Ankara, Türkiye’nin başkenti olmasının yanı sıra kamu yatırımları, üniversiteler, savunma sanayi, büyük ölçekli konut projeleri ve kentsel dönüşüm alanlarıyla gayrimenkul piyasası son derece hareketli bir şehirdir. Çankaya, Yenimahalle, Etimesgut, Keçiören, Mamak, Gölbaşı ve Sincan gibi ilçelerde her yıl binlerce konut, arsa ve ticari taşınmaz alım satımı gerçekleşmektedir. Ancak uygulamada sıkça görüldüğü üzere;
Bu nedenle Ankara’da konut, arsa veya ticari taşınmaz alım satımı yapmadan önce Ankara gayrimenkul alım satım avukatı ile sürecin baştan sona hukuki denetimden geçirilmesi, ileride telafisi güç zararların önüne geçer. Bu yazımızda bölümler halinde Gayrimenkul alım satım sürecinden bahsedeceğiz.
Bölüm 1 – Giriş, Ankara’nın Gayrimenkul Yapısı, Neden Avukat Gereklidir?
Bölüm 2 – Ankara Gayrimenkul Alım–Satım Hukukunun Türk Mevzuatındaki Temeli
Bölüm 3 – Ankara’da Gayrimenkul Alım Satımında Sık Yapılan Hatalar ve Dolandırıcılık Türleri
Bölüm 4 – Ankara Tapu Müdürlükleri, İlçe Uygulamaları ve İşlem Yoğunluğu
Bölüm 5 – Ekspertiz Süreci, Ankara’da Değerleme Hataları ve Çözümleri
Bölüm 6 – Yabancıların Ankara’da Gayrimenkul Satın Alması (Rus, İranlı, Alman, Arap yoğunluğu)
Bölüm 7 – MASAK İncelemeleri ve Ankara’da Yabancı Müşterilerde Riskli İşlemler
Bölüm 8 – Ankara’da Görülen Tapu İptal–Tescil Davaları ve Yargıtay Kararları
Bölüm 9 – Gayrimenkul Alım–Satım Sözleşmeleri, Avukatın Kontrol Etmesi Gereken Maddeler
Bölüm 10 – Ankara’da Gayrimenkul Avukatı Seçmenin Önemi
Bölüm 11 – Sonuç, Öneriler
Ankara, Türkiye’nin başkenti olmasının doğal sonucu olarak yalnızca siyasi ve idari bir merkez değil; aynı zamanda kamu ağırlıklı konut bölgeleri, büyük ölçekli arsa alanları, kooperatif geçmişi olan mahalleler ve yoğun kentsel dönüşüm potansiyeli barındıran çok katmanlı bir gayrimenkul piyasasına sahiptir.
Çankaya, Yenimahalle, Keçiören, Etimesgut, Sincan, Gölbaşı, Pursaklar ve Mamak gibi ilçelerin her biri farklı tapu uygulamaları, farklı yapılaşma geçmişleri ve farklı hukuki riskler taşır. Ankara’da gayrimenkul alım satım işlemlerinin önemli bir kısmı;
Bu karmaşık yapı nedeniyle Ankara’da gayrimenkul alım satım işlemleri sadece tapuda imza atmakla sınırlı olmayan, öncesi ve sonrası ciddi hukuki riskler içeren işlemlerdir. İşte bu noktada Ankara gayrimenkul alım satım avukatı, hem alıcıyı hem satıcıyı koruyan kilit aktör haline gelir.
Ankara, Türkiye’nin başkenti olması sebebiyle gayrimenkul piyasası bakımından klasik bir yatırım şehrinden çok daha farklı bir hukuki ve fiili yapıya sahiptir. İstanbul gibi tamamen serbest piyasa dinamikleriyle şekillenen şehirlerden ayrılan yönü; Ankara’da taşınmaz piyasasının önemli bir kısmının kamu personeli, kooperatifler, planlı yerleşim alanları ve idare kaynaklı imar kararları üzerinden gelişmesidir.
Ankara’da gayrimenkul alım satımı; yalnızca konut satın almak anlamına gelmez. Çoğu zaman işlem konusu taşınmaz;
Bu nedenle Ankara’da yapılan gayrimenkul işlemleri, Türkiye ortalamasına kıyasla daha yüksek hukuki risk barındırır.
Ankara’da her ilçe, hatta çoğu zaman her mahalle kendine özgü tapu, imar ve yapılaşma geçmişine sahiptir:
Bu çeşitlilik, Ankara’da gayrimenkul alım satımında tek tip hukuki kontrolün yetersiz kalmasına neden olur. Her işlem, bulunduğu ilçe ve hatta mahalle özelinde değerlendirilmelidir.
Ankara’da taşınmaz alım satım işlemlerinin önemli bir kısmı, sonradan dava konusu olan uyuşmazlıklara dönüşmektedir. Bunun başlıca nedenleri şunlardır:
Bu risklerin büyük kısmı, işlem yapılırken fark edilmez; ancak yıllar sonra tapu iptal ve tescil davaları, tazminat davaları veya ceza soruşturmaları şeklinde ortaya çıkar.
