya BELEDİYE aldıysa → Görevli mahkeme: İDARE MAHKEMESİ
Bu durum genellikle:
gibi işlemlerde karşımıza çıkar.
Acele el koyma aşamasında mahkeme tarafından belirlenen geçici bedel, nihai kamulaştırma bedeli değildir.
Malik, bu geçici bedeli düşük bulursa:
Ancak bu aşamadaki itiraz sınırlıdır; çünkü gerçek ve kesin bedel daha sonra m.10 bedel tespiti ve tescil davasında belirlenir.
Acele el koymadan sonra idare mutlaka m.10 bedel tespiti ve tescil davası açar.
Malik bu davada:
Yetkili Mahkeme:
Bu dava, malikin adil bedel hakkı açısından en önemli davadır.
Kamulaştırılan taşınmaz:
malik, kamulaştırılan taşınmazı geri alma hakkını kullanabilir.
Geri alma davası yine Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır.
Acele el koyma nedeniyle malikler zarar görebilir. Bu durumda:
gibi nedenlerle maddi ve manevi tazminat talep edilebilir.
Tazminat davaları, zararın niteliğine göre:
açılabilir.
Danıştay’da açılan acelelik kararının iptali davası kazanılırsa, bu durumda:
Bu nedenle iptal davası, malikin en güçlü hukuki silahıdır.
|
İşlem |
Görevli Mahkeme |
Yetki |
Süre |
|
Cumhurbaşkanı kararıyla acele kamulaştırma |
Danıştay (ilk derece) |
Yetki tartışması yok |
60 gün |
|
Bakanlık/Kurum/Belediye kararıyla acele kamulaştırma |
İdare mahkemesi |
Taşınmazın bulunduğu yer |
60 gün |
|
Geçici bedel itirazı |
İlgili Hukuk M. |
Dosya üzerinden |
— |
|
Bedel artırımı davası |
İlgili Hukuk M. |
Taşınmazın bulunduğu yer |
— |
|
Geri alma davası |
İlgili Hukuk M. |
Taşınmazın bulunduğu yer |
5 yıl |
|
Tazminat davaları |
Adli/İdari |
Zarara göre |
2–10 yıl |
İdare, kamulaştırma yapmadan taşınmaza fiilen müdahale ederse, malik:
açabilir. Bu tür davalarda Zamanaşımı 20 yıldır (Yargıtay içt.)
|
Aşama |
Açıklama |
Hukuki Dayanak |
|
Kamu yararı kararı |
Proje için zorunluluğun tespiti |
2942 m.5–6 |
|
Değerleme |
Kıymet takdir komisyonu rayiç değeri belirler |
m.11 |
|
Uzlaşma |
Taraflar bedel konusunda anlaşabilir |
m.8 |
|
Tescil davası |
Mahkeme bedeli belirler ve tapuyu tescil eder |
m.10 |
|
Acele kamulaştırma |
Cumhurbaşkanı kararı ile el koyma |
m.27 |
|
Bedel artırımı |
Malik, verilen bedelin artırılmasını talep edebilir |
Yargı yolu |
|
Kamulaştırmasız el atma |
İdare fiilen taşınmaza müdahale etmişse |
Yargıtay içtihatları |
Kamulaştırma işleminin hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa:
karşı 60 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir.
Mahkemenin belirlediği kamulaştırma bedeli düşükse ayrıca açılır.
Görevli mahkeme: Asliye Hukuk
Zamanaşımı: 5 yıl
Fiili ve hukuki el atmalar için ayrıca tazminat davası açılır.
Bu hatalar, ciddi bedel kayıplarına yol açabilir.
Bir kamulaştırma avukatı:
Büyük projelerde profesyonel hukuki destek neredeyse zorunludur.
Kamulaştırma, hem mülkiyet hakkını hem de kamu düzenini doğrudan etkileyen karmaşık bir süreçtir. Bu nedenle kanuni sürelerin takibi, uzman değer tespiti, idari işlemlerin kontrolü ve doğru yargısal strateji büyük önem taşır.
Keleş Hukuk & Danışmanlık Bürosu, kamulaştırma, acele kamulaştırma, bedel artırımı ve kamulaştırmasız el atma davalarında profesyonel danışmanlık sağlamaktadır.
1. Kamulaştırma nedir?
Kamulaştırma, devletin kamu yararı amacıyla özel mülkiyete ait taşınmazları gerçek karşılığını peşin ödeyerek mülkiyetine geçirmesidir.
Hukuki dayanağı: Anayasa m.35 – m.46, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu
2. Devlet istediği her taşınmazı kamulaştırabilir mi?
Hayır. Kamulaştırma için şu şartların tamamının bulunması gerekir:
Eksik adım varsa kamulaştırma iptal edilir.
