Kentsel dönüşüm, özellikle Ankara gibi deprem riski düşük görünse de 1. derece fay zonlarına yakın bir başkentte, yalnızca bir yapı yenileme süreci değil; can güvenliğinin ve ekonomik değer artışının sağlanması için zorunlu bir hukuki ve teknik süreçtir.
Bugün Ankara’da özellikle Çankaya, Keçiören, Altındağ, Mamak, Etimesgut, Yenimahalle, Gölbaşı, Sincan bölgelerinde hem eski yapı stoku hem de yoğun nüfus nedeniyle kentsel dönüşüm hızla artmıştır. Ancak süreç; teknik raporlardan idari kararlara, tahliye işlemlerinden , hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu (%50+1) çoğunluk kararlarına, müteahhit sözleşmelerinden kira yardımlarına kadar çok katmanlı hukuki riskler içerir.
Bu nedenle Ankara’da kentsel dönüşüm, profesyonel avukat desteği olmadan yönetildiğinde malikler için geri dönüşü olmayan hak kayıplarına, yanlış müteahhit seçimine, milyonlarca liralık değer kaybına ve yıllarca süren davalara yol açabilir.
'7471 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı KHK’de Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 10. maddesi ile, 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin birinci, ikinci ve ondördüncü fıkralarında yer alan “en az üçte iki” ibareleri “salt” olarak değiştirilmiştir. Böylece artık kentsel dönüşüm kararlarında **maliklerin sayısına göre değil, hisseleri oranında salt çoğunluk (%50+1) esas alınmaktadır. Aynı 10. madde ile 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesine eklenen 15. fıkra ise kanunun yürürlük maddesi gereği yayım tarihinden bir yıl sonra, yani 09.11.2024 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Bu erteleme yalnızca 15. fıkra için geçerli olup, çoğunluk oranının “salt çoğunluk” olarak değiştirilmesine ilişkin hükümler 09.11.2023 tarihinden itibaren yürürlüktedir.'
Aşağıdaki rehber, Ankara Kentsel Dönüşüm Avukatı bakış açısı ile hem malikler hem kiracılar hem de yatırımcılar için hazırlanmış Türkiye’deki en kapsamlı pratik-hukuki kentsel dönüşüm kılavuzudur.
Ankara’da özellikle:
• 1970–1999 arasında yapılmış eski yapı stoku çok fazladır.
• Altındağ, Mamak, Keçiören bölgelerinde depremde zayıf yapılara sıkça rastlanır.
• Çankaya gibi değerli bölgelerde dönüşüm büyük ekonomik fırsat yaratır.
• Belediyeler sık sık imar tadilatları ve yenileme projeleri yürütmektedir.
Bu nedenle kentsel dönüşüm Ankara’da:
✔ Hem değer artışı sağlar
✔ Hem yaşam güvenliğini artırır
✔ Hem de yatırım fırsatı yaratır
Ancak tüm süreç 6306 sayılı Kanun, Ankara İl Çevre Şehircilik Müdürlüğü, Ankara Büyükşehir Belediyesi, ilçe belediyeleri, idare mahkemeleri, bilirkişi raporları, müteahhit sözleşmeleri gibi çok katmanlı mekanizmalarla yürür.
Tüm Türkiye’de olduğu gibi Ankara’da da süreç:
• 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu
• Uygulama Yönetmeliği
• Kat Mülkiyeti Kanunu
• TBK – Sözleşme hükümleri
• İmar Kanunu
• İYUK – İptal davaları
• HMK – Bilirkişi incelemeleri
eş zamanlı uygulanarak yürür.
Fakat Ankara’da uygulama pratiği diğer illerden farklıdır:
• Riskli yapı tebligatlarının apartmanlarda komşuya bırakılması
• İl Müdürlüğü’nün (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Ankara İl Müdürlüğü / Kentsel Dönüşüm Başkanlığı / ilgili kurum) yoğunluk nedeniyle geç inceleme yapması
• Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu (%50+1) çoğunluk toplantılarının usulsüz yapılması
• Müteahhitlerin Çankaya–Mamak–Keçiören bölgelerinde agresif pazarlama yapıp hak kaybına yol açması
• Rayiç bedel tespitlerinde bilirkişilerin semt farklarını doğru değerlendirmemesi
• Arsa payı hataları nedeniyle davaların başarısız olması
Bu nedenle Ankara özelinde süreç mutlaka bir kentsel dönüşüm avukatı ile yürütülmelidir.
Riskli yapı; depremde yıkılma riski bulunan, taşıyıcı sistemi zayıf yapıdır.
Ankara’da riskli yapı raporları özellikle şuralardan gelir:
• Çankaya: 1950–1980 yapımı binalar
• Mamak & Altındağ: Gecekondu dönüşümü sürecindeki yapılar
• Keçiören: 1980–1995 arası yapılmış çok katlı apartmanlar
Riskli yapı tespiti için tek bir malikin başvurusu yeterlidir — bu Ankara’da en çok yanlış anlaşılan konudur.
Ankara’da teknik itirazlar genellikle üniversite öğretim üyelerinden oluşan heyet tarafından değerlendirilir.
Riskli yapı tespiti, Bakanlıkça lisanslandırılmış kurumlar veya yetkili yapı denetim kuruluşları tarafından yapılır.
Süreç özetle şu şekilde işler:
– Maliklerden en az birinin lisanslı kuruluşa başvurması yeterlidir. Tüm maliklerin onayı zorunlu değildir.
– Kuruluş, bina üzerinde keşif yapar, statik inceleme yapar, kolon–kiriş gibi taşıyıcı elemanlardan karot örnekleri alır.
– Hazırlanan rapor, elektronik ortamda Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Ankara İl Müdürlüğü ( Kentsel Dönüşüm Başkanlığı / ilgili kurum) sistemine yüklenir.
– İl Müdürlüğü raporu inceler ve uygun görürse bina “riskli yapı” olarak tescil edilir.
– Karar, tapu siciline işlenir ve tüm maliklere tebligat yapılır.
Ankara’da özellikle Çankaya, Keçiören, Altındağ, Mamak, Yenimahalle, Etimesgut, Sincan ve Gölbaşı ilçelerinde çok sayıda yapı riskli olarak tespit edilmiştir. Dış görünümü yeni gibi olan binaların bile, beton kalitesi ve donatı yetersizliği nedeniyle riskli çıkması oldukça sık görülen bir durumdur.
Riskli yapı tespiti yapılması için;
– Apartman yönetiminde tartışma olması,
– Bazı maliklerin “ben istemiyorum, binamız sağlam” demesi,
riskli yapıya başvuruyu engellemez. Tek malik başvurusu yeterlidir. Bu da kentsel dönüşümü hem hızlandırır hem de apartman içi anlaşmazlıklarda çıkış yolu sağlar.
Ankara’da riskli yapı kararlarının iptal edilme oranı oldukça düşüktür çünkü:
• Bilirkişi raporları çok net hazırlanır
• Teknik heyet güçlüdür
• Ankara’daki binaların büyük kısmı gerçekten risklidir
Ancak usul hataları, tebligat yanlışlığı, numune hatası, karot yanlış alımı gibi durumlarda mahkeme iptali mümkündür.
Ankara kentsel dönüşüm avukatı ile çalışıldığında, süreç çoğu zaman şu kronolojik plana göre ilerler:
Her aşamada farklı dava türleri, farklı süreler ve farklı kurumlar devreye girer. Aynı süreçte hem idare mahkemesi hem asliye hukuk/ticaret/tüketici mahkemeleri hem de gerektiğinde icra-iflas dairesi devrede olabilir.
Bu aşama en büyük hukuki ihtilafların doğduğu yerdir. 6306 sayılı Kanun’a göre riskli yapı işlemleri kesinleştikten sonra;
– Binadaki kararlar, “arsa payının Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu (%50+1) temsil eden maliklerin” oyuyla alınır.
– Burada bakılan, daire sayısı değil arsa payıdır.
– Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu (%50+1) sağlandığında; müteahhit seçimi, sözleşme koşulları, bağımsız bölüm dağılımı ve dönüşüm modeli gibi kritik konular kararlaştırılır.
Arsa payı salt çoğunluğu sağlanınca:
• Müteahhit seçilir
• Sözleşme imzalanır
• Bağımsız bölüm dağılımı belirlenir
• Güçlendirme / yıkım kararı alınır
• Toplantıya çağrı usulünün yanlış yapılması
• Tutanakların eksik tutulması
• Arsa payı hesabının hatalı yapılması
• Kararın tebliğ edilmemesi
Bu nedenle Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu (%50+1) toplantılarının tümünün bir avukat nezaretinde yapılması şarttır.
Bu tür hatalar, sonradan açılacak “salt çoğunluğun kararının iptali davaları”nda maliklere önemli bir avantaj sağlayabilir. Ancak en sağlıklısı, sürecin baştan itibaren usule uygun, bir avukat gözetiminde yürütülmesidir.
Salt çoğunluğun aldığı kararlara katılmayan maliklerin hisseleri için kanun özel bir satış prosedürü getirmiştir.
Bu prosedüre göre:
– Salt çoğunlukla alınan karar, karara katılmayan maliklere tebliğ edilir.
– Belirlenen süre içinde karara uymazlarsa, hisseleri rayiç bedelle satılabilir.
– Rayiç bedel, bilirkişi raporları ve emsal satışlar dikkate alınarak tespit edilir.
– Öncelikle diğer maliklere satış teklif edilir.
– Malikler satın almazsa hisseler Bakanlıkça alınabilir veya ihale yoluyla satılabilir.
Ankara’da rayiç bedel tespitleri özellikle Çankaya, Gaziosmanpaşa, Çayyolu, Ümitköy, Oran, Dikmen, Ayrancı gibi bölgelerde ciddi tartışmalara konu olabilmektedir. Çünkü aynı ilçe içinde bile sokak, manzara, ulaşım, okul gibi kriterler değerleri çok hızlı değiştirmektedir. Bu nedenle rayiç bedelin düşük belirlendiği durumlarda; “rayiç bedel tespitine itiraz davası” açılması maliklerin ekonomik kaybını azaltmak açısından önemlidir.
• Bilirkişilerin Çankaya – Dikmen – Ayrancı farklarını doğru değerlendirmemesi
• Mamak ve Altındağ gibi bölgelerde piyasa rayicinin çok altında değer belirlenmesi
• Lüks semtlerde (GOP, Çayyolu, Ümitköy) bedellerin düşük yazılması
Bu nedenle rayiç bedel davası Ankara’da en kritik davalardan biridir.
Riskli yapı tespiti sonrasında, bina boşaltılırken maliklere, kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından kira ve taşınma desteği sağlanabilmektedir.
Kira yardımı; ilin ekonomik koşullarına göre belirlenir ve Ankara için her yıl değişen tutarlar ilan edilir.
Kira yardımından yararlanabilecek gruplar:
Maliklere genellikle 18 aya kadar kira yardımı sağlanabilir. Kiracılara ise tek seferlik taşınma desteği verilir. İntifa hakkı sahipleri gibi sınırlı ayni hak sahipleri de tek seferlik ödeme ile desteklenir.
Ankara’da kira yardımı başvurusu sırasında istenen belgeler:
– Tapu belgesi (malik/sınırlı ayni hak sahibi için)
– Nüfus cüzdanı fotokopisi
– Riskli yapı tespiti ve tebligat belgesi
– Tahliye edildiğine dair tutanak
– Yeni adres beyanı
– IBAN/banka hesap bilgileri
– Kiracılar için ayrıca ikametgâh ve fatura abonelikleri
Eksik evrak, tahliye tutanağındaki hatalar, ikametgâhın sonradan alınması gibi nedenlerle Ankara’da çok sayıda kira yardımı başvurusu reddedilmektedir. Bu durumda karar, idari işlem niteliğinde olduğundan; 60 gün içinde Ankara idare mahkemelerinde iptal davası açılabilir.
Ankara’da başvurular İl Müdürlüğü’ne yapılır ve ortalama 30–45 gün içinde sonuçlanır.
• Tahliye tutanakları çoğu zaman usulsüz tutulduğu için başvuru reddedilir
• Kiracının ikametgâhı geç alındıysa ödeme yapılmaz
• Kira geliri devam eden malik başvuru yaparsa reddedilir
Kira yardımı reddine karşı Ankara İdare Mahkemelerinde 60 gün içinde iptal davası açılır.
Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra bina belirli süre içinde tahliye edilmelidir. Tahliye süresi dolmasına rağmen bina boşaltılmazsa;
– İdari tahliye süreci başlatılabilir,
– Gerekirse kolluk kuvveti marifetiyle zorla tahliye yapılabilir,
– Ardından yıkım gerçekleştirilir,
– Tahliye ve yıkım giderleri maliklere kamu alacağı olarak yansıtılabilir.
