Antalya, Türkiye’de gayrimenkul işlemlerinin en yoğun yapıldığı illerden biridir. Yerli–yabancı yatırımcılar, miras yoluyla intikaller, satışlar, bağışlar ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri nedeniyle tapu işlemleri ve tapu iptal–tescil davaları Antalya’da en sık karşılaşılan hukuki uyuşmazlık alanları arasındadır.
Bu rehberde;
✔ Antalya’da tapu işlemleri nasıl yapılır,
✔ Hangi durumlarda tapu iptal–tescil davası açılır,
✔ Süreçler, masraflar, görevli mahkemeler,
✔ En sık yapılan hatalar ve avukat desteğinin önemi
ayrıntılı ve güncel şekilde ele alınmıştır.
Tapu işlemleri; bir taşınmazın mülkiyetinin kazanılması, devri veya değiştirilmesine ilişkin Tapu ve Kadastro Müdürlükleri nezdinde yapılan resmi işlemlerdir.
Antalya’da en sık yapılan tapu işlemleri şunlardır:
Antalya’da tapu satış işlemleri, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne bağlı Antalya Tapu Müdürlükleri nezdinde yürütülen, şekil şartlarına sıkı sıkıya bağlı resmî bir hukuki işlemdir. Tapu satışının hukuken geçerli olabilmesi için yalnızca tarafların anlaşması yeterli olmayıp, işlemin kanunda öngörülen usule uygun şekilde tamamlanması gerekir.
Uygulamada yapılan küçük bir hata dahi, ilerleyen yıllarda tapu iptal ve tescil davası açılmasına, yüksek miktarda vergi cezasına veya taraflar açısından cezai sorumluluğa neden olabilmektedir.
Tapu satışı, Türk Medeni Kanunu uyarınca resmî şekle tabi bir sözleşmedir. Satış işlemi, tapu müdürlüğünde tapu memuru huzurunda yapılmadıkça geçerli olmaz. Noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmeleri veya taraflar arasında yapılan yazılı anlaşmalar, tek başına mülkiyet devri sağlamaz. Bu nedenle Antalya’da gerçekleştirilen her tapu satışı, hukuken mülkiyet hakkının devrini doğrudan etkileyen ciddi bir işlemdir.
Antalya tapu satış işlemlerinde taraflardan istenen belgeler, taşınmazın niteliğine ve tarafların durumuna göre değişebilmekle birlikte, uygulamada standart olarak bazı belgelerin ibrazı zorunludur.
Öncelikle satıcı tarafından taşınmaza ait tapu senedinin sunulması gerekir. Bu belge, satıcının mülkiyet hakkını ispat eden temel belgedir. Alıcı ve satıcının geçerli kimlik belgeleri olmaksızın işlem yapılamaz. Kimlik bilgilerinin MERNİS üzerinden doğrulanması zorunludur.
Tapu satışında ayrıca Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) büyük önem taşır. Antalya gibi deprem riski bulunan bir ilde, geçerli DASK poliçesi bulunmayan konutlar için satış işlemi gerçekleştirilmez. Poliçenin güncel olması ve taşınmaz bilgileriyle uyumlu olması gerekir.
Belediyeden alınan rayiç bedel belgesi, taşınmazın emlak vergisine esas değerini gösterir. Tapu harçları bu bedelden az olmamak üzere hesaplanır. Rayiç bedelin yanlış veya eksik bildirilmesi, ileride ciddi vergi uyuşmazlıklarına yol açabilir.
Satış işlemi sırasında ödenen tapu harcı ve döner sermaye bedeline ilişkin makbuzlar da dosyada yer almalıdır. Bu bedeller ödenmeden tapu devri yapılmaz.
Taraflardan birinin işlemi bizzat yapmaması hâlinde, noter onaylı vekaletname ibraz edilmesi gerekir. Vekaletnamenin tapuda satış yetkisini açıkça içermesi şarttır. Antalya’da tapu iptal davalarının önemli bir kısmı, eksik veya sahte vekaletnameler nedeniyle açılmaktadır.
Antalya’da tapu iptal ve tescil davalarının önemli bir kısmı, satış bedelinin gerçeğe aykırı şekilde düşük gösterilmesinden kaynaklanmaktadır. Özellikle mirasçılardan mal kaçırma, muvazaa veya gabin iddiaları bu noktada gündeme gelir.
