Dubai’de Ev Satın Alma Rehberi | Hukuki Süreç, Riskler ve Yatırım Avantajları

Giriş

Bu yazıda, özellikle yurt dışında gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen bireyler ve profesyonel hukuki danışmanlar için önemli bir hedef olan Dubai’de ev (LP: “mülk”) satın alma sürecini, hukuki zemini, dikkat edilmesi gereken riskleri ve uygulama adımlarını ayrıntılı, sistemli ve hukuk odaklı bir şekilde ele alacağız.

1. Dubai Hukuk Sisteminin Yapısı

1.1 Genel Hukuk Sistemi

• Birleşik Arap Emirlikleri (BAE) ve dolayısıyla Dubai’de hukuk sistemi medenî hukuk (civil law) geleneğine dayanır; anayasa, Şeriat ilkeleri, federal yasalar ve bölgesel emirlik yasaları birlikte işler.
• Dubai özelinde mülkiyet, gayrimenkul, imar ve yapı konularında hem emirlik düzeyinde yasalar hem de ilgili kurum düzenlemeleri mevcuttur.
• Ayrıca, belirli serbest bölge alanlarında (örneğin Dubai International Financial Centre — DIFC) farklı hukuk rejimleri (ortak hukuk/English law) da uygulanabilmektedir.

1.2 Gayrimenkul ve Mülkiyet Hukuku Bağlamında Öne Çıkan Kurumlar

• Dubai Land Department (DLD): Dubai’de gayrimenkul işlemlerinin tescilinden sorumlu ana devlet kurumudur.
• Real Estate Regulatory Agency (RERA): DLD bünyesinde gayrimenkul sektörünü düzenleyen, lisanslandırma, kiralama denetimi, proje denetimi gibi işlevleri yerine getiren kurumdur.

1.3 Vurgulanması Gerekli Hukuki Notlar

• Tüm mülkiyet devri, üzerindeki hakların oluşturulması/değiştirilmesi/kaldırılması gibi işlemler DLD’de kayıt ve tescile tabidir.
• Gayrimenkul işlemlerinde imar, kullanım amaçları, ruhsat ve planlama gibi yönlerden yerel makamlar (örneğin Dubai Municipality) da devrededir.

2. Yabancıların Dubai’de Gayrimenkul Satın Alabilmesi

2.1 Yabancıya Mülkiyet Hakkı

• Dubai’de yabancı gerçek kişilerin gayrimenkul edinimi mümkündür; bu hak “freehold” (tam mülkiyet) ya da “leasehold/andestek hak” (kira hakkına dayalı sınırlı süreli kullanım) şeklinde olabilir.
• Örneğin, Law No. 7 of 2006 Dubai’de mülkiyet ediniminin temel düzenlemesidir; yabancıların sadece “freehold” olarak satın alabileceği, ya da özel bölgelerde sınırlı haklarla alınabileceği belirtilmiştir.
• Yabancıların satın alma için yaş ya da ikamet şartı genellikle yoktur; yani bir yabancı Dubai’de ikamet etmeden de uygun koşullar altında mülk edinebilir.

2.2 Hangi Bölgelerde ve Hangi Haklarla?

• Freehold bölgeler yabancılara tam mülkiyet hakkı verir: arsa + yapı üzerindeki haklar tamamen alıcıya geçer.
• Leasehold hakkı ise genellikle belirli yıllar için (örneğin 99 yıl) kullanım hakkı verir; arsa mülkiyeti genellikle devlete ya da geliştiriciye ait kalabilir.
• Alım yapmadan önce gayrimenkullerin yabancılara açık freehold bölgede olup olmadığı kontrol edilmelidir.

3. Satın Alma Süreci: Adım-Adım Hukuki Rehber

Aşağıda Dubai’de mülk edinim sürecinde izlenmesi gereken ana adımlar yer almaktadır. Her adımda özellikle hukuk ve düzenleme odaklı dikkat edilmesi gereken hususlar belirtilmiştir.