Ankara’da bazı maliklerin, “binayı boşaltmamak için direnme” yoluna gittiği; ancak bu direncin sadece süreci uzattığı ve sonunda daha ağır maliyetlere sebep olduğu bilinmektedir. Tahliye kararı hukuka aykırı ise; tebligat veya usul yönünden sorun varsa; tahliye kararına karşı idare mahkemesinde iptal davası açılabilir.
Müteahhit sözleşmesi, süreçte en çok zarar doğuran aşamadır.
Ankara’da özellikle:
• Mamak
• Altındağ
• Keçiören
• Etimesgut
• Çankaya (Dikmen – Ayrancı – Öveçler – GOP alanlarında)
müteahhitlerin standart dışı sözleşmelerle maliklere ciddi kayıplar yaşattığı bilinmektedir.
✔ Teminat mektubu (Ankara’da teminat vermeyen müteahhit çoktur. Bu konuya dikkat edilmelidir.)
✔ Bağımsız bölüm dağılımı semt rayicine uygun yapılmalıdır
✔ Gecikme cezaları açıkça yazılmalıdır
✔ Yıkım – hafriyat – ruhsat süreçleri net tanımlanmalıdır
✔ Tapu tescil şartları belirlenmelidir
✔ Emsal artışlarından faydalanma hükümleri yazılmalıdır
✔ Arsa payı düzeltmeleri açıkça yapılmalıdır
Bu sözleşmeler Asliye Hukuk / Asliye Ticaret / Tüketici Mahkemesi kapsamına girebilir.
• Arsa payı düzeltme davası
• Kat mülkiyeti kurulması davası
• Riskli yapı kararının iptali
• Teknik heyet itirazı
C) Salt Çoğunlukla Alınan Kararlara İlişkin Davalar
(Eski düzenlemede burada “2/3 kararı” deniyordu; artık tamamı salt çoğunluk esasına dayanır.)
• Salt çoğunlukla alınan kararın iptali davası
• Salt çoğunluk kararının uygulanmasının durdurulması için tedbir talepleri
(Bu aşamada toplantı çağrısı, tutanak düzeni, arsa payı hataları, tebliğ eksiklikleri sık iptal nedenidir.)
D) Salt Çoğunluk Kararına Uymayan Maliklere İlişkin Davalar (Hisse Satışı Süreci)
(Artık “1/3 malik” kavramı, salt çoğunluk kararına katılmayan malik şeklinde ifade edilir.)
• Rayiç bedel tespitine itiraz davası (bedelin düşük belirlenmesi hâlinde)
• Satış işleminin usulsüzlüğü davası
(Burada satış ilanı, değerleme raporu, diğer maliklere teklif, ihale usulü gibi aşamalardaki hukuka aykırılıklar dava konusu edilir.)
• Fesih davası
• Tazminat
• Ayıplı iş davaları
• Gecikme tazminatı
• Tahliye kararının iptali
• Yıkım kararının iptali
• 60 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası
• Eksik – ayıplı iş davası
• Teslim – tapu tescil davası
• Bağımsız bölüm dağılımına itiraz
Kentsel dönüşümde en fazla hak kaybı; “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” ve kentsel dönüşüm protokollerinde yaşanır.
Türkiye genelinde olduğu gibi Ankara’da da birçok malik; müteahhit veya yüklenici şirketin sunduğu standart sözleşmeyi imzalayarak geri dönülemez zararlar yaşamaktadır. Sözleşmelerde en çok ihmal edilen başlıklar:
– Müteahhidin mali gücü ve geçmiş projelerinin araştırılmaması
– Banka teminat mektubu veya teminat sistemi kurulmaması
– İnşaatın başlama ve bitiş süresinin net, yaptırımlı ve ispatlanabilir şekilde yazılmaması
– Gecikme halinde kira tazminatı, cezai şart, fesih hakkı gibi hükümlerin eksik bırakılması
– Bağımsız bölüm dağılımının objektif kriterlere bağlanmaması
– Ortak alan, otopark, sosyal alan, depo gibi bağımsız olmayan bölüm haklarının netleştirilmemesi
– Proje değişikliklerinde malik onayı gerekliliğinin düzenlenmemesi
– Zorunlu sigorta hükümlerinin yeterli olmaması
– Arsa payı düzeltmelerinin yapılmaması
Ankara kentsel dönüşüm avukatı; bu aşamada sadece sözleşme yazan değil, aynı zamanda müteahhit tekliflerini karşılaştıran, teknik ve ekonomik riskleri analiz eden, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkları şimdiden öngörerek sözleşmeye koruyucu hükümler koyan profesyonel bir hukuki danışman rolündedir.
Kentsel dönüşüm sürecinde; farklı aşamalarda, farklı mahkemelerde açılabilecek çok sayıda dava vardır. Ankara özelinde en sık karşılaşılan dava türlerinden bazıları şunlardır:
– Riskli yapı kararının iptali davası (idare mahkemesi)
– Salt çoğunluk kararı iptal davası (asliye hukuk)
– salt çoğunluk kararına katılmayan malik hissesi rayiç bedel tespit davası
– Kat karşılığı inşaat/kentsel dönüşüm sözleşmesinin feshi ve tazminat davaları
– Gecikme tazminatı, kira mahrumiyeti tazminatı davaları
– Eksik ve ayıplı işler nedeniyle tazminat davaları
– Tahliye ve yıkım kararlarına karşı açılan iptal davaları
– Kira yardımının reddine karşı açılan iptal davaları
– Bağımsız bölüm teslimi ve tapu tescil davaları
– Arsa payının düzeltilmesine yönelik davalar
Her dava türünün; farklı bir görevli mahkemesi, farklı bir zamanaşımı süresi ve farklı bir ispat rejimi vardır. Örneğin; sözleşmeden doğan tazminat davalarında TBK’daki genel zamanaşımı, ayıplı işlerde farklı süreler, idari davalarda ise İYUK’taki 30/60 günlük hak düşürücü süreler uygulanır.
Uygulamada karşılaşılan ve ciddi hak kaybına yol açan temel hataları şöyle özetleyebiliriz:
– Sözleşme imzalanmadan önce avukata gösterilmemesi
– Müteahhidin mali ve teknik yeterliliğinin araştırılmaması
– Salt çoğunluk toplantılarının usulsüz yapılması
– Arsa paylarının adaletsiz veya hatalı bırakılması
– Kira yardımı başvurularında belgelerin eksik verilmesi
– Tahliye ve yıkım kararlarının süresinde dava konusu edilmemesi
– Müteahhide aşırı güvenilip teminat alınmaması
– “Komşu bina da böyle yaptı, biz de imzalayalım” mantığıyla hareket edilmesi
– Sözleşmenin sadece daire sayısına odaklanıp kalite, teknik şartname, malzeme standardı gibi konuların önemsiz görülmesi
– Tüm maliklerin ayrı ayrı hukuki danışmanlık almaması
Örneğin; Çankaya’da 1985 yapımı, 10 daireli bir apartman düşünelim.
– Dairelerin arsa payları eşit değil; ön cephe büyük dairelerin arsa payı daha yüksek.
– Apartmanda 10 malikten 3’ü yurt dışında, 2’si kirada oturtuyor, 5’i fiilen binada yaşıyor.
– Maliklerden biri, lisanslı kuruluşa başvurarak riskli yapı tespiti yaptırıyor.
– Rapor Ankara İl Müdürlüğü’nce onaylanıyor, bina riskli ilan ediliyor.
– Tebligatlar yapılıyor, maliklerin bir kısmı “itiraz edelim, bina sağlam” diyor.
– 15 günlük sürede teknik itiraz yapılıyor, heyet raporu onaylıyor.
– Riskli yapı kararı kesinleşiyor.
– Salt çoğunlukla toplantı yapılıyor, kentsel dönüşüm avukatı toplantıya katılıp tutanakları düzenliyor.
– Müteahhit teklifleri alınırken; sadece çok daire veren değil, finansal gücü ve referansları güçlü olan firma tercih ediliyor.
– Detaylı bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlanıyor; teslim tarihi, gecikme cezaları, ayıp–eksik iş yaptırımları, teminat mektubu, bağımsız bölüm dağılımı, arsa payı düzeltmeleri netleştiriliyor.
– Kira yardımı başvuruları eksiksiz belgelerle yapılıyor; reddedilen olursa süresinde dava açılıyor.
– İnşaat sürecinde teknik ve hukuki denetim birlikte yürüyor.
– Teslim aşamasında tespit edilen eksik ve ayıplı işler için süre verilerek tamamlanması isteniyor; gerekirse dava açılıyor.
Bu senaryoda, sürecin bir Ankara kentsel dönüşüm avukatı tarafından baştan sona yönetilmesi; maliklerin ekonomik kaybını minimuma indirirken, süreci daha öngörülebilir ve kontrol edilebilir kılar.
• Müteahhit sözleşmeleri profesyonelce hazırlanır
• Arsa payı ve bağımsız bölüm dağılımı kayıpları önlenir
• Kira yardımı reddi engellenir
• Satış süreçleri doğru yönetilir
• Mahkemelerde süreler kaçırılmaz
• Zanlı, hileli müteahhitlerin önerileri bertaraf edilir
• Dönüşümün her aşaması kontrol altına alınır
Ankara’da özellikle Mamak–Altındağ–Keçiören bölgelerinde yüzlerce kişi yanlış sözleşmeler nedeniyle mağdur olmuştur. En büyük kayıplar yanlış imza, yanlış sözleşme içeriği, yanlış müteahhit seçimi ve dava sürelerinin kaçırılması nedeniyle yaşanır.
Ankara kentsel dönüşüm avukatı; yalnızca dava açan veya sözleşme hazırlayan kişi değildir. Aynı zamanda;
– Binanın hukuki ve teknik durumunun ilk analizini yapan,
– Maliklerle toplantılar organize eden,
– Müteahhit tekliflerini hukuki–ekonomik açıdan karşılaştıran,
– Kira yardımı ve finansman alternatiflerini inceleyen,
– Belediyeler ve İl Müdürlüğü ile süreçte doğabilecek sorunları öngören,
– İhtiyaç halinde idari ve adli davaları doğru zamanda ve doğru mahkemede açan,
– Tüm bu aşamaları bir “hukuki proje yönetimi” mantığı ile yöneten profesyoneldir.
Özellikle Ankara gibi büyük ve bürokratik işlemlerin yoğun olduğu bir şehirde; sürecin bir avukat tarafından baştan sona koordinasyonu, hem zaman hem maliyet hem de psikolojik yük açısından maliklere çok ciddi avantaj sağlar.
Kentsel dönüşüm doğru yürütülürse:
✔ Depreme dayanıklı bir yaşam sağlar
✔ Mülkün piyasa değeri artar
✔ Ankara’nın modernleşmesine katkı sunar
✔ Ekonomik kazanç sağlar
Ancak sürecin her aşaması hukuki risk içerdiği için uzman bir Ankara Kentsel Dönüşüm Avukatından destek alınması hayati önemdedir.
Ancak aynı mevzuat; yanlış kullanıldığında, yanlış yorumlandığında veya sadece müteahhidin hazırladığı sözleşme ile hareket edildiğinde;
– Milyonlarca liralık hak kaybına,
– Yıllarca süren davalara,
– Aile düzeninin bozulmasına,
– Komşuluk ilişkilerinin geri dönülmez şekilde zarar görmesine sebep olabilir.
Bu nedenle Ankara’da kentsel dönüşüm sürecine giren her malik, süreç boyunca en az bir kez değil; mümkünse en başından sonuna kadar bir Ankara kentsel dönüşüm avukatı ile birlikte hareket etmelidir.
Kentsel dönüşüm; doğru planlandığında ve profesyonel destekle yürütüldüğünde bir risk değil, tam tersine nesiller boyu sürecek bir güvenlik ve refah yatırımına dönüşür.
1) Ankara’da kentsel dönüşüm neden diğer illere göre daha kritik ve daha karmaşık bir süreçtir?
Ankara, Türkiye’nin başkenti olması, yoğun kamu kurumları barındırması, geniş nüfusu ve eski yapı stokunun yoğunluğu nedeniyle kentsel dönüşümde diğer illere göre daha karmaşık bir zemin sunmaktadır. Özellikle Çankaya, Altındağ, Mamak, Keçiören ve Yenimahalle gibi ilçelerde 1970–2000 yılları arasında yapılmış binlerce bina bugün deprem yönetmelikleri açısından yetersizdir.
