Türkiye, son yıllarda İranlı yatırımcılar açısından hem güvenli liman hem de stratejik bir gayrimenkul pazarı hâline gelmiştir. Ancak uygulamada; tapu işlemleri, vatandaşlık – ikamet ilişkisi, askeri yasak bölgeler, MASAK incelemeleri, para transferi ve iptal-tescil riskleri doğru yönetilmediğinde ciddi hak kayıpları yaşanmaktadır.
Bu yazıda, İranlıların Türkiye’de gayrimenkul alım sürecini, bir gayrimenkul ve yabancılar hukuku avukatı perspektifiyle, en güncel mevzuat ve uygulamalar ışığında tüm yönleriyle ele alıyorum.
Evet.
İran vatandaşları, karşılıklılık ilkesinin kaldırılmasından sonra Türkiye’de gayrimenkul edinebilmektedir.
Ancak bu hak:
Temel Hukuki Dayanaklar
İran vatandaşlarının Türkiye’de gayrimenkul alım tercihleri rastgele değildir. Bu tercihler; ikamet izni politikaları, vatandaşlık hedefi, yaşam tarzı, kira getirisi, hukuki işlem kolaylığı ve uluslararası para transferi riskleri gibi birçok faktörün birleşimiyle şekillenmektedir. Bir yabancılar ve gayrimenkul hukuku avukatı perspektifiyle bakıldığında, İranlı yatırımcıların belirli şehirlerde yoğunlaştığı net biçimde görülmektedir.
Antalya, İranlılar açısından Türkiye’de gayrimenkul alımının merkezi konumundadır.
Neden Antalya?
İranlıların Antalya’da en çok tercih ettiği bölgeler:
Antalya’da yapılan yabancıya satışların önemli bir kısmı oturum izni veya ileride vatandaşlığa geçiş planı olan İranlılar tarafından yapılmaktadır.
İstanbul, İranlı yatırımcılar için daha çok:
amaçlı tercih edilmektedir.
Öne çıkan ilçeler:
İstanbul’un avantajları:
Hukuki uyarı: İstanbul’da projeden satışlarda sözleşme ve teminat yapısı mutlaka avukat tarafından incelenmelidir. İranlı alıcılarda tapu iptal–tescil davaları en çok bu şehirde görülmektedir.
Mersin, özellikle:
Mersin’in öne çıkan yönleri:
Pratikte Mersin’de İranlı alımlar genellikle oturum izni amaçlıdır; vatandaşlık hedefi ikinci plandadır.
Ankara, son yıllarda İranlı yatırımcılar açısından sessiz ama istikrarlı şekilde yükselen bir şehir konumundadır.
Neden Ankara tercih ediliyor?
İranlıların Ankara’da tercih ettiği bölgeler:
Ankara, özellikle yüksek bedelli tek alım , vatandaşlık planlayan İranlılar için güvenli bir alternatiftir.
5- Muğla – Niş, Lüks ve Seçici İranlı Yatırımcı Profili
Muğla (Bodrum, Fethiye vb.) İranlılar arasında:
Bu bölgede:
İranlı yatırımcıların şehir tercihi şu kriterlere göre şekillenir:
Bu kriterlerin büyük kısmı Antalya – İstanbul – Mersin – Ankara ekseninde karşılanmaktadır.
Özet
İranlılar Türkiye’de en çok Antalya, İstanbul, Mersin ve Ankara şehirlerinden gayrimenkul almaktadır. Antalya yaşam ve ikamet, İstanbul vatandaşlık ve ticari yatırım, Mersin uygun fiyatlı uzun dönem yaşam, Ankara ise hukuki güvenlik ve istikrar açısından tercih edilmektedir.
