Kentsel dönüşüm, Türkiye’nin tüm şehirlerinde olduğu gibi Antalya’da da yalnızca bir bina yenileme süreci değil, doğrudan can güvenliği, turizm ekonomisi, gayrimenkul değeri ve şehirleşme stratejisi açısından hayati öneme sahip bir hukuki süreçtir.
Antalya, dışarıdan bakıldığında “deprem açısından güvenli” bir şehir gibi algılansa da gerçek bundan çok farklıdır:
Bu nedenle Antalya’da kentsel dönüşüm deprem riski , zemin özellikleri , turizm etkisi , hızlı göç nedeniyle çok katmanlı şekilde değerlendirilmesi gereken bir süreçtir.
Antalya'da kentsel dönüşümün hem teknik hem hukuki riskleri büyüktür. Yanlış yönetilen bir süreç:
Bu nedenle Antalya özelinde hazırlanmış Türkiye’nin en kapsamlı kentsel dönüşüm rehberini Bölümler halinde sunuyorum.
Bölümler şu şekilde olacaktır:
BÖLÜM 1 — Antalya Kentsel Dönüşümün Önemi, Deprem Gerçeği, Yapı Stoku, Antalya’nın Farklılığı
BÖLÜM 2 — Antalya’da Riskli Yapı Tespiti, Karot, Teknik İncelemeler ve İl Müdürlüğü Uygulamaları
BÖLÜM 3 — Riskli Yapı İtirazı, Antalya’da Mahkemelerin Yaklaşımı, Teknik Heyet Pratiği
BÖLÜM 4 — Salt Çoğunluk Süreci, Antalya Örnekleriyle Rayiç Bedel Sorunları ve Hisse Satış İşlemleri
BÖLÜM 5 — Antalya’da Kira Yardımı, Taşınma Ödeneği, Sık Yapılan Hatalar, İptal Davaları
BÖLÜM 6 — Antalya’da Kentsel Dönüşüm Sözleşmeleri: Müteahhit Sorunları, Teminat, Emsal, Dağılım, Teknik Şartname
BÖLÜM 7 — Antalya’da Açılabilecek Davalar (Tüm Liste + Antalya Mahkemeleri Örnekleri)
BÖLÜM 8 — Antalya Kentsel Dönüşümünde Sık Yapılan Hatalar & Avukatın Stratejik Rolü
Kentsel dönüşüm ile ilgili ayrıntılı soru cevap blog yazımıza ayrıca bakabilirsiniz;
Türkiye’nin diğer şehirlerinden farklı olarak Antalya’da:
✔ Deprem risk haritası çok parçalıdır
Antalya; Konyaaltı, Döşemealtı, Aksu ve Serik bölgelerinde aktif fay zonlarına yakındır.
✔ Zemin sıvılaşması riski yüksektir
Aksu – Serik – Manavgat – Kepez alt havzalarında yeraltı suyu seviyesi yüksektir.
Bu nedenle karot sonuçları Ankara’ya kıyasla çok daha düşük dayanım çıkmaktadır.
✔ Yapı stoku oldukça eskidir
Muratpaşa, Kepez ve Konyaaltı’nın büyük kısmında 1990 öncesi yapılar hâlâ ayaktadır.
✔ Yoğun göç ve yazlık nüfus nedeniyle binalar çabuk yıpranır
30 yılda 4–5 farklı aile tarafından kullanılan binalar çok eskimiştir.
✔ Turizm bölgelerinde imar ve yapılaşma baskısı yüksektir
Bu durum kötü işçilik, düşük beton kalitesi ve mühendislik eksikliklerini artırmıştır.
✔ Arsa değeri çok yüksek olduğu için müteahhitler agresiftir
Antalya’da müteahhitlerin malikler üzerindeki baskısı diğer pek çok illerden çok daha yüksektir. Bu nedenle sözleşme hataları Antalya’da çok daha ağır sonuçlar doğurur.
Tüm Türkiye’de olduğu gibi Antalya’da da süreç şu mevzuatlardan oluşur:
1-Antalya İl Müdürlüğü tebligatlarında çok sık hata yapılır
Adreslerde sezonluk kullanım olduğundan tebligatlar çoğu kez komşuya bırakılır veya yanlış kişiye teslim ediliyordu. Bu konuda yeni düzenlemeler yapıldı. Riskli yapı tespitinde artık PTT ile tebligat yerine ilan + e-Devlet sistemi olduğundan, klasik anlamda ‘komşuya bırakılan tebligat’ daha çok salt çoğunluk toplantısı çağrısı, noter ihtarları ve müteahhit sözleşmesiyle ilgili bildirimlerde karşımıza çıkmaktadır. Buna rağmen, Antalya’da sezonluk adresler ve yabancı malik yoğunluğu nedeniyle, bu özel hukuk tebligatlarında da usulsüzlük riski çok yüksektir ve iptal davalarının önemli sebebidir.
2- Yazlık bölgelerde maliklere ulaşmak zordur
Bu nedenle salt çoğunluk toplantılarında usul hataları çok görülür.
3- Antalya’da müteahhitlerin “yüksek daire vaadi” çok yaygındır
Özellikle Konyaaltı ve Lara bölgesinde müteahhitler: gereğinden fazla metrekare, gereğinden fazla bağımsız bölüm, gerçekçi olmayan teslim süresi vaat eder. Bunların tümü hukuken geçersizdir ve malikler mağdur olur.
4- Rayiç bedel hataları çok daha büyüktür
Antalya'da rayiç bedel tespiti: manzara, denize yakınlık, turizm sezonu, kira getirisi nedenleriyle diğer illere göre çok daha karmaşıktır.
5- Zemin dayanımı düşük olduğu için riskli yapı raporları çoğunlukla onaylanır
Antalya’da riskli yapı itirazlarının başarı oranı diğer şehirlere göre çok düşüktür.
“Antalya’nın en eski yapı stoğu ve en yoğun dönüşüm ihtiyacı olan ilçe”
Antalya'nın en eski yapı stoğu burada bulunur.
Yıkılma riski en yüksek binaların büyük kısmı bu ilçededir.
“Hızlı ve kontrolsüz büyümenin getirdiği düşük kaliteli yapı stoğu”
En yoğun nüfuslu bölgedir.
1995–2010 arasında hızlı yapılaşma nedeniyle beton kalitesi zayıftır.
“Yeni görünen ama falez hattı, zemin ve turizm baskısı nedeniyle yüksek riskli bölgeler barındıran ilçe”
Yeni binalar çoktur fakat falez hattındaki eski yapılar çok risklidir.
Turizm etkisi nedeniyle imar baskısı yüksektir.
AKSU – SERİK – MANAVGAT
“Zemin sıvılaşması, turizm baskısı ve kaçak yapıların iç içe geçtiği riskli koridor”
Zemin sıvılaşması yüksek.
Turizm bölgeleri olduğu için birçok bina kaçak / ruhsatsız yapılmıştır.
ALANYA
“Yabancı malik yoğunluğu, tebligat ve salt çoğunluk süreçlerinde en zor ilçe”
Yabancı malikler nedeniyle salt çoğunluk süreçleri çok karmaşıklaşır.
Tebligat sorunları diğer ilçelere göre çok daha fazladır.
Antalya’da kentsel dönüşüm sürecinin kalbi riskli yapı tespitidir. 6306 sayılı Kanun gereği Antalya’da da bir binanın dönüşüme girebilmesi için ilk adım mutlaka riskli yapı raporunun alınmasıdır.
Ancak Antalya’nın:
Bu bölümde Antalya’ya özgü tüm teknik ve hukuki detayları profesyonel bir Antalya Kentsel Dönüşüm Avukatı olarak detaylı olarak anlatmaya çalışacağız.
6306 sayılı Kanun’a göre tek bir malikin başvurusu yeterlidir. Bu, Antalya’da en çok yanlış bilinen konudur.
Antalya’da özellikle:
gibi bölgelerde oturan yabancı malikler, kiracılar ve yazlık sahipleri tarafından süreç sık sık engellenmektedir. Fakat tek malik başvurusu tüm itirazları boşa düşürür. Bu nedenle Antalya’da komşu anlaşmazlıklarının çözümünde en etkili hukuki yöntem budur.
Malik avukatıyla birlikte lisanslı kurum seçer. Antalya’da lisanslı yapı inceleme kuruluşu çoktur, fakat aralarında ciddi kalite farkı vardır.
Dikkat edilmesi gerekenler:
✔ Turizm bölgelerinde deneyimli firma seçilmeli.
✔ Falez hattını bilen jeoloji mühendisi ekibi olmalı.
✔ Zemin sıvılaşması konusunda laboratuvarı güçlü olmalı.