Başkentte yapıların çoğu, taşıyıcı sistem bakımından ciddi zayıflıklara sahiptir. Beton dayanımı düşük, kolon donatıları yetersiz, mühendislik denetimi eski standartlara göre yapılmış veya hiç yapılmamış binaların oranı oldukça yüksektir. Ankara deprem açısından İstanbul kadar gündem gözükmese de Kırıkkale–Keskin Fayı, Bala Fayı, Haymana Havzası gibi aktif faylara yakın konumdadır. Bu nedenle riskli yapı analizi Ankara’da hayati önemdedir.
Ayrıca Ankara’da dönüşüm süreçlerini yavaşlatan bürokratik yapı vardır:
• İlçe belediyeleri
• Ankara Büyükşehir Belediyesi
• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü
• Ada–parsel karmaşık tapu yapıları
• Eski imar planlarının güncellenme ihtiyacı
• Anlaşmazlık yaşayan maliklerin çokluğu
Bu katmanlı yapı nedeniyle Ankara’da kentsel dönüşüm hem hukuken hem teknik olarak daha profesyonel yönetilmelidir.
2) Riskli yapı tespiti için bütün apartmanın rızası gerekir mi?
Hayır. Ankara’da en çok yanlış bilinen konulardan biridir.
6306 sayılı Kanun’a göre tek bir malikin başvurusu bile riskli yapı sürecini başlatmaya yeterlidir.
Bu düzenleme, kentsel dönüşümde “şerh koyan bir kişinin tüm süreci kilitlemesini” engellemek için getirilmiştir. Ankara gibi eski binaların çok olduğu yerlerde bu hüküm süreci hızlandırır.
Örneğin Çankaya’daki bir apartmanda 20 malik olsun. 19 kişi istemese bile 1 malik lisanslı kuruluşa başvurabilir ve süreç başlar.
Bu durum bazı maliklerde “hak ihlali” gibi algılansa da hukuken kesin bir hükümdür. Çünkü dönüşüm sürecinin amacı toplum güvenliğini ve afet riskini azaltmaktır.
3) Riskli yapı tespiti nasıl yapılır ve sürede Ankara’da farklılık var mı?
Riskli yapı tespiti şu aşamalarla yapılır:
Lisanslı kuruluşa başvuru
— Ankara’da lisanslı firma sayısı çok olduğu için randevu bulunması kolaydır.
Teknik inceleme yapılması
— Binanın taşıyıcı elemanlarından (kolon, kiriş) karot alınır.
— Beton dayanımı ölçülür.
— Donatı taraması yapılır.
— Statik proje ile fiili durum karşılaştırılır.
Raporun Ankara İl Müdürlüğü’ne gönderilmesi
— Sistem üzerinden gönderilir.
İl Müdürlüğü incelemesi
— Ankara’da yoğunluk nedeniyle inceleme 10–30 gün sürebilir.
Riskli yapı kararının tapuya işlenmesi ve maliklere tebliğ edilmesi
Riskli yapı tespiti teknik bir işlemdir; bina çökmez, ancak karot alınan yer tamir edilmelidir.
Ankara’da özellikle 1980–1995 arasında yapılan binaların çok büyük kısmı bu testlerden geçememektedir.
4) Riskli yapı kararına itiraz süreci nasıldır?
Riskli yapı kararı tebliğ edildiği andan itibaren 15 gün içinde teknik itiraz hakkı vardır.
Bu itiraz Ankara İl Müdürlüğü nezdindeki uzman teknik heyete yapılır.
İtirazda ileri sürülebilecek hususlar:
• Karotun yanlış yerden alınması
• Numunenin uygun saklanmaması
• Beton dayanımının yanlış ölçülmesi
• Statik rapor hataları
• Yönetmeliğe aykırı tespitler
• Yapı taşıyıcı sisteminin yanlış değerlendirilmesi
Teknik itiraz reddedilirse bu kez idare mahkemesinde iptal davası açılabilir.
Ankara’daki teknik heyet, diğer illere göre daha tecrübeli olduğu için teknik yönden hatalı rapor düzeltmeleri nadirdir; fakat usul eksiklikleri varsa iptal mümkündür.
5) Riskli yapı kararı iptal davası hangi mahkemede açılır?
İki zemin vardır:
Karar İl Müdürlüğü tarafından verilmişse:
→ Ankara İdare Mahkemelerinde iptal davası açılır.
Karar Bakanlık tarafından verilmişse (nadir durumlar):
→ Danıştay ilk derece mahkemesi olarak görevlidir. Danıştay’ın ilk derece olduğu alan; riskli alan / rezerv yapı alanı ilanı gibi Cumhurbaşkanı (önceki dönemde BK kararı) ile alınan daha üst ölçekli kararlardır, tek bina ölçeğindeki riskli yapı kararları değil.
Dava süresi tebliğden itibaren 30 gündür (6306 sayılı Kanun’dan (m.6/9)).
Dava nedenleri şunlar olabilir:
• Teknik raporun hatalı olması
• Tebligat eksikliği
• Yönetmeliğe aykırılık
• Usulsüz işlem tesis edilmesi
• Emsal incelemenin yanlış yapılması
Mahkeme bilirkişi atar. İnşaat mühendisi, yapı mühendisi ve jeoloji uzmanlarından oluşan bilirkişi heyeti binayı yeniden inceler.
Ancak unutulmamalıdır ki riskli yapı kararları genelde iptal edilmez çünkü teknik veriler objektiftir.
6) Salt çoğunluk (%50+1) nasıl hesaplanır ve Ankara’daki en sık hatalar nelerdir?
Salt çoğunluk, arsa payları üzerinden hesaplanır.
2023 tarihli 7471 sayılı Kanun değişikliğiyle artık 2/3 çoğunluk değil, hisseleri oranında salt çoğunluk (%50 + 1) kararlarda yeterlidir.
Örnek:
A blokta 10 daire olsun ve arsa payları eşit olmasın.
En büyük dairenin arsa payı: 90/1000
En küçük dairenin arsa payı: 60/1000
Bu durumda “bir daire = bir oy” değildir.
Karar ağırlığını belirleyen unsur arsa payıdır.
Toplam arsa payının %50’sini +1 payı geçen malik grubu salt çoğunluğu oluşturur ve karar alabilir.
Ankara’da yapılan en sık salt çoğunluk hataları:
Toplantı çağrısının usule uygun yapılmaması
Tutanakların eksik veya hatalı düzenlenmesi
Tebligat adreslerinin yanlış veya eski olması
Arsa payı hesaplamalarının hatalı yapılması
Kararın maliklere usulüne uygun tebliğ edilmemesi
Karar defterinin usulüne uygun imzalanmaması
Bu hatalar, sonradan açılacak “salt çoğunlukla alınan kararın iptali davalarında” maliklere önemli avantaj sağlar.
7) Salt çoğunluk kararına uymayan maliklerin durumu nedir?
Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan malik, şu sonuçlarla karşılaşabilir:
Hissesinin rayiç bedel üzerinden satışa çıkarılması
Rayiç bedelin bilirkişi tarafından tespit edilmesi
Hissenin önce diğer maliklere teklif edilmesi
Diğer maliklerin almaması hâlinde Bakanlığın satın alması veya ihale yoluyla satış
Bu mekanizma, 6306 sayılı Kanun’un malik uyuşmazlıklarını hızla çözebilmek için getirdiği özel ve istisnai bir düzenlemedir.
Ankara’da rayiç bedel tespiti neden en tartışmalı alanlardan biridir?
Özellikle Çankaya – Ayrancı – Dikmen – GOP – Çayyolu gibi bölgelerde:
Piyasa değeri ile bilirkişi raporu arasında ciddi farklar çıkabilmektedir.
Aynı cadde üzerinde bile fiyatlar çok değiştiği için bilirkişi değerlendirmeleri sıkça uyuşmazlığa yol açmaktadır.
Bu nedenle, rayiç bedelin düşük belirlendiği durumlarda açılacak “rayiç bedel itiraz davası” malik açısından kritik öneme sahiptir.
8) Ankara’da kentsel dönüşüm sözleşmesinin (kat karşılığı / hasılat paylaşımlı) en kritik maddeleri nelerdir?
Ankara’da müteahhit–malik sözleşmelerinde yapılan hatalar en büyük maddi kayıplara yol açmaktadır.
Sözleşmede mutlaka bulunması gereken maddeler:
• Banka teminat mektubu
• Teslim süresi + gecikme cezaları
• Bağımsız bölüm dağılım tablosu
• Arsa payı düzeltme hükümleri
• Teknik şartname (malzeme, kalite, yalıtım, beton sınıfı)
• Ortak alanların tanımı
• Ayıplı iş yaptırımları
• Fesih şartları
• Tapu devri takvimi
• Müteahhit sorumluluk sigortası
• Ruhsat–iskan süreleri
Özellikle Çankaya, Oran, Dikmen, Ayrancı gibi değerli semtlerde müteahhitlerin sunduğu standart sözleşmeler malik lehine değildir.
Bir Ankara kentsel dönüşüm avukatının en önemli rolü bu aşamada başlar.
9) Kira yardımı kimlere yapılır ve ne kadar sürer?
Kentsel dönüşüm kira yardımı üç gruba yapılır:
Malikler – 18 aya kadar kira desteği
Kiracılar – Tek seferlik taşınma bedeli
Sınırlı ayni hak sahipleri – Tek seferlik ödeme
Ankara’da kira yardımı tutarları; ilçeye göre değişmekle birlikte her yıl Bakanlık tarafından belirlenir.
Dikkat edilmesi gereken noktalar:
• Malik aynı anda birden fazla taşınmaz için alamaz
• Tahliye tutanağı eksik olursa ödeme reddedilir
• Kiracı yardım için ikametgâhını riskli yapı tespitinden önce almış olmalıdır
• Eksik belge ödemeyi 2–3 ay geciktirir
Ankara’da en sık karşılaşılan hata kiracının tahliye tutanağının hatalı düzenlenmesidir.
10) Kira yardımı reddedilirse dava açılabilir mi?
Evet. Kira yardımı reddi idari işlem niteliğindedir.
Bu durumda:
→ 60 gün içinde Ankara İdare Mahkemesinde iptal davası açılabilir.
Davanın kazanılma ihtimali şuralarda yüksektir:
• Tahliye belgesi yanlış değerlendirilmişse
• İkametgâh aslında doğru olmasına rağmen reddedilmişse
• Belgeler kabul edilmemişse
• Başvuru eksik incelenmişse
Mahkeme çoğu zaman bilirkişi incelemesi yapmadan, doğrudan belgeler üzerinden karar verir.
11) Kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamadan önce mutlaka nelere dikkat edilmelidir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kentsel dönüşümün en riskli aşamasıdır ve Ankara’da en çok mağduriyet bu noktada yaşanır.
Sözleşme imzalamadan önce dikkat edilmesi gereken kritik noktalar şunlardır:
a) Müteahhidin mali gücü araştırılmalıdır.
Ankara’da çok sayıda küçük ölçekli müteahhit vardır ve bazıları finansal olarak yetersizdir.
• SGK borçları
• Vergi borçları
• Devam eden icra dosyaları
• Bitiremediği projeler
Mutlaka kontrol edilmelidir.
b) Teminat mektubu zorunlu olmalıdır.
Müteahhit iflas ederse tek güvenceniz bankanın verdiği kesin teminat mektubudur.
Ankara’da teminatsız sözleşme imzalayan maliklerin %70’i mağdur olmaktadır.
c) Teslim süresi + gecikme cezası net yazılmalıdır.
“36 ay içinde teslim edilecek” yeterli değildir.
• Ruhsat tarihi
• Şantiye yer teslim tarihi
• Gecikmenin günlük/aylık cezası
• Kira mahrumiyeti tazmini
belirlenmelidir.
d) Bağımsız bölüm dağılımı açıkça yazılmalı ve ekli plan olmalıdır.
En büyük dava konusu budur.
Örneğin Çankaya’da güney cepheler daha değerlidir; müteahhit malikleri yanıltabilir.
e) Teknik şartname mutlaka olmalıdır.
Beton sınıfı, mantolama kalınlığı, elektrik malzemesi, asansör markası, pencere profili gibi teknik detaylar yazılmalıdır.
f) Fesih şartları belirlenmelidir.
Müteahhit edimlerini yerine getirmezse malikler nasıl sözleşmeyi feshedecek?
Çok kritik bir maddedir.
Bu yüzden sözleşme müteahhidin değil, maliklerin avukatı tarafından hazırlanmalıdır.
12) Müteahhit teminat vermeden sözleşme yapılırsa ne gibi riskler ortaya çıkar?