Satış bedelinin gerçek değerinin çok altında gösterilmesi hâlinde;
Yargıtay uygulamasında, özellikle mirasçılar arasında görülen davalarda, satış bedelinin piyasa değerinden bariz şekilde düşük olması danışıklı işlem (muvazaa) karinesi olarak değerlendirilebilmektedir.
Antalya, yabancılara en çok taşınmaz satılan illerden biridir.
Yabancılar için özel riskler:
Bu nedenle yabancıların Antalya’da tapu işlemlerini gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukat ile yürütmesi hayati önemdedir.
Tapu iptal ve tescil davası, tapu sicilinde görünen bir mülkiyet kaydının hukuken geçersiz veya hukuka aykırı bir işleme dayanması nedeniyle, bu kaydın iptal edilmesi ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına yeniden tescil edilmesi için açılan davadır. Bu dava, aslında “tapu kaydının düzeltilmesi” değil; çoğu zaman mülkiyet hakkının iadesi anlamına gelir. Çünkü tapu kaydı, dışarıdan bakıldığında “doğruymuş” gibi görünse de, altında yatan işlem sahte, hileli, muvazaalı veya ehliyetsiz olabilir. Tapu iptal–tescil davaları, taşınmazın değerine ve niteliğine göre çok yüksek ekonomik sonuçlar doğurur. Antalya gibi gayrimenkul piyasasının hareketli olduğu illerde, bu davalar yalnızca “bir kayıt düzeltmesi” değil; çoğu zaman milyonlarca TL’lik mülkiyet ihtilafı demektir. Yani Tapu iptal ve tescil davası, hukuka aykırı şekilde yapılmış bir tapu kaydının iptali ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescil edilmesi amacıyla açılan davadır.
Tapu iptal ve tescil davasında amaç; hatalı/ayıplı işlemin ürettiği tapu kaydını ortadan kaldırmak ve taşınmazı hak sahibine döndürmektir. Yani dava, tapu sicilinin “aleni” ve “güvenli” olması ilkesini esas alır; ancak sicilin güvenliği, hukuka aykırı işlemler için bir kalkan değildir.
Örneğin;
tapu kaydı görünürde doğru olsa bile hukuken sakattır. Bu sakatlık, iptal–tescil davasıyla giderilir.
Bu dava “tek tip” bir dava değildir; dayandığı hukuki sebep değiştikçe ispat yöntemi, süreler ve başarı ihtimali de değişir. Antalya’da en sık görülen sebepler şunlardır:
a) Muvazaa (danışıklı işlem / mirastan mal kaçırma)
Özellikle aile içi devirlerde “satış” gibi gösterilen fakat gerçekte bağış olan işlemler, mirasçılar tarafından iptal ettirilebilir. Antalya’da miras kaynaklı tapu iptal davaları çok yaygındır.
b) Sahte vekaletname veya yetkisiz temsil
Bir kişinin adına düzenlenmiş sahte vekaletname ile taşınmaz satılmışsa, tapu devri kural olarak geçerli olmaz; gerçek malik, tapu kaydının iptalini isteyebilir.
c) Hile (aldatma) ve irade sakatlıkları
Satıcı, aldatılarak, tehdit edilerek veya hata ile işlem yapmışsa; işlem “irade sakatlığı” nedeniyle iptale konu olabilir.
d) Ehliyetsizlik (ayırt etme gücü yokluğu)
Dava konusu satış sırasında kişinin ayırt etme gücü yoksa (ör. ağır demans, ileri psikiyatrik hastalık, bilinç kaybı vb.), işlem baştan itibaren geçersiz sayılabilir.
e) Gabin (aşırı yararlanma – çok düşük bedelle satış)
Taşınmazın piyasa değerinin çok altında bedelle el değiştirmesi, tek başına her zaman iptal sebebi olmasa da; şartları varsa gabin iddiasına dayanak olabilir.
f) Kadastro / tescil hataları (sınır, parsel, pay hatası vb.)
Kadastro çalışmaları veya tescil işlemlerinden kaynaklı yanlışlıklar da iptal–tescil davasına konu olabilir. (Bu tür dosyalarda teknik bilirkişi incelemesi kritik hale gelir.)
