Покупка недвижимости в Стамбуле и правовые процедуры: Полное руководство для иностранцев и граждан Турции

Покупка недвижимости в Стамбуле и правовые процедуры: Полное руководство для иностранцев и граждан Турции

1. Введение

(İstanbul) — это не только экономический и культурный центр (Турции), но и один из самых привлекательных рынков недвижимости для международных инвесторов. Ежегодно он привлекает тысячи местных и иностранных покупателей. Однако покупка недвижимости — это не только экономическое решение, но и процесс с серьёзной правовой составляющей.

В данном руководстве вы найдёте подробное описание этапов приобретения недвижимости в (İstanbul), правовые риски, регистрационные процедуры в (Tapu Müdürlüğü), специальные правила для иностранных инвесторов и связь с приобретением гражданства.

2. Правовые основания приобретения недвижимости в (İstanbul)

Сделки с недвижимостью осуществляются в рамках следующего законодательства:

Закон о Реестре недвижимости (Tapu Kanunu, Закон № 2644)
Гражданский кодекс (Türk Medeni Kanunu, Закон № 4721)
Закон о кондоминиумах (Kat Mülkiyeti Kanunu)
Положение «О приобретении недвижимого имущества иностранцами» (Yabancıların Taşınmaz Edinimi Hakkında Yönetmelik)
Закон о гражданстве (5901 Sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu) — в случаях гражданства через инвестиции

Для иностранных инвесторов «принцип взаимности» (karşılıklılık ilkesi) был отменён, поэтому ограничений по странам больше нет; однако остаются ограничения на покупку в военных запретных зонах, зонах безопасности, а также на сельскохозяйственных землях.

3. Пошаговый процесс покупки недвижимости в (İstanbul)

3.1. Предварительная подготовка (требования и планирование)

Цель: минимизировать риски с самого начала, определить бюджет и сроки.
Результаты: бюджетный план, канал оплаты, полномочия, консультативная команда.

Что сделать:

Бюджет + расчёт налогов/пошлин: пошлина в (Tapu) — всего 4%, оборотные сборы, нотариус/переводчик, оценка, страхование, абонентские/переездные расходы.
Платёжный канал: банковский перевод; по возможности — эскроу/системы взаиморасчётов (emanet/takas) или иные «безопасные» инструменты с разблокировкой средств по факту продажи и регистрации (tescil).
Идентификация/Налоговый номер:
- Для граждан (Турции): номер (T.C. Kimlik Numarası, TCKN).
- Для иностранцев: паспорт + получение Налогового номера (Vergi Kimlik Numarası, VKN).
Доверенность/представительство: для доверенностей из-за рубежа — апостиль / подтверждение (Türk Konsolosluğu) + присяжный перевод. Для доверенностей внутри страны — любой нотариус. Обязательно конкретно указать данные объекта недвижимости.
Профессионалы: адвокат (не обязательно, но настоятельно рекомендуется). Ведение процесса по доверенности адвокатом повышает правовую безопасность и обеспечивает независимую проверку, что минимизирует ошибки.

3.2. Подбор объекта и предварительная проверка (due diligence)

Цель: своевременно выявить риски (ипотека, арест, градостроительные ограничения, отсутствие разрешения на ввод, долги по общим расходам и пр.) и соответствующим образом скорректировать цену/договор.

Проверки (желательно при участии адвоката):

Запись в реестре и обременения (takyidat): ипотека, арест, узуфрукт, статус «семейного жилья» (aile konutu), отметка о договоре аренды, сервитут прохода, преимущественное право покупки (şufa) и т.п.
Градостроительный статус (imar durumu): функциональное назначение (жилое/коммерческое), коэффициент застройки (emsal), высотность, отступы, риск изменений плана зонирования.
Строительное разрешение и ввод в эксплуатацию:
- Kat irtifakı или kat mülkiyeti? (Права зависят от статуса готовности/ввода, поэтому это критично.)
Фактическое состояние независимого объекта (bağımsız bölüm): чистая/общая площадь, застекление балконов/террас, выявление расхождений с проектом.
Управление/взносы и общедомовые долги: анализ за последние 12 месяцев; решения общего собрания, споры/задолженности ЖК/ТСЖ.
Муниципалитет/сборы/налоги: кадастровая (rayiç) стоимость, наличие исторических задолженностей/штрафов.
Статус арендатора: если объект с арендатором — протокол о выселении, перевод залога, анализ отметки об аренде.
Дееспособность и полномочия продавца: собственник(и); если продавец — компания, то проверка полномочий; при отметке «семейное жильё» — согласие супруга(и).
Энергетика/инфраструктура: полис (DASK), абонентские договоры на электричество/газ/воду и отсутствие долгов.
Региональные риски/преимущества: инженерно-геологические изыскания (особенно зоны реновации), транспорт, сопоставимые проекты.