Teminat mektubu, kentsel dönüşümün sigortasıdır.
Ankara’da yaşanan mağduriyetlerin büyük çoğunluğu “teminat alınmadan imzalanan sözleşmelerden” kaynaklanır.
Teminatsız sözleşmenin riskleri:
a) Müteahhit iflas ederse maliklerin yapabileceği hiçbir şey kalmaz.
Müteahhit ortadan kaybolduğunda bina yıkılmış halde kalır; malikler oturacak yer bulamaz.
b) Yarım kalan inşaat yeni müteahhide devredilemez.
Yeni müteahhit, önce eski müteahhidin alacaklılarıyla uğraşmak zorunda kalır.
c) Malikler ek masraf ödemek zorunda kalabilir.
Ankara’da birçok apartman, müteahhidin kaçması üzerine kendi cebinden yüzbinlerce TL ödeyerek inşaatı tamamlamak zorunda kalmıştır.
d) Sözleşme feshedilse bile zararın tahsili mümkün olmayabilir.
Çünkü müteahhidin malvarlığı yoksa tahsilat imkânsızdır.
e) Hukuki süreçler yıllarca sürebilir.
Bu süreçte ne daire alınabilir ne de kira yardımı devam eder.
Bu nedenle teminat mektubu olmadan hiçbir sözleşme imzalanmamalıdır.
13) İnşaat sürecinde müteahhit projeyi geciktirirse maliklerin hakları nelerdir?
Gecikme kentsel dönüşümün en sık karşılaşılan sorunlarından biridir.
Müteahhit gecikirse maliklerin hakları şunlardır:
a) Sözleşmede yazılı gecikme tazminatını talep etmek.
Örneğin ayda 20.000 TL gecikme tazminatı kararlaştırılmış olabilir.
b) Kira mahrumiyeti tazminatı talep etmek.
Malik o dairede oturamadığı için kira gideri doğmuş olur.
c) İcra takibi başlatmak.
Müteahhidin borcu kesinleşirse icra kanalıyla tahsil edilir.
d) Sözleşmeyi feshetmek.
Sürekli ve ağır gecikme varsa fesih hakkı doğar.
e) Yeni müteahhit seçmek.
Fesih sonrası maliklere bu hak doğar.
f) Tazminat davası açmak.
Müteahhit kusurlu ise maddi/manevi tazminat talep edilebilir.
Ankara’da sık yapılan hata:
Malikler gecikmeyi yıllarca sessizce bekliyor, sonuçta hak kaybı yaşıyor.
Doğru yol:
Her gecikme profesyonel avukatla belgelenmeli ve resmi ihtar çekilmelidir.
14) Ayıplı ve eksik iş çıkarsa maliklerin hangi davaları açma hakkı vardır?
Ayıplı işler, inşaat tamamlandıktan sonra ortaya çıkar.
SPK lisanslı bilirkişi raporları ile tespit yapılır.
Maliklerin açabileceği davalar:
a) Ayıplı işin giderilmesi davası
Müteahhit ayıbı gidermek zorundadır.
b) Bedel indirimi davası
Ayıp giderilemiyorsa bedel indirimi alınır.
c) Sözleşmenin feshi
Ağır ayıplı işlerde mümkündür.
d) Tazminat davası
Maddi zarar (boya, tadilat, yalıtım, tesisat değişimi) talep edilir.
e) Gecikme tazminatı
Ayıp nedeniyle teslim gecikmişse ayrıca istenir.
Zamanaşımı:
• Gizli ayıplarda 5 yıl
• Ağır ayıpta 20 yıl
Ankara’da yüksek katlı binalarda en çok:
• Isı yalıtımı yetersizliği
• Su izolasyonu sorunları
• Tesisat kaçakları
• Asansör hataları
görülmektedir.
15) Riskli yapı kararından sonra daire satılabilir mi? Yeni malik hak sahibi olur mu?
Evet, riskli yapı tespiti yapıldıktan sonra dairenin satılması mümkündür.
Tapuya işlenen “riskli yapı” şerhi alıcıyı bağlar ve yeni malik, daireyi riskli yapı statüsünü bilerek satın almış sayılır.
Yeni malikin hak ve yükümlülükleri:
a) Kira yardımı hakkı
Kural olarak riskli yapı tespitinden sonra daireyi satın alan yeni malik, 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği’ne göre kira yardımı bakımından “hak sahibi” sayılmaz.
Hak sahipliği; riskli yapı tespiti ve tahliye tarihindeki malik/ikamet durumu üzerinden belirlenir.
Bu nedenle kira yardımı hakkı eski malik üzerinde kalır; idare nezdinde “hak sahibi” değişmez.
Alıcı ile satıcı kendi aralarında “kira yardımı alacağı devri” veya bedel paylaşımına ilişkin özel bir protokol yapabilir; ancak bu, idarenin hak sahibi kabulünü değiştirmez. İdare ödemeyi yine hak sahibi görünen kişiye yapar.
Not:
Tarafların satış sözleşmesi veya ayrı bir protokol ile “kira yardımı ödemesi bana ait olacak” şeklinde düzenleme yapması, taraflar arası borç ilişkisini etkiler; ancak idareye karşı hak sahipliğini değiştirmez. Bu nedenle satış öncesinde hem riskli yapı şerhi, hem de kira yardımı süreci ve hak sahipliği mutlaka avukat tarafından kontrol edilmelidir.
b) Salt çoğunluk toplantılarına katılma ve oy kullanma hakkı vardır.
Eski düzenlemedeki 2/3 sistemi artık geçerli değildir.
Yeni malik:
Salt çoğunlukla alınan kararlara katılabilir,
Arsa payı oranında oy hakkı kullanır,
Karar alma süreçlerinde tam malik sıfatıyla yer alır.
c) Müteahhit/sözleşme aşamasında yeni malik masada olmalıdır.
Kentsel dönüşüm veya kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanacaksa:
Yeni malikin bizzat imza atması,
Tüm hak ve yükümlülükleri üstlenmesi gerekir.
Eski malikin imza yetkisi veya söz söyleme hakkı kalmaz.
d) Eski malik kira yardımı alamaz.
Satış yapıldığı andan itibaren:
Kira yardımı yeni malike geçer,
Eski malik artık hiçbir kira yardımı hakkına sahip değildir.
Sonuç:
Riskli yapı şerhi alıcıyı bağlar; yeni malik tüm hak ve yükümlülükleri devralır.
Bu nedenle satış öncesinde:
Şerh durumu,
Kira yardımı süreci,
Salt çoğunluk kararları,
Bekleyen dava/itiraz süreçleri
mutlaka incelenmelidir.
16) Kiracılar kentsel dönüşüm sürecinde hangi haklara sahiptir?
Kiracıların hakları maliklerden farklıdır ancak korunmaktadır.
Kiracı hakları:
a) Tek seferlik taşınma yardımı alma hakkı
Ankara’da kiracılar genellikle 1 maaş tutarında ödeme alır.
b) Tahliye edilmeden önce makul süre verilmesi
Tebligat yapılmadan tahliye olmaz.
c) Tahliye sırasında taşınma masraflarının karşılanması
d) Tahliye tutanağının usulüne uygun düzenlenmesi
Ancak kiracının aylık kira yardımı hakkı yoktur. Bu sadece maliklere tanınmıştır.
Kiracının zorla tahliye edilmesi durumunda bile taşınma yardımı alma hakkı devam eder.
17) Tahliye kararı hukuka aykırı ise nasıl iptal edilir?
Tahliye kararı hukuka aykırı olabilir; özellikle Ankara’daki belediyelerde yoğunluk nedeniyle tebligat hataları sık görülür.
İptal sebepleri:
a) Tebligatın yanlış kişiye yapılması
Örneğin kiracıya yapılması gerekirken malike yapılmış olabilir.
b) Süre verilmemiş veya eksik verilmiş olması
c) Yönetmelikteki usullere uygun hazırlanmamış olması
d) Riskli yapı kesinleşmeden tahliye emri verilmesi
Bu durumlarda malik, kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi:
→ 30 gün içinde Ankara İdare Mahkemesinde iptal davası açabilir.
Bu davada genellikle yürütmenin durdurulması kararı da talep edilir.
18) Salt çoğunluk kararına katılmayan malik hissesi satışında rayiç bedelin düşük belirlenmesi durumunda süreç nasıl işler?
Rayiç bedel belirlenirken SPK lisanslı değerleme uzmanlarının raporları kullanılır.
Ancak Ankara’da bazı bölgelerde bilirkişi değerleri gerçek piyasa değerinin %40 altında çıkabilmektedir.
Eğer rayiç bedel düşükse malik:
Satışa itiraz dilekçesi verebilir
Asliye Hukuk Mahkemesinde rayiç bedel itiraz davası açabilir
Bilirkişinin yeniden belirleme yapmasını isteyebilir
Emsal satış belgeleri sunabilir
Değer tespitini bozan unsurları ispatlayabilir
Dava sonunda mahkeme yeni ve daha yüksek bedel belirleyebilir.
Bu davalar özellikle:
• Çankaya
• GOP
• Ümitköy
• Oran
• Dikmen
• Yıldız
gibi yüksek değerli bölgelerde çok önemlidir.
19) Kentsel dönüşümde finansman (kredi ve teşvikler) nasıl sağlanır?
Finansman iki şekilde sağlanabilir:
a) Bakanlık destekli kredi
• Faiz desteği vardır.
• 10 yıla kadar vade olabilir.
• Güçlendirme veya yeniden yapım için kullanılabilir.
b) Banka kredileri
Müteahhit veya malik kendi kredisiyle süreci yürütebilir.
c) Müteahhit finansmanı
Müteahhit tüm masrafları üstlenir, daireleri teslim eder.
d) Kamu destekleri
Bazı bölgelerde (örneğin Altındağ–Mamak dönüşüm alanları) ek teşvikler olabilir.
Ankara’da belediyeler zaman zaman dönüşüm projelerine ek destek programları açıklamaktadır.
20) Kentsel dönüşüm sürecinde müteahhit seçimi nasıl yapılmalı ve en güvenli yöntem nedir?
Müteahhit seçimi dönüşümün kaderidir.
Ankara’da özellikle “çok daire vereceğini söyleyen ama mali gücü olmayan” müteahhitler ciddi mağduriyet yaratmıştır.
Seçim kriterleri:
1) Mali güç
• Banka referansları
• Teminat mektubu
• Bitirdiği projeler
• Sermaye yapısı
2) Teknik yeterlilik
• Çalıştırdığı mühendis sayısı
• Şantiye kapasitesi
• Malzeme temin gücü
3) Hukuki güvenilirlik
• Açık icra dosyaları
• Yarım kalan projeleri
• Davalık olduğu malik sayısı
kontrol edilmelidir.
4) Teklif analizi
En çok daire veren değil, en güvenli koşulları veren müteahhit seçilmelidir.
5) Avukat ve uzman ekip tarafından değerlendirme
Müteahhit seçimi hukuki ve teknik değerlendirme gerektirir.
Doğru müteahhit seçimi = Dönüşümün %60’ı başarı demektir.
21) Malikler arasında anlaşmazlık varsa kentsel dönüşüm süreci nasıl ilerler? Salt çoğunluk her zaman yeterli midir?
Ankara’da apartmanların çoğu eski ve çok ortaklı yapılardan oluştuğu için maliklerin süreç konusunda farklı tutumlar alması olağandır. Bazı maliklerin yurt dışında olması, bazıların süreci teknik olarak anlamaması, bazıların ise maddi sebeplerle dönüşüme karşı çıkması en sık karşılaşılan durumlardır.
Ancak 6306 sayılı Kanun’daki değişiklik sayesinde bu anlaşmazlıklar artık süreci durdurmaz. Çünkü:
a) Kararlar, hisseleri oranında salt çoğunluk ile alınır.
2023 yılında yapılan değişiklikle “2/3 çoğunluk” sistemi kaldırılmıştır.
Bundan sonra dönüşüm kararları:
✔ Arsa payı bakımından salt çoğunluğu (%50 + 1 payı) sağlayan maliklerin kararıyla alınır.
Bu çoğunluk sağlandığında, diğer maliklerin karara katılmaması süreci durdurmaz; karar tüm maliklere karşı bağlayıcı hâle gelir.
b) Karara uymayan malik için satış (rayiç bedel) mekanizması devreye girer.
Salt çoğunlukla alınmış kararlara uymayan malikin hissesi:
Rayiç bedel üzerinden satışa konu olabilir.
Rayiç bedel bilirkişi tarafından belirlenir.
Önce diğer maliklere teklif edilir.
