خرید ملک در (İstanbul) و فرایندهای حقوقی: راهنمای جامع برای اتباع خارجی و شهروندان (ترکیه)

خرید ملک در (İstanbul) و فرایندهای حقوقی: راهنمای جامع برای اتباع خارجی و شهروندان (ترکیه)

1. مقدمه

شهر (İstanbul) هر ساله به‌دلیل آن‌که هم مرکز اقتصادی و فرهنگی (ترکیه) است و هم فرصت‌های جذاب سرمایه‌گذاری ملکی برای سرمایه‌گذاران بین‌المللی ارائه می‌دهد، توجه هزاران سرمایه‌گذار داخلی و خارجی را به خود جلب می‌کند. با این حال، خرید ملک صرفاً یک تصمیم اقتصادی نیست، بلکه فرایندی است که شامل مراحل حقوقی جدی نیز می‌شود.

در این راهنما، مراحل خرید ملک در (İstanbul)، ریسک‌های حقوقی، امور ثبت (Tapu)، مقررات ویژه برای سرمایه‌گذاران خارجی و ارتباط خرید با اخذ تابعیت را به‌صورت مشروح خواهید یافت.

2. مبنای حقوقی خرید ملک در (İstanbul)

خرید و فروش املاک در چارچوب قوانین زیر انجام می‌شود:

قانون ثبت املاک (Tapu Kanunu – قانون شماره 2644)
قانون مدنی ترکیه (Türk Medeni Kanunu – قانون شماره 4721)
قانون مالکیت طبقات (Kat Mülkiyeti Kanunu)
آیین‌نامه مربوط به تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی (Yabancıların Taşınmaz Edinimi Hakkında Yönetmelik)
قانون تابعیت ترکیه (5901 Sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu) — در موارد تابعیت از طریق سرمایه‌گذاری

برای سرمایه‌گذاران خارجی، به‌دلیل لغو «اصل عمل متقابل» (karşılıklılık ilkesi)، محدودیت مبتنی بر تابعیت برداشته شده است؛ با این وجود، محدودیت‌ها در مناطق نظامی ممنوعه، مناطق امنیتی و اراضی کشاورزی همچنان برقرار است.

3. فرایند خرید ملک در (İstanbul) گام‌به‌گام

3.1. آمادگی اولیه (نیازمندی‌ها و برنامه‌ریزی)

هدف: کاهش ریسک از ابتدا و روشن‌سازی بودجه و زمان‌بندی.
خروجی‌ها: طرح بودجه، کانال پرداخت، تفویض اختیارات، تیم مشاوره.

اقدامات:

بودجه + محاسبه مالیات/عوارض: عوارض (Tapu) به‌طور کل %4، صندوق گردشی، هزینه دفترخانه/مترجم، ارزیابی، بیمه، هزینه‌های اشتراک/اسباب‌کشی.
کانال پرداخت: انتقال بانکی؛ در صورت امکان استفاده از سیستم امانی/تهاتر (emanet/takas) یا ابزارهای رسمی پرداخت امن (آزادسازی وجه همزمان با فروش و ثبت (tescil)).
شناسه/شماره مالیاتی:
- شهروندان (ترکیه): شماره ملی (T.C. Kimlik Numarası – TCKN)
- اتباع خارجی: گذرنامه + اخذ شماره شناسایی مالیاتی (Vergi Kimlik Numarası – VKN)
وکالت/نمایندگی: برای وکالت‌نامه‌های خارج از کشور، مهر آپوستیل یا تأیید (Türk Konsolosluğu) + ترجمه رسمی الزامی است. در داخل کشور، هر دفترخانه‌ای ممکن است. اطلاعات ملک باید صریحاً در وکالت‌نامه قید شود.
حرفه‌ای‌ها: وکیل (الزامی نیست ولی اکیداً توصیه می‌شود). اداره فرایند توسط وکیل با وکالت‌نامه، علاوه بر امنیت حقوقی، بررسی مستقل پرونده را تضمین می‌کند و احتمال خطا را به حداقل می‌رساند.

3.2. انتخاب ملک و بررسی اولیه (Due Diligence)

هدف: شناسایی ریسک‌های احتمالی مانند رهن، توقیف، وضعیت طرح تفصیلی، مجوز بهره‌برداری، بدهی‌های مشترک و… تا قیمت/قرارداد متناسب اصلاح شود.

بررسی‌ها (با همراهی وکیل توصیه می‌شود):