Примечание: на этом этапе можно заказать отчёт об оценке у лицензированного оценщика (SPK) и получить предварительные результаты; это поможет зафиксировать цену и план расходов.

Часть пунктов обязательна: их игнорирование может привести к возникновению долговых обязательств у покупателя. Остальные пункты не всегда обязательны, но существенно повышают удовлетворённость и снижают риски — рекомендуются для профессиональной проверки.

3.3. Договор обещания продажи (Satış Vaadi Sözleşmesi) — при необходимости, через нотариуса (Noter)

Когда применим? На стадии проекта, при отложенной передаче, рассрочке платежа, когда фактическая передача и регистрация (tescil) разнесены по времени.
Обязательно: оформляется у нотариуса; для иностранного покупателя требуется присяжный переводчик.

Обязательные разделы:

Стороны и точное описание объекта (квартал-участок-независимый объект: ada-parsel-bağımsız bölüm).
Платёжный план и даты передачи/регистрации.
Неустойка: просрочка со стороны продавца / просрочка со стороны покупателя.
Обеспечение: заблокированный счёт (blokeli hesap) / эскроу (emanet) / банковская гарантия (teminat mektubu), если есть.
Недоделки/дефекты: порядок выявления при передаче — устранение/уменьшение цены.
Обязательство перейти к (kat mülkiyeti) при проектном статусе/получении разрешения на ввод (iskan).
Распределение налогов/пошлин/расходов и гербовый сбор (damga vergisi).
Условия отказа/расторжения и возврата.
Адреса для уведомлений (tebligat) и урегулирование споров.

3.4. Оценка стоимости (SPK) и финансовая подготовка

Для кого обязательна: для иностранных покупателей и сделок, связанных с гражданством или видом на жительство.
Срок: в среднем 2–3 рабочих дня (в сложных случаях дольше).
Важно: стоимость отчёта зависит от характеристик объекта и его расположения.

На этом этапе также:

Уточняется план банковских переводов (банк покупателя/продавца, блокировка средств, дата валютирования — valör).
Для иностранцев, если требуется, подготавливается Документ о покупке валюты (Döviz Alım Belgesi — DAB); согласуйте формат с банком заранее.
Готовятся документы для соответствия требованиям MASAK (подтверждение источника средств, SWIFT-документы, договор).

3.5. Назначение визита в (Tapu Dairesi) и подготовка документов

Рандеву: запись через систему (Tapu Randevu).
Документы (варьируются по ситуации):

удостоверение личности / паспорт, TCKN / VKN;
2 биометрические фотографии;
отчёт об оценке (SPK) — обязательно для иностранных покупателей;
полис (DASK) (для жилой недвижимости);
платёжное подтверждение (банковский перевод);
доверенность (если есть) + перевод / апостиль;
если сторона — компания: образец подписи, регистрационные документы (ticaret sicil belgeleri);
согласие супруга (если есть отметка о семейном жилье — aile konutu şerhi);
квитанции об оплате налогов и пошлин (чаще всего оплачиваются прямо в Tapu).

Совет: за 24–48 часов до назначенного времени проверьте комплект документов; подтвердите участие переводчика и стороны-продавца.

3.6. День сделки в (Tapu) — ход процедуры

Идентификация и проверка текста: сверяются данные независимого объекта, сумма продажи, сведения о сторонах, отсутствие обременений.
Разблокировка платежа:
- если используется заблокированный/эскроу-счёт — средства высвобождаются после регистрации;
- при прямом переводе — платёж совершается до регистрации; ради безопасности оформите протокол.
Подписание и регистрация в присутствии служащего (Tapu memuru).
Передача документов и ключей: передаются ключи, план управления, проектная документация, гарантийные/сервисные бумаги, формы смены счётчиков.
Адреса для уведомлений: фиксируются актуальные контактные данные сторон.

Для иностранцев обязательна присутствие присяжного переводчика; это фиксируется в протоколе.