Uygulamada en sık yapılan hatalardan biri, “Tapuda satış yapıldıysa sorun kalmaz” düşüncesidir. Oysa Türk hukukunda tapuda yapılan her işlem kesin ve mutlak güvence sağlamaz. Aşağıdaki durumlarda tapuda yapılan satışlar dahi iptal edilebilir:
Ankara’da görülen tapu iptal ve tescil davalarının önemli bir kısmı, resmi tapu devri yapılmış işlemlerden kaynaklanmaktadır.
Ankara gayrimenkul alım satım avukatı, yalnızca sözleşme yazan veya tapuda hazır bulunan kişi değildir. Avukatın asıl rolü;
Avukat sürece satıştan sonra değil, satıştan önce dahil olduğunda gerçek anlamda koruma sağlar.
Ankara’da avukat desteği alınmadan yapılan gayrimenkul alım satımlarında sıklıkla karşılaşılan sonuçlar:
Bu sonuçların büyük bölümü, işlem aşamasında basit bir hukuki denetimle önlenebilecek niteliktedir.
Ankara’da gayrimenkul alım satımı, yalnızca ekonomik değil; ciddi hukuki sonuçlar doğuran bir işlemdir. Taşınmazın değeri ne kadar yüksekse, yapılacak en küçük hukuki hata da o kadar ağır sonuçlar doğurur. Bu nedenle Ankara’da taşınmaz alım satımı yapılırken, işlemin başından itibaren Ankara uygulamalarına hakim bir gayrimenkul alım satım avukatıyla çalışmak bir tercih değil, zorunluluktur.
Ankara’da gerçekleştirilen tüm gayrimenkul alım satım işlemleri, Türkiye genelinde geçerli olan ancak uygulamada Ankara’ya özgü sonuçlar doğuran şu temel mevzuata dayanır:
1. Türk Medeni Kanunu (TMK)
2. Tapu Kanunu
3. Borçlar Kanunu
4. İmar Kanunu ve Uygulama Yönetmelikleri
5. 6306 Sayılı Kanun (Kentsel Dönüşüm)
Ankara gayrimenkul avukatı, bu mevzuatı yalnızca teorik olarak değil, Ankara tapu müdürlükleri ve Ankara mahkemeleri uygulamalarıyla birlikte değerlendirir.
Ankara’da gayrimenkul alım satımında yapılan hatalar ve karşılaşılan dolandırıcılık türleri, çoğu zaman kötü niyetten değil; bilgi eksikliği, yanlış yönlendirme ve hukuki denetimsizlikten kaynaklanmaktadır. Ankara’nın kendine özgü yapılaşma geçmişi, kooperatif kültürü, kamu personeline dayalı konut üretimi ve yaygın kentsel dönüşüm alanları; bu riskleri diğer illere kıyasla artırmaktadır.
Özellikle ilk kez gayrimenkul alan kişiler, yatırım amaçlı alım yapan yabancılar ve miras yoluyla edinilmiş taşınmazlarda işlem yapan taraflar, Ankara’da yüksek hukuki risk grubu içerisinde yer almaktadır.
Ankara’da en ağır sonuçlar doğuran dolandırıcılık türlerinden biri, sahte veya yetkisi aşılmış vekaletname kullanılarak yapılan satışlardır. Bu tür olaylar genellikle şu senaryolarla karşımıza çıkar:
Bu tür satışlar tapuda yapılmış olsa dahi, açılacak tapu iptal ve tescil davası ile iptal edilebilmektedir. Ankara mahkemeleri, özellikle vekaletnamenin düzenlenme tarihi, noter bilgisi ve işlem zincirini çok sıkı denetlemektedir.
Ankara’da özellikle Keçiören, Mamak, Altındağ ve bazı Yenimahalle bölgelerinde hisseli taşınmaz satışları oldukça yaygındır. En sık yapılan hata, alıcıya; ‘Burası fiilen senin olacak”, “Bu daireyi herkes böyle kullanıyor” şeklinde sözlü vaatlerde bulunulmasıdır.
Oysa hisseli taşınmazlarda:
Bu tür satışlar sonrasında ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları açılmakta ve alıcı fiilen kullandığı yeri kaybedebilmektedir.
Ankara’da gayrimenkul stokunun önemli bir kısmı geçmişte konut yapı kooperatifleri aracılığıyla üretilmiştir. Bu durum özellikle Yenimahalle, Batıkent, Eryaman ve Çayyolu bölgelerinde görülür.
Sık yapılan hatalar şunlardır:
Bu tür işlemler, ileride tapu devrinin yapılamaması veya ciddi maddi kayıplarla sonuçlanmaktadır.
Ankara’da kentsel dönüşüm alanlarında yapılan satışlar, son yıllarda en çok mağduriyet yaratan alanlardan biridir. En sık karşılaşılan yanıltıcı uygulamalar:
Kentsel dönüşüm sürecinde yapılan bu tür satışlarda, alıcı çoğu zaman hak sahibi dahi olamamaktadır.
Ankara’da özellikle eski yerleşim bölgelerinde, iskanı olmayan veya ruhsata aykırı yapılar yaygındır. Alıcılar çoğu zaman;
hukuki durumu araştırmadan satın alma yoluna gitmektedir.
Oysa iskanı olmayan yapılar:
Ankara’da sık yapılan bir diğer hata, tapu satış bedelinin düşük gösterilmesidir. Bu uygulama;
yapılmaktadır. Ancak bu durum;
neden olabilmektedir.