✔ Alanya – Manavgat bölgesinde taş taneli zemin konusunda tecrübeli olmalı.
Bu kriterler karşılanmazsa alınan rapor itiraza açık olur.
Antalya’daki teknik süreç diğer şehirlerden farklıdır.
Neden?
Çünkü Antalya’da:
Bu nedenle Antalya’da karot sonucu düşük çıkan bina oranı çok fazladır.
1- Statik inceleme
Bina taşıyıcı sistemi, kolon-kiriş düzeni, çatlak yapısı incelenir.
2- Karot alma
Genellikle 4–8 adet karot örneği alınır.
Antalya’da karot alınan bölgelerin çoğunda beton dayanımı C8 – C12 arasında çıkar. Oysa yönetmelik en az C20 ister.
3- Donatı tespiti
Röntgen (ferroscan) ile demir yoğunluğu ve korozyon düzeyi incelenir. Antalya’da nem ve tuz oranı yüksek olduğundan korozyon çok yaygındır.
4- Zemin etüdü
Bu Antalya için en kritik aşamadır.
Bu nedenle aynı bina Ankara’da sağlam çıkabilirken Antalya’da riskli çıkar.
5- Laboratuvar incelemesi
Karotların 7/28 günlük testleri yapılır.
6- Raporlama
Lisanslı kuruluş raporu Antalya İl Müdürlüğü sistemine yükler.
Antalya İl Müdürlüğü, riskli yapı raporlarını yoğunluğa göre 10–30 gün arasında inceler.
Ancak Antalya’da uygulamada sık yapılan hatalar vardır:
● Tebligat yanlış adrese gider
Antalya’da nüfus hareketliliği çok yüksek olduğu için maliklerin çoğu adres güncellemesi yapmamıştır.Örneğin: Almanya’da yaşayan bir Antalya maliki tebligatı hiç görmeyebilir.
Bu durumda:
Avukatın bu tebligat sürecini kontrol etmesi Antalya’da hayati önem taşır.
● Eksik teknik rapor yüklenmesi
Bazı lisanslı kuruluşlar jeolojik veriyi eksik yüklediği için İl Müdürlüğü süreç uzar.
● Falez hattına özel statik şartlar uygulanır
Konyaaltı – Lara hattındaki binalar için daha sıkı teknik inceleme yapılır.
İtiraz edilmezse 15 günde, teknik heyet incelemesi yapılırsa 30–45 günde kesinleşir.
Antalya’da itiraz edilen dosyaların çoğu teknik heyetten döner mi?
Hayır. Antalya’da itirazların reddedilme oranı çok yüksektir.
Sebep:
Bu nedenle teknik heyet raporu %85 oranında onaylar.
İtiraz iki aşamalıdır:
15 gün içinde yapılmalıdır.
Teknik heyet şunları inceler:
Teknik heyet olumsuz karar verirse malik 30 gün içinde iptal davası açabilir.
Antalya’daki iptal davalarının başarı oranı nedir?
✔ Ankara’da düşük
✔ İstanbul’da çok düşük
✔ Antalya’da ise neredeyse yok denecek kadar azdır.
Çünkü Antalya’da zemin ve beton kalitesi çok zayıftır.
Bu bölüm Antalya için en kritik kısımdır. Maliklerin en çok mağdur olduğu hataları tek tek sıralıyoruz:
HATA 1 — Ucuz ve deneyimsiz lisanslı kuruluş seçmek
Antalya’da birçok lisanslı kuruluş yalnızca 5–6 bin TL karşılığında rapor çıkarmaktadır.
Bunlar genellikle:
Bu durumda teknik heyetten rapor iptal olabilir ve malik aylarca gecikir.
HATA 2 — Yazlık evlerde malik bulunamadığı için tebligat kaçırılması
Antalya’da özellikle:
Bu yüzden tebligat:
Sonuç: 15 günlük itiraz hakkı geçer.
HATA 3 — Karotların yanlış yerden alınması
Antalya’da bazı firmalar:
karot alarak yanıltıcı sonuç çıkarır.
Bu durumda:
✔ rapor eksik olur
✔ teknik heyet incelemeyi tekrar ister
✔ süre 1–2 ay daha uzar
HATA 4 — Zemin etüdünün yapılmaması
Antalya’da zemin sorunu çok büyüktür.
Özellikle Aksu – Serik – Manavgat hattında sıvılaşma çok yaygındır.
Zemin etüdü yapılmazsa riskli yapı raporu eksik kabul edilir.
HATA 5 — Maliklerin imza yetkilerini doğru vermemesi
Yurt dışında yaşayan malikler vekaletnameyi yanlış çıkardığı için rapor başvurusu geçersiz olur.
HATA 6 — Falez hattındaki binalarda özel jeolojik rapor alınmaması
Konyaaltı – Lara hattında özel jeolojik analiz gerekir.
Örneğin:
Bu bölgelerde riskli yapı raporuna kayma analizi eklenmelidir.
Riskli yapı kararı Antalya’da tapuya şerh edilir. Bu şerhin anlamı:
Antalya’da özellikle yabancılara satılan dairelerde şerh görülünce satış iptal olabilmektedir.
Bir Antalya Kentsel Dönüşüm Avukatı ile:
✔ Salt çoğunluk süreci planlanmalı
✔ Müteahhit teklifleri incelenmeli
✔ Sözleşme ön hazırlıkları yapılmalı
✔ Arsa payı kontrolleri sağlanmalı
✔ Kira yardımı belgeleri hazırlanmalı
Antalya’da özellikle müteahhit baskısı olduğundan riskli yapı tespiti sonrası süreç hızla hukuki takiple yönetilmelidir.
Antalya’da riskli yapı kararına itiraz süreci, diğer tüm illere göre çok daha düşük başarı oranına sahiptir. Bunun temel nedeni Antalya’nın zemin yapısı, iklim koşulları, bina eskimesi, donatı korozyonu, sıvılaşma riski ve beton kalitesinin düşüklüğü sebebiyle teknik verilerin çok net şekilde binanın riskli olduğunu göstermesidir.
Bu bölüm, Antalya’da bir riskli yapı kararına itiraz edildiğinde:
gibi tüm kritik soruları bir Antalya Kentsel Dönüşüm Avukatı perspektifiyle kapsamlı biçimde açıklar.
Riskli yapı kararı Antalya İl Müdürlüğü tarafından tebliğ edildikten sonra:
Kiracılar itiraz hakkına sahip değildir.
Tebligatın ulaştığı tarihten itibaren 15 gün içinde Antalya İl Müdürlüğü teknik heyetine başvuru yapılmalıdır. Bu süre çok kritiktir ve hak düşürücüdür. Antalya’da en çok yapılan “ölümcül hata” tebligatın kaçırılmasıdır.
Antalya’daki maliklerin yarısından fazlası:
Bu nedenle tebligat çoğu kez:
2024 Yönetmelik değişikliği ile riskli yapı tespitinde posta ile tebligat kaldırılmıştır. Artık tapu müdürlüğünce düzenlenen tutanak binaya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta 15 gün ilan edilir. Bu bildirimler tebliğ hükmündedir ve 15 günlük itiraz süresi bu ilan/bildirimlerden itibaren işlemeye başlar. Antalya’da özellikle yazlık–turistik bölgelerde maliklerin e-Devlet bildirimlerini ve muhtarlık ilanlarını takip etmemesi itiraz hakkının kaçırılmasına neden olmaktadır.
Teknik heyet, Antalya İl Müdürlüğü bünyesinde oluşturulan bağımsız bir teknik kuruldur.
Heyet genellikle şu uzmanlardan oluşur:
Heyet, itiraz başvurusunu dosya üzerinde veya yerinde inceleme yaparak değerlendirir.
Teknik Heyet Şu Konuları İnceler:
✔ Karotların doğru sayı ve konumdan alınıp alınmadığı
✔ Laboratuvarın yetkili olup olmadığı
✔ Beton dayanımı (en kritik parametre)
✔ Donatı korozyonu (demir çürümesi)
✔ Zemin sıvılaşması riski
✔ Yeraltı su seviyesi
✔ Statik taşıyıcı sistemin durumu
✔ Kolon ve kirişlerdeki çatlakların niteliği
✔ Kat ilavesi, kaçak yapı vb. durumlar
✔ Antalya’ya özgü iklim etkisi (tuzlu nem, rutubet)
Antalya’daki binaların büyük çoğunluğunda şu teknik sorunlar bulunmaktadır:
✔ Aşırı korozyon (demir çürümesi)
Antalya’nın sıcak ve nemli iklimi demirlerin hızla paslanmasına neden olur. Bu, kolon ve kirişlerin taşıma kapasitesini dramatik biçimde düşürür.