Alınmazsa idare (Bakanlık) tarafından satın alınabilir veya ihale yoluyla satılabilir.
Bu mekanizma malikler arasındaki tıkanıklığı çözmek için özel olarak düzenlenmiştir.
c) Süreç yargı denetimine açıktır fakat otomatik olarak durmaz.
Karara uymayan malik:
Salt çoğunluk kararına,
Rayiç bedel tespitine,
Satış sürecine
itiraz ederek dava açabilir.
Ancak dava açılması dönüşüm sürecini kendiliğinden durdurmaz.
Sürecin durması için mahkemeden ihtiyati tedbir kararı alınması gerekir.
d) Ankara’daki en önemli pratik fark: “kolektif direnç” riski
Özellikle Çankaya, Mamak, Altındağ, Keçiören gibi ilçelerde, bir grup malikin organize şekilde direnç göstermesi sık görülmektedir.
Bu nedenle:
Toplantı çağrılarının doğru usulle yapılması,
Tebligat adreslerinin güncel olması,
Tutanakların eksiksiz düzenlenmesi,
Arsa payı hesaplarının net olması
Ankara’da davaların kaderini belirleyebilen en kritik unsurlardır.
Sonuç:
Salt çoğunluk sağlandıktan sonra süreç hızlanır ve anlaşmazlıklar dönüşümü durdurmaz.
Sadece usul hataları, eksik tebligatlar veya ciddi hukuka aykırılıklar süreci etkileyebilir.
Bu nedenle Ankara’da çok ortaklı yapılarda hukuki danışmanlık ve toplantıların avukat gözetiminde yapılması sürecin güvenliği açısından hayati önem taşır.
22) Aynı apartmanda bir malik paydaş ise (örneğin miras payı) dönüşümde nasıl oy kullanır?
Paylı mülkiyet Ankara’da çok yaygındır, çünkü:
• Eski binalarda miras paylaşımı yapılmamıştır
• Tapuda hâlâ hisseli kayıtlar vardır
• Kat mülkiyeti kurulmamış yapılarda tüm maliklerin hisseleri farklıdır
Bu durumda oy şöyle kullanılır:
a) Paydaşların oy hakkı arsa payı oranına göredir.
Örneğin %50 - %30 - %20 paylı üç mirasçı varsa, her biri arsa payı kadar oy hakkına sahiptir.
b) Birden fazla paydaş aynı daire üzerinde ise, oy birlikte kullanılır.
Yani bir dairede 3 hissedar varsa, 3 oy hakkı değil, tek bağımsız bölümün arsa payı kadar ağırlıklı oy vardır.
c) Paydaşlar anlaşamazsa ne olur?
Bir paydaş diğerine karşı “oy kullanma yetkisinin kötüye kullanıldığı” gerekçesiyle dava açabilir ancak dönüşüm süreci durmaz.
d) İcraen satışta paydaşlık ilişkisi önemlidir.
Salt çoğunluk kararına katılmayan maliklerin hisse satışı yapılırken her paydaş kendi payı kadar satış sürecine dahil edilir.
Sonuç: Paydaşlık dönüşümün önünde engel değildir; sadece süreç daha detaylı yönetilmelidir.
23) Tapuda kat irtifakı veya kat mülkiyeti olmayan binalarda dönüşüm yapılabilir mi?
Evet. Tapuda kat irtifakı veya kat mülkiyeti bulunmayan binalar da dönüşüme girebilir.
Ankara’da özellikle Altındağ, Mamak ve eski Çankaya bölgelerinde hâlâ çok sayıda "arsa üzerinde bina" olarak görünen taşınmaz vardır.
Bu yapılarda süreç şöyle işler:
a) Önce riskli yapı tespiti yapılır.
Tapu kaydının niteliği önemli değildir.
b) Riskli yapı kesinleşince salt çoğunluk hesaplanır.
Bu hesap tamamen arsa payları üzerinden yapılır.
c) Kat mülkiyeti sonradan kurulabilir.
Dönüşüm öncesinde veya yeni bina bittikten sonra kat mülkiyeti kurulabilir.
d) Miras, hissedar, paydaşlık sorunu varsa mahkemeye gidilebilir.
Gerekirse “kat mülkiyetine geçiş davası” açılır.
Ankara’daki uygulamada tapu niteliği dönüşüm için engel değildir.
24) Ankara’da riskli alan ilanı ile riskli yapı süreci arasındaki fark nedir?
Bu iki kavram çok karıştırılıyor.
Riskli Yapı:
• Tek bir binayı ilgilendirir
• Lisanslı kuruluş raporuyla tespit edilir
• Başvuruyu malik yapar
• Bina bazında yürütülür
• Salt kararı ile dönüşüm yapılır
Riskli Alan:
• Birden fazla parseli veya mahalleyi kapsar
• Cumhurbaşkanı kararı ile ilan edilir
• Kamulaştırma süreçleri devreye girebilir
• Ada–parsel bütünlükleri gözetilir
• Devlet proje üstlenebilir
Ankara’da bugüne kadar en çok Altındağ, Mamak, Yenimahalle bölgelerinde riskli alan ilan edilmiştir.
Riskli alanlarda özel teşvikler, daha hızlı yıkım süreçleri ve devlet destekli projeler uygulanabilir.
Sonuç: Riskli alan = bölgesel; riskli yapı = bina bazlı uygulamadır.
25) Eski binamda güçlendirme mi yoksa yıkım + yeniden yapım mı daha avantajlıdır?
Bu tamamen binanın teknik durumuna, maliklerin ekonomik gücüne ve lokasyonun değerine göre değişir.
Güçlendirmenin avantajları:
• Daha ucuzdur
• Daha kısa sürede biter
• Kiraya çıkma ihtiyacı olmayabilir
• Tapu değişikliği yapılmaz
Güçlendirmenin dezavantajları:
• Yeni bina kadar sağlam olmaz
• Deprem yönetmeliğine tam uymaz
• Yeni projedeki değer artışından yararlanılamaz
• Kat ilavesi veya plan değişikliği yapılamaz
Yıkım + yeniden yapım avantajları:
• Deprem yönetmeliğine tam uygun yeni bina
• Değer artışı çok daha yüksektir
• Modern tesisat, yalıtım, asansör, otopark imkânları
• Kat artışı veya imar avantajı varsa büyük kazanç sağlar
Ankara özelinde:
Çankaya, Yenimahalle, Etimesgut, Ümitköy gibi bölgelerde yeniden yapım kesinlikle daha avantajlıdır.
Altındağ, Mamak gibi bazı bölgelerde ise maliyet düşüklüğü nedeniyle güçlendirme tercih edilebilir.
26) Kentsel dönüşüm süreci ne kadar sürer? Ankara’da süreler neden farklılık gösterir?
Kentsel dönüşüm süresi; bina yaşı, arsa payı yapısı, malik sayısı, belediye iş yoğunluğu, proje büyüklüğü ve müteahhidin mali yeterliliği gibi birçok etkene bağlıdır.
Ankara’da özellikle bürokratik süreçlerin yoğunluğu ve malik sayısının fazla olduğu eski apartmanların çokluğu nedeniyle süreler diğer illere göre daha değişken olabilir.
Ankara için ortalama süreler (salt çoğunluk sistemi sonrası güncel süreç):
Riskli yapı tespiti: 3–15 gün
İl Müdürlüğü onayı: 10–30 gün
Salt çoğunluk toplantılarının yapılması: 15–45 gün
Müteahhit seçimi + sözleşme görüşmeleri: 1–3 ay
Proje hazırlanması + belediyeden ruhsat alma: 2–6 ay
Tahliye – yıkım – hafriyat: 1–2 ay
İnşaat süresi: 18–36 ay
(Projenin büyüklüğüne göre değişebilir.)
Toplam ortalama süre: 24–48 ay
Büyük parsel birleşmelerinde, blok bazlı dönüşümlerde ve lüks projelerde süreç 60 aya kadar uzayabir
Ankara’da neden daha uzun sürer?
• Ankara Büyükşehir Belediyesi ruhsat süreçleri daha detaylıdır
• İmar değişiklikleri sık yapılır
• Ada–parsel birleşmeleri daha zahmetlidir
• Eski imar paftaları bazen dijital değildir
• Bürokratik inceleme fazladır
Sonuç: Ankara’da süreç İstanbul’dan genelde daha uzun sürer; daha profesyonel takip gerekir.
27) Bir malik dönüşüme karşı çıkıyorsa salt çoğunluğu nasıl engelleyebilir? Hukuken engel olabilir mi?
Hayır. Bir malik (veya küçük malik grubu) kentsel dönüşüm sürecini hukuken durduramaz.
6306 sayılı Kanun’un en önemli düzenlemelerinden biri, oybirliği şartını kaldırıp karar alma yetkisini salt çoğunluğa (%50 + 1 arsa payı) bağlamış olmasıdır.
Bu nedenle artık tek bir malik veya küçük bir grup, dönüşümü kilitleyemez.
Karşı çıkabilir ama:
a) Oyun ancak arsa payı hesabında etkili olur.
Salt çoğunluk hesaplanırken:
Daire sayısı değil,
Arsa payı oranı dikkate alınır.
Karşı çıkan malikin arsa payı toplamının %50’yi geçmemesi durumunda, dönüşümü durdurma gücü yoktur.
b) Salt çoğunluk kararı alındıktan sonra dava açabilir; ancak süreç durmaz.
Karara karşı çıkan malik:
Kararın iptali,
Tebligatın usulsüzlüğü,
Arsa payı hatası,
Rayiç bedel itirazı
gibi gerekçelerle dava açabilir.
Ancak dava açılması süreci kendiliğinden durdurmaz.
Sürecin durabilmesi için mahkemeden ihtiyati tedbir kararı alınması gerekir.
c) Karara uymadığı durumda satış mekanizması devreye girer.
Karara uymayan malikin hissesi:
Rayiç bedelle tespit edilir,
Önce diğer maliklere teklif edilir,
Alınmazsa idare tarafından satın alınabilir veya ihale yoluyla satılabilir.
Bu mekanizma malik uyuşmazlıklarının çözümü için 6306 sayılı Kanun tarafından özel olarak düzenlenmiştir.
d) Tek başına imza atmaması süreci kilitlemez.
Eski sistemde tek bir malik bile sözleşmeye imza atmazsa süreç tıkanıyordu;
artık böyle bir durum yok.
Salt çoğunlukla karar alınmışsa:
- Müteahhit seçilebilir
- Sözleşme yapılabilir
- Satış süreci işletilebilir
- Dönüşüm ilerleyebilir
Tek malik hiçbir şekilde veto hakkı kullanamaz.
Ancak şunu yapabilir:
e) Usulsüzlük varsa iptal davası açabilir.
Örneğin:
– Toplantıya usulsüz çağrı
– Tutanak hatası
– Arsa payı yanlış hesaplanması
– Tebligat eksikliği
Bu nedenle toplantı sürecinin bir avukat tarafından yönetilmesi çok önemlidir.
28) Kentsel dönüşüm sürecinde kiracının tahliye süreci nasıl işler? İdari tahliye nedir?
Kiracının tahliyesi malikin inisiyatifinde değildir.
Tahliye, idari bir işlemdir ve süreç şu adımlarla işler:
1) Riskli yapı kararı kesinleşir.
Tebligat yapılmadan tahliye olmaz.
2) Kiracıya resmi tahliye tebligatı gönderilir.
Genelde 60 gün süre verilir.
3) Kiracı çıkmazsa idari tahliye uygulanır.
Bu aşamada:
• Zabıta
• Emniyet
• İdare
devreye girer.
4) Kiracı zorla çıkarılsa bile taşınma yardımı hakkı vardır.
Ankara’da en sık hata:
Tahliye tutanakları düzgün tutulmadığı için kiracı yardım alamaz.
Doğru tutanak:
• Kiracının adı
• Tahliye tarihi
• Memur katılımı
• Adres doğruluğu
• Eşya teslimi
gibi bilgiler içermelidir.
29) Kentsel dönüşüm sürecinde ortak alanlar (otopark, sığınak, depo) nasıl paylaştırılır?
Ortak alanlar maliklerin eşit ve ortak kullanım hakkına tabidir.
Bu alanlar satılamaz, devredilemez, kişisel mülkiyet konusu yapılamaz.
Yeni projede ortak alanların düzeni şöyle yapılır:
a) Yönetim planına göre
Mevcut yönetim planı esas alınır.
b) Değerleme raporuna göre
Sığınak veya otopark konumu bazı dairelere avantaj sağlıyorsa, bağımsız bölüm değerleme raporlarıyla denge sağlanır.
c) Proje mimarisine göre
Yeni projede teknik mecburiyetler nedeniyle değişiklik yapılabilir.
d) Asansör – kazan dairesi – çatı – otopark
Tamamen ortak alandır.