3. Kamu yararı kararı nedir? Kim verir?
Kamulaştırmanın ilk şartıdır.
Kararı:
kendi yetkili organları vasıtasıyla verir.
Karar somut, gerekçeli ve proje ile bağlantılı olmalıdır.
4. Kamulaştırma bedeli nasıl hesaplanır?
2942 m.11’e göre; uzman bilirkişiler tarafından:
dikkate alınarak belirlenir.
5. İdarenin teklif ettiği bedel düşükse ne yapılabilir?
Malik:
Bu davada yeni bilirkişiler değerleme yapar.
6. Kamulaştırma bedeli ne zaman ödenir?
Anayasa m.46 gereği peşin ödenir.
Acele kamulaştırmada ise:
7. Acele kamulaştırma nedir?
2942 m.27 uyarınca, taşınmazın derhal kamu hizmetine tahsis edilmesi zorunlu ise, Cumhurbaşkanı kararıyla acele el koyma yapılabilir.
Önemli: Bu işlem istisnai olup sıkı denetime tabidir.
8. Acele kamulaştırma hangi durumlarda yapılır?
Kanuna göre:
Uygulamada ayrıca enerji projeleri, ulaştırma projeleri ve stratejik yatırımlar için de yapıldığı görülür.
9. Acele el koyma kararını kim verir?
Cumhurbaşkanı.
Kararın gerekçeli, somut ve teknik raporlarla desteklenmiş olması gerekir.
10. Acele kamulaştırmada evimi ne kadar sürede boşaltmam gerekir?
Mahkeme “geçici bedel” tespit edip idare bu bedeli yatırdıktan hemen sonra idare taşınmaza el koyabilir.
Bu süre çoğu zaman birkaç gün – birkaç hafta arasıdır.
11. Acele kamulaştırma kararına itiraz edebilir miyim?
Evet.
Süre: 60 gün
Yetkili mahkeme: Danıştay
İptal davası açılabilir.
12. İptal davası acele el koymayı durdurur mu?
Hayır.
Ancak Danıştay’ın yürütmenin durdurulması kararı verme yetkisi vardır.
Bu karar için:
gösterilmelidir.
13. Bedel tespiti ve tescil davası nedir?
İdarenin kamulaştırma yapabilmesi için Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açtığı davadır.
14. Kamulaştırmasız el atma nedir?
İdarenin kamulaştırma yapmadan taşınmaza fiilen müdahale etmesidir.
Örneğin:
Haklar:
Zamanaşımı: 20 yıl (Yargıtay)
15. Uzlaşmayı kabul etmek zorunda mıyım?
Hayır.
Uzlaşma yalnızca bir tekliftir.
Kabul etmeyen malik:
yoluyla daha yüksek bedel alabilir.
16. Kamulaştırmada tebligat yapılmazsa işlem geçersiz olur mu?
Evet.
Tebligat 7201 sayılı Tebligat Kanunu’na uygun yapılmalıdır.
Yanlış adrese veya komşuya yapılan tebligatlar geçersizdir.
17. Kamulaştırma işleminin iptali için dava açabilir miyim?
Evet, idari işlemin iptali için:
dava açılabilir.
Acele kamulaştırmada → Danıştay.
18. Kamulaştırılan taşınmaz amaç dışı kullanılırsa ne olur?
2942 m.23 gereği:
malik geri alma (istirdat) davası açabilir.
19. İdare belirlenen bedeli ödemezse kamulaştırma tamamlanmış sayılır mı?
Hayır.
Bedelin depo edilmemesi, tescilin yapılamaması anlamına gelir.
İdare ayrıca:
sorumluluğu ile karşılaşabilir.
20. Bedelim düşük çıktı, yeni bilirkişi isteyebilir miyim?
Evet.
Hem tescil davasında hem de bedel artırımı davasında:
talep edilebilir.
21. Acele kamulaştırmada geçici bedel çok düşükse ne yapabilirim?
Geçici bedel nihai bedel değildir.
Yapılacaklar:
Bu davada genellikle 2–3 kat artışlar bile mümkündür.
22. Kamulaştırmada avukatla temsil zorunlu mudur?
Hayır, zorunlu değildir.
Ancak süreç:
gerektirdiğinden profesyonel hukuki temsil çok önemlidir.
23. Kamulaştırmadan önce taşınmaz satılırsa yeni malik haklarını kaybeder mi?
Hayır.
Tapu devri yapılsa bile kamulaştırma bedeli yeni malike aittir.
24. Kamulaştırma hangi kurumlar tarafından yapılabilir?
25. İdare kamulaştırmayı iptal edebilir mi?
Evet.
Ancak malikin uğradığı zararları tazmin etmek zorundadır.
