Ankara’da Gayrimenkul Almak ve Hukuki Süreçler: Yabancılar ve Türk Vatandaşları İçin Kapsamlı Rehber

1. Giriş

Ankara, Türkiye’nin başkenti ve bürokratik merkezi olmasının yanı sıra, istikrarlı gayrimenkul piyasası ve yüksek yaşam standartları ile hem yerli hem de yabancı yatırımcılar için güvenli bir tercih haline gelmiştir.
Özellikle Çankaya, Yenimahalle, Etimesgut, Eryaman, İncek, Oran ve Beytepe gibi bölgeler, son yıllarda gerek yaşam gerek yatırım amaçlı konut alımlarında öne çıkmaktadır.

Bu rehberde, Ankara’da gayrimenkul satın almanın hukuki sürecini, dikkat edilmesi gereken noktaları, tapu işlemlerini, yabancı yatırımcılar için özel düzenlemeleri ve vatandaşlık bağlantısını adım adım bulacaksınız.

2. Ankara’da Gayrimenkul Satın Almanın Hukuki Dayanağı

Ankara’daki taşınmaz alım satımı aşağıdaki mevzuat çerçevesinde yürütülür:

• 2644 Sayılı Tapu Kanunu
• 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu
• Kat Mülkiyeti Kanunu
• Yabancıların Taşınmaz Edinimi Hakkında Yönetmelik
• 5901 Sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu (yatırım yoluyla vatandaşlık işlemleri için)

Ankara’da yabancı yatırımcılar için “karşılıklılık ilkesi” artık aranmaz; ancak askeri bölgeler, güvenlik tesisleri ve özel koruma alanlarında taşınmaz edinimi sınırlandırılmıştır. Özellikle Etimesgut Askeri Alanı, Mamak Askeri Bölgesi ve Gölbaşı Güvenlik Alanı çevresinde kısıtlamalar bulunmaktadır.

3. Ankara’da Gayrimenkul Alım Süreci Adım Adım

3.1. Ön Hazırlık (Planlama ve Bütçe)

Amaç: Sürecin en başında riskleri azaltmak ve belgeleri eksiksiz hazırlamak.

Yapılacaklar:

1. Bütçe Planı: Tapu harcı (%4), noter, tercüman, SPK değerleme, sigorta, abonelik giderleri, taşınma masrafları.
2. Ödeme Kanalı: Banka transferi tercih edilmelidir. Yabancılar için döviz transferinde “Döviz Alım Belgesi (DAB)” zorunludur.
3. Vergi Kimlik Numarası (VKN): Yabancılar için ilgili kurumdan alınır.
4. Vekâletname: Türkiyede herhangi bir Noterlerden veya yurt dışı Türk Konsolosluklarında düzenlenebilir.
5. Avukat Desteği: Özellikle yabancı yatırımcılar için sürecin bir avukat aracılığıyla yürütülmesi güvenlik açısından önemlidir.

3.2. Taşınmaz Seçimi ve Hukuki İnceleme (Due Diligence)

Ankara’da taşınmaz alırken dikkat edilmesi gereken başlıca kontroller:

1. Tapu Kayıtları: Haciz, ipotek, şufa, intifa, aile konutu şerhi kontrolü.
2. İmar Durumu: Ankara Büyükşehir Belediyesi ve ilgili ilçe belediyelerinden alınır.
3. Yapı Ruhsatı ve İskan: Kat irtifakı – kat mülkiyeti ayrımı önemlidir.
4. Aidat ve Ortak Gider Borçları: Site yönetiminden yazılı belge alınmalıdır.
5. Emlak Vergisi ve Belediye Borçları: Emlak rayiç bedeli ve önceki dönem borçları sorgulanmalıdır.
6. Kiracı Durumu: Tahliye protokolü yapılmadan tapu devri yapılmamalıdır.
7. Bölgesel İnceleme: Özellikle Ankara’da zemin riski farklılık gösterir (örneğin Mamak bölgesi deprem açısından dikkat gerektirir).
8. Belediye borçları: Emlak rayiç ve geçmiş borç/cezalar.
9.  Ruhsat & iskan: Kat irtifakı/kat mülkiyeti ayrımı; projeye aykırılıklar.
10. Fiilî durum: Net/brüt m², balkon/teras kapamaları, iskanla uyum.

Ek Öneri: Avukat aracılığıyla tapu takyidat dökümü alınmalı ve imar planı değişiklik riski incelenmelidir.

3.3. Satış Vaadi Sözleşmesi

Ankara’da konut projelerinde (örneğin İncek, Oran, Eryaman gibi bölgelerde) teslim tarihi ileri olan konutlarda noter onaylı satış vaadi sözleşmesi yapılmalıdır.

Ne zaman? Proje satışı, ileri tarihli devir, taksitli ödeme, teslim-tapu ayrışması varsa belirlenmelidir.