3.7. После регистрации (Post-Closing)

В первые 3–10 дней:

уведомить муниципалитет об открытии налогового обязательства по налогу на имущество;
оформить или переоформить абонентские договоры (электричество, вода, газ, интернет);
зарегистрироваться у управляющей компании / сайта, получить карты парковки и т.п.;
оформить или продлить страхование (DASK + пакетное: пожар, наводнение, землетрясение);
подать уведомление об адресе проживания (если жильё используется для проживания).

Для иностранных покупателей (дополнительно):

подать заявление на вид на жительство (ikamet izni) при выполнении условий стоимости и пакета документов;
при планировании гражданства через инвестиции — оформить отметку «нельзя продавать 3 года», DAB, оценочный отчёт, досье заявки, проверку членов семьи.

См. подробно:
https://www.avkubrakeles.com/gayrimenkul-alimi-yoluyla-turk-vatandasligi-sartlar-surec-hukuki-destek
FAQ: https://www.avkubrakeles.com/gayrimenkul-yoluyla-turk-vatandasligi-sikca-sorulan-sorular

3.8. Примерный график сроков (может различаться по районам)

День 0–3: предварительная проверка (реестр / градостроительный статус / ввод), запросы в управляющую компанию и по долгам. Рекомендуется выполнять с адвокатом, так как процесс требует обращений в несколько учреждений.
День 2–5: назначение и проведение оценки (SPK).
День 4–7: договор (при необходимости — нотариус) + уточнение платёжного плана / эскроу.
День 6–10: запись в (Tapu) + сбор документов.
День 8–12: регистрация и передача прав.
День 10–20: пост-регистрационные действия (муниципалитет, абоненты, страхование, ikamet / vatandaşlık).

Сроки зависят от загруженности, типа проекта (новострой / вторичный рынок), наличия доверенности, межбанковских переводов и др.

3.9. Матрица расходов и распределения

Пошлина в (Tapu): всего 4 % (на практике 2 % + 2 %, уточнить в договоре).
Оборотные сборы: по тарифам (Tapu Dairesi), ежегодно обновляются.
Оценка (SPK): стоимость зависит от площади и локации.
Нотариус/переводчик: по тарифам (Türkiye Noterler Birliği); оплата переводчика по договорённости.
Страхование: (DASK) — обязательно; комплексное страхование — по желанию.
Юридическое сопровождение: в соответствии с тарифом (Ministry of Justice) и объёмом дела.

Рекомендация: в договоре чётко прописывать, какая сторона оплачивает каждый расход; избегать расплывчатых формулировок вроде «все сборы, взимаемые в (Tapu), оплачиваются сторонами по договорённости».

3.10. Инструменты снижения рисков

Платёж через эскроу/систему взаиморасчётов — разблокировка после регистрации.
Договор с неустойкой за задержку передачи/регистрации (фиксированная дневная сумма).
Протокол о дефектах — обязательство устранить в течение 30–90 дней после передачи.
Гарантия «чистой регистрации» — обязательство продавца снять ипотеку/арест; предусмотреть возврат и расторжение при нарушении.
Протокол гарантии освобождения от арендатора, привязанный к регистрации/оплате.
Письменное согласие супруга и со-собственников при семейной или долевой собственности.

3.11. Дополнительный контрольный список для иностранных покупателей

паспорт + VKN;
доверенность с апостилем / консульским подтверждением + перевод;
присяжный переводчик (нотариус и tapu);
отчёт SPK;
(Döviz Alım Belgesi — DAB) (при необходимости);
отметка «нельзя продавать 3 года» (для гражданства);
план банковских переводов + документы MASAK;
досье для ikamet / vatandaşlık (по желанию).

3.12. Контрольный список для граждан (Турции)

TCKN / удостоверение личности;
согласие супруга (если отметка aile konutu);
справка об отсутствии долга по управлению/взносам;
(DASK) и пакетное страхование;
подтверждение снятия обременений и отсутствия задолженности;
документы для перевода абонентских договоров;
при ипотеке: банковская оценка, страхование, закладная.

3.13. Частые ошибки → Правильные действия

Ошибка	Правильная практика
Наличные расчёты	Только через банк, желательно — эскроу/взаиморасчёты
Аванс без проверки обременений	Сначала полная due diligence
Цена без отчёта эксперта	Использовать отчёт SPK
Устные обещания	Только письменный договор у нотариуса + приложения
Регистрация без разрешения на ввод	Зафиксировать график передачи / ввода / кат-мюлькиета

4. Приобретение недвижимости иностранцами в (İstanbul)

1. Кто может покупать недвижимость?

