Gayrimenkul hukuku, bireylerin ve şirketlerin taşınmaz mallar üzerindeki haklarının korunmasını, devrini, kullanımını ve bu haklardan doğan uyuşmazlıkların çözümünü düzenleyen temel hukuk dalıdır.
Arsa, konut, işyeri, tarla, fabrika, rezidans, ticari bina gibi taşınmaz mallar yüksek ekonomik değere sahiptir. Bu nedenle gayrimenkul hukukuna ilişkin her işlem, mülkiyet hakkının güvence altına alınması, yatırımın korunması ve hukuki risklerin önlenmesi açısından titizlikle yürütülmelidir.
Keleş Hukuk & Danışmanlık Bürosu olarak; gayrimenkul hukukuna ilişkin tüm sözleşmelerin hazırlanmasından tapu işlemlerine, dava süreçlerinden yabancı yatırım danışmanlığına kadar kapsamlı hizmet veriyoruz.
Gayrimenkul hukukuna ilişkin işlemler aşağıdaki mevzuat çerçevesinde yürütülür:
Bu kanunlar dışında Yargıtay içtihatları da gayrimenkul uyuşmazlıklarının çözümünde yol göstericidir.
3.1 Tapu İptal ve Tescil Davaları
Tapu kayıtlarında hile, hata, muvazaa veya sahtecilik olması hâlinde mülkiyet hakkı ihlal edilir. Bu durumda açılan tapu iptal ve tescil davası, taşınmazın gerçek sahibine iadesini sağlar.
Büromuz bu süreçte:
3.2 Muvazaa (Gizli Satış) Kaynaklı Davalar
Mirasçılardan mal kaçırma veya üçüncü kişilerden gizleme amacıyla yapılan sahte satış işlemleri “muris muvazaası” davalarına konu olur.
Bu tür davalarda:
3.3 Kat Karşılığı İnşaat ve Arsa Payı Karşılığı Sözleşmeler
İnşaat sektörü, Türkiye’de en yoğun uyuşmazlık alanlarından biridir. Kat karşılığı sözleşmelerde:
Bu tür sözleşmeler, noter onaylı, açık ve denetlenebilir hükümler içermelidir. Büromuz, sözleşme öncesi risk analizi, teminat denetimi, uyuşmazlık yönetimi ve dava takibi süreçlerini uçtan uca yürütür.
3.4 Kira Hukuku – Uyarlama, Tahliye ve Ecrimisil
Son yıllarda konut kiralarında yaşanan artışlar nedeniyle kira hukuku uyuşmazlıkları artmıştır.
Keleş Hukuk olarak;
3.5 Yabancıların Türkiye’de Gayrimenkul Edinimi
Türkiye, yabancı yatırımcılar için cazip bir gayrimenkul pazarına sahiptir.
Yabancılar, Tapu Kanunu m.35 uyarınca Türkiye’de taşınmaz edinebilirler; ancak bazı güvenlik bölgeleri istisnadır.
Büromuz yabancı müvekkillere:
3.6 İpotek, İntifa, Üst ve İrtifak Hakları
Taşınmazlar üzerinde kurulabilen sınırlı ayni haklar, mülkiyetin devri kadar önemlidir.
Bu haklar:
Bu hakların kurulması, terkin edilmesi ve uyuşmazlıklarının çözümü büromuzca sağlanır.
3.7 Miras ve Gayrimenkul Paylaşımı Davaları
Mirasçılar arasında taşınmaz paylaşımında yaşanan anlaşmazlıklar sıklıkla izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) veya taksim davalarına konu olur.
Bu davalarda:
3.8 Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma
Devlet veya belediyeler kamu yararı amacıyla taşınmazlara el koyabilir.
Bu durumda:
3.9 İmar Hukuku ve Kentsel Dönüşüm
İmar planı değişiklikleri, ruhsat iptali, yapı kayıt belgesi, kaçak yapı yıkımı, kentsel dönüşüm sözleşmeleri gibi idari işlemler gayrimenkul hukukunun önemli parçasıdır.
Keleş Hukuk olarak:
3.10 Gayrimenkul Yatırımlarında Hukuki İnceleme (Due Diligence)
Özellikle yabancı yatırımcılar için bir taşınmazın geçmişi, takyidat kayıtları, imar durumu, borç ve ipotek riski detaylı analiz edilmelidir.
Büromuz, yatırım öncesi her taşınmaz için detaylı hukuki inceleme raporu (due diligence report) hazırlayarak güvenli yatırım yapılmasını sağlar.
Gayrimenkul hukukuna ilişkin en sık görülen dava türleri şunlardır:
Her dava türü, farklı süreler, deliller ve yargı yolu gerektirir. Bu nedenle uzman gayrimenkul avukatı desteği büyük önem taşır.
Gayrimenkul yatırımı yapan şirketler ve yabancı yatırımcılar için:
Bu hatalar, mülkiyetin kaybına veya dava sürecinin uzamasına yol açar.
1- Gayrimenkul hukuku nedir ve hangi konuları kapsar?
Gayrimenkul hukuku; taşınmaz malların mülkiyetini, kullanımını, devrini, paylaşımını ve bu işlemlerden doğan uyuşmazlıkların çözümünü düzenleyen hukuk dalıdır.
Bu alan, arsa, konut, işyeri, tarla, fabrika, rezidans, ticari bina gibi taşınmazlara ilişkin tüm hukuki işlemleri kapsar.
Tapu iptal davaları, kira sözleşmeleri, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, kamulaştırma, ecrimisil, imar planı uyuşmazlıkları gibi çok geniş bir konuyu içine alır.