Tapu iptal–tescil davalarında genel kural şudur:
Yani taşınmaz Konyaaltı, Kepez, Muratpaşa, Alanya, Manavgat gibi hangi ilçedeyse, dava Antalya’daki ilgili Asliye Hukuk Mahkemeleri nezdinde açılır.
Not: Tapu iptal davalarının bazı alt türlerinde (ör. aile hukukundan kaynaklanan veya özel kanunlara bağlı bazı uyuşmazlıklarda) görev tartışmaları çıkabilir. Bu nedenle dava açmadan önce hukuki nitelendirme doğru yapılmalıdır.
Tapu iptal–tescil davalarında en kritik teknik konu “taraf teşkili”dir. Yanlış kişiye dava açmak davayı düşürtebilir veya yıllarca uzatabilir.
Genellikle:
Taşınmaz birden fazla kez devredilmişse, kime karşı dava açılacağı (özellikle “iyi niyetli üçüncü kişi” meselesi) dosyanın kaderini belirler.
Tapu iptal–tescil davasında mahkemeden genellikle şu istenir:
Bazı dosyalarda, taşınmazın geri alınması mümkün değilse (ör. iyi niyetli üçüncü kişiye geçmişse), tazminat talepleri de gündeme gelebilir. Ancak bu kısım, dava sebebine ve olayın özelliklerine göre değişir.
Bu davalar “belge + hayatın olağan akışı + bilirkişi” üçlüsüyle yürür.
Sık kullanılan deliller:
Antalya’da tapu iptal–tescil davaları; keşif, bilirkişi, tanık, kurum yazışmaları ve temyiz süreçleri nedeniyle uzun sürebilir. Dosyanın türüne göre ortalama süre geniş bir aralıkta değişir. Süreyi belirleyen temel unsur, davanın hukuki sebebi ve delil yoğunluğudur.
Muvazaa, tapu iptal ve tescil davalarının en yaygın dava sebebidir. Özellikle Antalya’da aile içi devirlerin ve miras uyuşmazlıklarının yoğunluğu nedeniyle, muvazaaya dayalı davalar uygulamada çok sık görülür.
Muvazaa; tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacıyla, gerçek iradelerine uymayan bir işlemi, tapuda başka bir işlem gibi göstermeleridir. En tipik örnek, taşınmazın gerçekte bağış olduğu hâlde tapuda satış gibi gösterilmesidir.
Miras hukukunda bu durum, çoğunlukla “muris muvazaası” olarak karşımıza çıkar. Muris, mirasçılarından birini veya birkaçını kayırmak amacıyla taşınmazını bir mirasçısına ya da üçüncü kişiye devreder; ancak bunu bağış olarak değil, satış gibi gösterir. Diğer mirasçılar bu durumda tapu iptal–tescil davası açabilir.
Mahkemeler muvazaa iddiasını değerlendirirken;
Antalya’da özellikle yabancılar, şehir dışında yaşayan malikler ve yaşlı kişiler adına yapılan satışlarda, sahte vekaletname kaynaklı tapu iptal davalarına sıklıkla rastlanmaktadır.
Bir taşınmazın, maliki adına düzenlenmiş sahte bir vekaletname ile satılması hâlinde, bu satış işlemi hukuken geçerli değildir. Aynı şekilde, gerçek bir vekaletname bulunsa dahi, vekilin yetkisini aşarak yaptığı işlemler de yetkisiz temsil kapsamında değerlendirilir.
Bu tür davalarda genellikle şu durumlar söz konusu olur:
Mahkemeler, sahte vekalet iddiasını değerlendirirken grafoloji incelemesi, noter kayıtları ve tanık anlatımları gibi teknik delillere başvurur. Sahte vekaletname ile yapılan satışlar, kural olarak mutlak butlan ile sakattır ve tapu kaydı iptal edilir.
Hile; bir kimsenin, karşı tarafı bilerek ve isteyerek yanıltmak suretiyle bir hukuki işlem yapmaya yönlendirmesidir. Antalya’da özellikle yaşlı, okuma yazma bilmeyen veya hukuki bilgisi sınırlı kişilerin, yanıltıcı beyanlarla taşınmazlarını devrettikleri vakalara sıkça rastlanmaktadır.