Все иностранные граждане, проживающие в (Турции);
Иностранные компании, зарегистрированные в (Турции) с разрешением властей;
Исключение: граждане (Сирии) — на них распространяются особые ограничения (покупка напрямую невозможна, только через турецкие компании).

2. Ограничения

Один иностранный гражданин может владеть в общей сложности не более 30 гектаров (300 000 м²) по всей территории (Турции);
В пределах одного района (ilçe) иностранцы не могут владеть более чем 10 % общей площади района;
Покупка в военных и стратегических зонах запрещена.

3. Связь с гражданством (через инвестиции)

Иностранный инвестор может подать на гражданство (Türk vatandaşlığı), если приобретает недвижимость в (İstanbul) стоимостью не менее 400 000 USD.

При этом необходимо:

Внести в (Tapu) отметку «не продавать 3 года»;
Получить официальный отчёт (SPK lisanslı değerleme raporu);
Предоставить (Döviz Alım Belgesi — DAB);
Подать заявление через цепочку учреждений: (Göç İdaresi → Nüfus Müdürlüğü → İçişleri Bakanlığı).

Подробнее:
https://www.avkubrakeles.com/gayrimenkul-alimi-yoluyla-turk-vatandasligi-sartlar-surec-hukuki-destek

5. Юридические аспекты, требующие внимания при регистрации в (Tapu)

Указанная в (Tapu) цена не должна быть ниже фактической стоимости продажи;
Проверить наличие ипотек, арестов, отметок об аренде и семейном жилье;
Расчёты наличными недопустимы — это риск в рамках законодательства (MASAK);
На сделке должен присутствовать адвокат;
Если требуется переводчик — только нотариально заверенный.

6. Почему важна юридическая поддержка при покупке недвижимости

Многие иностранные инвесторы совершают сделки только через риелторов и сталкиваются с серьёзными потерями.

Роль адвоката по недвижимости:

Проверяет записи (Tapu) и градостроительный статус (imar kayıtları);
Подготавливает или проверяет проекты договоров;
Ведёт процесс по требованиям (MASAK) — подтверждение источников средств;
Координирует процесс получения гражданства с покупкой;
Сопровождает налоговые и иммиграционные процедуры;
Анализирует задолженности и юридические риски объекта.

7. MASAK и декларация источника средств при покупке недвижимости в (İstanbul)

Для иностранцев особенно важно подтвердить законный источник средств в соответствии с (MASAK);
Банковские переводы должны иметь пояснение: «оплата за покупку жилья»;
Чтобы избежать подозрения в «сомнительных операциях», рекомендуется заранее проконсультироваться с адвокатом по (MASAK).

8. Процессы после покупки недвижимости

После регистрации права собственности можно подать заявление на вид на жительство типа J (gayrimenkul yoluyla ikamet izni);
В заявлении можно включить членов семьи;
Необходимо уведомить муниципалитет (belediye) о налоге на имущество и оформить абонентские договоры (электричество, вода, газ);
Также важно зарегистрироваться в управлении здания/сайта.

9. Районы (İstanbul) для инвестиций в недвижимость (актуально на 2025 год)

(İstanbul) остаётся самым мощным центром недвижимости (Турции) благодаря своему географическому положению, международной транспортной сети, туристическому потенциалу и активному рынку жилья.
По состоянию на 2025 год особенно выделяются районы с проектами реновации, инвестициями под гражданство и высоким спросом на жильё класса люкс.

9.1. (Beşiktaş, Şişli, Kadıköy) — районы премиум-класса с высоким потенциалом роста

Общая характеристика:
Престижные центральные районы с дорогими резиденциями, апартаментами, бутик-проектами и развитой инфраструктурой (транспорт, образование, медицина, торговля, досуг).

Инвестиционные преимущества:

Годовой рост цен: 45–60 %;
Средняя цена м² (2025):
- Beşiktaş — 250 000–400 000 TL
- Şişli — 180 000–280 000 TL
- Kadıköy — 200 000–350 000 TL
Аренда стабильна в иностранной валюте, активно используется краткосрочная аренда (Airbnb).
Высокий спрос на новые проекты (например, Fikirtepe, Bomonti).