Keleş Hukuk & Danışmanlık Bürosu olarak taşınmaz hukuku, yatırım hukuku ve mülkiyet hakkı alanlarında Ankara merkezli ama Türkiye genelinde hizmet vermekteyiz.
2- Tapu iptal ve tescil davası ne demektir? Ne zaman açılır?
Tapu iptal ve tescil davası, tapu kaydının hukuka aykırı olarak oluşturulduğu veya yanlış kişiye geçtiği durumlarda açılır.
Bu dava şu durumlarda gündeme gelir:
Bu davalarda delillerin doğru toplanması, bilirkişi incelemesi ve tapu kayıtlarının analizi son derece önemlidir.
Keleş Hukuk Bürosu, Ankara başta olmak üzere Türkiye genelinde tapu iptal ve tescil davalarında uzman avukat kadrosuyla süreci en baştan yönetir ve müvekkillerin mülkiyet haklarını korur.
3- Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedir ve hangi riskleri içerir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin arsasını müteahhide vermesi, karşılığında tamamlanan binadan belirli bağımsız bölümler alması esasına dayanır.
En sık yaşanan riskler şunlardır:
Bu nedenle sözleşme noter onaylı, açık, teslim süresi, teminat ve cezai hükümleri içeren bir şekilde hazırlanmalıdır.
Keleş Hukuk & Danışmanlık Bürosu, hem müteahhit hem arsa sahibi tarafında danışmanlık vererek sözleşmenin güvenli şekilde hazırlanmasını sağlar.
4- Kiracı tahliyesi nasıl yapılır? Kira artışı neye göre belirlenir?
Kiracı tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu’nda belirlenen özel şartlara bağlıdır.
Tahliye davaları genellikle şu nedenlerle açılır:
Kira artış oranı ise, konutlarda 2024 sonuna kadar TÜFE üst sınırıyla (%25) sınırlıdır. Ancak bu sınır 2025 itibarıyla değişecektir.
Keleş Hukuk Bürosu; kira uyarlama, tahliye, ecrimisil ve alacak davalarında hem mülk sahibi hem kiracı için hukuki destek sağlamaktadır.
5- Yabancılar Türkiye’de gayrimenkul satın alabilir mi?
Evet. Tapu Kanunu madde 35 gereğince yabancı uyruklu gerçek kişiler, belirli istisnalar dışında Türkiye’de gayrimenkul satın alabilir.
Ancak, askeri yasak bölgeler, güvenlik alanları veya sınırlı iller bu kapsama girmez.
Yabancı yatırımcılar açısından süreç;
Keleş Hukuk & Danışmanlık Bürosu; İngilizce, Arapça, Rusça ve Farsça dillerinde yabancı yatırımcı danışmanlığı ve yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı süreci hizmeti sunmaktadır.
6- Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) nedir?
Bir taşınmazın sahibinin rızası olmadan, başkası tarafından kullanılması durumunda mülk sahibi “ecrimisil” davası açarak geriye dönük tazminat talep edebilir.
Bu tazminat, kira bedeline denk gelir ve 5 yıla kadar geriye dönük olarak istenebilir.
Örneğin:
Keleş Hukuk Bürosu, ecrimisil hesaplamalarını bilirkişi raporlarıyla destekleyerek davayı titizlikle yürütür.
7- Kamulaştırma veya kamulaştırmasız el atma nedir?
Devlet veya belediyeler kamu yararı amacıyla taşınmaza el koyabilir. Bu durumda taşınmazın bedeli adil şekilde ödenmelidir.
Ancak bazen idare, kamulaştırma kararı olmadan fiilen taşınmaza el koyar. Buna kamulaştırmasız el atma denir.
Bu durumda mülk sahibi, taşınmazının bedelini faizli olarak geri almak için tazminat davası açabilir.
Keleş Hukuk & Danışmanlık Bürosu, kamulaştırma bedel tespiti ve tazminat davalarında mülk sahiplerinin haklarını korur.
8- İmar planı, kentsel dönüşüm ve yapı kayıt belgesi işlemlerinde nelere dikkat edilmeli?
İmar planı değişiklikleri, ruhsat iptali, yapı kayıt belgesi başvuruları ve kentsel dönüşüm projeleri ciddi hukuki süreçlerdir.
İmar planına aykırı yapı veya ruhsatsız inşaat durumlarında para cezası ve yıkım riski doğar.
Keleş Hukuk Bürosu;
9- Gayrimenkul alımıyla Türk vatandaşlığı kazanmak mümkün mü?
Evet. En az 400.000 Amerikan Doları tutarında gayrimenkul satın alarak Türk vatandaşlığı başvurusu yapılabilir.
Ancak taşınmazın bu tutarın altında gösterilmesi, yanlış ekspertiz raporu veya tapuda satış kısıtı bulunmaması başvurunun reddine yol açabilir.
Keleş Hukuk & Danışmanlık Bürosu, yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı başvurularında mülk seçimi, değer tespiti, Tapu Genel Müdürlüğü yazışmaları ve Göç İdaresi başvurularını müvekkil adına yürütür.
10- Gayrimenkul davalarında Keleş Hukuk Bürosu nasıl destek sağlar?
Büromuz, Ankara merkezli olup tüm Türkiye genelinde gayrimenkul uyuşmazlıklarını takip eder.
Uzman ekibimizle:
Müvekkillerimiz hem Ankara Çankaya ofisimizde hem de online danışmanlık sistemiyle hızlıca avukatlarımızla görüşebilirler.