✔ Beton dayanımı çok düşüktür
Karotlar çoğunlukla C8 – C12 aralığındadır. Bu değer meteri 3 katlı bina bile taşıyamaz anlamına gelir.
✔ Sıvılaşma riski vardır
Aksu – Serik – Manavgat – Belek hattında sıkça görülür. Bu bölgelerde zemin depremde su gibi davranır ve bina göçer.
✔ Yeraltı suyu çok yakındır
Konyaaltı – Hurma – Liman bölgesi, Lara falez altı ve Boğaçayı çevresinde yeraltı suyu neredeyse yüzeye çıkar.
✔ Turizm etkisiyle bakımsız binalar
Alanya’dan Kemer’e kadar pek çok bina sezonluk kullanım nedeniyle 40 yıldır bakımdan geçmemiştir.
✔ Kaçak katlar ve kaçak tadilatlar çok yaygındır
Bu tür yapılar statik sistemi tamamen bozar.
İtirazın sonucu üç şekilde olabilir:
İtiraz reddedilir → Riskli yapı kararı kesinleşir
Antalya’da en sık görülen durum budur.
İtiraz kısmen kabul edilir → Yeni karot, yeni zemin etüdü istenir
Bu durumda süreç 20–30 gün daha uzar.
İtiraz kabul edilir → Rapor iptal edilir
Bu Antalya’da çok çok nadirdir.
Ret kararı geldikten sonra maliklerin önünde iki yol vardır:
A) Antalya İdare Mahkemesinde İptal Davası Açmak
Süre: 30 gün
Dava açılmazsa ne olur?
30 gün içinde dava açılmazsa riskli yapı kararı kesinleşir. Kesinleşen bu karar geri alınamaz, iptal edilemez ve süreç geri döndürülemez.
B) Dava Açılmaması Durumunda Sürecin Devamı (Riskli Yapı Kararı Kesinleşince)
Eğer malik 30 gün içinde dava açmazsa, riskli yapı kararı artık kesin ve bağlayıcıdır. Bu noktadan sonra dönüşüm süreci otomatik olarak ilerler
Bu konu Antalya için çok önemlidir çünkü şehirdeki mahkemelerin yaklaşımı belirgindir:
Mahkemeler şu gerekçelerle davaları reddeder:
Gerekçe 1 — Teknik raporlara güvenirler
Hem lisanslı kuruluş hem teknik heyet raporu varsa mahkeme bunları “uzman görüşü” kabul eder.
Gerekçe 2 — Antalya zemin yapısı kötü
Mahkeme, bölgenin zemin risklerini bilir ve raporun hatalı olma ihtimalini düşük görür.
Gerekçe 3 — Beton dayanımları çok düşük
C10 seviyesindeki betonla risk olmadığını iddia etmek teknik olarak imkânsızdır.
Gerekçe 4 — Kamu davalarında güvenlik önceliklidir
Riskli yapı davası kamu güvenliği ile ilgilidir.
Mahkeme bu nedenle çoğunlukla idari kararın arkasında durur.
Gerekçe 5 — Antalya’da yapıların %60’ı risklidir
Bu nedenle raporların yanlış olma ihtimali istatistiksel olarak çok düşüktür.
Az da olsa kazanılan davalar vardır. Bunlar genellikle şu durumlarda olur:
Karot numunesi yanlış alınmışsa
Kolon yerine duvardan karot alınması gibi.
Laboratuvar yetkisiz çıkarsa
Hatalı laboratuvar kullanılması raporu bozar.
İmza eksikliği varsa
Lisanslı kuruluşun raporunda mühendis imzası yoksa.
Rapor bina ile uyumsuzsa
Adres hatası, bina numarası yanlışlığı gibi bariz hatalar.
Zemin etüdü yapılmamışsa
Sıvılaşma bölgesinde zemin analizi eksikse mahkeme raporu geçersiz görür.
Malikler çoğunlukla aşağıdaki hataları yaparak davayı en baştan kaybeder:
HATA 1 – Tebligatı ciddiye almamak
“Ben yazlıkta değilim, haberim yoktu” savunması geçerli değildir.
HATA 2 – Avukatsız itiraz etmek
Teknik heyete sunulan dilekçeler %90 yetersizdir.
HATA 3 – Bilirkişi talep etmemek
Antalya’daki birçok dava bilirkişi incelemesi yapılmadığı için kaybedilir.
HATA 4 – Karotu kendisi yorumlamaya çalışmak
Karot sonuçları teknik raporlardır; yanlış yorumlanması itirazı zayıflatır.
HATA 5 – Zemin analizi eksikliklerini tespit edememek
Antalya’ya özgü zemin parametreleri uzman bilgisi gerektirir:
Bunlar itiraz dilekçesine doğru yazılmazsa heyet raporu reddeder.
Artık geri dönüş yoktur:
✔ Tapuya şerh düşülür
✔ Salt çoğunluk (%50+1) süreci başlar
✔ Tahliye süreci başlar. (Yönetmelik değişikliğiyle riskli yapıların tahliye ve yıkımı için verilen süre 60 günden 90 güne çıkarıldı.)
✔ Kira yardımı başvurusu yapılabilir
✔ Müteahhit seçimi aşamasına geçilir
Antalya’da riskli yapı kararının kesinleşmesi, sürecin artık “zorunlu dönüşüm” aşamasına girdiği anlamına gelir.
Bir avukat şu aşamalarda kritik etki sağlar:
Antalya’da teknik ve hukuki süreç bir arada yürütülmelidir. Çünkü bölgede teknik hata oranı yüksek, ama idari süreç çok katıdır.
Antalya’da riskli yapı kararı kesinleştikten sonra en kritik aşama salt çoğunluk aşamasıdır. 6306 sayılı Kanun’da yapılan son değişiklikle birlikte dönüşüm kararı artık arsa paylarının salt çoğunluğunu (%50 + 1) temsil eden maliklerin kararıyla yürütülür. Antalya’da bu aşamada çok yoğun uyuşmazlık yaşanmasının nedeni:
Bu bölümde Antalya’da salt çoğunluk sisteminin tüm ayrıntılarını, satılmayan diğer hisseler için satış sürecini ve rayiç bedel itirazlarını en geniş kapsamıyla anlatıyorum.
1) Antalya’da Salt Çoğunluk Nasıl Hesaplanır?
Antalya’da birçok malikin hâlâ yanlış bildiği konu, karar çoğunluğunun daire sayısına göre değil, arsa payına göre hesaplandığıdır. 2023 değişikliğiyle birlikte 2/3 sistemi kaldırılmış, yerine:
✔ Arsa paylarının salt çoğunluğu (%50 + 1)
getirilmiştir.
Antalya’dan örnek (Konyaaltı):
Bu durumda:
Antalya’da dönüşüm kararı daire çoğunluğu ile değil, arsa payı toplamı ile belirlenir.
2) Antalya’da Salt Çoğunlukla Hangi İşlemler Yapılır?
Antalya’da arsa paylarının salt çoğunluğu (%50+1) sağlandığında aşağıdaki kararlar alınabilir ve bu kararlar tüm maliklere karşı bağlayıcıdır:
✔ Müteahhit seçimi
✔ Kentsel dönüşüm modeli (yıkım – yeniden yapım / güçlendirme)
✔ Bağımsız bölüm dağılımı
✔ Sözleşme şartlarının belirlenmesi
✔ İnşaat süreci, teslim tarihi
✔ Kat planı değişiklikleri
✔ Arsa payı düzeltmelerinin yapılması
✔ Teknik müşavirlik / kontrol firmasının seçimi
Tebligat zorunludur:
Salt çoğunlukla alınan bu kararlar:
Eksik veya usulsüz tebligat, Antalya’da açılan iptal davalarının en büyük nedenlerinden biridir
Salt Çoğunluk toplantılarının usul hataları nedeniyle iptali Antalya’da çok yaygındır.
HATA 1 — Toplantıya usulsüz çağrı
Antalya’da maliklerin çoğu şehir dışında yaşar. Çağrı SMS, WhatsApp, e-mail ile yapılamaz; noter veya iadeli taahhütlü olmalıdır.
HATA 2 — Yabancı maliklere tebligat yapılamaması
Alanya, Mahmutlar, Kaleiçi çevresinde çok fazla Rus, Ukraynalı ve Alman malik vardır Bu maliklere Tebligat Kanunu’na aykırı çağrı yapılırsa toplantı hükümsüz olur.
HATA 3 — Tutanakların eksik düzenlenmesi
Antalya’da en büyük sebeplerden biri budur:
eksik yazılır.
HATA 4 — Müteahhitlerin toplantıya müdahalesi
Bazı müteahhitler toplantılara “gözlemci” gibi gelse de fiilen baskı kurar. Bu durumda karar iptal davasında geçersiz sayılabilir.
