Kamulaştırma, devletin veya kamu tüzel kişiliklerinin kamu yararı amacıyla özel mülkiyetteki taşınmazı bedeli karşılığında alma yetkisidir. Türkiye’de özellikle Ankara’daki kentsel dönüşüm projeleri, yol-genişletme çalışmaları, altyapı ve kamu yatırımları nedeniyle son yıllarda kamulaştırma işlemlerinde önemli artış yaşanmıştır.
Ancak çoğu malik, sürecin karmaşıklığı ve idarenin yaptığı değer tespitlerinin gerçeği yansıtmaması nedeniyle hak kaybı yaşamakta ve süreci doğru yönetememektedir.
Bu nedenle kamulaştırma hukuku uzmanı bir avukatla çalışmak, hem taşınmaz değerinin gerçek bedelle ödenmesi hem de hukuka aykırı işlemlerin iptali açısından kritik öneme sahiptir.
Bu rehberde Ankara’da yürütülen kamulaştırma işlemlerine ilişkin tüm hukuki süreç, dava yolları, başvuru süreleri ve idari uygulamalar detaylı şekilde ele alınmaktadır.
Kamulaştırma işlemleri temel olarak aşağıdaki mevzuata dayanır:
Anayasal Dayanak
Kanuni Dayanak
Aşağıda standart kamulaştırma süreci tablolaştırılmış şekilde verilmiştir:
|
Aşama |
Açıklama |
İlgili Mevzuat |
|
1. Kamu Yararı Kararı |
İdare, kamulaştırma ihtiyacını belirler ve kamu yararı kararı alır. |
2942 SK m.5 |
|
2. Yetkili Kurum Onayı |
Valilik, belediye meclisi veya ilgili bakanlık onayı alınır. |
2942 SK m.6 |
|
3. Taşınmazın Tespit ve İncelemesi |
Parsel üzerinde teknik ölçümler, imar durumu ve niteliği belirlenir. |
2942 SK m.7 |
|
4. Bedel Tespiti (İdari Aşama) |
Kıymet takdir komisyonu taşınmazın değerini belirler. |
2942 SK m.11 |
|
5. Uzlaşma Görüşmeleri |
Malik ile idare uzlaşma için görüşür. |
2942 SK m.8 |
|
6. Anlaşma Sağlanamazsa |
İdare bedel tespiti ve tescil davası açar. |
2942 SK m.10 |
|
7. Mahkeme Süreci |
Bilirkişi raporu alınır, gerçek değer belirlenir. |
HMK, 2942 SK |
|
8. Tescil ve Bedelin Ödenmesi |
Mahkeme kararıyla taşınmaz idare adına tescil edilir ve bedel peşin ödenir. |
2942 SK m.10 |
Kamulaştırma uyuşmazlıklarının %90’ı idarenin yaptığı bedel tespitinin düşük olması nedeniyle çıkar.
Bilirkişi raporlarında dikkate alınması gereken kriterler:
İdarenin kendi oluşturduğu komisyonlar tarafından yapılan değer tespitleri çoğu zaman emsal rayiçlerin altında kalır. Bu nedenle açılan bedel artırımı davalarında malikler genellikle %50 – %300 arası daha yüksek bir bedel elde edebilmektedir.
Özellikle Ankara’da:
gibi durumlarda acele kamulaştırma yoluna başvurulabilmektedir.
Acele kamulaştırma kararları sık sık hukuka aykırılık içerdiği için iptal davalarına konu olmaktadır.
Kamulaştırma işlemine karşı maliklerin en etkili hukuki yolundan biri kamulaştırma işleminin iptali davasıdır. Bu dava, idarenin gerçekleştirdiği kamulaştırma işlemindeki hukuka aykırılıkları ortadan kaldırmayı ve taşınmazın malik üzerinde kalmasını sağlamayı amaçlar.
Bu bölümde kamulaştırma iptal davasının şartları, süreçleri, süreleri, hukuki dayanakları ve Danıştay kararları ışığında detaylı analiz yer almaktadır.