Olmazsa olmaz maddeler:

• Taşınmazın açık tanımı (il-ilçe-mahalle/ada-parsel-BB no)
• Ödeme planı ve teslim/tescil tarihi
• Cezai şart (teslim gecikmesi / alıcı temerrüdü)
• Güvence modeli (blokaj/emanet/teminat mektubu)
• Eksik/ayıplı iş tespiti-giderimi-bedel indirimi
• Kat mülkiyetine geçiş taahhüdü (proje)
• Vergi/harç/masraf paylaşımı + damga vergisi
• Cayma/fesih & iade koşulları
• Yetkili mahkeme/tebligat adresi

3.4. Değerleme (SPK Raporu)

Yabancı yatırımcılar için Ankara’daki her gayrimenkul alımında SPK lisanslı ekspertiz raporu zorunludur.
Rapor genellikle 2-3 iş günü içinde hazırlanır.
Bu aşamada ayrıca:

• Döviz Alım Belgesi (DAB) hazırlanır.
• MASAK mevzuatına uygun para transfer belgeleri hazırlanır.
• Banka blokaj veya emanet sistemi planlanır.

3.5. Tapu İşlemleri ve Randevu

Tapu işlemleri genellikle Çankaya, Keçiören, Yenimahalle veya Etimesgut Tapu Müdürlüklerinde yapılır.

Gerekli Belgeler:

• Kimlik/pasaport
• SPK değerleme raporu
• DASK poliçesi
• Döviz alım belgesi (varsa)
• Ödeme dekontu
• Vekâletname + tercüme
• Eş rızası (aile konutu şerhi varsa)

3.6. Tapu Günü İşlem Akışı

1. Kimlik kontrolü
2. Tapu metninin okunması ve tercüman onayı (yabancılar için)
3. Satış bedelinin transfer edilmesi
4. İmzalar ve tescil
5. Tapu senedinin teslimi

NOT: Yabancılar için tercüman zorunludur.

3.7. Tescil Sonrası İşlemler

• Emlak Vergisi Bildirimi → Belediye’ye 30 gün içinde yapılır.
• Abonelikler → Elektrik, su, doğalgaz devirleri için eski borç sorgulanmalıdır.
• Sigortalar: DASK zorunlu, konut sigortası isteğe bağlıdır.
• Adres Beyanı: İl Nüfus Müdürlüğü’ne yapılır.
• Yabancılar için: Gayrimenkul değeri 200.000 USD üzerindeyse ikamet izni başvurusu, 400.000 USD üzerindeyse vatandaşlık başvurusu mümkündür.

3.8. Zaman Çizelgesi

Aşama	Süre (Gün)	Açıklama
0–3	Tapu ve imar incelemesi	Avukat tarafından yapılmalıdır
2–5	SPK değerleme raporu	Yabancılar için zorunlu
4–7	Noter sözleşmesi (gerekiyorsa)	Satış vaadi sözleşmesi
6–10	Tapu işlemleri	Evrak tamamlama
10–20	Post-closing işlemler	Sigorta, abonelik, vergi, ikamet

3.9. Masraflar (Ankara İçin Ortalama)

Kalem	Yaklaşık Tutar / Oran
Tapu harcı	%4 (genellikle yarı yarıya paylaşılır)
SPK Değerleme	3.000–6.000 TL
DASK	600–1.200 TL
Tercüman	1.000–3.000 TL
Avukatlık ücreti	Dosya kapsamına göre değişir
Döner Sermaye	700–1.000 TL

3.10. Risk Azaltma Önerileri

• Tapu öncesi takyidat kontrolü yapılmadan kaparo ödemeyin.
• Yalnızca banka üzerinden ödeme yapın.
• Avukat vekaletiyle işlem yürütmek hataları minimize eder.
• Eksper raporuna dayalı fiyat belirleyin.
• Noter sözleşmesiz taahhütlere itibar etmeyin.

3.11. Yabancı Alıcılar İçin Ek Kontrol Listesi

• Pasaport ve VKN
• Apostilli vekâletname
• SPK ekspertiz raporu
• DAB belgesi
• Yeminli tercüman
• 3 yıl satılamaz şerhi (vatandaşlık planlanıyorsa)
• MASAK uyum belgeleri

3.12. Türk Vatandaşları İçin Kontrol Listesi

• Kimlik / TCKN
• Aile konutu şerhi varsa eş rızası
• Aidat borcu yazısı
• DASK poliçesi
• Takyidat ve borçsuzluk yazıları
• Krediyle alımda banka belgeleri

3.13. En Sık Yapılan Hatalar ve Doğru Uygulama

Hata	Doğru Uygulama
Elden ödeme	Banka veya emanet sistemi
Takyidat bakmadan ödeme	Ön inceleme zorunlu
Eksper olmadan fiyat belirleme	SPK raporuna dayalı fiyat
Sözlü taahhüt	Yazılı noter sözleşmesi
İskansız projede acele tescil	Kat mülkiyeti sonrası tescil

4. Yabancıların Ankara’da Gayrimenkul Edinimi

1. Kimler Gayrimenkul Alabilir?

• Türkiye’de yerleşik yabancı uyruklu tüm kişiler
• Türkiye’de kurulu yabancı sermayeli şirketler (izinle)
• Ancak, Suriye vatandaşları özel kısıtlamaya tabidir (tapu devri yapılamaz, ancak şirket üzerinden mümkündür).