Юридические особенности:

В старых зданиях часто отсутствует (iskan) или имеются проектные расхождения;
Иностранцы чаще покупают несколько объектов среднего класса, а не один элитный, чтобы соответствовать требованиям по гражданству.

9.2. (Başakşehir, Beylikdüzü, Küçükçekmece) — районы с высоким спросом со стороны иностранных инвесторов

Общая характеристика:
Эти районы особенно популярны у покупателей с Ближнего Востока. Здесь новые проекты, просторные участки, плановая застройка, а инфраструктурные проекты (например, Kanal İstanbul, новые линии метро) делают инвестиции привлекательными.

Инвестиционные преимущества:

Просторные квартиры 3+1, 4+1, семейные жилые комплексы;
Средняя цена м²: 70 000–120 000 TL;
Большинство проектов соответствуют порогу гражданства 400 000 USD;
Başakşehir — центр медицинского города, развитый транспорт, интерес институциональных инвесторов;
Beylikdüzü — вид на море, доступные цены, потенциал роста;
Küçükçekmece — близость к (Kanal İstanbul) и транспортным узлам, спекулятивный потенциал.

Юридические особенности:

Многие (tapu) имеют статус «kat irtifakı» — необходимо отслеживать переход к «kat mülkiyeti»;
При покупке на стадии проекта обязателен нотариальный договор (satış vaadi sözleşmesi);
Документы по переводам (DAB, SWIFT) должны храниться для соответствия (MASAK).

9.3. (Kağıthane, Eyüpsultan) — районы реновации и высокой доходности от аренды

Общая характеристика:
Находятся близко к центру, активно обновляются в рамках городской реновации. Особенно востребованы линии (Kağıthane–Levent) и (Eyüpsultan–Göktürk) с современными жилыми и офисными проектами.

Инвестиционные преимущества:

Доходность от аренды: 6–8 % годовых;
Новые линии метро и транспортные связи повышают ценность;
Kağıthane — между (Maslak) и (Mecidiyeköy), спрос со стороны молодых специалистов;
Eyüpsultan (Göktürk) — экологичные жилые зоны, близость к аэропорту.

Юридические особенности:

Проверить актуальность разрешений и документов по (iskan);
Некоторые объекты находятся в «зонах рискованных зданий» — желательно адвокатское сопровождение;
После перехода к (kat mülkiyeti) проверить план управления.

9.4. (Sarıyer, Zeytinburnu, Üsküdar) — прибрежные и престижные зоны, популярные для инвестиций под гражданство

Общая характеристика:
Районы высокого класса вдоль побережья. Особенно интересны для инвесторов, планирующих гражданство через недвижимость.

Инвестиционные преимущества:

Sarıyer — виллы и люксовые комплексы (Tarabya, Zekeriyaköy, Emirgan);
Zeytinburnu — прибрежные проекты реконструкции (Kazlıçeşme–Yenikapı);
Üsküdar — линия Босфора (Çengelköy, Beylerbeyi, Kandilli), сочетание истории и современных проектов;
Большое количество объектов, сертифицированных (SPK) и готовых под гражданство.

Юридические особенности:

Проверить зонирование и границы зелёных зон;
В премиум-проектах высокая плата за обслуживание — указать в договоре;
Перед регистрацией проверить (iskan) и завершённость проекта.

Анализ трендов недвижимости (İstanbul 2025) и инвестиционные рекомендации

Тип инвестиций	Рекомендуемые районы	Средняя цена м² (TL)	Потенциал (коротк./долгоср.)	Уровень юридического риска
Элитное жильё / престижные проекты	Beşiktaş, Şişli, Kadıköy	200 000–400 000	Высокий в краткосрочном периоде	Средний
Гражданство через инвестиции	Başakşehir, Küçükçekmece, Zeytinburnu	90 000–200 000	Преимущества трёхлетнего удержания	Низкий
Доход от аренды	Kağıthane, Eyüpsultan	70 000–150 000	Стабильный доход в среднесрочной перспективе	Средний
Долгосрочная земля / развитие	Beylikdüzü, Çekmeköy, Arnavutköy	40 000–80 000	Высокий потенциал прироста (5–10 лет)	Высокий
Виллы / экологичная жизнь	Sarıyer, Üsküdar, Beykoz	250 000–500 000	Элитный сегмент, ограниченное предложение	Низкий