Malik, kamulaştırma işleminin hukuka aykırı olduğunu düşündüğünde iptal davası açabilir.
En sık karşılaşılan hukuka aykırılık türleri:
A) Kamu Yararı Kararındaki Hatalar
Danıştay’a göre:
“Kamu yararı kararı, somut, teknik ve bilimsel verilere dayanmazsa kamulaştırma hukuka aykırıdır.”
B) Usul Hataları
C) Gereklilik ve Orantılılık İlkesi İhlalleri
Kamulaştırma zorunlu bir son çare olmalıdır.
Örnek:
D) Kamulaştırma Amacının Dışına Çıkılması
Kamulaştırılan taşınmaz proje dışında başka bir amaçla kullanılamaz.
Danıştay uygulaması:
“Kamulaştırma amacının değişmesi halinde işlem iptal edilir.”
E) Süre Aşımı
İdare kamulaştırma kararını aldıktan sonra işlemleri 5 yıl içinde tamamlamazsa (2942 SK m.23) kamulaştırma hükümsüz hale gelir.
Bu durumda malik iptal davası açabilir.
Kira sözleşmesi olan kiracılar genellikle taraf değildir; ancak zarar doğursa tazminat davası açabilirler.
Acele kamulaştırmada süre, acele el koyma kararının tebliğinden itibaren başlar.
Kamulaştırma iptal davasının kabulü halinde taşınmaz malik adına kalır.
Süreç Tablosu
|
Aşama |
Açıklama |
|
1. Tebliğ |
Kamulaştırma kararı malike tebliğ edilir. |
|
2. Süre Başlar |
30 günlük dava açma süresi işlemeye başlar. |
|
3. Dilekçe Hazırlama |
Mevzuata aykırılık noktaları belirlenir. |
|
4. Mahkemeye Başvuru |
Dava açılır |
|
5. İdare Savunması |
İdare, kamulaştırmanın gerekçesini sunar. |
|
6. Bilirkişi İncelemesi |
Teknik bilirkişi heyeti kamu yararı ve planlama yönünden inceleme yapar. |
|
7. Keşif |
Parselde mahkeme heyeti ve bilirkişi keşif yapar. |
|
8. Bilirkişi Raporu |
Kamu yararı, gereklilik, imar uygunluğu değerlendirilir. |
|
9. Nihai Karar |
İşlem hukuka aykırıysa iptal edilir. |
Bilirkişi raporları genellikle:
gibi profesyonellerden oluşur.
Bilirkişiler şu konuları inceler:
Hukuka aykırılık varsa raporda açıkça belirtilir.
Kamulaştırma iptal davası, sürecin en güçlü hukuki koruma mekanizmasıdır. Doğru şekilde yürütüldüğünde taşınmazın malikte kalmasını sağlar ve idarenin hukuka aykırı işlemleri tamamen ortadan kaldırılır.
Ankara’da yoğun şekilde yürütülen kentsel dönüşüm, yol genişletme, metro, altyapı projeleri nedeniyle kamulaştırma iptal davaları sıkça gündeme gelmektedir. Bu nedenle süreci profesyonel bir kamulaştırma avukatı ile yürütmek hak kayıplarını tamamen engeller.
Kamulaştırma sürecinde malikler açısından en kritik aşama, idarenin belirlediği kamulaştırma bedelinin gerçek piyasa değerini yansıtmamasıdır. Türkiye genelinde idarelerin yaptığı ilk değer tespitleri çoğu zaman oldukça düşük olduğu için, malikler Kamulaştırma Bedelinin Artırılması Davası ile çok daha yüksek bedeller elde edebilmektedir.
Bu bölümde dava sürecinin tüm aşamaları, hesaplama kriterleri, bilirkişi raporlarının niteliği ve Yargıtay kararları ışığında açıklamalar yer almaktadır.
Bu dava, idarenin belirlediği kamulaştırma bedelinin:
bir tutar olduğunu düşünen malik tarafından açılan tam yargı davasıdır.