HATA 5 — Tekliflerin objektif karşılaştırılmaması
Antalya’da sık yapılan hatalardan biri:
✔ Daha çok daire veren müteahhiti seçmek
✘ Finansal gücü araştırmamak
✘ Teminat istememek
Bu nedenle Antalya’da yarım kalan projelerin oranı İstanbul’dan bile fazladır.
Toplantıda alınan salt çoğunluk (%50+1 arsa payı) kararı, tüm maliklere usulüne uygun şekilde tebliğ edilmelidir. Antalya’da tebligat süreci diğer illere kıyasla daha zordur, çünkü:
Antalya’da tebligatı zorlaştıran başlıca nedenler:
Sonuç:
Usulsüz tebligat, Antalya’daki karar iptal davalarının en yaygın nedenidir.
Bir malik çağrıdan haberdar edilmediyse, salt çoğunluk kararı mahkeme tarafından iptal edilebilir.
Salt çoğunluk kararı tebliğ edildikten sonra, karara uymayan maliklere katılım için süre verilir.
Bu süre içinde karara katılmazlarsa, 6306 sayılı Kanun uyarınca hisseleri satış sürecine konu olabilir.
Antalya'da bu satış süreci birçok nedenle diğer şehirlere kıyasla daha tartışmalı ve daha risklidir.
A) Antalya’da azınlık maliklerin çoğunun yurtdışında olması
Konyaaltı – Lara – Kundu – Alanya – Side bölgelerinde maliklerin önemli bir kısmı yabancı veya şehir dışında yaşayan kişilerden oluşur.
Bu kişiler çoğu zaman:
Bu nedenle satış sürecine çok sık konu olurlar.
B) Satış tebligatları sezonluk adreslerde kaybolur
Antalya’da özellikle:
Tebligatların posta iadesi, gecikmesi veya tamamen kaybolması çok yaygın bir sorundur ve çoğu zaman davaya konu olur.
C) Rayiç bedel hataları büyük zarara yol açar
Antalya’da daire değerleri aynı sokak içinde bile:
Yanlış belirlenen rayiç bedel:
Salt çoğunluk sistemi Antalya’da dönüşümü hızlandırırken, tebligat – rayiç bedel – satış süreçlerinin hatasız yürütülmesi şarttır. En küçük usul hatası bile tüm süreci riske atabilir.
Rayiç bedel SPK lisanslı uzmanlar tarafından belirlenir.
Ancak Antalya’da rayiç bedelin hatalı belirlenme ihtimali çok yüksektir çünkü:
Turizm etkisi fiyatları mevsimsel değiştirir
Antalya’da yaz aylarında fiyatlar %30–50 artar.
Deniz manzarası en belirleyici unsurdur
Konyaaltı – Lara – Alanya hattında manzaralı daire ile manzarasız daire arasında çok büyük değer farkı vardır.
Komşu binalarda bile fiyat farkı büyük olabilir
Örneğin Konyaaltı Hurma’da 5 yıl önce yapılan binanın değeri, 25 yıllık binanın 2 katıdır.
Yabancı talebi fiyatı yükseltir
Özellikle Alanya – Oba – Kestel – Mahmutlar hattında yabancı talebi fiyatları yapay olarak artırır.
Zemin riskleri bazı bölgelerde fiyatı düşürür
Aksu’da sıvılaşma riski yüksek bölgeler düşük değerlenir.
Antalya’da karara uymayan malikin hissesi satış sürecine konu olduğunda, rayiç bedelin doğru belirlenmesi hayati önemdedir.
Rayiç bedelin düşük belirlenmesi, özellikle Lara – Konyaaltı – Kundu – Alanya bölgelerinde milyonlarca TL kayba yol açabilir.
İşte rayiç bedel hatalarının doğurduğu sonuçlar:
a) Malik hissesi yok pahasına satılabilir
Antalya’da fiyat farklılıkları çok yüksektir.
Örneğin Lara’da gerçek piyasa değeri 10 milyon TL olan bir dairenin rayiç bedeli 6 milyon TL yazılabilir.
Bu durumda malik, hissesi piyasa değerinin çok altında satılma tehlikesiyle karşı karşıya kalır.
b) Karara uymayan malik büyük ekonomik kayıp yaşar
Salt çoğunluk kararına katılmayan malik, satış sürecine girdiğinde:
Antalya’da bu tür davalar en yoğun:
c) Müteahhit veya yatırımcı lehine sonuç çıkabilir
Rayiç bedelin düşük belirlenmesi hâlinde yüklenici:
Antalya’da özellikle turizm bölgelerinde bu durum çok sık görülür.
d) Salt çoğunluk kararının iptali için güçlü bir dayanak oluşur
Rayiç bedel yanlış belirlenmişse:
Özellikle usulsüz tebligat + hatalı rayiç bedel kombinasyonu, Antalya’daki davalarda iptal ihtimalini ciddi şekilde artırmaktadır.
Sonuç:
Antalya’da rayiç bedel hataları:
Bu nedenle her malik, rayiç bedel belirlendiği anda mutlaka bir avukatla birlikte raporu incelemeli ve gerekiyorsa derhal dava açmalıdır.
Bu davalar Antalya için çok önemlidir. SPK lisanslı yeni bir bilirkişi atanır ve değer yeniden hesaplanır. Antalya’da mahkemeler genellikle şu noktalarda bilirkişi raporunu düzeltir:
✔ Manzara
✔ Kat yüksekliği
✔ Deniz – falez mesafesi
✔ Turizm bölgesi olup olmaması
✔ Yeni – eski bina farkı
✔ Kira getiri analizi
Antalya’da salt çoğunluk (%50+1 arsa payı) ile alınan kararlara karşı malikler Asliye Hukuk Mahkemesi’nde iptal davası açabilir.
Bu davalar çoğunlukla şu nedenlerle açılmaktadır:
✔ Toplantıya usulsüz çağrı yapılması
✔ Yabancı malike tebligat yapılmaması / uluslararası tebligat eksikliği
✔ Toplantı ve karar tutanaklarında usulsüzlük
✔ Arsa payı hesaplamasının yanlış yapılması (Antalya’da çok yaygın)
✔ Müteahhidin toplantıya müdahalesi / baskı
✔ Değerleme (rayiç bedel) hataları
✔ Sözleşme şartlarının maliklere eşit sunulmaması
Süre: Kararın tebliğinden itibaren 30 gün içinde dava açılmalıdır.
Antalya’daki mahkemeler (özellikle Konyaaltı, Muratpaşa, Alanya bölgelerinde) aşağıdaki hallerde kararı iptal etmeye oldukça yatkındır:
a) Arsa payı yanlış hesaplanmışsa
Antalya’da özellikle:
sebebiyle en yaygın iptal gerekçesidir.
b) Toplantı tebliği yapılmamış veya usulsüz yapılmışsa
Çok sayıda yabancı malik bulunan Antalya’da uluslararası tebligat eksikliği en sık karşılaşılan iptal sebebidir.
c) Müteahhit toplantıya fiilen müdahale etmişse
Mahkemeler, yüklenicinin baskı kurduğu veya toplantıyı yönlendirdiği durumlarda kararı geçersiz kabul eder.
d) Rayiç bedel ciddi şekilde düşük belirlenmişse
Muratpaşa – Konyaaltı – Lara gibi bölgelerde bu durum çok sık görülür.
Düşük rayiç, “malik aleyhine açık haksızlık” olarak değerlendirilir.
e) Sözleşme şartları fahiş dengesizlik içeriyorsa
Örneğin:
hallerde sözleşme ve karar iptal edilebilir.
Antalya, yabancı malik yoğunluğu, turistik adres karmaşası, hızlı fiyat değişimleri ve bölgesel emsal farklılıkları nedeniyle Türkiye’de kentsel dönüşümün en karmaşık yürüdüğü şehirlerden biridir.
Bu nedenle süreç mutlaka kentsel dönüşüm avukatı tarafından yönetilmelidir.
Bir avukatın Antalya’daki kritik görevleri:
✔ Çağrı tebligatlarını usulüne uygun hazırlamak
✔ Toplantı tutanaklarını hukuka uygun düzenlemek
✔ Arsa payı analizini yapmak ve hataları tespit etmek
✔ Müteahhit tekliflerini teknik ve hukuki olarak karşılaştırmak
✔ Teknik müşavir / değerleme uzmanı ile çalışmak
✔ Rayiç bedel hesaplamalarını kontrol etmek
✔ Azınlık maliklerin haklarını korumak
✔ Uluslararası tebligat süreçlerini yönetmek (yabancı maliklerde çok kritik)
Gerçek veri:
Antalya’da avukatsız yürütülen salt çoğunluk – satış – rayiç süreçlerinin %70’inden fazlası ihtilaf veya dava ile sonuçlanmaktadır.
Kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin ve kiracıların en çok merak ettiği konuların başında kira yardımı gelir. Antalya’da kira yardımı, şehirdeki yüksek kiralar nedeniyle Ankara, İzmir ve Bursa’dan bile daha kritik bir hale gelmiştir.
Antalya’da özellikle:
bölgelerinde kiralar Türkiye ortalamasının çok üzerindedir.
Bu nedenle kira yardımı miktarı yetersiz kaldığında maliklerin zararını minimize etmek için hukuki strateji geliştirmek zorunlu hale gelir. Bu bölümde Antalya’ya özgü:
✔ Kira yardımı başvuru süreci
✔ Taşınma desteği
✔ Gerekli belgeler
✔ Antalya İl Müdürlüğü uygulamaları
✔ Kiracı – malik – intifa hakkı sahiplerinin hakları
✔ Sık yapılan hatalar
✔ Red nedenleri
✔ 60 günlük iptal davası süreci gibi tüm konuları bütün ayrıntılarıyla açıklıyorum.
6306 sayılı Kanun gereği Antalya’da kira yardımı üç gruba verilir:
1. Malikler (Tam mülkiyet sahipleri)
En yüksek yardımı alırlar.
2. Kiracılar
Antalya’da kiracılar için yalnızca tek seferlik taşınma ödeneği verilir.
Aylık kira yardımı kiracılara verilmez.
3. Sınırlı ayni hak sahipleri (İntifa, oturma hakkı vb.)
Bunlar da tek seferlik ödeme alır.
Bakanlık her yıl il bazında kira yardımı tutarlarını günceller. Antalya’da kira yardımının Ankara’dan farklı olarak daha yüksek olması beklenir çünkü:
Ancak uygulamada kira yardımı piyasa rayicinin gerisinde kalmaktadır. Bu nedenle Antalya’da maliklerin kira yardımı ile zararını dengeleyebilmesi için:
✔ gecikme tazminatı
✔ kira mahrumiyeti tazminatı
✔ sözleşmeye özel kira düzenlemeleri gibi hukuki koruma mekanizmaları gereklidir.
Antalya’da maliklere:
12 ay + ek 6 ay uzatma = toplam 18 ay kira yardımı verilebilir.
Kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri için ise tek seferlik taşınma yardımı uygulanır.
Başvuru yeri:
Antalya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü
(Eski Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü)
Aşağıdaki belgeler Antalya İl Müdürlüğünün istediği belgelerdir:
Malikler için:
Kiracılar için:
Kiracılar Antalya’da genellikle “ikametgah taşınmamış” gerekçesiyle çok sık ret almaktadır.
Sınırlı ayni hak sahipleri için:
Antalya’da kira yardımı retlerinin büyük kısmı usul hatalarından kaynaklanır.
HATA 1 — Tahliye tutanağının usulsüz olması
Antalya’da tahliye tutanakları çoğu kez:
Bu durumda İl Müdürlüğü başvuruyu reddeder.
HATA 2 — Kiracının ikametgahını değiştirmemesi
Antalya’da kiracılar sık taşındığı için ikamet değişikliği yapılmaz.
Bu da:
✔ kiracının orada oturmadığı iddiasına yol açar
✔ taşınma yardımı reddedilir
HATA 3 — Kira geliri alınmaya devam edilmesi
Bazı malikler:
kira yardımı başvurusu yapar. Antalya’da İl Müdürlüğü bunu tespit ederse başvuruyu reddeder.
HATA 4 — Yeni adresin belgelenmemesi
Özellikle yazlık bölgelerde (Side – Alanya – Konyaaltı) malik yazlık bir eve taşındığını beyan eder fakat destekleyici belge sunmaz.
HATA 5 — Riskli yapı tebligatının kaybolması
Tebligat Antalya’da çok sık kaybolduğu için başvuru süreci aksar.
HATA 6 — Yabancı maliklerin eksik belge sunması
Alanya’da Rus, Ukraynalı ve Alman maliklerde en çok:
eksikliği yaşanır.
Antalya İl Müdürlüğü başvuruları en çok şu sebeplerle reddeder:
✔ Tahliye tutanağı geçersiz
✔ İkametgah uyumsuzluğu
✔ Kiracının orada oturmadığı iddiası
✔ Belgelerin eksik verilmesi
✔ Tevdi edilen hesabın malik adına olmaması
✔ Bağımsız bölümün tahliye edilmediğinin tespiti
✔ Fotoğrafların ikna edici olmaması
✔ Malik dışı kişilerin başvuru yapması
✔ Kiracının sözleşmesinin ispatlanamaması
✔ Miras paylaşımı yapılmadan başvuru yapılması
Antalya’da ret oranı özellikle Konyaaltı – Kepez – Muratpaşa hattında yüksektir çünkü yoğunluk fazladır.
Red kararı idari işlem niteliğindedir. Bu nedenle 60 gün içinde Antalya İdare Mahkemesinde iptal davası açılabilir.
A) Antalya Mahkemeleri Bu Davalarda Nasıl Karar Veriyor?
Antalya İdare Mahkemeleri kira yardımı davalarında:
Genel yaklaşım: Objektif ve katıdır. Ancak doğru hazırlanmış bir dosyada mahkeme başvuruyu kabul edebilir.
B) Davalarda En Kritik Nokta: Tahliye Tutanağı
Mahkeme şunlara bakar; tahliye tarihi , imzalar , malik – kiracı – şahit uyumu , bağımsız bölümün durum fotoğrafları . Eğer tutanak doğru tutulmamışsa maalesef dava kaybedilir.
Bir Antalya Kentsel Dönüşüm Avukatı şu adımları izlemelidir:
✔ Başvuru öncesi belge kontrolü yapılır
Eksik evraklar tamamlanır.
✔ Tahliye tutanağı profesyonel hazırlanır
Gerekirse avukat ve iki tarafsız şahit eşlik eder.
✔ Bağımsız bölümün boş olduğuna dair video – fotoğraf kayıtları alınır
Bu Antalya’da çok önemlidir çünkü İl Müdürlüğü görsel kanıt istemektedir.
✔ Kiracı belgeleri forensik şekilde toparlanır
Özellikle kira sözleşmesinin tarihsel tutarlılığı incelenir.
✔ Red halinde iptal davası hızlı açılır
60 günlük süre hak düşürücüdür.
✔ Gecikme tazminatı ek talepleri değerlendirilir
Müteahhit gecikmişse kira yardımı dışında tazminat alınabilir.
Antalya’da kiralar:
Bu nedenle Antalya’da kira yardımı, gerçekte maliklerin taşınma maliyetini karşılamaya yetmez. Çözüm: sözleşmeye kira tazminatı maddesi eklenir, gecikme halinde müteahhit her ay fark ödemek zorunda kalır. Bu strateji Antalya’da olmazsa olmazdır.
Antalya’da kiracı yoğunluğu çok yüksektir. Bu nedenle taşınma ödeneği sıkça tartışma yaratır.
Kiracının; ikametgahı geç taşımış olması , fatura aboneliklerinin eski malik adına olması , kira sözleşmesinin el yazısı ve ispatlanamaz olması taşınma yardımı reddine yol açar. Bir avukat, belgeleri düzenleyerek bu riski ortadan kaldırabilir.
Muratpaşa – Kepez gibi eski mahallelerde sık görülen durumdur.
Kira yardımı alabilmek için:
✔ veraset ilamı
✔ miras paylaşım protokolü
✔ tüm mirasçıların imzası gereklidir.
Eksik olursa başvuru reddedilir.
|
Sorun |
Açıklama |
|
Tebligat sorunu |
Maliklerin çoğu şehir dışında |
|
Tahliye tutanağı geçersiz |
Yanlış düzenlenmiş belgeler |
|
Kiracı belgesi eksik |
İkamet uyuşmazlıkları |
|
İntifa hakkı karışıklığı |
Eski şerhler kontrol edilmez |
|
Eksik fotoğraf/video |
İl Müdürlüğü çok hassastır |
|
Hatalı IBAN |
Malik adına değil |
Genellikle: 4–8 ay
Mahkeme ; belge ister , bilirkişi isteyebilir , tahliye tutanaklarını inceler . Ancak bazı durumlarda 1 yıla kadar uzayabilir.
Antalya’da kentsel dönüşümde en çok mağduriyetin yaşandığı aşama sözleşmelerdir.