Сравнение тенденций 2024 → 2025

Тенденция	Описание
Рост цен на люксовую недвижимость замедлился	В 2024 г. из-за высоких издержек снизилась покупательная способность; в 2025 ожидается выборочный рост.
Спрос иностранных инвесторов сместился на западный коридор	Линия Başakşehir–Beylikdüzü–Küçükçekmece стала основным направлением для проектов под гражданство.
Районы реновации подорожали	В зоне Kağıthane–Eyüpsultan–Gaziosmanpaşa прирост достиг 50 %.
Доходность аренды достигла рекорда	Средняя валовая доходность 6–8 %, местами аренда в валюте.
Инвестиции в землю растут	Районы вокруг 3-го аэропорта (Arnavutköy, Çatalca) стали целевыми для долгосрочных инвесторов.

Покупка недвижимости в Стамбуле – Подробное руководство в формате «вопрос–ответ»

1. Разрешено ли иностранцам покупать недвижимость в Стамбуле?
Да. Согласно законодательству Турецкой Республики, иностранные граждане могут приобретать недвижимость по всей территории Турции, включая Стамбул, за исключением военных и охраняемых зон. Принцип взаимности был отменён; действуют лишь ограничения по странам.

2. Необходим ли вид на жительство для покупки недвижимости в Стамбуле?
Нет. Даже без вида на жительство в Турции можно приобрести недвижимость, имея паспорт и налоговый номер. Однако после получения свидетельства о праве собственности (Tapu) вы получаете право подать заявление на краткосрочный вид на жительство по недвижимости.

3. Какую недвижимость могут покупать иностранные инвесторы в Стамбуле?
Можно приобретать квартиры, офисы, жилые комплексы, коммерческие помещения, участки под застройку и т.д. Однако покупка сельскохозяйственных земель требует специального разрешения и обычно невозможна напрямую.

4. Сколько объектов может приобрести иностранец в Стамбуле?
Количество объектов не ограничено, но общая площадь всех объектов по Турции не должна превышать 30 гектаров (300 000 м²), а в пределах одного района (ilçe) — не более 10% его общей территории.

5. Сколько времени занимает оформление Tapu (права собственности)?
Если документы в порядке, оформление обычно занимает от 1 до 3 рабочих дней. В периоды высокой загруженности — до одной недели.

6. Какие документы требуются при передаче Tapu?

Удостоверение личности или паспорт
Налоговый номер
2 фотографии
Отчёт об оценке стоимости недвижимости от лицензированной компании (SPK) — обязателен для иностранных покупателей
Полис обязательного страхования от землетрясений (DASK)
Банковская квитанция об оплате стоимости объекта

7. Какова ставка гербового сбора при покупке недвижимости в Стамбуле?
Общий размер гербового сбора составляет 4%. Обычно он делится поровну между покупателем и продавцом (2% + 2%). Также оплачиваются административные сборы (примерно 1 500–4 000 TL).

8. Можно ли оплатить недвижимость наличными, а не через банк?
Нет. В соответствии с правилами MASAK (Управление по финансовому мониторингу и борьбе с отмыванием средств) оплата должна производиться через банк. Платежи наличными могут быть признаны подозрительными с точки зрения налогового и финансового законодательства.

9. Можно ли получить вид на жительство после покупки недвижимости в Стамбуле?
Да. Иностранцы, купившие недвижимость стоимостью не менее 200 000 USD, имеют право подать заявление в Управление миграции провинции на получение краткосрочного вида на жительство по недвижимости.

10. Можно ли получить гражданство Турции через покупку недвижимости?
Да. При покупке недвижимости стоимостью не менее 400 000 USD и наложении ограничения «не продавать в течение 3 лет» в Tapu возможно подать заявление на гражданство Турции через инвестиции.

11. Какие условия предъявляются к объекту недвижимости для гражданства?

В Tapu должен быть указан покупатель – иностранный гражданин
Должен быть отчёт об оценке стоимости SPK
Оплата должна быть произведена в турецких лирах с подтверждением обмена валюты (DAB)
В Tapu должен быть наложен запрет на продажу в течение 3 лет
Объект не должен использоваться в другой заявке на гражданство

12. Обязательно ли оформлять нотариальный договор при покупке недвижимости в Стамбуле?
Обязательно только при заключении договора обещания продажи (satış vaadi sözleşmesi). Само оформление Tapu производится в Управлении регистрации недвижимости. При покупке на стадии проекта нотариальное удостоверение договора обязательно.