2. Sınırlamalar

• Bir yabancı kişi Türkiye genelinde 30 hektardan fazla taşınmaz edinemez.
• Bir yabancı herhangi bir ilçe yüzölçümünün %10’unu aşacak şekilde taşınmaz alamaz.
• Askeri bölgeler, stratejik bölgelerden gayrimenkul alamaz.

3. Vatandaşlık Bağlantısı (Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı)

Yabancı yatırımcı, İstanbul’da en az 400.000 USD değerinde gayrimenkul satın alarak Türk vatandaşlığına başvurabilir.
Bu süreçte:

• Tapuya “satılamaz” şerhi (3 yıl)” konulmalıdır.
• SPK lisanslı değerleme raporu alınmalıdır.
• Döviz bozdurma belgesi (Döviz Alım Belgesi) zorunludur.
• Başvuru Göç İdaresi – Nüfus Müdürlüğü – İçişleri Bakanlığı zinciriyle ilerler.

Söz konusu yazımızın linki:  https://www.avkubrakeles.com/gayrimenkul-alimi-yoluyla-turk-vatandasligi-sartlar-surec-hukuki-destek

 

5. Tapu İşlemleri Sırasında Dikkat Edilmesi Gereken Hukuki Noktalar

• Tapuda belirtilen değer gerçek satış bedelinden düşük gösterilmemelidir.
• İpotek, haciz, kira şerhi, aile konutu şerhi kontrol edilmelidir.
• Satış bedelinin elden verilmesi MASAK açısından risklidir.
• Tapu işlemi sırasında mutlaka avukat bulundurulmalıdır.
• Tercüman atanması gereken durumlarda, noter onaylı tercüman kullanılmalıdır.

6. Gayrimenkul Satın Alımında Avukat Desteği Neden Önemlidir?

Birçok yabancı yatırımcı, yalnızca emlak danışmanları aracılığıyla işlem yaparak ciddi kayıplar yaşamaktadır.
Bir gayrimenkul avukatı;

• Tapu ve imar kayıtlarını inceler,
• Sözleşme taslaklarını hazırlar veya kontrol eder,
• MASAK kaynak beyanı süreçlerini yönetir,
• Vatandaşlık başvuru süreciyle gayrimenkul alımını entegre eder,
• Vergi ve ikamet izni süreçlerinde destek verir.
• Satın alınacak gayrimenkulün borç kaynaklarını inceler ve riskleri hukuki gözle bildirir.

7. Ankaral’da Gayrimenkul Alımında MASAK ve Kaynak Beyanı

• Özellikle yabancılar için paranın meşru kaynağı MASAK mevzuatına uygun olmalıdır.
• Banka üzerinden yapılan transferlerde “konut alımı bedeli” açıklaması yazılmalıdır.
• Şüpheli işlem bildirimi riskine karşı, alım öncesi MASAK danışmanlığı önerilir.

8. Gayrimenkul Alım Sonrası Süreçler

• Tapu devrinden sonra İkamet izni (J tipi) başvurusu yapılabilir.
• Aile bireyleri de başvuru kapsamına alınabilir.
• Belediyeye emlak vergisi bildirimi, elektrik-su-doğalgaz abonelikleri, apartman yönetimi kaydı gibi işlemler tamamlanmalıdır.

9. Ankara’da Öne Çıkan Yatırım Bölgeleri

Ankara, kamu ve üniversite-sağlık ekosistemi, görece istikrarlı kira döngüsü ve düzenli yeni konut arzı ile 2025’te de öne çıkıyor.
Özellikle kentsel dönüşüm, aile konseptli site yaşamı, üniversite-hastane yakın kiralamalar ve villa/yeşil kuşak yatırımları segmentleri güçlenmiş durumda.

Aşağıda yatırım tipine göre öne çıkan ilçe/mahalle kümeleri Ankara’ya göre ayrıntılandırılmıştır.