1. Hazırlık Aşaması

1.1 Amaç ve bütçe belirleme

• Satın almanın amacı netleşmelidir: yaşamak için mi, yatırım/kiralama için mi? Bu amaç size uygun bölgeyi, mülk tipini ve finansman biçimini belirlemede yardımcı olur.
• Bütçe oluşturulmalıdır: satın alma fiyatı yanında ek masraf ve ücretler dikkate alınmalıdır (örneğin tapu/tescil ücretleri, emlak danışmanlık komisyonu, bakım/yönetim giderleri)

1.2 Bölge ve mülk tipi seçimi

• Yabancıların tam mülkiyet (freehold) satın alabileceği bölgeler vardır.
• “Hazır mülk” (ready property) ya da “inşa aşamasında proje (off-plan)” seçeneği gözden geçirilmelidir: her birinin avantajları ve riskleri vardır.

1.3 Hukuki ön inceleme (Due Diligence)

• Mü­lkün tapu kayıtları, geliştiricinin lisansı, imar durumu, kullanım amacı ve satıcının hukuki durumu incelenmelidir. Hukuki danışmanlık almak tavsiye edilir.
• Yabancı alıcı için finansman ve kredi şartlarının banka bazında değişebileceği göz önünde bulundurulmalıdır.

2. Teklif, Sözleşme ve Depozito

2.1 Teklif sunma ve pazarlık

• Mülk seçildiğinde emlak danışmanı veya avukat eşliğinde teklif verilir, şartlar görüşülür.

2.2 Satın alma sözleşmesi imzalanması

• Bir ön sözleşme ya da “Memorandum of Understanding (MOU)” imzalanabilir. Ardından resmi Satış & Satın Alma Sözleşmesi (Sale & Purchase Agreement – SPA) yapılmalıdır. Bu sözleşme alım-satımın ana çerçevesini çizer.
• Bu aşamada genellikle ön ödeme (deposit) yapılır; örneğin %10’luk bir depozito yaygın.

• Satıcının geliştirici ya da mülk sahibi ile hukuki durumunun temiz olduğundan emin olunmalıdır: özellikle “No Objection Certificate” (NOC) geliştiriciden alınmalı
• Sözleşmede teslim tarihi, ödeme planı, gecikme cezaları, iptal hakları gibi hususlar açıkça yer almalıdır.

2.3 Depozito ödenmesi

• Genellikle sözleşme imzası sırasında bir ön ödeme/depozito yapılır. Bu meblağ mülkün değerine ve taraflar arasındaki görüşmeye göre değişebilir.
• Transfer ücreti: Örneğin DLD’ye tapu devri için %4 oranında bir ücret ödenmesi uygulaması vardır.

2.4 Hukuki belge kontrolü

• Satıcının ve mülkün hukuki yükümlülükleri araştırılmalıdır: ipotek, haciz, ortak alan aidat borçları olup olmadığı kontrol edilmelidir.

3. Resmî Tescil ve Devir İşlemleri

3.1 Tapu ve tescil işlemleri

• Satın alma sürecinde, mülkün sahibi adıyla kaydı yapılmalı ve Dubai Land Department (DLD) bünyesinde gerekli tescil işlemleri tamamlanmalıdır.  Yani, yeni alıcı adı altında “Title Deed” ya da “Oqood” (in off-plan projeler için) alınır.
• Freehold mülklerde alıcı tam mülkiyet hakkına sahiptir; arazi + yapı üzerindeki haklar dahil.
• Satın alma süreci tamamlandığında, alıcının adında kayıtlı yeni tapu belgesi olmalıdır; bu, mülkiyet hakkının resmi göstergesidir.

3.2 Harç ve kayıt ücretleri

• Devir ücretleri gibi resmi masraflar vardır: örneğin DLD’ye %4 oranında kayıt/devir ücreti ödeme bildirilmektedir.

3.3 Off-plan (proje aşamasında) mülkler için özel düzenlemeler

• Eğer mülk henüz inşa aşamasındaysa, “Oqood” belgesi (geçici tapu) alınır, proje tamamlandığında tam tapu (Title Deed) verilir.
• Eğer “off-plan” yani proje aşamasında mülk satın alınıyorsa, süreç farklılıklar gösterebilir: mezkur durumda alıcı geliştirici ile sözleşme yapar, yapım tamamlandığında tescil yapılır.
• Örneğin Law No. 19 of 2017’nin 11. maddesi, alıcının yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde geliştiriciye ve DLD’ye bazı haklar tanımaktadır.