Ankara’da yabancıların yaptığı alımlarda en sık karşılaşılan hatalar:
Bu tür işlemler sonucunda tapu devri yapılsa dahi, idari yaptırımlar ve başvuru retleri gündeme gelmektedir.
Gayrimenkul alım satımında taraflar arasında imzalanan sözleşmelerin büyük kısmı;
Ankara’da gayrimenkul alım satımında yapılan hataların ve dolandırıcılık türlerinin büyük bölümü, işlem anında fark edilmez. Ancak bu hatalar, yıllar sonra açılan davalarla ciddi maddi ve hukuki sonuçlar doğurur. Bu nedenle Ankara’da taşınmaz alım satımı yapılırken, işlem öncesinde Ankara uygulamalarına hakim bir gayrimenkul alım satım avukatının hukuki denetimi hayati öneme sahiptir.
Ankara’da tapu işlemleri, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne bağlı ilçe tapu müdürlükleri aracılığıyla yürütülmektedir. Her tapu müdürlüğü aynı mevzuata tabi olsa da, uygulamada personel yaklaşımı, evrak kontrol seviyesi, randevu yoğunluğu ve yabancı işlemlerine bakış açısından ciddi farklılıklar göstermektedir.
Bu nedenle Ankara’da gayrimenkul alım satım işlemlerinde, yalnızca hukuki bilgi değil; hangi tapu müdürlüğünde hangi işlemin nasıl ilerlediğine dair pratik tecrübe de büyük önem taşır.
Çankaya Tapu Müdürlüğü, Ankara’nın en yoğun ve en titiz çalışan tapu müdürlüklerinden biridir. Bunun başlıca nedenleri:
Çankaya Tapu Müdürlüğü’nde;
Bu nedenle Çankaya’da işlem yapılırken ön hazırlık süreci hayati öneme sahiptir.
Yenimahalle Tapu Müdürlüğü’nün işlem yoğunluğunu belirleyen temel unsur, ilçedeki taşınmazların büyük bölümünün kooperatif geçmişine sahip olmasıdır. Bu durum şu sorunları beraberinde getirir:
Yenimahalle’de yapılan alım satımlarda tapu müdürlüğü, tapu kayıtlarının geçmişini ayrıntılı biçimde incelemekte ve eksiklik halinde işlemi durdurabilmektedir.
Keçiören ve Mamak bölgelerinde tapu işlemlerinin büyük kısmı;
üzerinden yürümektedir.
Bu bölgelerde tapu müdürlükleri, özellikle pay oranları, şerhler ve imar uygulamalarını dikkatle incelemektedir. Ancak fiili kullanım ile tapu kaydı arasındaki farklar, çoğu zaman tapu işleminde değil; sonradan açılan davalarda sorun yaratmaktadır.
Etimesgut ve Sincan ilçelerinde tapu işlemleri büyük ölçüde;
üzerinden gerçekleşmektedir.
Bu tapu müdürlüklerinde;
Eksik iskan veya kat mülkiyeti olmadan yapılan satışlar, ileride ciddi hukuki uyuşmazlıklara yol açabilmektedir.
Gölbaşı Tapu Müdürlüğü, Ankara’da arsa ve tarla satışlarının en yoğun olduğu müdürlüklerden biridir. Bu bölgede yapılan işlemlerde;
kritik öneme sahiptir.
Gölbaşı’nda sıkça karşılaşılan hata, henüz imara açılmamış tarla vasıflı taşınmazların konut yapılacak gibi pazarlanmasıdır.
Pursaklar ve Altındağ bölgelerinde tapu işlemleri, büyük ölçüde kentsel dönüşüm ve kamulaştırma süreçleriyle iç içedir.
Bu bölgelerde;
sıkça tapu kayıtlarına yansımaktadır. Bu tür şerhler, alım satım öncesinde mutlaka değerlendirilmelidir.
Ankara tapu müdürlüklerinde işlem yoğunluğu;
ciddi şekilde artmaktadır.
Eksik evrakla alınan randevular çoğu zaman iptal edilmekte veya ertelenmektedir.
Ankara gayrimenkul avukatı;
Bu tecrübe, özellikle yüksek bedelli ve yabancı alımlarında belirleyicidir.
Ankara’da tapu işlemleri, mevzuatın ötesinde uygulama bilgisi ve tecrübe gerektirir. İlçe tapu müdürlükleri arasındaki farklar dikkate alınmadan yapılan işlemler, sonradan telafisi zor hukuki sorunlara yol açabilmektedir. Bu nedenle Ankara’da gayrimenkul alım satımı yapılırken, sürecin başından itibaren Ankara tapu müdürlüklerinin işleyişine hakim bir gayrimenkul alım satım avukatıyla çalışmak, işlemin güvenliği açısından kritik öneme sahiptir.
Gayrimenkul alım satım işlemlerinde ekspertiz (değerleme) raporu, yalnızca taşınmazın yaklaşık piyasa değerini gösteren teknik bir belge değildir. Özellikle Ankara gibi kamu ağırlıklı, kooperatif geçmişi olan ve kentsel dönüşüm potansiyeli yüksek bir şehirde ekspertiz raporu;
Bu nedenle Ankara’da ekspertiz raporu, sadece “bedel tespiti” olarak değil; hukuki risk analizi içeren bir belge olarak değerlendirilmelidir.