• Çankaya (Oran, Yıldızevler, Gaziosmanpaşa, Kavaklıdere, Çukurambar, Söğütözü) → lüks/prestij, ofis-rezidans, kurumsal kiracı
• Gölbaşı – İncek – Beytepe – Bilkent – Yaşamkent – Ümitköy – Çayyolu → villa/rezidans, aile konsepti, nitelikli kampüs yaşamı
• Etimesgut – Eryaman – Bağlıca – Sincan – Yenikent → geniş metrajlı daire, planlı site, ulaşım avantajı
• Yenimahalle – Batıkent – Keçiören (seçilmiş akslar) → dönüşüm ve erişilebilir fiyat/kira dengesi
• Altındağ – Mamak (dönüşüm cepheleri) → yenileme/dönüşüm potansiyeli, orta-uzun vadeli prim
• Kızılay – Maltepe – Sıhhiye – Tunalı – Eskişehir Yolu aksı (Söğütözü/Armada çevresi) → ticari/ofis-klinik, kurumsal kira
• Pursaklar – Akyurt – Ayaş – Beypazarı – Elmadağ (seçili bölgeler) → arsa/gelişim ve lojistik-sanayi odaklı senaryolar

Bölge seçimi taktiği: Planlanan kira türü (aile/öğrenci/kurumsal), ulaşıma erişim (metro/ana arter), üniversite-hastane-plaza yoğunluğu ve aidat seviyeleri üzerinden kıyaslama yapın.

— Çankaya – Lüks/Prestijli Projeler ve Kurumsal Kira (Oran, Yıldızevler, Kavaklıdere, Çukurambar, Söğütözü)

Genel Görünüm
Ankara’nın diplomatik ve kurumsal merkezi. Rezidans, A+ apartman, ofis-klinik dönüşümleri ve marka projeler yoğun. Yürünebilirlik, sosyal yaşam, gastronomi ve sanat ekseni güçlü.

Yatırım Avantajları

• Kurumsal/uzun dönem kiracı profili; boşluk oranları düşük.
• Prestijli adreslerde kısa teslimli ve yüksek aidat yönetimli siteler.
• 2025 itibarıyla yaklaşık m² satış: 180.000–320.000 TL bandı (sokak/proje farkı yüksek).
• Kısa–orta vadede seçici prim eğilimi; döviz endeksli kira anlaşmaları daha yaygın.

Hukuki Notlar

• Eski binalarda iskan/proje uyumu ve kat mülkiyeti statüsü mutlaka incelenmeli.
• Klinik/ofis kullanımlarında yönetim planı ve ruhsat koşulları netleştirilmeli.
• Lüks projelerde arsa payı ve aidat maddeleri sözleşmede açık olmalı.

— Gölbaşı – İncek – Beytepe – Bilkent – Yaşamkent – Ümitköy – Çayyolu: Villa/Rezidans & Aile Konsepti

Genel Görünüm
Ankara’nın yeşil kuşağı ve nitelikli yaşam aksı. Geniş metraj, bahçe/teraslı planlar, site güvenliği, özel okul-üniversite-hastane kümeleriyle öne çıkıyor.

Yatırım Avantajları

• Villa/ikiz villa ve büyük 3+1–4+1 dairelerde aile talebi güçlü.
• Bilkent-Hacettepe-ODTÜ üçgeni ve özel hastaneler kiracı havuzu oluşturur.
• 2025 yaklaşık m² satış: 120.000–230.000 TL; villa projelerinde üst bant daha yüksek.
• Orta–uzun vadede değer koruması; arsa payı yüksek nitelikli projelerde prim potansiyeli.

Hukuki Notlar

• İmar planı, kat irtifakı/kat mülkiyeti, iskan ve peyzaj-ortak alan taahhütleri kontrol edilmeli.
• Villa sitelerinde yönetim planı, aidat, ortak tesis işletme esasları incelenmeli.
• Gölbaşı çevresinde özel çevre/koruma hükümleri ve yapılaşma koşulları teyit edilmeli.

— Etimesgut – Eryaman – Bağlıca – Sincan – Yenikent: Aile Konsepti & Erişilebilir Fiyat/Kira Dengesi

Genel Görünüm
Planlı yerleşimler, geniş sosyal tesisli siteler ve metro/ana arter erişimiyle öne çıkar. Aile-odaklı 2+1–4+1 daireler yaygın.

Yatırım Avantajları

• 2025 yaklaşık m² satış: 70.000–140.000 TL; brüt kira getirisi çoğu projede %5,5–7 bandı.
• Otopark, yeşil alan, çocuk oyun alanı gibi site yaşamı tercihleri güçlü.
• Kira sürekliliği ve düşük boşluk; maliyet/fayda dengesi yatırımcı lehine.

Hukuki Notlar

• Yeni projelerde kat irtifakı → kat mülkiyeti geçiş takvimi sözleşmede güvenceye alınmalı.
• Teslim/eksik-ayıplı iş protokolleri ve cezai şart maddeleri eklenmeli.
• Aidat/ortak tesis kullanım koşulları ve yönetim planı incelenmeli.