Hile iddiasına dayalı tapu iptal–tescil davalarında;
Hile, irade sakatlığı hâllerinden biridir ve ispatı davacıya aittir. Ancak Antalya uygulamasında, tanık anlatımları ve olayın gelişim biçimi, hilenin varlığını ortaya koymada büyük önem taşır.
Gabin; taraflardan birinin, diğerinin zor durumundan, tecrübesizliğinden veya düşüncesizliğinden yararlanarak, edimler arasında açık bir oransızlık yaratmasıdır. Taşınmazın piyasa değerine kıyasla çok düşük bedelle satılması, gabin iddiasının temelini oluşturur.
Ancak önemle belirtmek gerekir ki, her düşük bedelli satış gabin sayılmaz. Mahkeme;
Antalya’da özellikle acil nakit ihtiyacı olan kişilerin, değerinin çok altında taşınmaz satmaları gabin iddiasına konu edilmektedir. Gabin kabul edilirse, tapu kaydı iptal edilebilir veya bedel uyarlamasına gidilebilir.
Bir kişinin tapu işlemi yapabilmesi için, işlem anında ayırt etme gücüne sahip olması gerekir. Akıl sağlığı yerinde olmayan, ağır demans hastası veya işlem anında bilinç kaybı bulunan kişilerin yaptığı satışlar hukuken geçerli kabul edilmez.
Antalya’da ehliyetsizlik iddiasına dayalı tapu iptal davalarında, çoğunlukla geriye dönük sağlık raporları, hastane kayıtları ve Adli Tıp Kurumu raporları belirleyici olur. Tanık anlatımları da bu davalarda önemli bir tamamlayıcı delildir. Ehliyetsizlik sabit görülürse, tapu işlemi başından itibaren hükümsüz sayılır ve tescil iptal edilir.
Tapu iptal–tescil davalarının bir diğer önemli grubu, miras işlemlerindeki hatalardan kaynaklanır. Antalya’da özellikle çok sayıda mirasçının bulunduğu taşınmazlarda, intikal işlemleri sırasında yapılan hatalar ciddi uyuşmazlıklara yol açmaktadır.
Bu kapsamda;
Bu tür davalarda hem miras hukuku hem de tapu hukuku birlikte değerlendirilir; yanlış bir hukuki nitelendirme davanın reddiyle sonuçlanabilir.
Antalya’da tapu iptal–tescil davaları ortalama olarak:
Eksik delil ve hatalı dava stratejisi süreci ciddi şekilde uzatır.
- Yanlış dava türü açmak
- Zamanaşımını kaçırmak
- Eksik taraf teşkili
- Profesyonel hukuki destek almadan dava açmak
- Delilleri zamanında sunmamak
Bu hatalar geri dönülemez hak kayıplarına yol açabilir.
Tapu davaları, yüksek maddi değer içeren ve teknik hukuki bilgi gerektiren davalardır. Tapu satış işlemleri, çoğu zaman “basit bir imza süreci” gibi algılansa da, gerçekte yüksek maddi değerler ve geri dönülmez hukuki sonuçlar doğurur. Antalya gibi yabancıların, yatırımcıların ve miras uyuşmazlıklarının yoğun olduğu bir şehirde, tapu işlemlerinin mutlaka hukuki denetimden geçirilerek yapılması gerekir.
Bir tapu avukatı;
Antalya’da tapu uyuşmazlıkları özellikle şu ilçelerde yoğundur:
Her ilçenin uygulama pratiği ve bilirkişi yaklaşımı farklıdır.
Antalya’da tapu işlemleri ve tapu iptal–tescil davaları; basit bir evrak işi değil, ciddi sonuçlar doğuran hukuki süreçlerdir. Yanlış yapılan bir tapu işlemi, yıllar süren davalara ve telafisi zor zararlara yol açabilir.
Bu nedenle:
✔ Tapu işlemleri öncesinde
✔ Tapu iptal davası açmadan önce
✔ Yabancı veya miras kaynaklı taşınmazlarda
Antalya gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukata danışılması en doğru ve güvenli yoldur.