Ankara’da ekspertiz raporları genellikle;
Ekspertiz süreci çoğu zaman;
şeklinde ilerler. Ne var ki bu süreçte yapılan hatalar, raporu hukuken zayıf hale getirebilmektedir.
a) Yanlış veya Gerçekçi Olmayan Emsal Seçimi
Ankara’da en yaygın ekspertiz hatası, taşınmazla aynı nitelikte olmayan emsallerin kullanılmasıdır. Örneğin;
b) İmar Durumunun Yetersiz İncelenmesi
Ankara’da özellikle Gölbaşı, Mamak ve Etimesgut bölgelerinde, taşınmazın imar planındaki fonksiyonu göz ardı edilerek değer belirlenmektedir. Oysa;
c) Kentsel Dönüşüm Riskinin Hesaba Katılmaması
Riskli yapı veya riskli alan içinde kalan taşınmazlarda, dönüşüm süreci ve olası hak kayıpları değer üzerinde doğrudan etkilidir. Buna rağmen birçok ekspertiz raporu, bu riski hiç dikkate almadan değer tespiti yapmaktadır.
d) Fiili Kullanım ile Tapu Kaydının Ayrı Değerlendirilmemesi
Ankara’da sıkça karşılaşılan bir diğer hata, taşınmazın fiilen kullanılan alanı ile tapuda kayıtlı alanının aynı kabul edilmesidir. Bu durum özellikle;
Ekspertiz raporundaki hatalar;
Özellikle satış bedelinin ekspertiz değerinin çok üzerinde veya altında olması, hukuki şüphe doğurmaktadır.
Ankara’da hatalı düzenlenen ekspertiz raporlarına karşı;
gibi yollar mümkündür. Ancak bu süreçler zamanında ve doğru şekilde yönetilmezse, işlem tamamen durabilmektedir.
Bu noktada gayrimenkul avukatı;
Yabancıların Ankara’da yaptığı gayrimenkul alımlarında ekspertiz raporu;
ile doğrudan bağlantılıdır. Ekspertiz değeri ile satış bedeli arasındaki uyumsuzluklar, inceleme ve gecikmelere yol açabilmektedir.
Ankara gayrimenkul avukatı, ekspertiz sürecinde yalnızca raporu teslim alan kişi değildir. Avukat;
Bu denetim, ileride ortaya çıkabilecek ciddi maddi kayıpların önüne geçer.
Ankara’da gayrimenkul alım satımında ekspertiz raporu, işlemin en kritik aşamalarından biridir. Yanlış veya yüzeysel hazırlanmış bir rapor, hem alıcıyı hem satıcıyı uzun yıllar sürebilecek hukuki sorunlarla karşı karşıya bırakabilir. Bu nedenle Ankara’da taşınmaz alım satımı yapılırken, ekspertiz sürecinin Ankara uygulamalarına hakim bir gayrimenkul alım satım avukatı tarafından denetlenmesi, güvenli bir işlem için vazgeçilmezdir.
Ankara, İstanbul ve Antalya kadar turistik bir şehir olmamakla birlikte, yabancıların gayrimenkul satın alması bakımından stratejik bir merkez konumundadır. Bunun temel nedenleri;
Bu nedenle Ankara’da yabancıların gayrimenkul alımları, kısa vadeli spekülasyondan ziyade uzun vadeli yerleşim, yatırım ve hukuki güvenlik amacı taşımaktadır.
Ankara’da yabancıların gayrimenkul alımında öne çıkan gruplar şunlardır:
Bu farklı profiller, satın alma sürecinde farklı hukuki beklenti ve riskleri beraberinde getirir.
Yabancıların Ankara’da taşınmaz edinimi, başta Tapu Kanunu’nun 35. maddesi olmak üzere ilgili mevzuata tabidir. Bu kapsamda;
Ankara’da bu sınırlamalar özellikle bazı Çankaya, Etimesgut ve Gölbaşı bölgelerinde önem kazanmaktadır.
Yabancıların Ankara’da gayrimenkul alımında en kritik hukuki risklerden biri, askeri yasak bölge ve güvenlik alanı denetimidir.
Uygulamada sıkça karşılaşılan sorunlar:
Bu durumlarda tapu işlemi uzun süre askıya alınabilmekte veya tamamen reddedilebilmektedir.
Ankara’da yabancıların taşınmaz alımında en sık yapılan hatalar şunlardır:
Bu hatalar, yalnızca tapu işlemini değil; sonraki tüm idari başvuruları olumsuz etkilemektedir.
Yabancıların Ankara’da taşınmaz satın alması;
başvurularında önemli bir araç olarak kullanılmaktadır. Ancak her taşınmaz alımı otomatik hak doğurmaz.
Özellikle vatandaşlık başvurularında;
titizlikle incelenmektedir.
Ankara tapu müdürlükleri, yabancı alımlarında genellikle;
Bu nedenle yabancı alımları, yerli işlemlere kıyasla daha uzun ve dikkatli yürütülmesi gereken süreçlerdir.
Ankara gayrimenkul avukatı, yabancı müvekkiller için;
Bu bütüncül yaklaşım, yabancı müvekkilin Türkiye’de hukuki güven içinde yatırım yapmasını sağlar.