— Yenimahalle – Batıkent – Keçiören : Dönüşüm & Erişilebilir Yatırım

Genel Görünüm
Merkeze yakın geniş mahalle dokusu; bazı akslarda yenileme/dönüşüm hızlandı. Batıkent’te planlı yerleşim artısı, Keçiören’de ulaşım ve nüfus yoğunluğu etkili.

Yatırım Avantajları

• 2025 yaklaşık m² satış: 80.000–160.000 TL.
• Metro/ana arter erişimi olan cephelerde kira çevrimi güçlü; %6–7 brüt getiriler mümkün.
• Eski stokta tadilat-iyileştirme ile değer artırımı fırsatları.

Hukuki Notlar

• Dönüşüm planlı alanlarda riskli yapı, hak sahipliği, yüklenici sözleşmesi ve teslim takvimi analiz edilmeli.
• Eski apartmanlarda iskan/kat mülkiyeti ve ortak alan kullanım sorunları denetlenmeli.

— Altındağ – Mamak (Dönüşüm Cepheleri): Orta–Uzun Vadeli Prim

Genel Görünüm
Eski yapı stokunun yoğun olduğu cephelerde kentsel dönüşüm projeleri hız kazanıyor. Merkeze görece yakınlık ve toplu taşıma artıları var.

Yatırım Avantajları

• Giriş biletinin görece düşük olduğu cephelerde uzun vadeli prim potansiyeli.
• 2025 yaklaşık m² satış: 60.000–120.000 TL (sokak ve proje kalitesine göre değişken).
• Yenilenen akslarda kira talebi güçleniyor.

Hukuki Notlar

• Riskli yapı, tapu takyidatı, imar uygulaması, parselasyon ve geçici barınma süreçleri avukatla yönetilmeli.
• Teslim takvimi ve gecikme cezaları sözleşmede net olmalı.

— Ticari/Ofis-Klinik Kuşağı: Kızılay – Maltepe – Sıhhiye – Tunalı – Eskişehir Yolu (Söğütözü)

Genel Görünüm
Kamu-özel sektör ofisleri, klinik/diyetisyen/estetik merkezleri, eğitim-sağlık odaklı kurumsal kiracı havuzu.

Yatırım Avantajları

• Yüksek talep gören metrekarelerde uzun dönem sözleşmeler.
• 2025 yaklaşık m² satış: 120.000–250.000 TL (ofis-plaza stoklarında üst bant daha yüksek).
• KDV/stopaj rejimi ve ticari kira yapısı ile nakit akışı öngörülebilir.

Hukuki Notlar

• İşyeri ruhsatı, yangın/iskan belgeleri, yönetim planı kullanım izni ve kat mülkiyeti statüsü teyit edilmeli.
• Kira sözleşmesi (endeksleme, bakım-onarım, erken fesih cezaları) profesyonelce düzenlenmeli.

— Arsa/Gelişim Odaklı Akslar: Pursaklar – Akyurt – Ayaş – Beypazarı – Elmadağ (Seçili Bölgeler)

Genel Görünüm
Lojistik-sanayi yatırımları, 3. çevre bağlantıları ve kırsal/villa parselleri ile uzun vadeli senaryolar.

Yatırım Avantajları

• 2025 yaklaşık m² arsa bandı: 5.000–20.000 TL (imar/emsal/konum etkisi çok yüksek).
• 5–10 yıl perspektifte gelişim/prim potansiyeli.

Hukuki Notlar

• İmar durumu (konut/ticaret/tarımsal), emsal, çekme mesafesi, ifraz-tevhid ve yola/alt yapıya cephe koşulları incelenmeli.
• Tarla vasfında imar beklentisi olan parsellerde spekülasyon riski yüksektir; plan onayları olmadan alım-satım dikkatle yapılmalı.

Ankara 2025 Gayrimenkul Trend Analizi ve Yatırım Tavsiyeleri

Yatırım Tipi	Önerilen Bölgeler	Yaklaşık m² Satış Fiyatı (TL)	Potansiyel (Kısa–Uzun Vade)	Hukuki Risk Düzeyi
Lüks/Prestijli Konut	Çankaya: Oran, Yıldızevler, Kavaklıdere; Çukurambar, Söğütözü	180.000–320.000	Kısa vadede seçici artış	Orta
Aile Konseptli Site	Etimesgut, Eryaman, Bağlıca; Yaşamkent, Ümitköy, Çayyolu	70.000–160.000	Orta vadede istikrarlı kira	Düşük-Orta
Dönüşüm-Kira Getirisi	Yenimahalle/Batıkent aksları, Keçiören seçili cepheler, Altındağ/Mamak dönüşüm	60.000–160.000	Orta-uzun vadeli prim	Orta-Yüksek
Ticari/Ofis-Klinik	Kızılay, Maltepe, Sıhhiye, Tunalı, Eskişehir Yolu-Söğütözü	120.000–250.000	Kurumsal kira ile güçlü nakit akışı	Orta
Villa/Doğal Yaşam	İncek, Beytepe, Bilkent çevresi, Gölbaşı	140.000–260.000+	Üst gelir grubu; sınırlı arz	Düşük
Arsa/Gelişim	Pursaklar, Akyurt, Ayaş, Beypazarı, Elmadağ (seçili)	5.000–20.000 (arsa m²)	5–10 yıl perspektif	Yüksek