سند (Tapu) و قیود (takyidat): رهن، توقیف، حق انتفاع، منزل خانوادگی (aile konutu)، قید اجاره، حق عبور، حق شفعه (şufa) و…
وضعیت طرح و تراکم (imar durumu): کاربری (مسکونی/تجاری)، ضریب تراکم (emsal)، ارتفاع، حریم‌ها، ریسک تغییر طرح.
پروانه ساخت و مجوز بهره‌برداری (iskan):
- نوع قید: kat irtifakı یا kat mülkiyeti؟ (حقوق بسته به وضعیت تحویل/استفاده متفاوت است؛ موضوعی حساس).
وضعیت واقعی واحد مستقل (bağımsız bölüm): متراژ خالص/ناخالص، بستن بالکن/تراس، تشخیص مغایرت با نقشه.
مدیریت/شارژ و بدهی‌های مشترک: 12 ماه اخیر؛ مصوبات مجمع عمومی، بررسی بدهی‌ها/اختلافات مجتمع.
شهرداری/عوارض/مالیات: ارزش مبنا (rayiç)، بدهی‌ها/جرایم قبلی.
وضعیت مستأجر: در صورت وجود مستأجر — پروتکل تخلیه، انتقال ودیعه، بررسی دقیق قید اجاره.
اهلیت و اختیار فروشنده: مالک/مالکان؛ اگر شرکت است، اسناد اختیار؛ در صورت قید منزل خانوادگی، اخذ رضایت همسر.
انرژی/زیرساخت: بیمه (DASK)، اشتراک برق/گاز/آب و عدم بدهی.
ریسک/مزایای منطقه‌ای: مطالعات ژئوتکنیک (به‌ویژه مناطق نوسازی شهری)، دسترسی، پروژه‌های مشابه.

نکته: در این مرحله می‌توان گزارش ارزیابی (SPK) را سفارش داد و نتایج اولیه گرفت؛ برنامه قیمت و هزینه‌ها روشن‌تر می‌شود.

برخی موارد فوق الزامی‌اند — در غیر این‌صورت ممکن است خریدار با بدهی/تعهد مواجه شود. برخی موارد دیگر اختیاری ولی برای حداکثر رضایت خریدار و کاهش ریسک توصیه‌شده است.

3.3. قرارداد وعده بیع (Satış Vaadi Sözleşmesi) — در صورت لزوم از طریق دفترخانه (Noter)

چه زمانی؟ در مرحله پروژه، انتقال مؤخر، پرداخت اقساطی، یا جدایی زمان تحویل از ثبت (Tapu).
الزام: تنظیم در دفترخانه؛ برای خریدار خارجی حضور مترجم رسمی لازم است.

مواد غیرقابل اغماض:

اطلاعات طرفین و توصیف دقیق ملک (بلاک–پلاک–واحد مستقل: ada–parsel–bağımsız bölüm)
برنامه پرداخت و تاریخ‌های تحویل/ثبت (tescil)
شرط جزایی: تأخیر فروشنده / تأخیر خریدار
تضمین: حساب مسدود (blokeli hesap) / سیستم امانی (emanet) / ضمانت‌نامه بانکی (teminat mektubu) (در صورت وجود)
کار ناقص/عیوب: تشخیص هنگام تحویل + سازوکار رفع/کاهش ثمن
تعهد انتقال به (kat mülkiyeti) در وضعیت پروژه/مجوز بهره‌برداری (iskan)
تقسیم مالیات/عوارض/هزینه و مالیات تمبر (damga vergisi)
شرایط انصراف/فسخ و استرداد
نشانی‌های ابلاغ (tebligat) و حل اختلاف

3.4. ارزیابی (SPK) و آمادگی مالی

الزام برای چه کسانی؟ خریداران خارجی و خریدهای مرتبط با تابعیت/اقامت.
مدت: به‌طور میانگین 2–3 روز کاری (پرونده‌های پیچیده طولانی‌تر).
توجه: هزینه گزارش بسته به ویژگی‌های واحد و موقعیت تغییر می‌کند.

در این مرحله همچنین:

برنامه انتقال بانکی روشن می‌شود (بانک خریدار/فروشنده، بلوکه، تاریخ تسویه valör).
برای اتباع خارجی، در صورت نیاز گواهی خرید ارز (Döviz Alım Belgesi – DAB)، با بانک درباره قالب/رویه هماهنگ کنید.
اسناد تطبیق با (MASAK) آماده می‌شود (منشأ وجه، رسید SWIFT، قرارداد).

3.5. وقت (Tapu) و آماده‌سازی مدارک

نوبت: از اداره (Tapu) گرفته می‌شود.
مدارک (با توجه به شرایط ممکن است متفاوت باشد):

هویت/گذرنامه، TCKN/VKN
دو قطعه عکس بیومتریک
گزارش ارزیابی (SPK) — الزامی برای خرید اتباع خارجی
بیمه (DASK) (برای مسکونی)
رسید پرداخت (انتقال بانکی)
وکالت‌نامه (در صورت وجود) + ترجمه/آپوستیل
اگر طرف شرکت است: نمونه امضا، اسناد ثبت تجاری (ticaret sicil)
رضایت همسر (در صورت قید منزل خانوادگی aile konutu şerhi)
رسید پرداخت مالیات/عوارض (معمولاً در (Tapu) وصول می‌شود)

نکته: 24–48 ساعت پیش از نوبت، نقص مدارک را بررسی کنید؛ حضور مترجم و طرف فروشنده را قطعی نمایید.

3.6. روز (Tapu) — جریان عملیات

احراز هویت و کنترل متن: اطلاعات واحد، بهای فروش، اطلاعات طرفین، پاکی قیود مجدداً تأیید می‌شود.
آزادسازی وجه:
- در حساب مسدود/امانی — پس از ثبت آزاد می‌شود؛
- در انتقال مستقیم — پیش از ثبت حواله می‌گردد؛ برای مدیریت ریسک، پروتکل تنظیم کنید.
امضاها و ثبت: در حضور کارمند (Tapu).
سند/تحویل‌ها: کلید، طرح مدیریت، نقشه‌ها، ضمانت‌نامه/خدمات، فرم‌های انتقال کنتور تحویل گرفته می‌شود.
نشانی ابلاغ: نشانی و اطلاعات ارتباطی به‌روز طرفین ثبت می‌شود.