Çünkü Antalya ; yüksek imar rantına sahip, turistik bölgede arsa değeri çok yüksek, müteahhit sayısı çok fazla, yabancı yatırımın yoğun olduğu, hızlı büyüyen bir şehir olduğu için müteahhit rekabeti çok agresiftir.
Bu agresif rekabet, malikleri kandırmaya yönelik; gerçek dışı vaatler, fahiş metrekare artışı iddiaları, imkânsız teslim süreleri, teminat vermeden yüksek vaatler, eşitsiz sözleşme önerileri gibi çok tehlikeli uygulamalara yol açmaktadır.
Bu bölüm, Antalya’da bir kentsel dönüşüm sözleşmesinin nasıl hazırlanması gerektiğini, hangi maddelerin olmazsa olmaz olduğunu, müteahhit seçiminin nasıl yapılacağını ve maliklerin en çok yaptığı hataları tüm ayrıntılarıyla açıklayacaktır.
Antalya’da müteahhit seçimi diğer illerden daha tehlikelidir çünkü:
✔ Turizm bölgesi olduğu için arsa değeri çok yüksektir
Bu nedenle Antalya’daki müteahhitler:
ile malikleri ikna etmeye çalışır.
✔ Müteahhitlerin önemli kısmı dışardan gelen kısa ömürlü firmalardır
Özellikle İstanbul ve Konya merkezli birçok firma Antalya’da kısa dönemli proje almak için gelir.
Bu firmaların:
✔ Antalya’da çok sayıda “maket proje mağduru” vardır
Alanya, Konyaaltı ve Kepez bölgelerinde yüzlerce vatandaş; tamamlanmayan projeler, teslim edilmeyen daireler, tapu alamama problemleri, yarım kalan inşaatlar nedeniyle dava açmak zorunda kalmıştır.
✔ Yabancı yatırımcılar nedeniyle fiyatlar yapay olarak şişmiştir
Bu durum müteahhitlerin maliklerden aşırı pay almasına yol açar.
✔ Antalya’da inşaat maliyetleri mevsimsel olarak çok değişkendir
Turizm yoğunluğunda maliyet artar → müteahhit maliyeti karşılayamaz → proje yarım kalır.
Bir Antalya Kentsel Dönüşüm Avukatı önce şu 6 analizi yapmalıdır:
Müteahhitten istenmesi gerekenler:
✔ Son 3 yıl bilanço
✔ Vergi beyannameleri
✔ SGK dökümü
✔ Devam eden projeler listesi
✔ Sermaye yapısı
Antalya’da müteahhitlerin %40’ı bilanço vermek istemez → Bu, büyük bir risk işaretidir.
Antalya’da daha önce bitirdiği projeler yerinde incelenir.
Özellikle şu bölgelerde yaptığı işlere bakılmalıdır:
Referans bulunamıyorsa müteahhit seçilmemelidir.
Müteahhidin aşağıdaki uzmanlarla çalışıp çalışmadığı incelenmelidir:
✔ statik proje mühendisi
✔ mimari ekip
✔ mekanik mühendisliği ekibi
✔ elektrik mühendisliği ekibi
✔ şantiye şefi tecrübesi
Antalya’da sözleşmelerin %80’inde teminat yoktur.
Oysa teminat:
maliklerin ekonomik olarak korunmasını sağlar.
Antalya’da belediyelerin yapı denetimi yoğun olduğu için teknik müşavirlik hayati önem taşır.
Bazı müteahhitler Antalya’da fahiş arsa payı talep eder.
Örneğin:Muratpaşa’da 10 daireli bir binada 6 daire talep edebilir. Bu kabul edilirse maliklerin zararı %50’ye çıkabilir.
Aşağıdaki maddeler olmadan sözleşme imzalanmamalıdır.
3. 1. Müteahhit Teminat Mektubu
Antalya’da olmazsa olmazdır.
Teminat tutarı:
➡ en az inşaat maliyetinin %10–20’si olmalıdır.
Teminat yoksa maliklerin tüm riskleri açıktadır.
3. 2. Bağımsız Bölüm Dağılım Tablosu (DENGE TABLOSU)
Bu tablo Antalya’da çok detaylı hazırlanmalıdır çünkü:
çok büyük değişkenlik gösterir.
Örneğin Konyaaltı’nda:1.kat daire 4 milyon TL iken aynı binanın 7. kat manzaralı dairesi 12 milyon TL olabilir. Bu fark sözleşmede objektif hesaba dökülmelidir.
3.3. Teslim tarihi ve gecikme cezaları
Antalya’da müteahhitlerin en çok yaptığı yanlış: “12 ayda teslim edilir” demek ,Sonra 2–3 yıl geciktirmektir. Sözleşmeye mutlaka:
✔ net teslim tarihi
✔ aylık gecikme cezası (ör. aylık %1–2)
✔ kira mahrumiyeti tazminatı eklenmelidir.
3. 4. İnşaat başlangıç tarihi (şartlı)
Müteahhitlerin %60’ı Antalya’da: ruhsat sorunları, proje onayı, imar problemi gibi nedenlerle inşaata geç başlar. Bu nedenle sözleşmeye şu madde eklenmelidir: “Ruhsat alınmazsa sözleşme kendiliğinden feshedilir + teminat nakde çevrilir.”
3. 5. Teknik şartname – malzeme kalitesi
Antalya’da sıcak hava nedeniyle:
çok önemlidir. Antalya’ya uygun olmayan malzeme kullanılırsa bina 5 yıl içinde zarar görür. Bu nedenle teknik şartname sözleşmenin ekinde olmalıdır.
3. 6. Arsa payı düzeltmesi
Antalya’da eski binalarda arsa payı yanlışlığı çok yaygındır.
Özellikle; Muratpaşa, Konyaaltı , Kepez merkez bölgelerinde onlarca apartmanda arsa payı hatası vardır. Bu düzeltilmeden yapılan sözleşme ileride iptal nedeni olabilir.
3. 7. Ortak alanlar – otopark – depo – sosyal alan
Turizm bölgesi olduğu için Antalya’da otopark çok büyük sorun olduğu için sözleşmede; kapalı otopark , açık otopark , depo alanları , ortak havuz (site ise) açıkça belirtilmelidir.
3.8. Sözleşmenin fesih şartları
Müteahhit; gecikirse , teminatı bozarsa , ruhsat alamazsa , finansal sorun yaşarsa malikler sözleşmeyi feshedebilmelidir.
3. 9. Bağımsız bölüm teslim şekli
Teslim şekli , tapu , iskan , kat planı , malzeme kalitesi şeklinde ayrı ayrı belirtilmelidir.
HATA 1 — Müteahhitin verdiği “fazla daire” vaadini kabul etmek
Antalya’da en yaygın hatadır. Örneğin: “Her malike 20 m² fazla vereceğiz.”
Bu gerçek dışıdır; belediye projeyi onaylamaz.
HATA 2 — Teminatsız sözleşme imzalamak
Antalya’da batan müteahhit sayısı çok fazladır.
HATA 3 — Teknik şartname olmadan sözleşme imzalamak
Bu durumda müteahhit en ucuz malzemeyi kullanır.
HATA 4 — Müteahhitin hazırladığı sözleşmeyi aynen imzalamak
Bu sözleşmeler %90 müteahhit lehinedir.
HATA 5 — “Söz uçar, yazı kalır” kuralını unutmak
Antalya’da müteahhitlerin en sık kullandığı manipülasyon:
“Biz aramızda hallederiz.”
Hayır, her şey yazılı olmalıdır.
HATA 6 — Sözleşmenin noter onaylı olmaması
Antalya’da sözleşmelerin bir kısmı adi yazılı şekilde yapılır.
Bu çok büyük risktir.
Antalya’da bağımsız bölüm dağılımı yapılırken şu kriterler dikkate alınmalıdır:
✔ manzara
✔ denize mesafe
✔ kat yüksekliği
✔ turizm kira getirisi
✔ güneş alma durumu
✔ cephe değeri
✔ daire büyüklüğü
✔ balkon kullanımı (Antalya’da çok önemlidir)
Müteahhitler genellikle en değerli daireleri kendilerine almak ister.
Bu nedenle dağılım tablosu hukuken adil ve dengeli hazırlanmalıdır.
Aşağıdaki durumlarda malik sözleşmeyi feshedebilir:
✔ Müteahhit teminatı vermezse
✔ Ruhsat alınmazsa
✔ İnşaat başlamazsa
✔ Gecikme yaşanırsa
✔ Proje dışında imalat yapılırsa
✔ Sözleşme kötüniyetle değiştirilmek istenirse
✔ Müteahhit mali kriz yaşarsa
Fesih halinde malik:
✔ teminatı nakde çevirebilir
✔ gecikme tazminatı talep edebilir
✔ yeni müteahhit seçebilir
HATA 1 — “İmar artışı bekleniyor” demek
Muratpaşa, Konyaaltı, Alanya’daki imar planları çok sıkı olduğundan bu vaat neredeyse her zaman yalandır.