Bu dava sonucunda:
Malik aşağıdaki durumlarda mutlaka dava açmalıdır:
Uygulamada farkların %50 ile %300 arasında olduğu görülmektedir.
Dava ne zaman açılır?
Bedel tespiti ve tescil davasının tebliği üzerine malik:
Uzlaşma görüşmeleri zorunlu mudur?
Hayır, zorunlu değildir. Ancak idare çoğu zaman uzlaşmayı bedel tespitinin dayanağı olarak kullanır.
Aşağıda dava süreci profesyonel bir tablo şeklinde özetlenmiştir:
|
Aşama |
Açıklama |
|
1. Tebligatın Gelmesi |
İdare tarafından açılan tescil davası malike tebliğ edilir. |
|
2. 30 Günlük Süre |
Malik 30 gün içinde dava açarak artırım talebinde bulunmalıdır. |
|
3. Dilekçe ve Deliller |
Emsal satışlar, ekspertiz raporları, fotoğraflar sunulur. |
|
4. Bilirkişi Heyeti |
Mahkeme 3 veya 5 kişilik teknik bilirkişi heyeti görevlendirir. |
|
5. Keşif |
Taşınmaz üzerinde keşif yapılır, malik de katılabilir. |
|
6. Bilirkişi Raporu |
Taşınmazın gerçek değeri belirlenir. |
|
7. İtiraz |
Rapor hatalıysa avukat detaylı itiraz dilekçesi sunar. |
|
8. Ek Rapor veya Yeni Heyet |
Mahkeme genellikle ikinci bir rapor aldırır. |
|
9. Nihai Karar |
Mahkeme gerçek değeri belirler. |
|
10. Ödeme |
İdare, fark tutarı + faiz ile ödeme yapar. |
Bilirkişi heyeti değerleme yaparken aşağıdaki kriterleri dikkate alır:
1) Taşınmazın İmar Durumu
Arsa mı, tarla mı, konut alanı mı, ticari bölge mi?
2) Emsal Satışlar
Emsal seçimindeki hatalar en büyük değer kaybı nedenidir.
3) Taşınmazın Konumu
4) Üzerindeki Muhdesatlar
Bunlar çoğu zaman tamamen göz ardı edilir ve dava açıldığında ciddi artış sağlanır.
5) Gelir Getiren Taşınmazlarda Değerleme
6) Arsanın Potansiyel Değeri
“Gelecek değer” kriteri 4650 sayılı Kanun sonrası çok daha önemli hale gelmiştir.
✔ Gerçek değer üzerinden ödeme alınır
✔ Fark ödemesine faiz uygulanır
✔ Eksik değer nedeniyle oluşan hak kaybı telafi edilir
✔ Kamulaştırma mülkiyet hakkı ihlalini ortadan kaldırır
✔ Taşınmaz uzmanlarca yeniden değerlendirilir
Kamulaştırma bedelinin artırılması davası, idarenin düşük değer tespiti nedeniyle mağdur olan malikler için en güçlü tazmin mekanizmasıdır. Ankara’da özellikle:
bölgelerinde kamulaştırma yoğun olduğundan, malikler bu davayı açarak çok daha yüksek bedeller elde edebilmektedir. Bu dava teknik, uzmanlık gerektiren bir süreç olup, profesyonel bir kamulaştırma avukatı ile yürütüldüğünde hak kaybı tamamen önlenir.
İdare kamulaştırma yapmadan taşınmaza müdahale ederse bu durum fiili el atmadır.
Fiili el atma türleri:
Malik açabilir:
Anayasa Mahkemesi ve Danıştay kararlarında fiili el atma ağır hak ihlali olarak kabul edilmektedir.
Ankara’da kamulaştırmaların yoğun olmasının sebepleri:
Bu nedenle özellikle Ankara’da kamulaştırma konusunda uzman bir avukata ihtiyaç daha fazladır.