4. Satın Alma Sonrası – Kullanım, Yönetim ve Çıkış Stratejisi

4.1 Mülkün devralınması ve kullanım

• Mülk teslim alındığında bakım, yönetim, aidat gibi konular devreye girer. Ortak alanların durumu, yönetim şirketi ile sözleşme şartları kontrol edilmelidir.

4.2 Kiralama ve yatırım yönetimi

• Eğer amaç yatırım ise, kira geliri, boş süreler, işletme giderleri ve yerel düzenlemeler (örneğin yabancı kiracı hakları) açısından değerlendirme yapılmalıdır.

4.3 Çıkış stratejisi ve yeniden satış

• Mülkün ileride satışa çıkarılması durumunda, piyasa koşulları, yeniden devir ücretleri ve yabancı alıcıya yeniden satış süreci gibi hususlar göz önünde bulundurulmalıdır.

4.4 Miras ve varis planlaması

• Yabancı yatırımcılar için miras hukuku ve veraset planlaması önemlidir. Dubai’de miras ve varis işlemleri diğer ülkelere göre farklılık gösterebilir.

5. Özet Akış ve Zaman Çizelgesi

Aşama	Açıklama	Süre (yaklaşık)
Hazırlık & araştırma	Bölge seçim, bütçe, hukuki ön inceleme	2-4 hafta
Teklif & sözleşme	Teklif verilmesi, sözleşme imzalanması, depozito	1-2 hafta
Tescil & devir işlemleri	DLD’ye kayıt, tapu devri	1-4 hafta
Mülkün devri & kullanıma başlama	Teslim alma, yönetim süreçleri	Teslim tarihine göre değişir
Kiralama / çıkış planlama	Yatırım amacına göre kira/verim analizleri	Sürekli süreç

4. Hukuki Riskler ve Uyarılar

4.1 Geliştirici ya da Satıcı Kaynaklı Riskler

• Geliştiricinin lisanssız ya da kredibilitesi düşük olması, inşaatı tamamlamaması ya da zamanında teslim etmemesi riskleri vardır.
• Off-plan projelerde alıcının sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde, geliştiricinin sözleşmeyi tek taraflı feshetme hakkı olabilir. (Law 19/2017, md. 11)
• Satıcının mülkiyeti üzerinde devredilmeye engel hak ve yükümlülüklerin (örneğin ipotek, haciz, ortak alan aidatı borcu) olup olmadığı mutlaka kontrol edilmelidir.

4.2 Yabancı Alıcıya Özgü Hukuki Hususlar

• Yabancı alıcının alım yapacağı bölgenin freehold statüsünde olup olmadığı iyi incelenmelidir. Freehold dışı alımlarda haklar sınırlı olabilir.
• Yabancı alıcı için finansman koşulları, kredi-kullanımı ve mülkün yeniden satışı gibi hususlar yerel alıcıdan farklı olabilir.
• Yabancı yatırımcıların mülk satışında, 2025 sonrası ( Haziran 2025’ten itibaren) yeni düzenlemelerle “üründen elde edilecek gelirlerin UAE banka hesabına alınması” gibi yeni koşullar getirilmiştir.

4.3 Usul ve Kayıtlarla İlgili Riskler

• Tescil yapılmadan devir işlemlerine güvenmek risklidir. Resmî kayıt olmadan satıcının iddialarına dayanmak aldatılmaya açık olabilir.
• İmar, ruhsat, kullanım amacı gibi hususlarda eksik bilgi alarak satın alma yapılması ileride kullanılamayan ya da sınırlı mülklerle sonuçlanabilir.
• Miras ve veraset planlaması yapılmamışsa, özellikle yabancı alıcıların miras hukukundan kaynaklı belirsizliklerle karşılaşma riski vardır.

5. Hukuki Check-List ve Uygulama Matriksi

Aşağıda, hukuki danışman olarak mülk alımı sürecinde dikkat edilmesi gerekenleri kısaltılmış bir matris halinde sunuyorum.