برای خریداران خارجی: حضور مترجم رسمی الزامی است و در صورت‌جلسه قید می‌شود.

3.7. پس از ثبت (Post-Closing)

در 3–10 روز نخست:

اعلام به شهرداری برای مالیات ملکی (افتتاح تکلیف).
اشتراک‌ها: برق، آب، گاز، اینترنت (انتقال/تمدید).
مدیریت مجتمع/ساختمان: ارتباط، فعال‌سازی کارت پارک/اتوماسیون، تعیین متراژ m²/شارژ.
بیمه‌ها: تاریخ تمدید (DASK) + بسته کامل منزل (حریق، آب‌گرفتگی، زلزله).
اعلام نشانی (در صورت استفاده سکونتی).

فرایندهای اختیاری برای خارجی‌ها:

درخواست اقامت کوتاه‌مدت (از طریق تملک) — برای کسانی که شرایط ارزش، مدت و مدارک را دارند.
در صورت برنامه تابعیت از طریق سرمایه‌گذاری: قید «غیرقابل‌فروش 3 سال»، (DAB)، ارزیاب، پرونده درخواست، شمول اعضای خانواده. جزئیات تابعیت در مطلبی جداگانه:
پیوند مقاله: https://www.avkubrakeles.com/gayrimenkul-alimi-yoluyla-turk-vatandasligi-sartlar-surec-hukuki-destek
پرسش‌های متداول: https://www.avkubrakeles.com/gayrimenkul-yoluyla-turk-vatandasligi-sikca-sorulan-sorular

3.8. جدول زمان‌بندی (نمونه — بین شهرها/مناطق متفاوت است)

روز 0–3: بررسی اولیه (Tapu/‏imar/‏iskan)، استعلام‌های مدیریت و بدهی. توصیه می‌شود با همراهی وکیل انجام شود تا به‌دلیل تنوع مراجع و واحدها، مسیر سریع و شفاف گردد.
روز 2–5: وقت ارزیابی (SPK) و گزارش.
روز 4–7: قرارداد (در صورت لزوم دفترخانه) + تثبیت برنامه پرداخت/امانی.
روز 6–10: وقت (Tapu) + تکمیل مدارک.
روز 8–12: ثبت (Tapu) و انتقال.
روز 10–20: پس از ثبت (شهرداری/اشتراک/بیمه/اقامت/تابعیت).

مدت‌ها بسته به شلوغی، نوع فایل (پروژه/دست‌دوم)، خریدار خارجی، وکالت، انتقال‌های بانکی و… متغیر است.

3.9. ماتریس هزینه و تقسیم (خلاصه)

عوارض (Tapu): مجموعاً %4 (معمولاً %2–%2؛ در قرارداد صریح بنویسید).
هزینه‌های صندوق گردشی/عملیاتی: مطابق تعرفه اداره (Tapu) — سالانه تغییر می‌کند.
ارزیابی (SPK): بسته به موقعیت و متراژ متغیر است.
دفترخانه/مترجم: مطابق تعرفه (Türkiye Noterler Birliği)؛ حق‌الزحمه مترجم توافقی.
بیمه‌ها: (DASK) اجباری؛ بسته کامل منزل اختیاری.
مشاوره/وکالت: بر اساس دامنه پرونده و تعرفه وزارت دادگستری.

توصیه: دقیق تعیین کنید چه کسی چه هزینه‌ای می‌پردازد؛ از عبارات مبهم مانند «کلیه مبالغ وصولی در (Tapu) بر عهده فروشنده/خریدار است» پرهیز کنید.

3.10. ابزارهای کاهش ریسک

پرداخت مبتنی بر امانت/تهاتر (آزادسازی مشروط به ثبت).
شرط جزایی در وعده بیع برای تأخیر تحویل/ثبت (مبلغ ثابت روزانه).
پروتکل کار ناقص/عیوب (رفع در 30–90 روز پس از تحویل).
تعهد پاک‌سازی قیود (رفع رهن/توقیف؛ در غیر این صورت تعیین سازوکار فسخ/استرداد).
پروتکل تضمین تخلیه مستأجر (گِره‌خورده به ثبت/پرداخت).
اخذ رضایت همسر/شریکان و امضاهای لازم.