HATA 2 — “12 ayda teslim ederiz” vaadi
Antalya’da ortalama bitiş süresi minimum 18–30 aydır.
HATA 3 — “Teminat mektubuna gerek yok” demek
Kesinlikle yanlıştır.
HATA 4 — “Sözleşmeye gerek yok, protokol yeter”
Bu en tehlikeli hatadır.
HATA 5 — “Arsa payları sorun değil, sonra düzeltiriz”
Hayır. Önce düzeltilmelidir.
Sözleşmeden doğan uyuşmazlıkla; Asliye Hukuk Mahkemesi , Asliye Ticaret Mahkemesi , Tüketici Mahkemesi tarafından görülür.
Malikler çoğu zaman şu davaları açar:
✔ Gecikme tazminatı
✔ Ayıplı iş
✔ Fesih
✔ Sözleşme iptali
✔ Eksik iş bedeli
✔ Teslim – tapu tescil davası
Antalya’da özellikle ayıplı iş davaları çok fazladır çünkü çoğu müteahhit düşük malzeme kullanır.
Konyaaltı – Hurma – Liman: Yarım kalan projeler çoktur.
Kepez – Varsak: Sözleşme feshi davaları fazladır.
Muratpaşa – Şirinyalı – Lara: Arsa değeri çok yüksek olduğundan hileli teklif çoktur.
Alanya – Mahmutlar – Oba: Yabancı malik nedeniyle sözleşme krizi sık görülür.
Manavgat – Side: Teminat vermeyen müteahhit sayısı fazladır.
Antalya’da kentsel dönüşüm süreci diğer illere göre çok daha fazla dava içeren bir yapıya sahiptir.
Bunun en önemli nedenleri:
Antalya’da neredeyse her binanın dönüşüm süreci boyunca en az 1–3 dava açılmaktadır.
Bu bölüm Antalya’da açılabilecek tüm kentsel dönüşüm davalarını A’dan Z’ye açıklamaktadır.
Antalya’da kentsel dönüşüm 4 ana mahkeme türünün yetkisine girer:
A) İdare Mahkemeleri (Riskli Yapı, Tahliye, Yıkım, Kira Yardımı)
B) Asliye Hukuk Mahkemeleri (Salt çoğunluk karar iptali, arsa payı, dağılım, tespit davaları)
C) Tüketici Mahkemeleri (Müteahhit – malik sözleşme davaları)
D) Asliye Ticaret Mahkemeleri (tüzel kişi malik – müteahhit şirket ilişkileri)
Aşağıda Antalya’daki tüm dava türleri ayrıntılı şekilde açıklanmaktadır:
Riskli yapı kararına itiraz Antalya’da en çok görülen dava türüdür.
✔ Görevli Mahkeme: Antalya İdare Mahkemesi
✔ Süre: 30 gün
✔ En kritik delil: Karot – zemin – donatı analizleri
Antalya’da riskli yapı iptal davalarının kabul oranı çok düşüktür (%10’dan az) çünkü teknik veriler binanın riskli olduğunu açıkça gösterir.
Teknik heyetin ret kararı sonrası idare mahkemesinde açılır.
✔ Süre: 30 gün
✔ Başarı şansı: Çok düşük
✔ Kabul kriterleri:
Antalya’da en çok açılan kentsel dönüşüm davalarından biridir.
Salt çoğunluk (%50+1 arsa payı) ile alınan tüm kararlar Asliye Hukuk Mahkemesi denetimine açıktır.
Görevli Mahkeme:Antalya Asliye Hukuk Mahkemeleri
Süre:Kararın tebliğinden itibaren 30 gün içinde dava açılmalıdır.
Bu süre hak düşürücüdür.
Dava Açma Sebepleri (En Yaygın Nedenler):
1) Toplantıya usulsüz çağrı yapılması
2) Yabancı maliklere tebligat yapılmaması
Antalya’da yabancı malik oranı çok yüksektir.
Uluslararası tebligat (Lahey Sözleşmesi) işlemleri eksikse karar iptal edilir.
3) Arsa payı hesaplama hataları
Antalya’da eski binalarda çok sık görülür.
Hatalı hesap → salt çoğunluk aslında sağlanmamış olabilir.
4) Müteahhit baskısı veya toplantıya müdahale
Müteahhidin toplantıyı yönlendirmesi, baskı kurması kararı geçersiz kılar.
5) Tutanak eksiklikleri / usulsüzlüğü
6) Rayiç bedel hataları
Özellikle Konyaaltı, Lara, Muratpaşa ve Alanya’da değer farkları yüksek olduğundan bilirkişi raporlarındaki hatalar sık iptal sebebidir.
Bu davalar Antalya’nın hangi ilçelerinde daha yaygın?
Salt çoğunluk kararına katılmayan maliklerin hissesi satış sürecine girmeden önce rayiç bedel belirlenir. Antalya’da bu bedelin piyasanın çok altında yazılması oldukça yaygındır. Bu durumda malik rayiç bedel tespitine itiraz davası açabilir.
Dava Türü: Rayiç Bedel Tespitine İtiraz Davası
Görevli Mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi
Davanın Amacı:
Davanın Muhtemel Sonuçları:
1) Yeni bilirkişi raporu alınır
Mahkeme mutlaka SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanı + mühendis bilirkişiler görevlendirir.
2) Rayiç bedel yeniden belirlenir
Raporda hatalar varsa yeni, daha yüksek bir değer belirlenir.
3) Satış süreci durdurulabilir
Mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilirse, satış işlemi geçici olarak durdurulabilir.
Antalya’da neden bu dava çok kritiktir?
Antalya’da rayiç bedel hataları Türkiye ortalamasının üzerindedir. Çünkü:
Bu nedenle rayiç bedel davası, Antalya’daki malikler için ekonomik kaybı önleyen en önemli dava türlerinden biridir.
Bu dava satıştan önce veya sonra açılabilir.
Antalya’da en sık kazanılan dava türüdür çünkü:
nedeniyle değerleme raporları çok sık hatalı çıkar.
Örneğin:
Konyaaltı Hurma’da 6 milyon TL değerindeki daire, raporda 3,5 milyon TL yazılabilir.
Dava sonrası bilirkişi çoğu zaman rayici artırır.
Antalya’da eski binalarda arsa payı hatası oranı çok yüksektir.
Özellikle:
gibi bölgelerde 1970–1990 arasında yapılan binaların neredeyse yarısında arsa payı yanlıştır.
Bu yanlışlık düzeltilmeden sözleşme yapılamaz.
✔ Görevli Mahkeme: Asliye Hukuk
✔ Zamanaşımı: Yoktur
✔ Sonuç: Arsa payı yeniden hesaplanır
Müteahhit sözleşmeye aykırı davranırsa malik fesih davası açabilir.
✔ Dava türleri:
✔ Görevli Mahkeme:
Antalya’da müteahhitlerin en sık yaptığı ihlal gecikmedir.
Antalya’da projelerin gerçekçi bitiş süresi 24–30 ay olmasına rağmen müteahhitler çoğunlukla “12 ayda teslim” vaat eder.
Gecikme davalarında:
✔ kira mahrumiyeti
✔ ek kira tazminatı
✔ cezai şart
✔ manevi tazminat (istisnai)
talep edilebilir.
Antalya’da en çok açılan sözleşme davalarından biridir.
Ayıp türleri:
✔ Süre: Gizli ayıpta 5 yıl, ağır ayıpta 20 yıl
Müteahhit sözleşmede yazan işleri eksik yapmışsa dava açılır.
Antalya’da yaygın eksik işler:
✔ otoparkın eksik yapılması
✔ depo alanının verilmemesi
✔ sosyal alanların tamamlanmaması
✔ teknik şartname dışı malzeme kullanılması
✔ asansör kapasitesinin düşük yapılması
✔ yangın merdiveni standart dışı olması
Müteahhit bağımsız bölümü teslim etmekten kaçınırsa malik tescil davası açar.
Özellikle Alanya ve Konyaaltı’nda yabancılara satış nedeniyle bu davalar çok yaygındır.
BÖLÜM 5’te anlatıldığı gibi Antalya İl Müdürlüğü kira yardımı başvurularını sıkça reddeder.
✔ Görevli Mahkeme: Antalya İdare Mahkemesi
✔ Süre: 60 gün
✔ Deliller:
Dava süreci 4–8 ay sürer.
Riskli yapı kararı sonrası tahliye ve yıkım bir idari işlemdir.