Kamulaştırma Tebliği Geldiyse Yapmanız Gerekenler
Kamulaştırma hukuku teknik ve uzmanlık gerektiren bir alandır. Hatalı bir işlem milyonlarca liralık hak kaybına yol açabilir.
Kamulaştırma, Anayasa’da güvence altına alınmış olsa da idarenin yaptığı hatalar nedeniyle malikler çoğu zaman mağdur olmaktadır. Ankara’da yürütülen kamulaştırma süreçlerinde uzman bir avukat tarafından yapılan takip, hem süreçlerin hızlanmasını hem de taşınmazın gerçek bedelle değerlendirilmesini sağlar.
Eğer kamulaştırma tebligatı aldıysanız veya taşınmazınızda fiili el atma varsa, sürecin en başından itibaren profesyonel hukuki destek almanız hayati öneme sahiptir.
1. Kamulaştırma nedir? Devlet her istediği yeri kamulaştırabilir mi?
Kamulaştırma; devletin veya kamu tüzel kişilerinin, kamu yararı amacıyla, özel mülkiyetteki bir taşınmazı gerçek bedelini ödemek suretiyle mülkiyetine geçirmesidir.
Devlet “istediği her yeri” keyfi olarak kamulaştıramaz; bunun için:
zorunludur. Aksi hâlde kamulaştırma işlemi iptal davasına konu edilebilir.
2. Kamulaştırma kararı bana nasıl ve ne zaman tebliğ edilir?
İdare, kamulaştırma kararı ve bedel tespiti sonrasında:
Tebligatın geldiği tarih, hem iptal davası hem de bedel artırımı davası açısından sürelerin başladığı kritik tarihtir.
3. Kamulaştırma tebligatı gelince ilk ne yapmalıyım?
Öncelikle panik yapmadan şu adımları takip etmeniz çok önemli:
4. Kamulaştırma bedelini beğenmezsem ne yapabilirim?
İdarenin teklif ettiği veya mahkemece belirlenen bedelin gerçek piyasa değerinin altında olduğunu düşünüyorsanız:
Bu davanın açılabilmesi için süreler çok önemlidir; tebligat tarihinden itibaren genellikle 30 günlük süreler söz konusudur.
5. Kamulaştırma işlemi tamamen iptal edilebilir mi?
Evet. Aşağıdaki durumlarda kamulaştırma iptal davası açılarak işlem tamamen ortadan kaldırılabilir:
İptal davasının kabulü halinde taşınmaz malik üzerinde kalır ve kamulaştırma işlemi geçersiz hâle gelir.
6. Kamulaştırma iptal davası ne kadar sürede açılır?
Kamulaştırma kararının size tebliğ edilmesinden itibaren 30 gün içinde dava açılması gerekir. Bu süre hak düşürücü nitelikte olup, kaçırılması hâlinde iptal davası açma imkânı ortadan kalkabilir.
7. Kamulaştırma bedelinin artırılması davası nedir, ne sağlar?
Kamulaştırma bedelinin artırılması davası; idarenin veya mahkemenin belirlediği bedelin gerçek değeri yansıtmadığı durumlarda, malikin bu bedelin yükseltilmesi amacıyla açtığı davadır.
Bu dava ile:
8. Bedel artırımı davasında süre nedir?
Genellikle idarenin açtığı bedel tespiti ve tescil davasının tebliğinden itibaren 30 gün içinde bedel artırımı talep edilmelidir. Bu süre de kritik önemdedir.
9. Bilirkişi raporları neden bu kadar önemli? İtiraz edilebilir mi?
Kamulaştırma davalarında mahkeme, taşınmazın değerini belirlemek için mutlaka bilirkişi heyeti görevlendirir. Raporlarda:
değerlendirilir.
Eğer bilirkişi raporu:
avukatınız aracılığıyla detaylı itiraz edilebilir. Mahkeme, bu durumda ek rapor talep edebilir veya yeni bir heyet görevlendirebilir. Uygulamada, doğru ve güçlü itirazlarla ciddi bedel artışları sağlanabilmektedir.