3.11. چک‌لیست اضافی برای خریداران خارجی

گذرنامه + VKN
وکالت‌نامه دارای آپوستیل/تأیید کنسولی (در صورت وجود) + ترجمه
مترجم رسمی (در (Tapu) و دفترخانه)
گزارش (SPK)
(Döviz Alım Belgesi – DAB) (در صورت نیاز)
قید «غیرقابل‌فروش 3 سال» (در صورت برنامه تابعیت)
برنامه انتقال بانکی و اسناد تطبیق MASAK
پرونده درخواست اقامت/تابعیت (اختیاری)

3.12. چک‌لیست اضافی برای شهروندان (ترکیه)

TCKN و کارت شناسایی
رضایت همسر (در صورت قید aile konutu)
نامه عدم بدهی مدیریت/شارژ
(DASK) و بیمه بسته منزل
پاک‌بودن قیود و تأیید عدم بدهی
مدارک انتقال اشتراک‌ها
در خرید اعتباری: رهن بانکی، کارشناسی، بیمه‌ها

3.13. خطای رایج → اقدام صحیح

پرداخت نقدی → صرفاً بانکی و ترجیحاً امانی/تهاتر
بیعانه بدون بررسی قیود → ابتدا بررسی کامل due diligence
تعیین قیمت بدون کارشناس → بر مبنای گزارش (SPK)
وعده شفاهی → قرارداد دفترخانه + پیوست‌های مکتوب
ثبت شتاب‌زده در پروژه فاقد (iskan) → تضمین تقویم تحویل–مجوز بهره‌برداری–انتقال به kat mülkiyeti

4. تملک ملک توسط خارجی‌ها در (İstanbul)

1) چه کسانی می‌توانند ملک بخرند؟

کلیه اتباع خارجی مقیم (ترکیه)
شرکت‌های دارای سرمایه خارجی ثبت‌شده در (ترکیه) (با اخذ مجوز)
استثنا: شهروندان (Suriye) مشمول محدودیت خاص‌اند (انتقال مستقیم (Tapu) ممکن نیست؛ از طریق شرکت امکان‌پذیر است)

2) محدودیت‌ها

یک شخص خارجی در کل (ترکیه) بیش از 30 هکتار (300,000 m²) نمی‌تواند تملک کند.
تملک در هر شهرستان (ilçe) نمی‌تواند بیش از %10 از مساحت آن شهرستان باشد.
تملک در مناطق نظامی و راهبردی ممنوع است.

3) ارتباط با تابعیت (تابعیت ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری)

سرمایه‌گذار خارجی با خرید ملکی به ارزش حداقل 400,000 USD در (İstanbul) می‌تواند برای (Türk vatandaşlığı) اقدام کند.

در این فرایند:

قید «غیرقابل‌فروش به‌مدت 3 سال» در (Tapu) ثبت می‌شود.
گزارش ارزیابی دارای مجوز (SPK lisanslı değerleme raporu) اخذ می‌شود.
گواهی خرید ارز (DAB) الزامی است.
روند از طریق (Göç İdaresi → Nüfus Müdürlüğü → İçişleri Bakanlığı) پیش می‌رود.

پیوند مقاله: https://www.avkubrakeles.com/gayrimenkul-alimi-yoluyla-turk-vatandasligi-sartlar-surec-hukuki-destek

5. نکات حقوقی مهم در حین امور (Tapu)

مبلغ قیدشده در (Tapu) نباید کمتر از بهای واقعی معامله باشد.
رهن، توقیف، قید اجاره، قید منزل خانوادگی بررسی شود.
پرداخت نقدی ثمن از منظر (MASAK) پرریسک است.
حضور وکیل در زمان انجام معامله توصیه می‌شود.
در صورت نیاز به مترجم، مترجم رسمی مورد تأیید دفترخانه باید به‌کار گرفته شود.

6. چرا همراهی وکیل در خرید ملک اهمیت دارد؟

بسیاری از سرمایه‌گذاران خارجی صرفاً از طریق مشاوران املاک معامله انجام داده و متحمل خسارات جدی می‌شوند.
وکیل متخصص ملک:

سوابق (Tapu) و (imar) را بررسی می‌کند،
پیش‌نویس قراردادها را تهیه/کنترل می‌کند،
فرایند اعلام منشأ وجه مطابق (MASAK) را مدیریت می‌کند،
خرید ملک را با فرایند تابعیت ادغام می‌کند،
در فرایندهای مالیاتی و اقامت همراهی می‌کند،
منشأ بدهی‌های احتمالی ملک را بررسی و ریسک‌ها را با نگاه حقوقی اعلام می‌کند.

7. (MASAK) و اعلام منشأ وجه در خرید ملک در (İstanbul)

به‌ویژه برای خارجی‌ها: منشأ وجوه باید با مقررات (MASAK) مطابقت داشته باشد.
در انتقال‌های بانکی، توضیح «ثمن خرید واحد مسکونی» قید شود.
برای پرهیز از ریسک گزارش «معامله مشکوک»، مشاوره پیشینی (MASAK) توصیه می‌شود.

8. اقدامات پس از خرید ملک

پس از انتقال (Tapu)، امکان درخواست اقامت نوع J (از طریق تملک) وجود دارد.
اعضای خانواده نیز می‌توانند ذیل درخواست قرار گیرند.
اعلام مالیات ملک به شهرداری، انجام اشتراک‌های برق/آب/گاز و ثبت نزد مدیریت ساختمان باید تکمیل شود.

9. مناطق سرمایه‌گذاری ملکی در (İstanbul) (به‌روز)

(İstanbul) به‌واسطه موقعیت جغرافیایی، شبکه حمل‌ونقل بین‌المللی، ظرفیت توریستی و بازار پویا، همچنان قدرتمندترین مرکز ملک در (ترکیه) است.
تا سال 2025 برخی مناطق به‌واسطه پروژه‌های نوسازی شهری، سرمایه‌گذاری تابعیتی و تقاضای مسکن لوکس برجسته شده‌اند.