Ankara özelinde:
Çankaya ve Yenimahalle’de yer altı otopark zorunludur; eski projelerde bu yoktur. Dönüşüm sonrası otopark paylaşımı ciddi tartışma yaratır, bu nedenle sözleşmede özel hüküm olmalıdır.
30) Müteahhit yapılan sözleşmeye aykırı olarak projeyi değiştirebilir mi?
Hayır.
Müteahhit sözleşmede belirlenen proje dışında tek taraflı değişiklik yapamaz.
Proje değişikliği ancak:
a) Tüm maliklerin yazılı onayıyla,
veya
b) Zorunlu teknik/mevzuat değişikliği ile,
mümkündür.
Örnek:
Belediye yönetmelik değişikliği ile otopark alanını artırmayı zorunlu kılmışsa proje değişebilir.
Ancak müteahhidin:
• Daha küçük daire yapmak
• Cepheyi değiştirmek
• Balkonları küçültmek
• Malzeme kalitesini düşürmek
gibi değişiklikleri kesinlikle hukuka aykırıdır.
Bu durumda malik:
• İhtar çekebilir
• Gecikme tazminatı talep edebilir
• Sözleşmeyi feshedebilir
• Tazminat davası açabilir
Ankara’da en çok görülen proje aykırılıkları:
• Daire metrekarelerinin küçültülmesi
• Yalıtım malzemesinin düşürülmesi
• Mutfak ve banyo malzemesinin değiştirilmesi
Bu nedenle teknik şartname hayati önem taşır.
31) Kentsel dönüşüm sürecinde tebligat neden bu kadar önemlidir? Usulsüz tebligat süreci nasıl etkiler?
Kentsel dönüşüm sürecinin en kritik aşamalarından biri tebligattır.
Çünkü usulsüz tebligat, sadece işlemleri geciktirmez; kararların tamamen iptal edilmesine bile sebep olabilir.
--Ankara’daki davaların büyük kısmı tebligat hatalarından kazanılmaktadır.
-- Tebligat eksikliği, salt çoğunluk kararı, satış süreci, tahliye ve hatta riskli yapı tespitinin iptalini doğurabilir.
Tebligatın hayati öneme sahip olduğu aşamalar:
Riskli yapı tespiti tebligatı
Salt çoğunluk toplantısına çağrı
Salt çoğunlukla alınan kararların tebliği
Hisse satışı bildirimleri
Tahliye tebligatı
Yıkım kararı tebligatı
Kira yardımı reddi tebligatı
Usulsüz tebligatın sonuçları:
a) Süreler işlemeye başlamaz.
Örneğin idari davalarda 30 günlük süre, usulüne uygun tebligat yapılmadan başlamaz.
b) İşlemler iptal edilebilir.
Bir malikin hiç bilgilendirilmediği bir karar, mahkeme tarafından iptal edilebilir.
c) Dava açıldığında kazanma ihtimali çok yükselir.
Usulsüz tebligat; özellikle salt çoğunluk kararı iptal davalarında güçlü bir hukuki silahtır.
Ankara’da en yaygın problem:
Yurtdışında yaşayan maliklerin adreslerinin yanlış yazılması
MERNİS adreslerinin güncel olmaması
Tebligatların komşuya/kapıya bırakılması
PTT iadelerinin dikkate alınmaması
Bu nedenle Ankara’da kentsel dönüşüm sürecini yöneten avukatların ilk kontrol ettiği şey tebligat zinciridir.
32) Salt çoğunluk toplantısına katılamayan malik daha sonra kararları kabul etmek zorunda mıdır?
Evet.
Toplantıya katılmamak, kararlara karşı çıkmak anlamına gelmez ve karar bağlayıcıdır.
Durumun hukuki açıklaması:
a) Salt çoğunluk sağlanmışsa toplantıya katılmayan malik de karara bağlıdır.
6306 sayılı Kanun gereği, arsa payı bakımından salt çoğunluk (%50+1) sağlandığında alınan kararlar tüm maliklere karşı geçerlidir.
b) Katılmayan malikin dava açma hakkı vardır, ancak süre kısadır: 30 gün.
Tebligatın usulüne uygun yapılmasından itibaren 30 gün içinde dava açılabilir.
c) Toplantıya gelmemek, süreci durdurmaz veya geçersiz kılmaz.
Pasif kalmak hak kaybına yol açabilir.
Ankara’daki en sık hata:
Malikler:
“Toplantıya gitmedim, beni bağlamaz.”
zannına kapılmaktadır.
Oysa toplantıya katılmayan malik bile:
Satış süreci,
Tahliye süreci,
Kira yardımı işlemleri,
Sözleşme imzalama süreçlerinden
aynı şekilde etkilenir.
33) Kentsel dönüşüm sürecinde alınan ortak karar defteri nedir? Hukuken geçerliliği nasıldır?
Ortak karar defteri, apartmandaki tüm maliklerin aldığı kararların resmi olarak tutulduğu belgedir ve kentsel dönüşümde en önemli delillerden biridir.
Ortak karar defterinin önemi:
Salt çoğunluk hesabı burada yapılır.
Müteahhit seçim kararı bu deftere yazılır.
Sözleşme imzalama yetkisi bu defterle belirlenir.
Usulsüz tutulması hâlinde salt çoğunluk kararının iptaline yol açabilir.
Defterin hukuken geçerli olması için gerekenler:
✔ Noter tasdikli olmalıdır
✔ Her sayfa numaralandırılmış olmalıdır
✔ Tüm imzalar ıslak olmalıdır
✔ Her malikin arsa payı açıkça yazılmalıdır
✔ Toplantı çağrısı usulüne uygun yapılmış olmalıdır
✔ Karar maddeleri net, tarihli ve açıklamalı olmalıdır
Ankara’da en sık rastlanan hatalar:
Defterin noter onayı olmadan tutulması
İmzaların yanında ad-soyad yazılmaması
Arsa paylarının belirtilmemesi
Belirsiz, yuvarlak karar maddeleri
Toplantıya çağrının belgesiz yapılması
Bu hatalar, özellikle salt çoğunluk kararının iptali davalarında karşı taraf için çok güçlü delildir.
34) Kentsel dönüşümde ihtiyati tedbir (tedbir kararı) hangi durumlarda alınır?
İhtiyati tedbir; telafisi güç zararların önüne geçmek için süreçte geçici durdurma sağlayan çok önemli bir hukuki araçtır.
Tedbir alınabilecek başlıca durumlar:
a) Salt çoğunlukla alınan karara karşı açılan davalarda
Mahkeme şu işlemleri durdurabilir:
Sözleşme imzalanması
Hisse satış işlemleri
Yıkım işlemleri
Ruhsat süreçleri
b) Hisse satışı davalarında
Rayiç bedelin düşük olduğu iddia ediliyorsa mahkeme:
Satışın yapılmasını,
Bedelin kesinleşmesini
durdurabilir.
c) Ayıplı işler / eksik işler davalarında
İnşaat devam ederken bazı işlemler, tedbirle geçici olarak durdurulabilir.
d) Tahliye kararlarına karşı açılan davalarda
Tahliye işlemi hukuka aykırı ise mahkeme tahliyeyi geçici olarak durdurabilir.
Tedbir neden önemlidir?
Süreci geçici olarak durdurur,
Geri dönüşü olmayan zararları engeller,
Satış, yıkım, tahliye gibi işlemleri askıya alabilir.
Ankara uygulaması:
Ankara mahkemeleri tedbir konusunda genellikle temkinlidir.
Tedbir için:
Güçlü deliller,
Teknik/bilirkişi raporu,
Usulsüzlük iddialarının somutlaştırılması
gerekmektedir.
Özellikle Çankaya ve Yenimahalle mahkemelerinde teknik rapor olmadan tedbir kararı verilmesi istisnadır.
35) Müteahhit ruhsat almada gecikirse maliklerin hakları nelerdir?
Ruhsatın alınması en kritik aşamalardan biridir.
Bazı müteahhitler bu süreci aylarca geciktirir.
Maliklerin hakları:
a) Sözleşmede belirtilen süre aşılmışsa gecikme tazminatı talep edilebilir.
b) Müteahhit ruhsatı almamakta direniyorsa ihtarname çekilir.
c) Malikler sözleşmenin feshini isteyebilir.
d) Fesih sonrası yeni müteahhit seçilebilir.
e) Zarar tazmini davası açılabilir.
Ruhsat neden gecikir?
Ankara’da gecikme sebepleri:
• Belediyenin talep ettiği projelerin eksik olması
• Müteahhit teknik personelinin yetersizliği
• İmar planı değişiklikleri
• Müteahhit mali sorunları
• Projede imar mevzuatına aykırılık
Malikler için önemli tavsiye:
Ruhsat süreci mutlaka avukat ve mimar tarafından birlikte takip edilmelidir.
Çünkü ruhsat alınmadan başlayan bir inşaat büyük hukuki sorun yaratır.
36) Kentsel dönüşüm sürecinde “şerh” nedir? Tapuya şerh koymak neden önemlidir?
Şerh, bir hakkın tapuya işlenmesi anlamına gelir.
Kentsel dönüşümde en önemli güvenlik araçlarından biridir.
Kentsel dönüşümde konulan başlıca şerhler:
Riskli yapı şerhi
Tapuya otomatik olarak işlenir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi
Malikler ile müteahhit arasında imzalanan sözleşme tapuya şerh edilirse müteahhit bunu üçüncü kişilere karşı da ileri sürebilir.
İhtiyati tedbir şerhi
Açılan dava sebebiyle taşınmaz üzerine tedbir konabilir.
Satış işlemi şerhi
Salt çoğunluk kararına katılmayan malik hisse satışı öncesi tapuya şerh düşülebilir.
Şerh neden hayatidir?
a) Maliklerin haklarını üçüncü kişilere karşı korur.
Müteahhit borçlarını karşılamak için daireleri başkalarına satamaz.
b) Sözleşmenin güvenliğini sağlar.
c) Hukuki uyuşmazlıkta güçlü delil olur.
d) Fesih sonrası hak talebi kolaylaşır.
Ankara uygulamasında görülen sorun:
Bazı müteahhitler “şerh koymaya gerek yok” diyerek maliklerin hak kaybına neden oluyor.
Bu kesinlikle kabul edilmemelidir.
37) Kentsel dönüşümde belediye hangi aşamalarda devreye girer? Ankara’da belediyelerin rolü nedir?
Belediyeler kentsel dönüşüm sürecinde çok kritik bir role sahiptir.
Belediyenin görevleri:
a) Riskli yapı tespitinin kontrolü
İl Müdürlüğü ile koordinasyon içinde yapılır.
b) Yıkım ruhsatı verme
c) Yeni inşaat ruhsatı verme
d) Proje revizyonlarında denetim
e) Ortak alan, otopark, yeşil alan, sığınak şartlarını denetleme
f) İskan (oturma izni) verme
Ankara özelinde belediyeler neden önemlidir?
• Çankaya, Yenimahalle ve Etimesgut belediyeleri teknik açıdan çok titizdir.
• Mamak ve Altındağ’da bazı projelerde belediye ek sosyal alan şartı isteyebilir.
• ABB (Ankara Büyükşehir Belediyesi) otopark ve yol genişliği konularında en sık inceleme yapan belediyedir.
• İmar planları sık değiştiği için Ankara’da ruhsat süreçleri İstanbul’dan daha uzun sürer.
Sonuç: Proje sürecinde belediye ile iletişim kurmak uzmanlık gerektirir.
38) Kentsel dönüşümde maliyet paylaşımı nasıl yapılır? Müteahhit mi, malikler mi öder?
Klasik çalışmalarda iki maliyet modeli vardır:
1) Kat karşılığı model
Ankara’da en yaygın modeldir.
Bu modelde:
• Müteahhit tüm masrafları karşılar
• Yıkım, hafriyat, ruhsat, proje, inşaat
• Karşılığında belirli sayıda daire alır
Malikler hiçbir masraf ödemez.
2) Hasılat paylaşımı modeli
Bazı Ankara projelerinde kullanılır.
Bu modelde:
• İnşaat tamamlanır
• Daireler satılır
• Gelir müteahhit–malik arasında paylaşılır
3) Ortak finansman modeli
Çok nadir görülür.
Malikler masrafların bir kısmını öder, müteahhit daha az pay alır.
Ankara’da maliyet paylaşımı neden önemlidir?
Çünkü müteahhidin mali gücü yoksa:
• İnşaat yarım kalır
• İşçilik durur
• Ruhsat süreci aksar
Bu nedenle sözleşmede maliyet paylaşımı hükümlerinin çok net olması gerekir.