Ankara’da yabancıların gayrimenkul satın alması, doğru yönetildiğinde güvenli ve avantajlı bir süreçtir. Ancak mevzuata aykırı veya eksik yürütülen işlemler, yalnızca tapu devrinin değil; ikamet, vatandaşlık ve yatırım hedeflerinin de başarısızlıkla sonuçlanmasına yol açabilir. Bu nedenle yabancıların Ankara’da taşınmaz edinirken, sürecin başından itibaren yabancılar hukuku ve gayrimenkul hukuku alanında uzman bir Ankara gayrimenkul alım satım avukatıyla çalışması hayati önem taşır.
MASAK (Mali Suçları Araştırma Kurulu), suç gelirlerinin aklanmasının ve terörün finansmanının önlenmesi amacıyla faaliyet gösteren, doğrudan Hazine ve Maliye Bakanlığı’na bağlı bir denetim ve analiz kurumudur. Son yıllarda Türkiye genelinde olduğu gibi Ankara’da da gayrimenkul alım satım işlemleri, MASAK denetimlerinin en yoğun uygulandığı alanlardan biri haline gelmiştir.
Özellikle yabancıların taraf olduğu işlemler, MASAK açısından yalnızca bir taşınmaz satışı değil; para hareketlerinin kaynağı, transfer yolları ve ekonomik gerçekliği bakımından çok yönlü incelenen işlemler olarak kabul edilmektedir.
Ankara’da MASAK incelemelerinin daha sık ve detaylı yapılmasının başlıca nedenleri şunlardır:
Bu sebeplerle Ankara’daki gayrimenkul işlemleri, özellikle yabancı alımlarında yüksek riskli işlem grubu içerisinde değerlendirilmektedir.
MASAK uygulamasında aşağıdaki işlemler, otomatik olarak riskli işlem kategorisine girebilmektedir:
Bu tür durumlarda tapu işlemi tamamlanmış olsa dahi, sonradan MASAK incelemesi başlatılabilmektedir.
Yabancıların Ankara’da yaptığı gayrimenkul alımlarında, bedelin yabancı para cinsinden gelmesi halinde döviz bozdurma zorunluluğu bulunmaktadır. Uygulamada;
zorunludur.
Bu belgenin eksikliği, yalnızca tapu işlemini değil; vatandaşlık ve ikamet başvurularını da doğrudan etkiler.
Ankara’da yabancı müvekkillerle yapılan işlemlerde en sık karşılaşılan sorunlar şunlardır:
Bu uygulamalar, MASAK nezdinde yüksek riskli davranış olarak değerlendirilmektedir.
MASAK incelemesi sonucunda;
Bu sonuçlar, yalnızca yabancı alıcıyı değil; satıcıyı ve sürece dahil olan diğer tarafları da etkileyebilmektedir.
Ankara gayrimenkul alım satım avukatı, MASAK riskini işlemden sonra değil, işlemden önce yönetir. Avukatın bu süreçteki rolü;
şeklindedir.
Bu önleyici yaklaşım, sonradan doğabilecek ağır yaptırımların önüne geçer.
Ankara’da bir gayrimenkul işlemine ilişkin MASAK incelemesi başlatıldığında;
Bu süreç, mutlaka uzman bir avukat eşliğinde yürütülmelidir.
MASAK incelemeleri, Ankara’da yabancıların gayrimenkul alım satım işlemlerinde göz ardı edilemeyecek düzeyde önem kazanmıştır. Hukuka uygun yürütülmeyen işlemler, yalnızca tapu devrini değil; mali, cezai ve idari sonuçları da beraberinde getirebilir. Bu nedenle Ankara’da yabancı müvekkillerle yapılan gayrimenkul işlemlerinde, sürecin en başından itibaren MASAK uygulamalarına ve Ankara pratiğine hakim bir gayrimenkul alım satım avukatıyla çalışmak, hukuki güvenliğin temel şartıdır.
Tapu iptal ve tescil davaları, Ankara’da gayrimenkul hukukunun en yoğun ve en karmaşık dava türleri arasında yer almaktadır. Bunun temel sebebi; Ankara’daki taşınmazların önemli bir kısmının eski yerleşim alanlarında, kooperatif geçmişi olan bölgelerde ve miras yoluyla intikal etmiş parsellerden oluşmasıdır.
Uygulamada tapu kaydı hukuken güçlü bir karine olmakla birlikte, Türk hukuk sisteminde tapu kaydının mutlak ve tartışılmaz olmadığı kabul edilmektedir. Bu nedenle Ankara’da yapılan birçok tapu devri, yıllar sonra açılan iptal–tescil davalarına konu olabilmektedir.
Ankara’da en sık karşılaşılan tapu iptal davası türü, muris muvazaası iddiasına dayanan davalardır. Bu davalar özellikle;
bölgelerinde yoğun olarak görülmektedir.
Muris muvazaasında, miras bırakanın taşınmazını gerçekte bağışlamak istediği halde satış gibi göstermesi söz konusudur. Yargıtay uygulamasında;
ayrıntılı şekilde incelenmektedir.
Ankara’da özellikle yurt dışında yaşayan maliklere ait taşınmazlarda, sahte veya yetkisi aşılmış vekaletname ile yapılan satışlara sıkça rastlanmaktadır.
Bu davalarda mahkeme;
gibi unsurları titizlikle inceler. Sahtecilik tespit edilmesi halinde tapu kaydı geçmişe etkili olarak iptal edilir.
Ankara’da yaşlı veya sağlık sorunları bulunan kişilerin yaptığı satışlar, sıklıkla ehliyetsizlik veya irade sakatlığı iddialarıyla dava konusu olmaktadır.