(Beşiktaş, Şişli, Kadıköy) → پتانسیل رشد بالا، مسکن لوکس
(Başakşehir, Beylikdüzü, Küçükçekmece) → تراکم سرمایه‌گذار خارجی
(Kağıthane, Eyüpsultan) → مناطق نوسازی، بازده اجاره بالا
(Sarıyer, Zeytinburnu, Üsküdar) → پروژه‌های مشرف به دریا، منتخب سرمایه‌گذاری تابعیت

— (Beşiktaş, Şişli, Kadıköy) — مسکن لوکس و مناطق با رشد بالا

نمای کلی:
محلات مرکزی و معتبر با رزیدانس‌ها، پروژه‌های برند مسکونی، دفاتر و نوسازی‌های بوتیکی؛ زیرساخت کامل حمل‌ونقل، آموزش، سلامت و سرگرمی.

مزایای سرمایه‌گذاری:

نرخ رشد سالانه قیمت مسکن %45–%60.
میانگین قیمت هر متر مربع در 2025:
- (Beşiktaş): 250,000–400,000 TL
- (Şişli): 180,000–280,000 TL
- (Kadıköy): 200,000–350,000 TL
ثبات اجاره‌ها به ارز خارجی؛ رواج اجاره کوتاه‌مدت (Airbnb).
افزایش عرضه پروژه‌های جدید در نواحی نوسازی مانند (Fikirtepe) و (Bomonti).

نکات حقوقی:

در ساختمان‌های قدیمی فاقد kat mülkiyeti، مشکلات (iskan)/مغایرت نقشه شایع است.
برای سرمایه‌گذار خارجی، معمولاً سرمایه‌گذاری تابعیت با چند واحد میان‌رده انجام می‌شود نه یک واحد لوکس منفرد.

— (Başakşehir, Beylikdüzü, Küçükçekmece) — تراکم سرمایه‌گذار خارجی

نمای کلی:
محلات محبوب سرمایه‌گذاران خاورمیانه؛ پروژه‌های جدید مسکونی، اراضی وسیع، شهرسازی برنامه‌ریزی‌شده و پروژه‌های حمل‌ونقل (مانند (Kanal İstanbul) و توسعه مترو).

مزایای سرمایه‌گذاری:

واحدهای وسیع 3+1 و 4+1، زندگی در مجتمع و مناسب خانواده.
بازه قیمتی مناسب (میانگین قیمت هر متر 70,000–120,000 TL).
انطباق بالا با تابعیت: اغلب پروژه‌ها با گزارش‌های (SPK) آستانه 400,000 USD را هدف می‌گیرند.
(Başakşehir): شهر سلامت، مترو، اتصال (Kuzey Marmara)، توجه سرمایه‌گذار نهادی.
(Beylikdüzü): پروژه‌های جدید ساحلی، قیمت هر متر پایین‌تر، پتانسیل رشد میان‌مدت/بلندمدت.
(Küçükçekmece): پیرامون (Kanal İstanbul) و محور (Sefaköy–Halkalı)، پتانسیل سفته‌بازانه.

نکات حقوقی:

برخی اسناد (Tapu) در سطح kat irtifakı هستند؛ پیگیری انتقال به kat mülkiyeti پس از تحویل مهم است.
در فروش‌های پروژه‌ای، وعده بیع دفترخانه‌ای الزامی است.
به‌دلیل نظارت‌های (MASAK)، اسناد انتقال وجه (DAB, SWIFT) نگهداری شود.

— (Kağıthane, Eyüpsultan) — مناطق نوسازی و بازده اجاره

نمای کلی:
نزدیک به مرکز، با موجودی ساختمانی قدیمی در گذشته؛ اکنون نوسازی سریع جریان دارد. محور (Kağıthane–Levent) و (Eyüpsultan–Göktürk) با پروژه‌های اداری/رزیدانس نوسازی می‌شوند.

مزایای سرمایه‌گذاری:

بازده اجاره میان‌مدت %6–%8.
خطوط متروی جدید و اتصالات (TEM) دسترسی را آسان می‌کند.
(Kağıthane): مزیت موقعیت بین (Maslak) و (Mecidiyeköy)، تقاضای پرسنل حرفه‌ای جوان.
(Eyüpsultan–Göktürk): سبک زندگی ویلا در دل طبیعت + اتصال به فرودگاه سوم، مطلوب خانواده‌ها.

نکات حقوقی:

به‌روز بودن مدارک پروژه/‏(iskan) کنترل شود.
برخی نواحی در شمول «ساختمان‌های پرخطر» هستند؛ نظارت وکیل توصیه می‌شود.
پس از انتقال به kat mülkiyeti، طرح مدیریت بررسی گردد.

— (Sarıyer, Zeytinburnu, Üsküdar) — پروژه‌های مشرف به دریا و سرمایه‌گذاری تابعیت

نمای کلی:
محلات با درآمد بالا در نوار ساحلی؛ مناسب کسانی که برای تابعیت از طریق ملک برنامه دارند.