Tarla – bağ – bahçe alımlarında ciddi kısıtlamalar vardır.
|
Şehir |
İranlıların Başlıca Alım Amacı |
Avantajları |
Hukuki / Fiili Riskler |
|
Antalya |
İkamet izni, yaşam, kira geliri |
Yabancılara alışık piyasa, yüksek kiralama potansiyeli, yaşam kalitesi |
Turistik bölgelerde imar ve iskân sorunları, bazı projelerde kat mülkiyeti eksikliği |
|
İstanbul |
Türk vatandaşlığı, ticari yatırım |
400.000 USD eşiğine uygun geniş portföy, yüksek likidite |
Projeden satış riskleri, sözleşme ve teminat eksiklikleri, tapu iptal–tescil davaları |
|
Mersin |
Uzun süreli yaşam, uygun fiyatlı konut |
Daha düşük metrekare fiyatı, sakin yaşam |
Piyasa likiditesinin sınırlı olması, değer artışının yavaş ilerlemesi |
|
Ankara |
Güvenli yatırım, vatandaşlık için tek alım |
Daha net tapu geçmişi, spekülasyonun düşük olması |
Kira getirisi Antalya/İstanbul’a kıyasla sınırlı |
|
Muğla |
Lüks, yazlık, sezonluk kullanım |
Yüksek yaşam standardı, seçici portföy |
Yüksek bütçe gereksinimi, sınırlı vatandaşlık odaklı portföy |
Amaç Bazlı Karşılaştırmalı Analiz
İranlı yatırımcılar açısından “en avantajlı şehir” tek başına bir kavram değildir. Avantaj, yatırım amacına göre değişmektedir. Aşağıda, en sık karşılaşılan amaçlara göre şehirleri net biçimde karşılaştırıyorum.
Antalya, İranlılar için:
Avukat pratiğinde, Antalya’dan ev alan İranlıların büyük çoğunluğu oturum izni + kira getirisi hedeflemektedir.
Hukuki güvenlik açısından bakıldığında:
Mersin:
Ancak yatırımın hızlı nakde çevrilmesi hedefleniyorsa, Mersin ikinci planda kalmaktadır.
Muğla, İranlı yatırımcılar arasında:
Vatandaşlık hedefi olmayan, yazlık veya prestij amaçlı alımlar için uygundur.
İranlılar için en avantajlı şehir, yatırım amacına göre değişmektedir. İkamet ve yaşam için Antalya, ev alarak Türk vatandaşlığı için İstanbul ve Ankara, uygun fiyatlı uzun dönem yaşam için Mersin, lüks ve yazlık kullanım için ise Muğla öne çıkmaktadır. Şehir seçimi yapılırken hukuki riskler mutlaka avukat tarafından değerlendirilmelidir.
İran vatandaşlarının Türkiye’de gayrimenkul satın alması hukuken mümkün olmakla birlikte, tapu işlemleri Türk vatandaşlarına kıyasla daha fazla belge, kontrol ve denetime tabidir. Bu nedenle tapu süreci, yalnızca teknik bir işlem değil; hukuki risk analizi gerektiren bir süreçtir. Özellikle İranlı alıcılarda:
Tapu iptali, vatandaşlık reddi veya ciddi maddi kayıplarla sonuçlanabilmektedir.
İran vatandaşlarının Türkiye’de tapu devri yapabilmesi için aşağıdaki belgelerin eksiksiz ve doğru şekilde hazırlanması zorunludur:
1. Pasaport ve Noter Onaylı Tercüme
Pasaport süresi kısa olan kişilerde tapu randevusu sırasında işlem reddi yaşanabilmektedir.
2. Türkiye Vergi Numarası
Önemli : İranlılar için “vergi numarası olmadan tapu işlemi yapılır mı?” sorusu en sık aranan konulardan biridir. İranlılar vergi numarası olmadan tapuda işlem yapamaz.
3. Tapu Harcı ve Döner Sermaye Dekontları
İranlı yatırımcıların sık yaptığı hata: Ekspertiz bedeli ile tapu bedelinin uyuşmamasıdır. Bu durum ileride ciddi problem doğurur.
4. Zorunlu Deprem Sigortası (DASK)
Tapu müdürlükleri, DASK’sız işlem yapmamaktadır.
5. Değerleme Raporu (Ekspertiz)
Uyarı: Ekspertiz raporu hatalıysa, vatandaşlık başvurusu iptal edilebilir.
Tapu işlemlerinde en hayati aşama, belgelerden çok hukuki kontrollerdir. Bu kontroller, yalnızca avukat tarafından sağlıklı biçimde yapılabilir.
1. Satıcının Yetkisi ve Malik Kontrolü
İranlı alıcılarda en sık görülen sorunlardan biri, sahte veya geçersiz vekâletlerle yapılan satışlardır.