Bu davalarda;
dikkate alınarak karar verilmektedir.
Satış bedeli ile taşınmazın gerçek değeri arasında açık ve fahiş bir fark bulunması halinde, Ankara mahkemelerinde gabin iddiasına dayalı tapu iptal davaları açılabilmektedir.
Ancak Yargıtay uygulamasında gabin iddiasının kabulü için;
unsurlarının birlikte bulunması aranmaktadır.
Ankara’da özellikle yatırım amaçlı alımlarda, taşınmazın hukuki veya fiili durumu hakkında yanıltıcı bilgi verilmesi sebebiyle hile iddiasına dayalı davalar açılmaktadır.
Bu tür davalarda, alıcının iradesinin hile ile sakatlanıp sakatlanmadığı değerlendirilir.
Tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Ankara’da bu davalar;
nezdinde görülmektedir.
Ankara mahkemeleri, tapu iptal davalarında fiili kullanım, ekonomik gerçeklik ve tarafların gerçek iradesini ön plana alan bir değerlendirme yapmaktadır.
Yargıtay içtihatlarında da;
esas alınmaktadır.
Tapu iptal ve tescil davalarının kabul edilmesi halinde;
Bu sonuçlar, taşınmazı sonradan devralan kişiler açısından ciddi maddi kayıplara yol açabilmektedir.
Ankara gayrimenkul avukatı, tapu iptal ve tescil davalarında;
Bu uzmanlık, davanın sonucu üzerinde doğrudan etkili olabilmektedir.
Ankara’da tapu iptal ve tescil davaları, çoğu zaman yıllar önce yapılan alım satım işlemlerinin sonucudur. Bu davalar, tapuda işlem yapılmış olmasının tek başına hukuki güvence sağlamadığını açıkça göstermektedir. Bu nedenle Ankara’da gayrimenkul alım satımı yapılırken, ileride tapu iptal davasına konu olabilecek risklerin baştan tespit edilmesi ve gayrimenkul hukuku alanında uzman bir Ankara avukatıyla sürecin yürütülmesi hayati önem taşır.
Gayrimenkul alım–satım sürecinde taraflar arasında imzalanan sözleşmeler, çoğu zaman tapu devrinden önce kurulan ve tarafların iradelerini bağlayan temel hukuki metinlerdir. Uygulamada bu sözleşmeler; satış vaadi, ön protokol, kapora sözleşmesi veya adi yazılı sözleşme adlarıyla düzenlenebilmektedir. Ankara gibi işlem hacmi yüksek ve hukuki riskleri fazla olan bir şehirde, bu sözleşmelerin içeriği ileride doğabilecek uyuşmazlıkların kaderini belirler.
Türk Borçlar Kanunu’na göre taşınmaz satışının geçerli olabilmesi kural olarak resmî şekilde yapılmalıdır. Ancak resmî şekle tabi olmayan ön sözleşmeler dahi, taraflar arasında borç doğurucu etki yaratır ve ciddi tazminat sonuçları doğurabilir.
Ankara’da gayrimenkul alım satımında en sık karşılaşılan sözleşmeler şunlardır:
Bu sözleşmelerin her biri farklı hukuki sonuçlar doğurur ve tek tip şablonla hazırlanması ciddi riskler içerir.
Uygulamada Ankara’da birçok alım satım sözleşmesi;
üzerinden kurulmaktadır. Bu sözleşmelerin büyük bölümü;
Sonuç olarak taraflar, imzaladıkları sözleşmenin gerçek hukuki etkisinin farkında olmadan ağır yükümlülükler altına girebilmektedir.
a) Taşınmazın Tanımı ve Hukuki Durumu
Sözleşmede;
net ve eksiksiz biçimde yer almalıdır. Yanlış veya eksik tanımlama, sözleşmenin uygulanamaz hale gelmesine yol açabilir.
b) Satış Bedeli ve Ödeme Planı
Ankara’da özellikle yabancı alımlarda ve yüksek bedelli işlemlerde;
açıkça düzenlenmelidir. Aksi hâlde MASAK ve vergi riskleri doğabilir.
c) Tapu Devri Şartları ve Zamanlaması
Tapu devrinin;
ayrıntılı olarak yazılmalıdır.
d) Cezai Şart ve Cayma Hükümleri
Cezai şartlar;
Yanlış düzenlenen cezai şartlar, Ankara mahkemelerinde geçersiz veya indirilebilir kabul edilebilmektedir.
e) Teslim, Tahliye ve Kullanım Şartları
Taşınmazın;
net biçimde belirlenmelidir.
Yabancı müvekkillerle yapılan sözleşmelerde;
ciddi uyuşmazlıklara yol açmaktadır. Bu nedenle sözleşmelerin iki dilli ve hukuki terminolojiye uygun hazırlanması büyük önem taşır.
Ankara’da avukat denetimi olmadan imzalanan sözleşmeler sonucunda sıkça;
yaşanmaktadır. Bu uyuşmazlıkların büyük bölümü, sözleşme aşamasında basit ama kritik hukuki kontrollerle önlenebilecek niteliktedir.
Ankara gayrimenkul alım satım avukatı;
Bu yaklaşım, sözleşmenin ileride dava konusu olmasını büyük ölçüde engeller.