Not: Fiyatlar sokak/proje/yaş/peyzaj/aidat gibi değişkenlere göre farklılaşır. Alım öncesi SPK değerleme ve emsal analizi önerilir.

Ankara 2024 → 2025 Geçiş Eğilimleri

Eğilim	Açıklama
Lüks konutta seçici artış	2024’te maliyet basıncı ve talep ayrışması; 2025’te merkezi/markalı projelerde artış sürüyor.
Aile konsepti batı koridorunda güçlendi	Etimesgut-Eryaman-Bağlıca ve Çayyolu-Yaşamkent hattında sürekli talep ve düşük boşluk.
Dönüşüm cephelerinde değerlenme	Altındağ-Mamak ve Keçiören akslarında dönüşümle yeni stok kira-satış dengesini yukarı taşıyor.
Kurumsal kiracıya yönelim	Ofis/klinik hatlarında uzun dönem sözleşme tercihleri arttı; kira akışında öngörülebilirlik.
Arsa ve villa ilgisi	İncek-Beytepe-Gölbaşı çevresinde yeşil yaşam ve arsa geliştirme senaryoları gündemde.

Yatırım Öncesi Hukuki Mini Kontrol Listesi (Ankara)

• Tapu takyidat (ipotek, haciz, şerhler), aile konutu ve kira şerhi kontrolü
• İmar durumu, emsal, yükseklik, çekme mesafeleri ve plan değişikliği riskleri
• Kat irtifakı/kat mülkiyeti, iskan ve projeye aykırılık taraması
• Yönetim planı, aidat ve ortak tesis işletme esasları
• Döviz Alım Belgesi (DAB), MASAK kaynak beyanı, banka/emanet/blokaj ödeme modeli
• SPK değerleme raporu + emsal analizi
• Teslim/eksik-ayıplı iş protokolü, cezai şart ve teminat maddeleri

Kısa Sonuç ve Öneri

• Strateji 1 (Kira Odaklı): Etimesgut-Eryaman/Yaşamkent-Çayyolu hattında %5,5–7 bandı hedeflenebilir; aidat/m² dengesini iyi okuyun.
• Strateji 2 (Seçici Prim): Çankaya’nın markalı/merkezi lokasyonlarında A+ stok; sokak seçimi kritik.
• Strateji 3 (Dönüşüm-Uzun Vade): Altındağ-Mamak/Keçiören cephelerinde hukuki/dönüşüm incelemesini avukatla derinleştirin.
• Strateji 4 (Villa/Yeşil Yaşam): İncek-Beytepe-Gölbaşı; parsel imarı/arsa payı ve yönetim planına dikkat.
• Strateji 5 (Ticari/Ofis-Klinik): Kızılay-Söğütözü hattında ruhsat/iskan/yönetim planı ve kira sözleşmesi maddeleri titiz çalışılmalı.

Ankara’da Gayrimenkul Alımı – Kapsamlı Soru Cevap Rehberi

1. Ankara’da gayrimenkul almak isteyen yabancılar için yasal olarak izin var mı?

Evet. Türkiye mevzuatına göre yabancılar, askerî yasak/güvenlik bölgeleri dışında Ankara dâhil taşınmaz satın alabilir. “Karşılıklılık” ilkesi kaldırılmıştır; yalnızca ülke bazlı özel kısıtlar ve bölgesel güvenlik/çevre sınırlamaları uygulanır (ör. Etimesgut-Mamak askeri alanları, Gölbaşı çevresindeki özel koruma alanları).

2. Ankara’da gayrimenkul satın almak için oturma izni gerekli midir?

Hayır. İkamet izni olmasa da pasaport ve Vergi Kimlik Numarası (VKN) ile alım mümkündür. Tapu sonrası gayrimenkul yoluyla kısa dönem ikamet başvurusu hakkı doğabilir (değer/şartları sağlayanlar için).

3. Yabancı yatırımcı Ankara’da hangi tür gayrimenkulleri satın alabilir?

Konut, ofis/işyeri, ticari bağımsız bölüm, rezidans, arsa (imar durumuna bağlı) vb. alınabilir. Tarım arazileri özel izin süreçlerine tabidir; doğrudan alım çoğu durumda mümkün değildir.