	Kontrol Noktası	Açıklama
	Freehold/leasehold statüsü	Mülkün yabancılara açık freehold bölgede olup olmadığı kontrol edilmeli.
	Satıcının mülkiyet durumu & borç yükümlülükleri	Tapu kaydı, ipotek, haciz, aidat borcu vb. olup olmadığı incelenmeli.
	Geliştiricinin lisansı & proje durumu (off-plan ise)	İnşaat tamam mı, lisansı var mı, escrow hesabı var mı ?
	Sözleşmenin hukuki içeriği & dil durumu	Sözleşme Arapça ve/veya İngilizce olabilir; detaylı olarak incelenmeli, özellikle iptal, gecikme, teslim durumları.
	Resmî devir işlemleri – DLD’ye tescil	Tapu devri işlemleri tamamlandı mı, Title Deed alındı mı?
	Finansman ve ödeme planı	Depozito, taksitler, banka vs. düzenli mi? Yabancı banka koşulları edinilmiş mi?
	İmar, kullanım amacı, ruhsatlar	Mülkün amaçlanan kullanım için uygun ruhsat-izinleri var mı? İmar durumu net mi?
	Miras ve varis planlaması	Yabancı alıcının miras planı var mı ? Dubai’de veraset konuları karmaşık olabilir.
	Satış sonrası yönetim/aidat gibi meseleler	Ortak alan aidatları, yönetim şirketi yükümlülükleri, kiralama potansiyeli kontrol edilmeli.

6. Hukuki Süreçte Öne Çıkan Yasal Düzenlemeler

• Law No. 7 of 2006 – Gayrimenkul edinimi ve mülkiyet haklarını düzenleyen temel yasa.
• Law No. 19 of 2017 – Off-plan satışlar ve alıcı-geliştirici ilişkileriyle ilgili hükümlere sahiptir; özellikle m. 11 alıcının yükümlülüklerini, geliştiricinin fesih hakkını düzenler.
• DLD tarafından çıkarılan yönetmelikler, tescil yönetmelikleri, freehold alanlarının belirlenmesiyle ilgili düzenlemeler.

7. Sonuç ve Hukuki Tavsiyeler

• Dubai gayrimenkul piyasası yabancı yatırımcılar için oldukça caziptir. Ancak cazibesinin yanında hukuki süreçlerin ve risklerin bilinmesi büyük önem taşır.
• Hukuki danışman olarak, hem alıcı hem de satıcı açısından süreç boyunca aktif rol alınmalı; sözleşmeler detaylı incelenmeli, tescil-ruhsat açısından gerekli kontroller yapılmalı.
• Yabancı alıcı için özel risk alanları (freehold statüsü, miras planlaması, off-plan projede yükümlülükler) yüksek önceliklidir.
• Mülkiyet aldıktan sonra da yönetim, aidat, kiralama gibi süreçlerin sürdürülebilirliği açısından yapılması gerekenler vardır.

8. Dubai’de Gayrimenkul Almanın Başlıca Avantajları

Dubai gayrimenkul piyasasında yabancı yatırımcıya yönelik birçok cazip unsur mevcuttur. Aşağıda bu avantajları hukuki ve yatırım perspektifinden açıklamak gerekirse :

8.1 Vergi Avantajları

• Dubai Land Department'ye göre gayrimenkul alımında bir defaya mahsus tescil/transfer ücreti gibi paylar olsa da sürekli yıllık emlak vergisi, kira geliri vergisi ya da sermaye kazancı vergisi gibi yükümlülükler yoktur.
• Özellikle kira geliri elde eden yabancı yatırımcı açısından “yıllık gelir vergisi yokluğu” önemli bir avantajdır.

8.2 Yabancıya Açık Mülkiyet Hakları

• Yabancıların belirlenmiş “freehold” bölgelerde tam mülkiyet (land + yapı) edinebilmeleri mümkündür.
• Bu durum, yatırım açısından güvenliği ve mülkiyetin devri/satışı açısından esnekliği artırır.

8.3 Yatırım Getirisi ve Piyasa Dinamikleri

• Dubai’nin uluslararası bir çekim merkezi olması, nüfus artışı, turizm ve ticaret altyapısının güçlü oluşu mülk talebini desteklemektedir.
• Yatırımcılar için kira getirisi ve potansiyel değer artışı açısından cazip fırsatlar sunulmaktadır.