Gayrimenkul alım satım sözleşmeleri, sürecin en kritik aşamasıdır. Ankara gibi hukuki risklerin yüksek olduğu bir şehirde, bu sözleşmelerin avukat denetimi olmadan imzalanması telafisi zor sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle taşınmaz alım satımında, tapu aşamasına gelmeden önce mutlaka gayrimenkul hukuku alanında uzman bir Ankara avukatı tarafından sözleşme kontrolü yapılması, güvenli bir işlem için vazgeçilmezdir.
Gayrimenkul hukuku, yalnızca tapu devrinden ibaret olmayan; Türk Medeni Kanunu, Borçlar Kanunu, İmar Kanunu, 6306 sayılı Kanun, vergi mevzuatı, MASAK düzenlemeleri ve yabancılar hukuku gibi birçok farklı alanın kesişim noktasında yer alan teknik bir uzmanlık alanıdır.
Ankara gibi hem idari hem de yargısal merkez olan bir şehirde bu alan, genel hukuk bilgisiyle değil, uygulama deneyimiyle yürütülür.
Uygulamada sıkça görülen hata; “Her avukat bu işi yapar” düşüncesiyle, gayrimenkul alım–satım sürecinin uzman olmayan kişilerce yönetilmesidir. Oysa Ankara’da yapılan küçük bir hukuki hata, yıllar süren tapu iptal davalarına ve ciddi maddi kayıplara yol açabilmektedir.
Ankara gayrimenkul piyasası, Türkiye’nin birçok ilinden farklıdır. Bunun başlıca nedenleri:
Bu nedenle Ankara’da görev yapan bir gayrimenkul avukatının;
bilmesi büyük önem taşır.
Genel hukuk alanında çalışan bir avukat, dava açma ve yürütme konusunda yeterli olabilir; ancak gayrimenkul hukukunda esas olan önleyici hukuktur.
Gayrimenkul avukatı:
Bu nedenle Ankara’da gayrimenkul avukatıyla çalışmak, dava açmak için değil; dava açılmaması için tercih edilmelidir.
Ankara’da uzman bir gayrimenkul avukatı sürece genellikle şu aşamalarda dahil olur:
Bu bütüncül yaklaşım, işlemi parçalı değil, tek merkezden güvenli hale getirir.
Ankara’da gayrimenkul avukatı seçerken mutlaka şu sorular sorulmalıdır:
Sadece “avukat” unvanı, gayrimenkul işlemleri için tek başına yeterli bir güvence değildir.
Ankara’da avukatsız yapılan gayrimenkul alım satımları sonrasında sıklıkla:
ile karşılaşılmaktadır. Bu süreçlerin maddi ve manevi maliyeti, çoğu zaman başta ödenecek avukatlık ücretinin çok üzerinde olmaktadır.
Ankara gayrimenkul alım–satım avukatı:
Bu katma değer, özellikle yüksek bedelli ve yabancı unsurlu işlemlerde açıkça hissedilir.
Ankara’da gayrimenkul alım satımı, sıradan bir ticari işlem değil; uzun vadeli mülkiyet ve yatırım güvenliğini ilgilendiren ciddi bir hukuki süreçtir. Bu sürecin hatasız yürütülmesi, doğru gayrimenkul avukatı seçimiyle doğrudan bağlantılıdır.
Bu nedenle Ankara’da taşınmaz alım satımı yapılırken, sürecin başından itibaren gayrimenkul hukuku alanında uzman ve Ankara uygulamalarına hâkim bir avukatla çalışmak, bir tercih değil; zorunluluktur.
Ankara’da gayrimenkul alım–satımı, yalnızca bir konut veya arsa edinme süreci değil; uzun vadeli mülkiyet güvenliği, yatırım değeri ve hukuki istikrar doğuran çok yönlü bir işlemdir. Bu rehber boyunca ayrıntılı şekilde açıklandığı üzere Ankara’nın;
nedeniyle, gayrimenkul işlemleri Türkiye ortalamasına kıyasla daha yüksek hukuki risk içermektedir.
Uygulamada yaşanan uyuşmazlıklar dikkate alındığında, Ankara’da gayrimenkul alım satımında özellikle şu noktalar belirleyicidir:
Bu unsurlar göz ardı edildiğinde, tapu devri yapılmış olsa dahi hukuki güvenlik sağlanmış sayılmaz.
Ankara’da gayrimenkul alım–satım avukatıyla çalışmak;
sağlar.
Avukat desteği, çoğu zaman bir masraf kalemi olarak görülse de uygulamada en önemli güvence ve sigorta mekanizmasıdır.
Ankara’da taşınmaz satın alacak kişiler için temel öneriler şunlardır:
Ankara’da taşınmazını satmak isteyen kişiler açısından da hukuki destek büyük önem taşır:
Bu yaklaşım, satış sonrası doğabilecek uyuşmazlıkları büyük ölçüde engeller.