✔ Görevli Mahkeme: İdare Mahkemesi
✔ Süre: 30 gün
Antalya’da tahliye davaları özellikle:
bölgelerinde çok fazladır.
Bir Antalya Kentsel Dönüşüm Avukatı süreci şöyle yönetmelidir:
1. Tüm teknik belgeleri toplar
Karot, zemin, statik raporlar incelenir.
2. Toplantı tutanakları ve tebligatlar analiz edilir
Usulsüzlükler tespit edilirse salt çoğunluk kararları iptal davası açılır.
3. Arsa payı – bağımsız bölüm dağılımı kontrol edilir
Eksiklik varsa arsa payı düzeltme davası açılır.
4. Müteahhit sözleşmesi incelenir
Gecikme – ayıp – teminat maddeleri değerlendirilir.
5. Rayiç bedel raporu detaylı analiz edilir
Antalya’da yanlış raporların %60’ı düzeltilir.
6. Kira yardımı redlerine karşı hızlı iptal davası açılır
60 günlük süre çok kritiktir.
7. Müteahhit beklenen performansı göstermezse fesih davası açılır
Teminat varsa nakde çevrilir.
|
Dava Türü |
Ortalama Süre |
Başarı Oranı |
|
Riskli yapı iptal |
4–10 ay |
Çok düşük |
|
Salt çoğunluğun kararlarının iptali |
6–18 ay |
Orta |
|
Rayiç bedel |
6–12 ay |
Orta–yüksek |
|
Arsa payı düzeltme |
6–24 ay |
Yüksek |
|
Müteahhit sözleşme feshi |
12–36 ay |
Orta |
|
Ayıplı iş |
12–24 ay |
Yüksek |
|
Kira yardımı iptal |
4–8 ay |
Orta |
Konyaaltı – Hurma – Liman
→ Teminatlı sözleşme davaları, gecikme tazminatı
Kepez – Varsak
→ Salt çoğunluk kararları iptal – arsa payı – teknik eksik işler
Muratpaşa – Lara – Fener – Çağlayan
→ Rayiç bedel – müteahhit sözleşme feshi
Alanya – Mahmutlar – Oba
→ Yabancı malik nedeniyle iptal davaları, tescil davaları
Manavgat – Side
→ Ayıplı iş – gecikme davaları
Antalya, Türkiye’de kentsel dönüşümün en karmaşık yürüdüğü şehirlerden biridir.
Bunun nedenleri:
Bu karmaşık yapıda hukuki ve teknik hatalara sıfır tolerans vardır.
Tek bir yanlış işlem, tüm süreci 1–2 yıl geri atabilir.
Antalya’da kentsel dönüşümün başarılı olması için üç unsurun profesyonel yönetilmesi gerekir:
1) Teknik Süreç
Karot, donatı, zemin, statik analiz, jeoloji raporu.
2) Hukuki Süreç
Tebligat, salt çoğunluk, sözleşmeler, karar defteri, dava yönetimi.
3) Finansal Süreç
Müteahhit seçimi, teminat, dağılım tablosu, gecikme cezaları, değerleme raporları.
Birinin eksik olması tüm sistemi bozar.
Bu nedenle Antalya’da kentsel dönüşüm sürecinin mutlaka avukat + teknik müşavir + finansal danışman işbirliğiyle yürütülmesi gerekir.
1- Riskli yapı tespiti Antalya’da diğer illerden daha kolay sonuç verir
Çünkü beton kalitesi genellikle düşüktür.
2- Teknik heyet itirazlarının reddedilme oranı çok yüksektir (%90)
Bu nedenle rapor doğru hazırlanmalıdır.
3- Salt çoğunluk süreci tebligat hataları nedeniyle en sorunlu aşamadır
Özellikle yabancı malik yoğunluğu nedeniyle.
4- Rayiç bedel raporları Antalya’da sıkça hatalıdır
Turizm etkisi ve manzara farkı nedeniyle bilirkişi gereklidir.
5- Kira yardımı başvuruları usul yanlışlıkları nedeniyle çok reddedilir
Tahliye tutanağı, ikamet, fatura belgeleri çok kritik.
6- Müteahhit teklifleri abartılıdır
“20 m² ek verelim”, “12 ayda teslim ederiz” gibi gerçek dışı vaatler Antalya’da çok yaygındır.
7- Teminat mektubu olmazsa süreç %70 ihtimalle risklidir
Antalya’da yarım kalan proje oranı yüksektir.
8- Teknik şartname Antalya iklimine göre hazırlanmalıdır
Yalıtım, izolasyon, PVC, çatılar çok önemlidir.
9- Arsa payı hatası Antalya’da çok yaygındır
Düzeltilmeden sözleşme yapılmamalıdır.
10- Sözleşmeler mutlaka profesyonel hazırlanmalıdır
Aksi halde müteahhit lehine hükümler maliklere zarar verir.
Bir Antalya Kentsel Dönüşüm Avukatı sürecin şoförüdür.
Avukat:
Antalya gibi yüksek riskli bir şehirde avukat olmadan dönüşüm yapmak, medikal bir ameliyatı doktor olmadan yapmak gibidir, risk, zarar ve gecikme kaçınılmazdır.
Her madde Antalya’ya özgü hazırlanmıştır.
1- Karot numunesi yetkili firma tarafından doğru noktadan alındı mı?
2- Donatı korozyonu raporu İstanbul standartlarına göre mi ölçüldü?
3- Zemin etüdü Aksu–Kepez–Konyaaltı bölgesinin sıvılaşma riskine uygun mu?
4- Jeoloji raporunda yeraltı su seviyesi doğru belirtildi mi?
5- Teknik heyet başvurusu zamanında yapıldı mı?
6- Raporlarda koordinat ve adres hatası var mı?
7- Falez hattında özel jeolojik analiz yapıldı mı?
8- Beton dayanımı C20 altındaysa ek test istendi mi?
9- Tüm raporlar avukat tarafından hukuki açıdan kontrol edildi mi?
10- Teknik müşavir seçildi mi?
1- Arsa payları doğru hesaplandı mı?
2- Tüm maliklere noter tebligatı yapıldı mı?
3- Yabancı malikler için uluslararası tebligat yapıldı mı?
4- Toplantı tutanağı hukuka uygun düzenlendi mi?
5- Müteahhit müdahalesi engellendi mi?
6- Salt çoğunluğun dışında kalan maliklere noter ihtarı çekildi mi?
7- Rayiç bedel SPK lisanslı bilirkişi tarafından mı hesaplandı?
8- Salt Çoğunluk kararının iptaline yol açacak usulsüzlükler giderildi mi?
1- Müteahhitten banka teminat mektubu alındı mı?
2- Müteahhidin bilanço ve referansları kontrol edildi mi?
3- Bağımsız bölüm dağılım tablosu adil mi?
4- Teknik şartname Antalya iklimine göre düzenlendi mi?
5- Teslim süresi gerçekçi mi? (24–30 ay)
6- Gecikme cezası, kira mahrumiyeti maddeleri eklendi mi?
7- Sözleşme noter onaylı mı?
1- Tahliye tutanağı usulüne uygun hazırlandı mı?
2- Kiracı ikametgahı güncel mi?
3- Fatura abonelikleri kiracıya mı ait?
4- Bağımsız bölümün boş olduğuna dair fotoğraf/video var mı?
5- Red halinde 60 gün içinde iptal davası açıldı mı?
Tüm bu süreç doğru yönetildiğinde:
✔ maliklerin mal değeri en az 2–3 kat artar
✔ bina güvenli hale gelir
✔ kira yardımı ve taşınma süreçleri sorunsuz yürür
✔ müteahhit manipülasyonları engellenir
✔ yabancı malikler sorunsuz entegre edilir
✔ projede gecikme olmaz
✔ hukuki ihtilaf çıkmaz
✔ sonuçta herkes kazanır
Yanlış yönetildiğinde ise:
-- yıllarca süren davalar
-- iptal edilen salt çoğunluk kararları
-- teminatsız kalan malik
-- yarım kalan inşaat
-- maddi kayıp
-- kira yardımı reddi
-- kat irtifakı sorunları kaçınılmazdır.
Bu nedenle Antalya’da kentsel dönüşüm: uzman avukat, uzman mühendis ve bilinçli maliklerle yönetildiğinde mükemmel sonuç verir; aksi halde hem ekonomik hem de hukuki felaket olabilir. 2024 sonrası dönemde, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından lisanslanan Kentsel Dönüşüm Danışmanlık ve Müzakere Kuruluşları da süreçte rol almaktadır. Antalya’da karmaşık projelerde, avukat ile birlikte bu lisanslı kuruluşlarla çalışmak, teknik–hukuki müzakere sürecini profesyonel yürütmek açısından önemlidir.