مزایای سرمایه‌گذاری:

(Sarıyer): مسکن لوکس و پروژه‌های ویلا (Tarabya, Zekeriyaköy, Emirgan).
(Zeytinburnu): پروژه‌های نوسازی ساحلی (Kazlıçeşme–Yenikapı).
(Üsküdar): خط بسفر (Çengelköy, Beylerbeyi, Kandilli) — پیوند بافت تاریخی و پروژه‌های مدرن.
تراکم پروژه‌های منطبق با تابعیت با گزارش‌های (SPK) و قیود «غیرقابل‌فروش».

نکات حقوقی:

مجاورت دریا مستلزم بررسی طرح تفصیلی و حدود فضاهای سبز است.
در پروژه‌های لوکس، سهم عرصه پایین و شارژها بالا است — باید در قرارداد روشن شود.
پیش از انتقال (Tapu)، در گزارش کارشناس، تکمیل پروژه و (iskan) بررسی شود.

تحلیل روندهای (İstanbul 2025) و توصیه‌های سرمایه‌گذاری

جدول 1 — 2025

نوع سرمایه‌گذاری	مناطق پیشنهادی	میانگین قیمت هر مترمربع (TL)	پتانسیل (کوتاه–بلندمدت)	سطح ریسک حقوقی
مسکن لوکس/پروژه‌های پرستیژ	(Beşiktaş, Şişli, Kadıköy)	200,000–400,000	بالا در کوتاه‌مدت	متوسط
سرمایه‌گذاری تابعیت	(Başakşehir, Küçükçekmece, Zeytinburnu)	90,000–200,000	مزیت تثبیت 3 ساله	پایین
تمرکز بر بازده اجاره	(Kağıthane, Eyüpsultan)	70,000–150,000	بازده پایدار میان‌مدت	متوسط
زمین/توسعه بلندمدت	(Beylikdüzü, Çekmeköy, Arnavutköy)	40,000–80,000	پتانسیل رشد بلندمدت	بالا
ویلا/زندگی طبیعی	(Sarıyer, Üsküdar, Beykoz)	250,000–500,000	بخش لوکس — عرضه محدود	پایین

جدول 2 — 2024 و جهت‌گیری 2025

نوع سرمایه‌گذاری	مناطق پیشنهادی	میانگین 2024 (TL)	پتانسیل (کوتاه–بلندمدت)	ریسک حقوقی	جهت 2025
مسکن لوکس/پرستیژ	(Beşiktaş, Şişli, Kadıköy)	150,000–300,000	بازده بالا (به‌ویژه مناطق مرکزی)	متوسط	تداوم رشد ⇒ انتظار %20–%25
سرمایه‌گذاری تابعیت	(Başakşehir, Küçükçekmece, Zeytinburnu)	75,000–160,000	تثبیت 3 ساله، پوشش ارزی قوی	پایین	ثبات؛ افزایش تقاضا در محور (Zeytinburnu–Kazlıçeşme)
بازده اجاره	(Kağıthane, Eyüpsultan)	55,000–120,000	بازده پایدار برای قشر حرفه‌ای	متوسط	افزایش با خطوط مترو جدید
زمین/توسعه بلندمدت	(Beylikdüzü, Çekmeköy, Arnavutköy)	30,000–65,000	پتانسیل بالا (افق 5–10 ساله)	بالا	فرصت با تغییرات طرح‌های شهری
ویلا/زندگی طبیعی	(Sarıyer, Üsküdar, Beykoz)	180,000–400,000	بخش لوکس با توان خرید بالا	پایین	رشد باثبات؛ تداوم علاقه سرمایه‌گذار خارجی سطح‌بالا

گرایش‌های گذار 2024 → 2025

گرایش	توضیح
کندشدن رشد بخش لوکس	در 2024 به‌دلیل هزینه بالا قدرت خرید کاهش یافت؛ در 2025 رشد گزینشی.
انتقال توجه خارجی‌ها به کریدور غربی	تکثیر پروژه‌های سازگار با تابعیت در خط (Başakşehir–Beylikdüzü–Küçükçekmece).
ارزش‌افزایی مناطق نوسازی	تا %50 در (Kağıthane–Eyüpsultan–Gaziosmanpaşa).
رکورد در بازده اجاره	بازده ناخالص میانگین %6–%8؛ برخی مناطق تمایل به اجاره دلاری.
رشد سرمایه‌گذاری زمین	پیرامون فرودگاه سوم ((Arnavutköy), (Çatalca)) هدف سرمایه‌گذاران بلندمدت.

خرید ملک در استانبول – راهنمای جامع پرسش و پاسخ

1. آیا از نظر قانونی به خارجی‌هایی که می‌خواهند در استانبول ملک بخرند اجازه داده می‌شود؟
بله. طبق قوانین جمهوری ترکیه، اتباع خارجی می‌توانند در سراسر ترکیه از جمله استانبول، به‌استثنای مناطق نظامی و مناطق ممنوعه امنیتی، ملک خریداری کنند. اصل «عمل متقابل» ملغی شده است؛ فقط برخی محدودیت‌ها برای برخی کشورها برقرار است.