8.4 Diğer Avantajlar

• Güvenli yaşam ortamı, altyapı gelişimi, “golden visa” gibi uzun vadeli yatırım-yaşam haklarıyla ilişkilendirilen fırsatlar vardır.
• Alım-satım sürecinde düzenlemelerin ve kurumların aktif rol alması yatırımcıya güven sağlar.

Özetle, Dubai gayrimenkul alımı özellikle yabancı yatırımcı için vergi avantajı, mülkiyet esnekliği, yatırım getirisi ve güvenli altyapı açısından güçlü avantajlar sunmaktadır.

9. Escrow Hesabı (Teminatlı Hesap) Detaylı İnceleme

Alım yaparken özellikle “off-plan” yani proje aşamasında mülklerde yaygın olan escrow mekanizması önemlidir. Aşağıda bu sistemin hukuki temeli, işleyişi ve yatırımcı için anlamı yer alıyor.

9.1 Hukuki Temeli

• Law No. 8 of 2007 “Concerning Escrow Accounts for Real Estate Development in the Emirate of Dubai” başlığıyla yürürlüktedir.
• Bu kanun, off-plan satış yapan geliştiricilerin alıcıların ödemelerini proje özelinde ayrı hesapta tutmalarını, hesabın dış borçlara ve geliştiricinin genel giderlerine doğrudan kullanımına izin verilmemesini şart koşar.

9.2 İşleyişi

• Geliştirici, proje için ayrı bir escrow hesabı açmalı, alıcıların (veya finansörlerin) ödemeleri bu hesaba yapılmalıdır.
• Hesap sadece ilgili proje için kullanılabilir, başka projeler veya geliştiricinin genel giderlerine akamaz.
• Mahkeme ya da düzenleyici kurum (Real Estate Regulatory Agency – RERA/Dubai Land Department) tarafından belirli inşaat safhalarının gerçekleşmesi doğrultusunda fon çıkışı onaylanır.

9.3 Yatırımcı Açısından Önemi

• Alıcının ödediği ücretlerin güvenliğini artırır, “parayı ödedim ama proje yapılmadı” gibi riskleri azaltır.
• Proje tamamlanmadan mülk sahibi olmadan ödeme yapılması durumlarında bu mekanizma önemli bir koruma sağlar.
• Ayrıca yatırımcı açısından geliştiriciye karşı yükümlülüklerin kontrolünü sağlar: proje tamamlanmadan fonun serbest bırakılmaması gibi.

9.4 Kontrol Etmeniz Gerekenler

• Sözleşmede escrow hesabının banka adı, şube ve hesap numarası net biçimde yer almalı.
• Proje kayıt bilgilerinde escrow hesabının RERA/DLD tarafından onaylı olup olmadığı kontrol edilmeli.
• Ödeme yapmadan önce projenin ve geliştiricinin lisans ve ruhsat durumları incelenmeli.

10. Uyarılar ve Hukuki Tavsiyeler

• Yabancı yatırımcı olarak lisanslı broker/komisyoncu, onaylı geliştirici, resmî tescil işlemi, escrow hesabı kontrolü, proje ruhsat ve teslim durumu gibi hususları ihmal etmemelisiniz.
• Sözleşmeden önce mutlaka hukuki danışmanlık alınmalı, sözleşmede geliştiricinin yükümlülükleri, gecikme durumları ve fesih hakları net biçimde yer almalıdır.
• Özellikle “çok cazip getiri vaatleri”, “çok düşük depozito”, “tamamlanmamış proje” gibi işaretler risk barındırdığını unutmayın.

 Keleş Hukuk Aracılığıyla Dubai’de Ev Satın Alma Süreci

Türkiye’den Güvenli, Hukuki ve Profesyonel Gayrimenkul Yatırımı

Dubai, vergi avantajları, yatırım getirisi ve mülkiyet hakkı güvenliğiyle dünya genelinde yabancı yatırımcıların gözde merkezlerinden biridir. Ancak her uluslararası yatırımda olduğu gibi, Dubai’de gayrimenkul satın alma süreci de yerel mevzuat, lisanslı kurumlar, escrow sistemi ve tapu tescil süreçleri açısından titizlik gerektirir.