1. Tapu iptal ve tescil davası nedir?
Tapu iptal ve tescil davası, hukuka aykırı veya geçersiz bir işleme dayanılarak oluşturulmuş tapu kaydının iptal edilmesi ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına yeniden tescil edilmesi amacıyla açılan davadır. Bu dava mülkiyet hakkının korunmasına yöneliktir.
2. Antalya’da tapu iptal–tescil davaları hangi mahkemede açılır?
Bu davalar kural olarak taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Yetki kesin yetki olup, başka bir şehirde dava açılamaz.
3. Tapu iptal davasını kimler açabilir?
Gerçek malik, mirasçılar, hakkı ihlal edilen kişiler veya hukuki yararı bulunan ilgililer tapu iptal–tescil davası açabilir. Dava açma hakkı, dava sebebine göre değişiklik gösterebilir.
4. Tapu iptal davası açmak için süre var mı?
Zamanaşımı süresi, davanın dayandığı hukuki sebebe göre değişir. Muvazaa ve ehliyetsizlik gibi bazı hallerde zamanaşımı uygulanmazken; hile ve gabin gibi durumlarda süre sınırlaması vardır.
5. Satış bedeli düşük gösterilirse tapu iptal edilir mi?
Tek başına düşük bedel tapu iptali için yeterli değildir. Ancak satış bedelinin aşırı düşük olması; muvazaa, gabin veya hile iddialarıyla birlikte değerlendirilirse tapu iptaline yol açabilir.
6. Sahte vekaletname ile yapılan tapu satışı geçerli midir?
Hayır. Sahte vekaletnameye dayanılarak yapılan satışlar hukuken geçersizdir. Gerçek malik, tapu iptal ve tescil davası açarak taşınmazını geri alabilir.
7. Mirasçılardan mal kaçırma tapu iptal sebebi midir?
Evet. Murisin, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla yaptığı danışıklı satışlar (muris muvazaası), tapu iptal–tescil davasına konu edilebilir.
8. Tapu iptal davası ne kadar sürer?
Antalya’da tapu iptal–tescil davaları; dosyanın niteliğine, bilirkişi ve keşif süreçlerine göre değişmekle birlikte genellikle 1,5 – 3 yıl arasında sonuçlanmaktadır.
9. Tapu iptal davasında taşınmaz satılırsa ne olur?
Dava açıldıktan sonra taşınmaz üçüncü kişiye satılırsa, yeni alıcının iyi niyetli olup olmadığı incelenir. İyi niyetli üçüncü kişiler bazı durumlarda korunabilir.
10. Tapu iptal davasında hangi deliller önemlidir?
Tapu kayıtları, banka dekontları, tanık beyanları, sağlık raporları, noter kayıtları, bilirkişi raporları ve keşif tutanakları bu davalarda en önemli delillerdir.
11. Ehliyetsiz kişinin yaptığı tapu satışı iptal edilir mi?
Evet. Satış sırasında ayırt etme gücü bulunmayan kişinin yaptığı işlemler geçersizdir. Bu durum sağlık raporları ve Adli Tıp incelemesi ile ispatlanabilir.
12. Antalya’da yabancıların yaptığı tapu işlemleri iptal edilebilir mi?
Evet. Yabancıların yaptığı tapu işlemleri de hukuka aykırılık varsa iptal edilebilir. Sahte vekaletname, eksik izin veya hile gibi durumlar buna örnektir.
13. Tapu iptal davası kazanılırsa ne olur?
Mahkeme tapu kaydının iptaline ve taşınmazın davacı adına tesciline karar verir. Karar kesinleştiğinde tapu sicili buna göre düzeltilir.
14. Tapu iptal davasında avukatla çalışmak zorunlu mu?
Zorunlu değildir; ancak tapu iptal–tescil davaları teknik ve karmaşık davalar olduğu için uzman bir tapu avukatıyla yürütülmesi hak kaybı riskini ciddi şekilde azaltır.
15. Antalya’da tapu işlemleri öncesi avukata danışmak gerekli midir?
Kesinlikle evet. Tapu işlemleri öncesinde yapılacak hukuki inceleme, ileride açılabilecek tapu iptal davalarının ve ciddi maddi kayıpların önüne geçer.