2. Tapu Kayıtlarında İpotek – Haciz – Şerh İncelemesi
Bu tür kayıtlar alım sonrası ciddi davalara yol açabilir.
3. Askeri Yasak Bölge ve Güvenlik Kontrolü
Yabancıların taşınmaz ediniminde:
Tapu müdürlüğü bu konuda resmi yazışma yapar; süreç uzayabilir.
4. Kat Mülkiyeti / Kat İrtifakı Durumu
Kat irtifaklı veya iskânsız yapılar, ileride:
5. Belediye İmar Planı ve Kentsel Dönüşüm Riski
Not: İranlı yatırımcıların bilmeden girdiği en büyük risklerden biri, kentsel dönüşüm sürecindeki taşınmazlardır.
Özet
İranlıların Türkiye’de tapu işlemleri; pasaport tercümesi, vergi numarası, ekspertiz raporu ve DASK gibi belgelerle birlikte, ipotek, haciz, askeri yasak bölge ve imar durumu gibi kritik hukuki kontrollerin avukat tarafından yapılmasını gerektirir. Avukatsız yapılan tapu işlemleri ciddi hak kayıplarına yol açabilir.
İran vatandaşları açısından en hassas konu: PARA TRANSFERİ
MASAK incelemesi sonucunda; Tapu sürecinin durması , Vatandaşlık başvurusunun reddi gibi olumsuzluklar oluşabilir. Avukat ve banka koordinasyonu önemlidir.
İran vatandaşları, Türkiye’de belirli şartları sağlayarak gayrimenkul satın alma yoluyla Türk vatandaşlığı elde edebilir. Ancak bu süreç, uygulamada en çok hata yapılan, en çok ret ve iptal riski barındıran vatandaşlık yöntemidir. Bu nedenle “ev almak” tek başına yeterli değildir; tapu, ekspertiz, ödeme ve taahhüt süreci eksiksiz ve hukuka uygun şekilde yürütülmelidir.
1- Asgari Yatırım Tutarı: 400.000 USD
Uygulamada en sık yapılan hata: Tapu bedelinin 400.000 USD altında gösterilmesi.
2- Satın Alma + 3 Yıl Satmama Taahhüdü
Taahhüt şerhi, vatandaşlık başvurusunun zorunlu unsurlarındandır.
3- Ekspertiz Raporu ile Tapu Bedelinin Uyumlu Olması
Uyarı: Ekspertiz raporu gerçeği yansıtmıyorsa, vatandaşlık sonradan dahi iptal edilebilir.
4- Ödeme Şekli ve Para Transferi (Kritik Nokta)
Özellikle İran vatandaşlarında, para kaynağı ve transfer zinciri daha sık denetlenmektedir.
5- Aile Bireyleri Vatandaşlığa Dahil Edilebilir mi?
Evet. İran vatandaşı yatırımcı;
Not: Çocukların yaşı, başvuru tarihi itibarıyla değerlendirilir.
Çünkü:
Bir gayrimenkul ve yabancılar hukuku avukatı:
İranlılar, Türkiye’de en az 400.000 USD değerinde gayrimenkul satın alarak ve bu taşınmazı 3 yıl satmama taahhüdü vererek Türk vatandaşlığı alabilir. Ancak ekspertiz ve tapu bedelinin uyumlu olması, ödemenin banka yoluyla yapılması ve hukuki sürecin doğru yürütülmesi zorunludur. Hatalı işlemler vatandaşlık iptaline yol açabilir. Türkiye’de gayrimenkul almak, İranlılar için sadece “ev almak” değil; hukuki, mali ve göçmenlik boyutu olan bir yatırımdır.
İran vatandaşlarının Türkiye’de yaptığı gayrimenkul işlemleri; tapu, göç hukuku, bankacılık ve MASAK, vatandaşlık ve yargılama boyutları olan çok katmanlı süreçlerdir.
Bu nedenle sunduğumuz hizmetler, yalnızca bir “işlem takibi” değil; riskleri baştan bertaraf eden bütüncül bir hukuki yönetim anlayışıyla yürütülür.
Aşağıda, İranlı müvekkiller için sağladığımız hizmetlerin kapsamını ayrıntılı olarak bulabilirsiniz.