2. آیا برای خرید ملک در استانبول داشتن اجازه اقامت ضروری است؟
خیر. حتی اگر در ترکیه اجازه اقامت نداشته باشید، می‌توانید با پاسپورت و شماره مالیاتی، ملک بخرید. اما پس از اخذ سند مالکیت (طاپو)، حق درخواست اقامت کوتاه‌مدت از طریق تملک ملک برای شما ایجاد می‌شود.

3. سرمایه‌گذار خارجی چه نوع املاکی را می‌تواند در استانبول خریداری کند؟
می‌توان آپارتمان مسکونی، زمین، دفتر کار، محل کسب‌وکار، واحد تجاری، رزیدانس و واحدهای آپارتمانی را خریداری کرد. اما خرید اراضی کشاورزی معمولاً نیازمند مجوز ویژه است و خرید مستقیم آن ممکن نیست.

4. یک تبعه خارجی در استانبول چند ملک می‌تواند بخرد؟
محدودیتی در تعداد ملک نیست؛ اما مجموع مساحت املاکی که یک خارجی در سراسر ترکیه مالک می‌شود نباید از ۳۰ هکتار (۳۰۰٬۰۰۰ مترمربع) تجاوز کند و در هیچ قضاء (ilçe) بیش از ۱۰٪ از مساحت کل آن قضاء را در اختیار داشته باشد.

5. انجام امور سند (طاپو) چقدر زمان می‌برد؟
اگر مدارک کامل باشد، معمولاً طی ۱ تا ۳ روز کاری انجام می‌شود. در دوره‌های شلوغ ممکن است تا یک هفته به طول انجامد.

6. در زمان انتقال سند چه مدارکی لازم است؟

کارت شناسایی یا پاسپورت
شماره شناسایی مالیاتی
دو قطعه عکس
گزارش ارزیابی دارای مجوز از هیئت بازار سرمایه (SPK) — برای خریداران خارجی الزامی است
بیمه اجباری حوادث طبیعی برای واحدهای مسکونی (DASK)
رسید انتقال بانکی (پرداخت بهای معامله)

7. نرخ حق‌الثبت/عوارض طاپو هنگام خرید ملک در استانبول چقدر است؟
مجموع عوارض طاپو ۴٪ است. معمولاً بین خریدار و فروشنده ۲٪ + ۲٪ تقسیم می‌شود. علاوه بر آن، هزینه‌های صندوق گردشی/خدمات اداری نیز پرداخت می‌گردد (حدود ۱٬۵۰۰ تا ۴٬۰۰۰ لیر ترکیه).

8. آیا می‌توان بهای ملک را نقدی و خارج از سیستم بانکی پرداخت کرد؟
خیر. طبق مقررات هیئت مبارزه با جرائم مالی و پولشویی (MASAK) پرداخت باید از طریق بانک انجام شود. پرداخت نقدی می‌تواند از نظر مالیاتی/مالی به‌عنوان «معامله مشکوک» گزارش شود.

9. آیا پس از خرید ملک در استانبول می‌توان اقامت گرفت؟
بله. اتباع خارجی که ملکی با ارزش حداقل 200,000 دلار آمریکا خریداری کنند، می‌توانند به مدیریت استانی اداره مهاجرت برای دریافت اقامت کوتاه‌مدت از طریق تملک درخواست بدهند.

10. آیا با خرید ملک در استانبول می‌توان تابعیت ترکیه را گرفت؟
بله. در صورت خرید ملکی با ارزش حداقل 400,000 دلار آمریکا و درج قید «غیرقابل فروش به مدت ۳ سال» در سند، امکان درخواست تابعیت ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری وجود دارد.

11. ملک واجد شرایط تابعیت باید چه شرایطی داشته باشد؟

نام فرد خارجی به‌عنوان خریدار در سند طاپو ثبت شود
وجود گزارش ارزیابی مورد تأیید (SPK)
تبدیل مبلغ به لیر ترکیه از طریق سند خرید ارز (DAB)
درج قید «عدم فروش به مدت ۳ سال»
همان ملک قبلاً برای درخواست تابعیت دیگری استفاده نشده باشد

12. آیا تنظیم قرارداد نزد دفتر اسناد رسمی (نوتِر) در خرید ملک در استانبول اجباری است؟
فقط هنگام تنظیم «قولنامه (تعهد به فروش)» الزامی است. انتقال سند مستقیماً در اداره ثبت اسناد (مدیریت طاپو) انجام می‌شود. در خریدهای مرحله پروژه یا با قرارداد مقدماتی، تأیید نوتِر لازم است.

13. آیا فرد خارجی می‌تواند در زمان خرید ملک، وکیل ترک تعیین کند؟
بله. با وکالتنامه دارای تأیید نوتِر و مُهر آپوستیل، یک وکیل می‌تواند فرآیند خرید را به‌نمایندگی از خریدار انجام دهد.

14. آیا حضور مترجم رسمی در زمان انجام طاپو الزامی است؟
بله. برای افرادی که به زبان ترکی مسلط نیستند، حضور مترجم رسمی مورد تأیید نوتِر الزامی است و در صورتجلسه قید می‌شود.