Keleş Hukuk & Danışmanlık Bürosu, Türkiye’deki yatırımcıların Dubai’de güvenli ve yasal çerçevede gayrimenkul edinmesi için uçtan uca hukuki danışmanlık sunar.

1. Neden Avukat Aracılığıyla Gayrimenkul Satın Almalısınız?

Hukuki Güvence

• Yabancı ülke mevzuatı altında yapılan her yatırımda en büyük risk sözleşme ve tescil uyuşmazlıklarıdır.
• Dubai’deki alım sürecinde geliştirici, emlak acentesi veya danışman firmalarla yapılan sözleşmeler Arapça-İngilizce olarak düzenlenir.
• Keleş Hukuk ekibi bu sözleşmeleri Türk hukukuna göre denetler, RERA/DLD onaylı kurumları teyit eder, escrow hesabı doğrulaması yapar.

Dolandırıcılık ve Sahte Yatırım Risklerine Karşı Koruma

• Dubai Land Department verilerine göre 2024’te yapılan işlemlerin yaklaşık %15’i “ek inceleme”ye tabi tutulmuştur.
• Bu durum, sahte ilan, lisanssız emlakçı ve off-plan (inşaat aşamasında) dolandırıcılık risklerinin arttığını göstermektedir.
• Büromuz, bu riskleri önlemek için geliştirici lisans kontrolü, escrow hesabı kaydı, mülk tescil numarası doğrulamasını Dubai'deki iş ortakları ile birlikte yapar.

2. Keleş Hukuk’un Hizmet Modeli

A. Ön Araştırma ve Hukuki Uyum (Due Diligence)

• Seçilen proje veya mülkün freehold bölgesinde olup olmadığı, geliştirici lisansı, RERA kayıt durumu ve borç yükümlülükleri incelenir.
• Dubai yasalarına göre (Law No. 7 of 2006 & Law No. 8 of 2007) tüm off-plan projelerin escrow hesabı zorunludur. Bu doğrulanmadan hiçbir ödeme yapılmaz.

B. Sözleşme Aşaması

• Satış sözleşmesi (Sale & Purchase Agreement – SPA) Dubai mevzuatına uygun olarak kontrol edilir.
• Türk yatırımcı açısından riskli hükümler (tek taraflı fesih, temerrüt, cezai şart) tespit edilir ve müzakere edilir.
• Gerekirse Dubai merkezli partner hukuk bürolarımız aracılığıyla yerinde sözleşme denetimi ve noter-onay işlemleri yapılır.

C. Tescil ve Tapu Süreci

• Mülkiyet devri Dubai Land Department (DLD) nezdinde gerçekleştirilir.
• Yatırımcı adına başvuru yapılabilir; vekaletle işlem imkânı sağlanır.
• Tapu (Title Deed) alındıktan sonra mülk yönetimi, kira sözleşmesi, miras planlaması gibi devam eden hizmetler sunulur.

3. Türkiye’den Dubai’ye Yatırımın Avantajı

• Vergi muafiyeti: Dubai’de gayrimenkul gelirlerine gelir vergisi uygulanmaz.
• Freehold bölgelerde tam mülkiyet hakkı: Yabancılar arsa ve yapı üzerinde tam hakka sahip olabilir.
• Uzun süreli oturum imkânı: 1 milyon AED üzeri yatırım yapanlara 10 yıla kadar “Golden Visa” hakkı tanınabilir.
• Güvenli escrow sistemi: Alıcı ödemeleri proje bitene kadar koruma altında tutulur.

4. Escrow Hesabı – Güvenli Ödeme Mekanizması

Dubai yasalarına göre geliştirici, her proje için ayrı bir escrow hesabı açmak zorundadır (Law No. 8 of 2007).
Bu sistem sayesinde:

1. Alıcı ödemeleri yalnızca ilgili proje için kullanılabilir.
2. Fonlar yalnızca RERA denetiminde, inşaat ilerlemesine göre serbest bırakılır.
3. Geliştirici iflas etse dahi alıcının ödemesi güvence altındadır.
   Keleş Hukuk olarak biz, yatırımcı adına escrow hesabı ve banka onay süreçlerini adım adım takip ederiz.