Ankara’da gayrimenkul yatırımı yapmayı planlayan yabancılar için;
Ankara’da gayrimenkul alım–satımı, doğru yönetildiğinde güvenli ve değer kazandıran bir yatırım aracıdır. Ancak hukuki denetimden yoksun şekilde yürütülen işlemler, yıllar sonra geri dönüşü zor kayıplara neden olabilmektedir. Bu nedenle Ankara’da taşınmaz alım satımı yaparken, sürecin en başından itibaren Ankara uygulamalarına hâkim, gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukatla çalışmak, en doğru ve en güvenli yoldur. Bu rehberde yer verilen bilgiler ışığında hareket edilmesi, hem alıcılar hem satıcılar hem de yabancı yatırımcılar açısından hukuki güvenliğin temelini oluşturacaktır
1. Ankara gayrimenkul alım satım avukatı ne iş yapar?
Ankara gayrimenkul alım satım avukatı; tapu, imar, ekspertiz, sözleşme, kentsel dönüşüm ve olası tapu iptal davalarına ilişkin riskleri işlem öncesinde tespit ederek alım–satım sürecini hukuki güvence altına alır.
2. Ankara’da ev alırken avukat tutmak şart mı?
Yasal olarak zorunlu değildir; ancak Ankara’daki kooperatif geçmişi, kentsel dönüşüm riski ve tapu iptal davalarının yoğunluğu nedeniyle avukatla çalışmak fiilen gereklidir.
3. Ankara tapu işlemleri ne kadar sürer?
Evraklar eksiksiz ise tapu işlemleri çoğu zaman aynı gün tamamlanır. Yabancı alımlarında, kentsel dönüşüm veya şerh bulunan taşınmazlarda süre uzayabilir.
4. Tapuda satış yapıldıktan sonra tapu iptal davası açılabilir mi?
Evet. Muris muvazaası, sahte vekaletname, ehliyetsizlik, gabin ve hile gibi nedenlerle tapuda yapılmış satışlar dahi iptal edilebilir.
5. Ankara’da tapu iptal ve tescil davası en çok hangi nedenlerle açılır?
En sık nedenler muris muvazaası, sahte veya yetkisiz vekaletname, ehliyetsizlik, hile ve aşırı düşük bedelle yapılan satışlardır.
6. Hisseli ev satın almak Ankara’da riskli midir?
Evet. Hisseli taşınmazda alıcı belirli bir dairenin değil, yalnızca payın sahibi olur ve diğer hissedarlar ortaklığın giderilmesi davası açabilir.
7. Ankara’da kooperatiften kalan evler güvenli midir?
Kooperatif kökenli evlerde kat mülkiyeti eksikliği, borç ve arsa payı sorunları sık görülür. Satın almadan önce mutlaka hukuki inceleme yapılmalıdır.
8. Kentsel dönüşüm alanından Ankara’da ev almak mantıklı mı?
Doğru hukuki denetimle avantajlı olabilir; ancak müteahhit sözleşmesi, hak sahipliği ve dönüşüm şartları net değilse ciddi riskler doğabilir.
9. İskanı olmayan ev Ankara’da satın alınabilir mi?
Hukuken satın alınabilir; ancak banka kredisi kullanılamaz, yıkım ve idari ceza riski bulunur ve kentsel dönüşümde hak kaybı yaşanabilir.
10. Ankara ekspertiz raporu neden önemlidir?
Ekspertiz raporu yalnızca bedel belirlemez; banka kredisi, yabancı alımı, vatandaşlık başvurusu ve MASAK incelemelerinde hukuki sonuçlar doğurur.
11. Ekspertiz değeri ile satış bedeli farklıysa sorun olur mu?
Evet. Büyük farklar MASAK incelemesine, vergi cezasına ve ileride açılacak davalarda ispat sorunlarına yol açabilir.
12. Ankara’da yabancılar ev satın alabilir mi?
Evet. Ancak askeri yasak bölgeler, güvenlik alanları ve idari sınırlamalar bulunmaktadır. Satın alma öncesi uygunluk denetimi şarttır.
13. Yabancıya konut satışında döviz bozdurma zorunlu mu?
Evet. Dövizin Türk bankasına getirilmesi ve bozdurulduğunu gösteren belgenin tapu dosyasına sunulması zorunludur.
14. Ankara’da yabancıya ev satışı neden uzun sürer?
Güvenlik soruşturmaları, MASAK kontrolleri ve detaylı belge incelemeleri nedeniyle yabancı işlemleri daha uzun sürebilir.
15. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi Ankara’da bağlayıcı mıdır?
Evet. Noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmeleri bağlayıcıdır ve şartları oluştuğunda tapuya tescil davası açılabilir.
16. Kapora sözleşmesi imzalarken nelere dikkat edilmeli?
Kapora miktarı, cayma şartları ve iade halleri açıkça yazılmalı; sözleşme mutlaka gayrimenkul avukatı tarafından kontrol edilmelidir.
17. Ankara’da arsa alırken en büyük riskler nelerdir?
İmar durumu, tarla–arsa vasıf farkı, kamulaştırma riski ve gelecekteki plan değişiklikleri en büyük risklerdir.
18. Avukat tapu gününde mi devreye girmelidir?
Hayır. Avukatın asıl rolü tapudan önce hukuki riskleri tespit etmek ve işlemi güvenli hale getirmektir.
19. Ankara’da gayrimenkul davası açılması sık görülür mü?
Evet. Ankara’da tapu iptal–tescil ve gayrimenkul kaynaklı davalar oldukça yaygındır.
20. Ankara’da gayrimenkul alım satımında en güvenli yol nedir?
Tapu, imar, ekspertiz ve sözleşme kontrollerinin tamamının Ankara uygulamalarına hâkim bir gayrimenkul alım satım avukatı tarafından yapılmasıdır.