4. Yabancı biri Ankara’da kaç mülk alabilir?

Sayı sınırı yoktur; ancak Türkiye genelinde en fazla 30 hektar ve herhangi bir ilçede ilçe yüzölçümünün %10 sınırı vardır.

5. Tapu işlemleri ne kadar sürer?

Evraklar tam ise çoğunlukla 1–3 iş günü; yoğun dönemlerde 1 haftaya uzayabilir. Ankara’da işlemler genellikle taşınmazın bulunduğu ilçe Tapu Müdürlüğü (Çankaya, Yenimahalle, Etimesgut, Keçiören, Mamak, Sincan vb.) üzerinden yürütülür.

6. Tapu devir işlemi sırasında hangi belgeler gerekir?

• Kimlik veya pasaport
• Vergi Kimlik Numarası (VKN)
• (Gerektiğinde) 2 adet biyometrik fotoğraf
• SPK lisanslı değerleme raporu (yabancı alım/vatandaşlık bağlantılı işlemlerde zorunludur)
• DASK (konut için)
• Banka dekontu (satış bedeli)
• Vekâletname + tercüme/apostil (vekil ile işlem yapılacaksa)
• Eş rızası (aile konutu şerhi varsa)

7. Ankara’da gayrimenkul alırken tapu harcı oranı nedir?

Toplam %4 tapu harcı (piyasada çoğu kez %2–%2 paylaşılır). Ayrıca döner sermaye/hizmet bedelleri ödenir.

8. Tapu bedeli banka dışında elden ödenebilir mi?

Hayır. MASAK mevzuatı uyarınca banka kanalı esastır. Elden ödeme, MASAK ve vergi bakımından şüpheli işlem doğurabilir. Ankara’da blokaj/emanet/takas sistemleri güvenli tercih edilebilir.

9. Ankara’da gayrimenkul alımı sonrası oturma izni alınabilir mi?

Evet. Değer ve koşulları sağlayan yabancılar kısa dönem ikamet başvurusu yapabilir. Başvurular Ankara İl Göç İdaresi üzerinden yürütülür (randevu ve belge listesi güncel kontrol edilmelidir).

10. Ankara’da gayrimenkul satın alarak Türk vatandaşlığı alınabilir mi?

Evet. En az 400.000 USD değerinde taşınmaz alımı yapılıp 3 yıl satılamaz şerhi konulursa yatırım yoluyla vatandaşlık başvurusu mümkündür (tutarlar/mevzuat değişebilir; güncel şartlar teyit edilmelidir).

11. Vatandaşlık için alınacak taşınmazda hangi şartlar aranır?

• Tapuda alıcı olarak başvuru sahibinin adı
• SPK lisanslı değerleme raporu
• Yatırım bedelinin Döviz Alım Belgesi (DAB) ile TL’ye çevrilmesi
• 3 yıl satılamaz şerhi
• Aynı taşınmazın başka bir vatandaşlık başvurusunda kullanılmamış olması

12. Ankara’da gayrimenkul alımında noter sözleşmesi zorunlu mu?

Tapu devri Tapu Müdürlüğü’nde yapılır. Proje/teslim ileri tarih vb. durumlarda noter onaylı satış vaadi sözleşmesi zorunludur. Ödeme/tescil şartlarını sözleşmeye açık yazın.

13. Yabancı bir kişi gayrimenkul alırken Türk vatandaşı bir vekil tayin edebilir mi?

Evet. Noter onaylı (yurt dışındaysa apostilli veya Türk Konsolosluğu onaylı) vekâletname ile bir avukat işlemleri takip edebilir.

14. Tapu alımında tercüman zorunlu mu?

Evet. Türkçe bilmeyen yabancılar için yeminli tercüman tapu ve noter işleminde hazır bulunur; bu durum tutanağa işlenir.

15. Ankara’da alınacak taşınmazın ipotekli/hacizli olup olmadığı nasıl anlaşılır?

Takyidat sorgusu ile. Avukatınız, Tapu Müdürlüğü kayıtlarından ipotek, haciz, şerhleri kontrol eder. Ek olarak imar/iskan ve yönetim borç yazıları istenir.

16. Satın alınan taşınmazda sonradan imar veya ruhsat problemi çıkarsa ne olur?

Duruma göre sözleşmenin feshi, bedel iadesi ve/veya tazminat talep edilebilir. Bu nedenle alım öncesi imar durumu ve yapı kullanma izin belgesi (iskan) avukatça kontrol edilmelidir.

17. SPK lisanslı değerleme raporu nedir ve ne işe yarar?

Taşınmazın piyasa değerini belirleyen resmi rapordur. Yabancı alımlar/vatandaşlık süreçlerinde zorunludur. Tapuda beyan edilecek bedel bu raporla uyumlu olmalıdır.