15. چگونه می‌توان فهمید ملکی که خریداری می‌شود در رهن یا توقیف است؟
از طریق استعلام قیود (takyidat). وکیل پیش از معامله، سوابق ثبتی را بررسی و املاک پرخطر را شناسایی می‌کند.

16. اگر پس از خرید، مشکل طرح تفصیلی (عمران) یا مجوز ساختمانی پیش بیاید چه می‌شود؟
می‌توان دعوای فسخ معامله یا مطالبه خسارت مطرح کرد. توصیه می‌شود قبل از خرید، وضعیت عمران (imar) و اجازه بهره‌برداری/پایان‌کار (iskan) به‌وساطت وکیل بررسی شود.

17. گزارش ارزیابی دارای مجوز (SPK) چیست و چه فایده‌ای دارد؟
سندی رسمی است که ارزش واقعی ملک را تعیین می‌کند. در خریدهای اتباع خارجی و پرونده‌های تابعیت الزامی است و مبلغ اظهارشده در طاپو باید با این گزارش همخوان باشد.

18. کدام مناطق استانبول برای سرمایه‌گذاری مناسب‌ترند؟

مسکن لوکس/پتانسیل افزایش قیمت: بشیکتاش، ساری‌یِر، اوسکودار، کادیکوی
برای سرمایه‌گذاری با هدف تابعیت: باشاک‌شهِیر، کوچوک‌چکمجه، زیتون‌بونو، کائغه‌تانه
بازده بلندمدت: بیلیک‌دوزو، بهجه‌شهِیر، چکمکوی

19. آیا خرید واحد در مرحله پروژه (پیش‌فروش) امن است؟
در صورتی امن است که پروژه دارای مجوز ساخت و اسناد ثبتی شفاف باشد. تنظیم قولنامه فروش نزد نوتِر شرط اصلی است. پیش از دریافت سند طاپو، از پرداخت کامل وجه خودداری کنید.

20. نقش وکیل در خرید ملک در استانبول چیست؟
وکیل بررسی‌های ثبتی (طاپو)، طرح تفصیلی (عمران)، مالیات، قراردادها و الزامات (MASAK) را انجام می‌دهد؛ از حقوق خریدار خارجی صیانت می‌کند، اسناد جعلی را شناسایی و در مسیر تابعیت راهبری می‌کند.

21. آیا در خرید ملک در ترکیه باید مالیات پرداخت شود؟
بله — در مرحله خرید ۴٪ عوارض طاپو پرداخت می‌شود. همچنین باید سالانه مالیات بر املاک به شهرداری اظهار و پرداخت گردد.

22. گزارش کارشناسی (SPK) پیش از طاپو در چه مدت آماده می‌شود؟
معمولاً طی ۲ تا ۳ روز کاری توسط شرکت‌های دارای مجوز (SPK) تهیه و ۶ ماه اعتبار دارد.

23. آیا پس از فروش ملک در استانبول باید مالیات بر سود پرداخت کرد؟
اگر ملک پیش از ۵ سال از تاریخ تملک فروخته شود، مالیات بر افزایش ارزش تعلق می‌گیرد. پس از گذشت ۵ سال این مالیات اخذ نمی‌شود.

24. هنگام خرید ملک، چگونه از آگهی‌های جعلی یا کلاهبرداری پیشگیری کنیم؟

بررسی سوابق طاپو و شهرداری
راستی‌آزمایی اطلاعات ارائه‌شده توسط مشاور املاک از طریق وکیل
انجام پرداخت‌ها از طریق بانک و مستقیماً به فروشنده
حضور شخصی در اداره طاپو برای انجام معامله

25. شرط تبدیل ارز خارجی در خرید ملک در ترکیه چیست؟
خارجیان وجه خرید را به ارز خارجی وارد و در بانک به لیر ترکیه تبدیل می‌کنند. برای این فرآیند سند خرید ارز (DAB) صادر می‌شود — در پرونده‌های تابعیت الزامی است.

26. پس از انتقال سند طاپو چه اقداماتی باید انجام شود؟

اعلام مالیات بر املاک به شهرداری
افتتاح/انتقال اشتراک‌های برق، آب و گاز
تمدید بیمه (DASK)
ثبت و بررسی نظامنامه/برنامه مدیریت ساختمان
در صورت وجود برنامه، اقدام برای اقامت یا تابعیت

27. آیا چند تبعه خارجی می‌توانند به‌طور مشترک یک ملک بخرند؟
بله. خرید مشترک ممکن است و می‌توان مالکیت مشاع را در سند طاپو با تعیین سهم هر شریک ثبت کرد.

28. وکالتنامه لازم برای خرید ملک چگونه تنظیم می‌شود؟
وکالتنامه‌های صادره در خارج از ترکیه باید مُهر آپوستیل داشته یا به تأیید کنسولگری ترکیه برسد و پیش از استفاده در ترکیه ترجمه و تأیید نوتِر شود.

29. رایج‌ترین خطاها در فرآیند خرید ملک در استانبول کدام‌اند؟

پرداخت وجه قبل از بررسی سوابق طاپو
تعیین ارزش بدون گزارش کارشناسی (SPK)
پرداخت نقدی
انجام معامله بدون همراهی وکیل
خرید ملکی که با معیارهای تابعیت سازگار نیست