10. Acele kamulaştırma nedir? Normal kamulaştırmadan farkı ne?
Acele kamulaştırma; özellikle acil altyapı, enerji, yol, baraj gibi projelerde, kamu hizmetinin gecikmeden yürütülmesi için başvurulan istisnai bir yöntemdir.
Acele kamulaştırma kararları çoğu zaman yoğun şekilde tartışmalı olup, sık sık iptal davalarına konu olmaktadır.
11. Fiili el atma (kamulaştırmasız el atma) nedir? Haklarım nelerdir?
İdarenin, hiçbir resmî kamulaştırma yapmadan taşınmazınıza yol, park, altyapı, tesis vb. amaçlarla fiilen müdahale etmesi “fiili el atma” olarak adlandırılır.
Bu durumda malik:
açabilir. Anayasa Mahkemesi ve Danıştay, fiili el atmayı ağır bir mülkiyet hakkı ihlali olarak görmektedir.
12. Kamulaştırma sonrasında taşınmazımı geri alabilir miyim?
Bazı hâllerde evet. Özellikle:
kamulaştırma sonrası geri alma (irtifa) hakkı ve tazminat talepleri gündeme gelebilir. Bu, olaya ve tarihlere göre ayrı ayrı değerlendirilmesi gereken teknik bir konudur; bir avukat tarafından dosya özelinde incelenmelidir.
13. Kamulaştırma bedeline KDV veya vergi ödemem gerekir mi?
Kamulaştırma bedeli, bazı durumlarda değer artış kazancı yönünden vergiye konu olabilir; ancak bu, taşınmazın niteliği, elde tutma süresi ve satış/temlik niteliğine göre değişir.
Vergi boyutu ayrı bir uzmanlık alanı olduğundan, kamulaştırma süreciyle birlikte muhasebeci veya vergi hukuku uzmanı ile birlikte değerlendirilmesi faydalıdır.
14. Kamulaştırma Ankara’da neden bu kadar sık karşımıza çıkıyor?
Ankara’da:
çok yoğun olduğundan, kamulaştırma işlemleri de sıkça gündeme gelmektedir. Taşınmaz değerlerinin hızla artması, malik–idare uyuşmazlıklarını daha da görünür kılmaktadır.
15. Kamulaştırma sürecinde avukat tutmak zorunlu mu? Neden bir kamulaştırma avukatı ile çalışmalıyım?
Hukuken zorunlu olmasa da fiilen zorunlu kadar önemlidir diyebiliriz. Çünkü:
Bu nedenle, özellikle yüksek değerli taşınmazlarda kamulaştırma sürecinin başından sonuna kadar bir kamulaştırma avukatıyla yürütülmesi, çoğu zaman alınan bedelde yüzlerce bin hatta milyonlarca liralık fark yaratabilmektedir.
16. Kamulaştırma davası ne kadar sürer?
Dosyanın:
gibi unsurlara göre değişmekle birlikte, kamulaştırma bedel artırımı davaları ve iptal davaları genellikle 1–3 yıl aralığında sonuçlanmaktadır. Ancak önemli olan, doğru ve sağlam bir dosya ile sürecin başlatılmasıdır.
17. Kamulaştırma süreci başlamadan önce taşınmazımı satarsam ne olur?
Kamulaştırma niyeti bilindiği hâlde taşınmazı elden çıkarmak:
Ayrıca, bazı durumlarda vergi, tapu harcı ve değer artış kazancı bakımından ek sonuçlar doğabilir. Kamulaştırma ihtimalinin gündeme geldiği dönemlerde satış kararı verirken hem hukuki hem mali açıdan danışmanlık alınması en sağlıklı yoldur.
18. Kamulaştırma sürecine ilişkin danışmanlık almak için ne zaman başvurmalıyım?
En ideali:
bir kamulaştırma avukatına başvurmaktır. Çünkü süreç ilerledikçe:
Erken alınan hukuki pozisyon, davada müzakere gücünüzü artırır.