18. Ankara’da hangi bölgeler yatırım için en uygun?

• Lüks/Prestij & Kurumsal Kira: Çankaya (Oran, Yıldızevler, GOP, Kavaklıdere, Çukurambar, Söğütözü)
• Aile-Konseptli Site & Kira Sürekliliği: Etimesgut–Eryaman–Bağlıca, Yaşamkent–Ümitköy–Çayyolu
• Uzun Vadeli Prim/Dönüşüm: Yenimahalle–Batıkent, Keçiören (seçili akslar), Altındağ–Mamak dönüşüm cepheleri
• Ticari/Ofis-Klinik: Kızılay–Maltepe–Sıhhiye–Tunalı, Eskişehir Yolu–Söğütözü
• Villa/Doğal Yaşam: İncek–Beytepe–Gölbaşı çevresi

19. Ankara’da proje aşamasında daire almak güvenli mi?

Güvenli olabilir; ancak ruhsatlı/tapulu projelerden alım yapılmalı, noter satış vaadi sözleşmesi zorunlu tutulmalı, tapudan önce yüksek bedeller ödenmemelidir. Eksik/ayıplı iş ve teslim takvimi için cezai şart/teminat maddeleri eklenmelidir.

20. Ankara’da gayrimenkul alımında avukatın rolü nedir?

Avukat; tapu/imar/iskan, sözleşme, MASAK/DAB, değerleme uyumu, teslim/cezai şart/teminat ve (varsa) ikamet–vatandaşlık entegrasyonunu yönetir; dolandırıcılık ve usulsüzlük risklerini minimize eder.

21. Türkiye’de gayrimenkul alımında vergi ödemesi gerekir mi?

Satın almada tapu harcı (%4) ödenir. Sonrasında her yıl emlak vergisi belediyeye beyan edilip ödenir. (Ticari/konut kullanıma göre KDV rejimi değişebilir; ilk el projelerde ayrıca değerlendirilir.)

22. Tapu işlemi öncesi ekspertiz raporu ne kadar sürede hazırlanır?

Genellikle 2–3 iş günü. SPK lisanslı firmalarca düzenlenir; uygulamada süre ve geçerlilik rapor üzerinde belirtilir (yetkili kurumun istediği tarih aralıklarına dikkat edin).

23. Ankara’da gayrimenkul satışı sonrası kazanç vergisi ödenir mi?

Taşınmaz 5 yıldan önce satılırsa değer artış kazancı vergisi doğabilir. 5 yıl sonrası satışlarda genel kural olarak vergi doğmaz (istisna/özel durumlar için mali müşavir görüşü alın).

24. Gayrimenkul alırken sahte ilan veya dolandırıcılıktan nasıl korunulur?

• Tapu ve belediye kayıtlarının avukatça kontrolü
• Emlakçı bilgisinin belgelerle doğrulanması
• Ödemelerin banka kanalı ve mümkünse emanet/blokaj ile yapılması
• Tapuda bizzat/vekil aracılığıyla işlem ve noter sözleşmesi ile yazılı teminat

25. Türkiye’de taşınmaz alımı için döviz bozdurma şartı nedir?

Yabancılarca getirilen döviz, bankada TL’ye çevrilir ve Döviz Alım Belgesi (DAB) düzenlenir. Vatandaşlık başvurularında zorunludur; Ankara’daki bankalar süreç ve valör/blokaj yönetimini önceden planlamayı ister.

26. Gayrimenkul alımında tapu devrinden sonra neler yapılmalıdır?

• Belediyeye emlak vergisi bildirimi (mükellefiyet açılışı)
• Elektrik, su, doğalgaz, internet abonelik devirleri
• DASK yenileme takvimi
• Site/aidat kaydı ve yönetim planı tebliği
• İkamet izni ve (varsa) vatandaşlık başvuru dosyasının hazırlanması

27. Ankara’da birden fazla yabancı ortak birlikte gayrimenkul alabilir mi?

Evet. Paylı mülkiyet kurulabilir; her alıcının pay oranı tapuda gösterilir.

28. Gayrimenkul satın alımında vekaletname nasıl hazırlanır?

Yurt dışından düzenlenecek vekâletnameler apostilli veya Türk Konsolosluğu onaylı olmalıdır. Türkiye’de kullanılmadan önce yeminli tercüme + noter tasdiki yapılır.

29. Ankara’da gayrimenkul alım sürecinde en sık yapılan hatalar nelerdir?

• Takyidat/imar incelenmeden kaparo/bedel ödemek
• SPK ekspertiz olmadan değer beyanı yapmak
• Elden ödeme (MASAK riski)
• Avukatsız işlem yürütmek
• Vatandaşlık/ikamet kriterlerine uymayan taşınmaz almak
• Kat irtifakı–kat mülkiyeti–iskan ayrımlarını sözleşmede netleştirmemek