Türkiye’de gayrimenkul alımında en kritik aşama, satın alma öncesi hukuki incelemedir. İranlı müvekkiller için bu inceleme daha da önemlidir.
Due diligence kapsamında yapılan başlıca kontroller:
Amaç: İleride tapu iptali, vatandaşlık reddi veya dava doğurabilecek riskleri satın almadan önce tespit etmek.
İranlı müvekkiller için tapu işlemleri, standart bir devir sürecinden daha fazlasını gerektirir.
Tapu sürecinde sunduğumuz hizmetler:
Sonuç: Usule aykırı veya eksik işlem riskini ortadan kaldıran güvenli tapu devri.
İranlı yatırımcılar için en çok hata yapılan alan, ev alarak Türk vatandaşlığı sürecidir.
Vatandaşlık hizmetimizin kapsamı:
Önemli:
Hatalı yürütülen bir vatandaşlık başvurusu, sonradan iptal riski doğurur. Bu risk, avukat kontrolüyle minimize edilir.
İranlı müvekkiller için ikamet izni süreci, uygulamada sık değişen kriterler nedeniyle dikkatle yönetilmelidir.
İkamet izni hizmetlerimiz:
Amaç: Türkiye’de yasal kalışın kesintisiz ve sorunsuz devamını sağlamak.
İran vatandaşları açısından en hassas konu, para transferi ve MASAK incelemeleridir.
MASAK danışmanlığı kapsamında:
Hedef: Tapu ve vatandaşlık sürecinin MASAK nedeniyle durmasının veya reddedilmesinin önüne geçmek.
İranlı müvekkillerin sıklıkla karşılaştığı uyuşmazlıklar yargı boyutuna taşınabilmektedir.
Baktığımız başlıca dava türleri:
Yaklaşımımız: Uyuşmazlığı yalnızca dava kazanma değil, müvekkilin yatırımını koruma perspektifiyle ele almak.
Neden İranlı Müvekkiller Avukatla Çalışmalı?
Çünkü İranlı yatırımcıların işlemleri:
Bu nedenle sunduğumuz hizmet, tekil bir işlem değil; başından sonuna kadar hukuki güvenlik zinciri oluşturmaktır.
İranlı müvekkiller için avukat hizmetleri; gayrimenkul hukuki inceleme, tapu işlemleri, ev alarak Türk vatandaşlığı başvurusu, ikamet izni, MASAK süreci danışmanlığı ve tapu iptal–tescil davalarını kapsamaktadır. Avukat desteği, İranlı yatırımcıların Türkiye’deki işlemlerini hukuki risklerden korur. İran vatandaşlarının Türkiye’de gayrimenkul alımı, tapu işlemleri, ev alarak Türk vatandaşlığı ve ikamet izni süreçlerinde profesyonel hukuki destek almak için ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.
Son yıllarda İran vatandaşları; gayrimenkul alımı, Türk vatandaşlığı, ikamet izni ve para transferi (MASAK) süreçlerinde ciddi ve karmaşık hukuki sorunlarla karşı karşıya kalmaktadır. Bu süreçte avukat seçimi, yalnızca idari bir tercih değil; sermayenin, zamanın ve hukuki geleceğin korunması açısından hayati bir karardır.
Ofisimiz, İranlı müvekkillerle yoğun ve odaklı çalışma tecrübesi, gayrimenkul hukuku, yabancılar hukuku, Türk vatandaşlığı ve bankacılık ile MASAK süreçlerine eş zamanlı hâkimiyeti sayesinde, uygulamada Türkiye’de İranlılar tarafından en çok tercih edilen avukatlık ofislerinden biri hâline gelmiştir.
İranlı müvekkillerimizin dosyalarını yalnızca bir “gayrimenkul satın alımı” veya “vatandaşlık başvurusu” olarak ele almıyoruz.
Bu süreci;
gibi unsurları içeren çok katmanlı bir hukuki proje olarak değerlendiriyoruz.
Bu nedenle, birçok İranlı müvekkilimiz ofisimize diğer İranlı müvekkillerin doğrudan referansı ile başvurmaktadır. Bu durum, uygulamada güven ve tercih edilmenin en güçlü göstergesidir.
İranlıların ihtiyaçlarına uygun profesyonel hukuki destek almak için ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.