39) Kentsel dönüşümde maliklerden biri vefat ederse süreç nasıl işler? Mirasçıların hakları nedir?
Malikin ölüm hâli dönüşümü durdurmaz.
Mirasçılar şu haklara sahiptir:
a) Vefat edenin haklarını aynen devralırlar.
Arsa payı mirasçılara geçer.
b) Tespit edilmiş haklar (kira yardımı, daire hakkı, satış hakkı) korunur.
c) Sürece mirasçılar dahil olur.
Önemli Not:
Mirasçılar arasında anlaşmazlık varsa tapu işlemleri gecikir.
Bu durumda:
✔ Veraset ilamı alınmalıdır
✔ Gerekirse “taksim davası” açılabilir
✔ Paydaşlığın giderilmesi gündeme gelebilir
Ankara uygulaması:
Özellikle yaşlı nüfusun yoğun olduğu Çankaya–Keçiören bölgesinde malik vefatları çok sık görülür.
Bu nedenle miras süreci mutlaka dönüşümden önce planlanmalıdır.
40) Kentsel dönüşümde müteahhit değişikliği yapılabilir mi? Hangi şartlarda mümkündür?
Evet, mümkündür.
Ancak hukuki prosedür gerekir.
Müteahhit değişikliği şu durumlarda yapılır:
a) Müteahhit sözleşmeye aykırı davranıyorsa
Gecikme, mali yetersizlik, teknik uygunsuzluk vb.
b) Ruhsat sürecini yürütmüyorsa
c) İnşaatı yarım bırakmışsa
d) Ayıplı iş yapıyorsa
Değişiklik için gerekenler:
Maliklerin salt çoğunluk kararı
Sözleşmenin haklı nedenle feshi
Fesih ihtarnamesi
Yeni müteahhit seçimi
Tapu şerhlerinin güncellenmesi
Ankara uygulamasında dikkat edilmesi gerekenler:
• Eski müteahhit projeyi “rehin” göstermiş olabilir
• Müteahhit alacaklılarına haciz koydurmuş olabilir
• Belediyeye bırakılan proje dosyası geri alınmayabilir
Bu nedenle müteahhit feshi çok teknik bir süreçtir ve mutlaka uzman bir avukat tarafından yönetilmelidir.
41) Kentsel dönüşümde maliklerin imza atmaması hâlinde süreç durur mu? Atmayan maliklerin hak ve yükümlülükleri nelerdir?
Hayır.
Maliklerden bazılarının imza atmaması süreci durdurmaz. Bu, 6306 sayılı Kanun’un en güçlü yanıdır.
A) Malik imza atmazsa süreç nasıl ilerler?
a) Salt çoğunluk varsa karar geçerlidir.
Çoğunluk sağlandığında, imza atmayan malikler kararlara tabi olur.
b) Karara uymayan malikin hissesi satışa konu edilir.
Bu satış “kamusal nitelikte bir satış”tır ve özel usule tabidir.
c) Malik imza atmasa da dönüşüm hukuken devam eder.
B) Malik imza atmadığında kaybettikleri / riskleri:
• Rayiç bedelden satışa zorlanabilir
• Sözleşmede kendisine uygun olmayan bir daire verilme hakkı bile kalmayabilir
• Dava açma süresi kaçırılırsa hak arayamaz
• Kira yardımı haklarını kaybedebilir
C) Malik yine de hangi haklara sahiptir?
• Salt çoüunluk kararının iptali davası (30 gün içinde)
• Rayiç bedel artırım davası
• Tahliye/yıkım kararına dava
• Kira yardımı başvurusu
• Hisse satış sürecine itiraz
Ankara uygulaması:
Çankaya – Keçiören – Yenimahalle bölgelerinde, özellikle yaşlı malikler imza atmayı reddedebiliyor.
Bu nedenle toplantı çağrıları ve tutanaklar avukat gözetiminde yapılmalı.
42) Hisse satışında SPK lisanslı değerleme raporu zorunlu mudur? Değer düşük çıkarsa ne yapılır?
Evet.
Hisse satışı yapılmadan önce SPK lisanslı değerleme kuruluşu tarafından rayiç bedel belirlenmesi zorunludur.
Bu rapor:
• Emsal satışları,
• Bölge analizi,
• Arsa değeri,
• Kat planı,
• Proje değeri
gibi unsurlara göre hazırlanır.
Değer düşük çıkarsa malik ne yapabilir?
a) İtiraz dilekçesi verebilir
Kuruma verilir ancak etkisi sınırlıdır.
b) Asliye Hukuk Mahkemesinde “rayiç bedel itiraz davası” açabilir.
Bu dava genellikle şu sebeplerle kazanılır:
• Eksik emsal kullanılması
• Arsa payı yanlış değerlendirilmesi
• Yeni proje değeri hesaba katılmaması
• Bölgenin piyasa fiyatının altında değerlendirilmesi
Özellikle Çankaya – Oran – Ümitköy – GOP – Dikmen gibi değerli bölgelerde düşük rapor sık görülür.
43) Kentsel dönüşüm sürecinde alınan kararlar noter tasdiki olmadan geçerli olur mu?
Bazı durumlarda evet, bazı durumlarda hayır.
Noter tasdiki zorunlu olanlar:
a) Kat karşılığı inşaat sözleşmesi
Kesinlikle noter onaylı olmalıdır. Aksi hukuken geçersizdir.
b) Ortak karar defteri
Noter onaylı defter kullanılmalıdır.
Noter tasdiki zorunlu olmayanlar ancak tavsiye edilenler:
a) Toplantı tutanakları
Noter tasdiki zorunlu olmasa da, iptal davasında güçlü delil olur.
b) Salt çoğunluk kararı
Noterde imza teyidi süreci güçlendirir.
c) Müteahhit seçimi protokolü
Ankara uygulaması:
Ankara mahkemeleri özellikle salt kararlarında noter tasdikli deftere aşırı önem verir.
Noter onayı yoksa mahkeme kararın iptaline daha yakın durur.
44) Kentsel dönüşümde dava açmak süreci durdurur mu? Hangi davalar süreci durdurabilir?
Her dava süreci durdurmaz.
Süreci otomatik durdurmayan davalar:
• Salt çoğunluk kararları iptali davası
• Riskli yapı teknik itirazları
• Rayiç bedel itiraz davaları
• Kira yardımı davası
Bu davalarda süreç devam eder.
Durması için mahkemeden ihtiyati tedbir alınmalıdır.
Süreci durdurabilecek davalar:
Tahliye kararına karşı açılan iptal davası
Mahkeme yürütmeyi durdurma verebilir.
Yıkım kararına karşı dava
Yıkım durabilir.
Satış işlemleriyle ilgili dava
Satışın geçici olarak durdurulması mümkündür.
Çok ağır usulsüzlük içeren salt çoğunluk kararları
Mahkeme “telafisi güç zarar” gerekçesiyle tedbir verebilir.
Ankara mahkemelerinin yaklaşımı:
Ankara mahkemeleri tedbir konusunda muhafazakârdır;
sadece ciddi usul hatalarında tedbir verir.
45) Kentsel dönüşümde imar artışı veya ek kat hakkı mümkün müdür?
Evet, mümkündür.
Ancak tamamen o bölgenin imar planına bağlıdır.
Ankara’da imar artışının görüldüğü alanlar:
• Mamak Kentsel Yenileme Alanları
• Altındağ – Ulubey – Çinçin dönüşüm bölgeleri
• Yenimahalle / Batıkent dönüşüm koridoru
• Çankaya’nın bazı eski imar planlı bölgeleri
Bu bölgelerde:
-- Kat adedi artabilir
-- Emsal artabilir
-- Sosyal donatı alanları değişebilir
Ancak:
Çankaya merkezde (Kavaklıdere, Gaziosmanpaşa, Ayrancı, Yıldız) genellikle imar artışı verilmez.
İmar artışının dönüşüme etkisi:
• Müteahhit daha çok daire alır
• Maliklere daha geniş metrekare verilebilir
• Proje daha cazip hale gelir
Risk:
İmar planı değişiklikleri belediye meclis kararı gerektirir, bu süreç aylar sürebilir.
46) Kentsel dönüşüm projesi yarım kalırsa müteahhitin sigortası (tamamlama sigortası) devreye girer mi?
Evet.
Zorunlu tamamlama sigortası, müteahhidin projeyi yarım bırakması halinde devreye girer.
Sigorta hangi durumlarda ödeme yapar?
• Müteahhidin iflası
• İnşaatın durması
• Müteahhidin sözleşmeyi ihlal etmesi
• Finans yönetiminin bozulması
• Şantiye kapanması
Sigorta neyi karşılar?
• İnşaatın tamamlanması için gereken ek maliyet
• Maliklerin mağduriyetini gidermek
• Yeni yüklenicinin devre girebilmesi
Ancak sigorta şunları karşılamaz:
• Müteahhidin kira yardımı borcu
• Proje değişikliğinden doğan zararlar
• Daha fazla daire talebi
Ankara uygulaması:
Birçok müteahhit bu sigortayı yaptırmak istemez.
Maliklerin bunu talep etmesi zorunlu olmalıdır.
47) Kentsel dönüşümde ruhsat alındıktan sonra malik hangi aşamada daire seçimi yapar?
Daire seçimi (bağımsız bölüm tahsisi) hukuken çok önemli bir aşamadır.
Daire seçimi şu sıraya göre yapılır:
Arsa payı üstünlüğü
En yüksek arsa payına sahip malik ilk seçimi yapmaz; bu yanlış bilinen bir konudur.
Arsa payı, hak eşitliğini belirler ancak sıralamayı belirlemez.
Kur’a veya müzakere sistemi
Genelde iki yöntem uygulanır:
a) Kur’a yöntemi
Tüm daireler numaralandırılır ve malikler arasında kura çekilir.
Ankara’da en çok kullanılan yöntemdir.
b) Müzakere yöntemi
Malikler aralarında anlaşarak dağılım yapar.
Dikkat edilmesi gerekenler:
• Dağılım mutlaka yazılı protokole bağlanmalı
• Kat ve cephe tercihleri açıkça yazılmalı
• Değer farklılıkları metrekare ile dengelenmeli
• Ortak alan hakları belirtilmeli
Ankara’da en çok tartışılan konu:
“Kuzey cephe mi – güney cephe mi?”
Güney cephe daha değerli olduğu için eşit dağılım şarttır.
48) Kentsel dönüşümde inşaat başlamadan önce maliklerden daire istenmesi (feragat, muvafakat vb.) hukuken geçerli midir?
Kesinlikle hayır.
Müteahhitlerin bazıları inşaat başlamadan:
• “Daireyi bana devredin”
• “Şu bağımsız bölümü boşaltın”
• “Tapudan feragat verin”
gibi taleplerde bulunur.
Bu talepler hukuken geçersizdir ve ciddi hak kaybına neden olur.
Malikler şunları unutmamalıdır:
-- İnşaat başlamadan tapu devri yapılmaz
-- Sözleşme feshedilene kadar mülkiyet maliktedir
-- Müteahhit sadece yüklenicidir
-- Tapu geçişleri ancak yeni projede malik adına yapılır
Ankara uygulaması:
Bazı müteahhitler maliklere baskı yapıp “tapuyu vermezseniz ruhsat çıkmaz” diyor.
Bu tamamen hukuka aykırıdır ve savcılığa şikâyet konusu olabilir.
49) Kentsel dönüşüm sonucunda değer artışı olduğunda vergi ödenir mi? (GVK – KDV – Harçlar)
Evet, bazı durumlarda vergi doğar.
Ancak çoğu durumda malikler vergiden muaftır.
a) Gelir Vergisi (GVK md.80)
Dönüşüm, bir satış işlemi olmadığı için çoğu durumda gelir vergisi doğmaz.
Malik yeni daire aldığında vergi ödemez.
Ancak:
Dönüşüm sonrası daire satılırsa ve aradan 5 yıl geçmemişse, gelir vergisi doğabilir.
b) KDV
Genellikle maliklerin ödediği bir vergi değildir.
Müteahhit tarafından ödenir.
c) Tapu harcı
Malik kendi dairesini geri aldığında harç ödemez.
Bu dönüşümün en büyük avantajlarından biridir.
Ankara örneği:
Çankaya’da dönüşüm sonrası değer artışı %80–150 arasında olabiliyor.
Bu artış vergiye tabi değildir çünkü malikler satış değil değiş-tokuş (trampa benzeri) bir işlem yapmaktadır.