13. Может ли иностранец назначить представителя-гражданина Турции для покупки?
Да. По доверенности, заверенной нотариусом и апостилированной, адвокат может осуществить сделку от имени иностранного покупателя.

14. Обязательно ли присутствие переводчика при оформлении Tapu?
Да. Если покупатель не владеет турецким языком, необходимо присутствие присяжного переводчика, утверждённого нотариусом. Его участие фиксируется в официальном акте.

15. Как узнать, находится ли недвижимость под ипотекой или арестом?
Путём проверки реестра обременений (takyidat sorgusu). Адвокат проводит правовую проверку Tapu перед покупкой, чтобы выявить рисковые объекты.

16. Что делать, если после покупки выявятся проблемы с разрешением на строительство или планом застройки?
Можно подать иск о расторжении договора купли-продажи или возмещении ущерба. Перед покупкой рекомендуется проверить градостроительный статус (imar durumu) и акт ввода в эксплуатацию (iskan) при помощи юриста.

17. Что такое отчёт об оценке недвижимости (SPK) и зачем он нужен?
Это официальный документ, определяющий реальную рыночную стоимость недвижимости. Он обязателен при покупках иностранцами и в процедурах получения гражданства. Сумма в Tapu должна соответствовать оценочной стоимости.

18. Какие районы Стамбула наиболее привлекательны для инвестиций?

Элитное жильё / высокий потенциал роста: Бешикташ, Сарыер, Ускюдар, Кадыкёй
Для инвестиционного гражданства: Башакшехир, Кючюкчекмедже, Зейтинбурну, Кайытхане
Для долгосрочных инвестиций: Бейликдюзю, Бахчешехир, Чекмекёй

19. Безопасно ли покупать квартиру на стадии строительства (проект)?
Да, если проект имеет разрешение на строительство и Tapu. Важно заключить нотариальный договор обещания продажи. Оплата до получения Tapu не рекомендуется.

20. Какова роль адвоката при покупке недвижимости в Стамбуле?
Адвокат проводит юридическую проверку (Tapu, налоги, MASAK, договоры, разрешения), защищает права иностранного клиента, предотвращает мошенничество и сопровождает процесс получения гражданства.

21. Нужно ли платить налоги при покупке недвижимости в Турции?
Да — при покупке оплачивается гербовый сбор (4%), а также ежегодно выплачивается налог на недвижимость в муниципалитет.

22. Сколько времени готовится отчёт об оценке недвижимости (SPK)?
Обычно 2–3 рабочих дня, готовится лицензированной компанией SPK и действует 6 месяцев.

23. Нужно ли платить налог на прибыль после продажи недвижимости в Стамбуле?
Если недвижимость продаётся ранее чем через 5 лет после покупки, взимается налог на прирост капитала. После 5 лет налог не взимается.

24. Как избежать мошенничества или поддельных объявлений при покупке?

Проверять записи Tapu и данные муниципалитета
Подтверждать достоверность информации через адвоката
Производить оплату только через банк
Лично присутствовать при оформлении сделки в Tapu

25. Что такое требование об обмене валюты при покупке недвижимости в Турции?
Иностранцы обязаны ввести валюту в страну и обменять её на турецкие лиры в банке. По этой операции оформляется документ DAB, который обязателен при заявлении на гражданство.

26. Что нужно сделать после оформления Tapu?

Задекларировать недвижимость в муниципалитете
Оформить/перевести контракты на электроэнергию, воду, газ
Обновить полис DASK
Зарегистрировать план управления зданием
При необходимости подать заявление на вид на жительство или гражданство

27. Могут ли несколько иностранцев совместно приобрести недвижимость?
Да. Возможна долевая собственность, где доля каждого покупателя указывается в Tapu.

28. Как оформить доверенность для покупки недвижимости?
Доверенности, выданные за рубежом, должны иметь апостиль или быть заверены консульством Турции, а также переведены и нотариально удостоверены в Турции перед использованием.

29. Какие ошибки чаще всего совершают при покупке недвижимости в Стамбуле?

Оплата до проверки Tapu
Отсутствие отчёта об оценке SPK
Оплата наличными
Покупка без участия адвоката
Приобретение объекта, не соответствующего критериям для гражданства