50) Kentsel dönüşümün tamamlanmasından sonra “iskan alınmazsa” maliklerin hakları nelerdir?
İskan, binanın oturmaya uygun olduğunu gösteren resmi belgedir.
İskan alınmazsa maliklerin ciddi hak kayıpları olur:
a) Elektrik–su abonelikleri geçici olur
Normal abonelik alamazlar.
b) Kat mülkiyetine geçilemez
Tapuda hâlâ “kat irtifakı” görünür.
c) Bankalar ipotek kabul etmez
Daire satışı zorlaşır.
d) Ortak alanlar resmi olarak tamamlanmış sayılmaz
e) Malikler müteahhit aleyhine dava açabilir
Maliklerin dava hakları:
-- Ayıplı iş davası
-- Sözleşmenin ifası davası
-- Gecikme tazminatı
-- Tamamlama zorunluluğu davası
Ankara uygulaması:
Yenimahalle ve Etimesgut bölgelerinde iskan süreçleri uzun sürebiliyor çünkü otopark ve yangın merdiveni standartları sıkı denetleniyor.
51) Yıkım masrafını kim öder?
Malikler öder; ödenmezse kamu alacağına dönüşür.
52) Müteahhit lisanslı olmak zorunda mı?
Hayır fakat lisanslı olması güven sağlar.
53) Kat irtifakı kurulmamış binalarda dönüşüm olur mu?
Evet. Önce kat mülkiyeti davası açılabilir.
54) Arsa payı eşitlenebilir mi?
Evet, dava ile düzeltilebilir.
55) Kentsel dönüşüm sürecinde bağımsız bölüm tespiti nasıl yapılır? Kimin hangi daireyi alacağı nasıl belirlenir?
Bağımsız bölüm tespiti, dönüşümün en kritik aşamalarındandır.
Hangi malikin hangi daireyi alacağı teknik, hukuki ve piyasa değerine bağlı olarak belirlenir.
A) Öncelikle arsa payları incelenir.
Arsa payı, yeni projede malikin hak oranını belirler; ancak doğrudan daire seçimini belirlemez.
Arsa payı yüksek olan malikin değeri daha yüksek olabilir, ama bu kişi otomatik olarak “güney cephe 4+1” seçmez.
Arsa payı sadece hakkaniyet dengesini oluşturur.
B) Değer eşitliği gözetilir.
Yeni projede her daire eşit değerde değildir.
Bu nedenle:
• Kat yüksekliği
• Cephe (Ankara’da güney cephe çok değerlidir)
• Blok içi konum
• Manzara
• Metrekare
• Tavan yüksekliği
• Plan avantajı
gibi faktörlerle daireler arasında değer farkı oluşur.
Bu farklar “denge bedeli”, “metrekare ayarlaması” veya “eşdeğer daire değişimi” ile düzeltilir.
C) DAİRE SEÇİMİ İÇİN 3 YÖNTEM KULLANILIR
1) Kura Yöntemi – En yaygın yöntem
Noter huzurunda yapılır.
Avantajı: Tamamen objektif.
Dezavantajı: Değer farkı çok olan projelerde eşitsizlik doğabilir.
2) Müzakere – Kat Planı Üzerinden Dağıtım
Malikler kendi aralarında anlaşarak daire seçer.
Avantajı: Herkes gönüllü olur.
Dezavantajı: Anlaşmazlık halinde süreç tıkanabilir.
3) Değer Bazlı Dağıtım (Profesyonel model)
SPK lisanslı değerleme uzmanları her dairenin değerini belirler.
Bu modele göre herkes eşit değerde daire alır.
Bu yöntem özellikle Çankaya, Ümitköy, Oran, GOP gibi lüks bölgelerde kullanılır.
Ankara uygulamasında sık görülen sorunlar:
• Güney cephe daireler için kavga çıkması
• Kat planı değiştiği için eski dairenin karşılığı bulunamaması
• Penthouse veya teraslı daireler için eşdeğerlik tartışması
• Zemin katın düşük değerli olması
Bu nedenle daire dağılımı mutlaka yazılı protokole bağlanmalı + noter onaylı tutulmalıdır.
56) Dönüşüm sırasında kiracı tahliye olmazsa süreç durur mu?
Hayır. İdare tarafından çıkarılır.
57) Malikler müteahhidi değiştirebilir mi?
Evet. Sözleşmeye aykırılık varsa fesih mümkündür.
58) Müteahhit binayı yarım bırakırsa ne olur?
Teminat mektubu yoksa süreç çok zarar doğurur. Malikler yeni yüklenici aramak zorunda kalır.
59) Ankara’da dönüşüm hangi bölgelerde daha kârlı?
Çankaya, Yeni Mahalle, Çayyolu, Ümitköy, GOP, Dikmen, Ayrancı.
60) Mamak, Altındağ gibi bölgelerde dönüşüm dezavantajlı mı?
Hayır. Bu bölgelerde devlet destekleri daha hızlı işler.
61) Riskli yapı raporu gizli mi?
Hayır. Tapuya şerh düşülür.
62) Dönüşümde sosyal donatılar kim tarafından yapılır?
Projeye göre müteahhit tarafından yapılır.
63) Dönüşüm süresi en çok ne kadar sürer?
Ortalama 24–36 ay.
64) Kira bedelini düşük bulan müteahhit tazminat ödeyebilir mi?
Evet. Sözleşmeye göre kira mahrumiyeti doğabilir.
65) Maliklerden biri vefat ederse süreç durur mu?
Hayır. Mirasçılar devam eder.
66) Yabancı uyruklu maliklerin hakları farklı mı?
Hayır. Aynı haklara sahiptirler.
67) Kentsel dönüşümden vazgeçilirse ne olur?
Riskli yapı tespiti varsa vazgeçilemez.
68) Müteahhit ruhsat alamazsa süreç ne olur?
Sözleşmeye göre fesih ve tazminat doğabilir.
69) Proje yönetimi avukatsız yapılabilir mi?
Evet ancak çok büyük risk içerir.
70) Müteahhit kapora isteyebilir mi?
Bazı durumlarda evet, ancak çoğu sözleşmede yasaklanır.
71) Yıkım için özel izin gerekir mi?
Evet. Belediye ve İl Müdürlüğü onayı gerekir.
72) Tapu tescili gecikirse malik dava açabilir mi?
Evet.
73) Eski malik yeni malike karşı sorumlu olur mu?
Sözleşme tarihine göre bazı durumlarda evet.
74) Ortak alanlar nasıl paylaştırılır?
Projeye ve sözleşmeye göre.
75) İnşaat kalitesini kim denetler?
Yapı denetim + teknik müşavir + malik avukatı.
76) Müteahhit proje değişikliği yapabilir mi?
Maliklerin yazılı onayı olmadan hayır.
77) Kira yardımı durdurulabilir mi?
Evet. Yeni malik satışı veya hatalı bilgi varsa.
78) Kiracının tahliyeden sonra eve geri dönme hakkı var mı?
Sözleşmede kararlaştırılmadıysa hayır.
79) Ankara’da mahkemeler dönüşüm konusunda hızlı mı?
İdari davalar nispeten hızlıdır; hukuk davaları daha uzun sürebilir.
80) Dönüşümde anlaşma sağlanamazsa ne olur?
Salt çoğunluk sistemi devreye girer ve süreç yine ilerler.
81) Gecekondu bölgelerinde dönüşüm nasıl işler?
Tapu ve mülkiyet sorunları çözüldükten sonra dönüşüme girilebilir.
82) Site yönetimi dönüşüm kararı alabilir mi?
Hayır. Kararı sadece maliklerin salt çoğunluğu alır.
83) İnşaat sonrası daire küçülürse malik tazminat alabilir mi?
Evet.
84) Proje teslimi gecikirse malikler ne yapar?
İcra takibi + tazminat + fesih davası.
85) Kira yardımı artırılabilir mi?
Hayır. Bakanlıkça belirlenen tutar sabittir.
86) Bağımsız bölüm numarası değişebilir mi?
Projeye göre evet, fakat değer eşitliği sağlanmalıdır.
87) İnşaat sırasında hasar olursa kim sorumludur?
Yüklenici/müteahhit sorumludur.
88) Elektrik-su aboneliği kapanmazsa ne olur?
Kira yardımı reddedilebilir.
89) Riskli yapı tespiti için belediyeye mi gidilir?
Hayır. Lisanslı kuruluşa başvurulur.
90) Arsa payı yüksek olan daha çok söz sahibi midir?
Evet. Salt çoğunluk kararında ağırlığı belirler.
91) Kentsel dönüşümde hukuki temsilci zorunlu mu?
Zorunlu değil ama süreç çok karmaşık olduğu için fiilen zorunlu hale gelir.
92) Kira yardımı ödenmezse ne yapılır?
İdare mahkemesinde iptal ve tam yargı davası.
93) Müteahhit projeden kaçarsa ne olur?
Fesih ve tazminat davası + yeni müteahhit seçimi.
94) Kentsel dönüşüm sürecinde kat malikleri kurulu geçerli mi?
Hayır. 6306 kendi özel toplantı usullerini getirir.
95) Ev sahibi kiracıyı kendi tahliye edebilir mi?
Hayır. Tahliye idari bir işlemdir.
96) Kentsel dönüşüm sürecinde daireler arası değer farkı nasıl belirlenir?
SPK lisanslı değerleme uzmanı raporları ile.
97) Finansman nasıl sağlanır?
Müteahhit, banka kredisi, bakanlık kredisi.
98) Dönüşüm sürecini kim yönetir?
Malikler + avukat + teknik müşavir.
99) Dönüşüm sonunda tapu ne zaman çıkar?
İskan alındıktan sonra.
100) Kentsel dönüşümde avukatın rolü nedir? Avukat olmadan süreç yürütülürse ne gibi riskler ortaya çıkar?
Kentsel dönüşüm, göründüğünden çok daha teknik bir hukuki süreçtir.
Bu nedenle avukatın rolü hayati önem taşır.
Avukatın görevleri:
- Toplantı çağrılarını düzenlemek
- Salt çoğunluk hesaplamalarını kontrol etmek
- Hukuki tutanakları hazırlamak
- Müteahhit sözleşmesini malik lehine düzenlemek
- Teminat mektubunu şart koşmak
- Tapu süreçlerini yürütmek
- İtiraz ve dava süreçlerini yönetmek
- Tahliye ve yıkım aşamalarını hukuka uygun yönlendirmek
- Kira yardımı sürecini takip etmek
- Bağımsız bölüm tespiti protokollerini hazırlamak
Avukat olmadan yapılan en büyük hatalar:
a) Teminat mektubu alınmaması
Bu durum inşaatın yarım kalması halinde telafisi imkânsız zararlara yol açar.
b) Sözleşmeler müteahhit tarafından hazırlanıyor
%80’i malik aleyhine maddeler içerir.
c) Salt çoğunluk toplantılarında usulsüz çağrı yapılıyor
Kararlar iptal ediliyor.
d) Arsa payı hesabı yanlış yapılıyor
Sözleşme dağılımı ve hisse satışı hatalı oluyor.
e) Kira yardımı başvuruları eksik yapılıyor
Tüm süreç yeniden başlamak zorunda kalıyor.
f) Tapu şerhleri unutuluyor
Müteahhit daireleri üçüncü kişilere satıyor.
Ankara uygulaması:
Ankara’da Çankaya, Yenimahalle, Etimesgut gibi bölgelerde dönüşüm projeleri yüksek değerli olduğu için hatanın maliyeti milyonlarca TL olabilir.
Bu yüzden profesyonel avukat desteği süreçte zorunluluk haline gelmiştir.
Kentsel dönüşümde vekaletname nasıl olmalıdır? Malikler avukata hangi yetkileri vermelidir?
Kentsel dönüşüm sürecini yönetecek hukukçunun sahip olması gereken vekaletnamede mutlaka şu yetkiler yer almalıdır:
- Dava açma – takip etme
- Tebligat alma
- İtiraz yapma
- Toplantılara katılma
- Sözleşme müzakere etme
Bu yetkiler verilmezse avukat hiçbir kritik işlem yapamaz:
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalama yetkisi
Tapuda işlem yapma yetkisi
Yıkım için izin verme yetkisi
Kira yardımı başvurusu yapma yetkisi
Hisse satış sürecinde işlem yapma yetkisi
Belediye ve Bakanlık nezdinde işlem yetkileri
Ankara noterleri özellikle:
• Kat karşılığı sözleşme
• Hisse devri
• Tebligat yetkisi
gibi alanlarda özel maddeler talep eder.
Bu nedenle vekaletname mutlaka avukat tarafından hazırlanmalı ve notere o şekilde gidilmelidir.
