شراء العقار في (İstanbul) والإجراءات القانونية: دليل شامل للأجانب وللمواطنين الأتراك

1. المقدّمة

تجذب مدينة (İstanbul) آلاف المستثمرين المحليين والأجانب كل عام لكونها المركز الاقتصادي والثقافي لـ(تركيا) ولما تقدّمه من فرص جذّابة في سوق العقارات. ومع ذلك، فإن شراء العقار ليس قرارًا اقتصاديًا فحسب، بل هو أيضًا عملية تنطوي على إجراءات قانونية دقيقة.

في هذا الدليل ستجدون شرحًا مفصلًا لمراحل شراء العقار في (İstanbul)، والمخاطر القانونية، وإجراءات (Tapu) الخاصة بالتسجيل، والقواعد الخاصة بالمستثمرين الأجانب، وعلاقة الشراء باكتساب الجنسية.

2. الأساس القانوني لشراء العقار في (İstanbul)

تُدار عمليات بيع وشراء العقارات ضمن الإطار التشريعي التالي:

• قانون السجل العقاري (Tapu Kanunu، القانون رقم 2644)
• القانون المدني التركي (Türk Medeni Kanunu، القانون رقم 4721)
• قانون ملكية الطوابق (Kat Mülkiyeti Kanunu)
• اللائحة الخاصة بـ«تملّك الأجانب للعقارات» (Yabancıların Taşınmaz Edinimi Hakkında Yönetmelik)
• قانون الجنسية التركية (5901 Sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu) — في حالات الجنسية عن طريق الاستثمار

بالنسبة للمستثمرين الأجانب، أُلغي مبدأ «المعاملة بالمثل» (karşılıklılık ilkesi)، لذا لم يعد هناك تقييد على أساس الجنسية؛ غير أنّ القيود لا تزال سارية في المناطق العسكرية المحظورة ومناطق الأمن وبعض الأراضي الزراعية.

3. عملية شراء العقار في (İstanbul) خطوة بخطوة

3.1. التحضير المسبق (المتطلبات والتخطيط)

الهدف: تقليل المخاطر منذ البداية وتحديد الميزانية والجدول الزمني بوضوح.
المخرجات: خطة الميزانية، قناة الدفع، التفويضات، فريق الاستشارة.

المهام المطلوبة:

1. الميزانية + حساب الضرائب/الرسوم: رسم (Tapu) الإجمالي %4، رسوم الصندوق الدوّار، أتعاب الكاتب بالعدل/المترجم، التقييم، التأمين، تكاليف الاشتراكات/الانتقال.
2. قناة الدفع: تحويل بنكي؛ ويفضّل استخدام نظام الأمانات/المقاصة (emanet/takas) أو أدوات دفع رسمية آمنة تُفرَج الأموال فيها عند لحظة البيع والتسجيل (tescil).
3. الهوية/الرقم الضريبي:
   • مواطنو (تركيا): رقم الهوية (T.C. Kimlik Numarası – TCKN).
   • الأجانب: جواز السفر + الحصول على رقم التعريف الضريبي (Vergi Kimlik Numarası – VKN).
4. الوكالة/التمثيل: لوكالات الخارج يلزم تصديق أبوسْتيل أو تصديق (Türk Konsolosluğu) + ترجمة محَلَّفة. أما داخل (تركيا) فيُقبل أي كاتب عدل. يجب ذكر بيانات العقار صراحةً في الوكالة.
5. المهنيون: المحامي (ليس إلزاميًا لكنه موصى به بشدة). إدارة العملية بموجب وكالة عبر محامٍ توفّر أمانًا قانونيًا ورقابة مستقلة على الملف، ما يُقلّل الأخطاء إلى أدنى حد.

3.2. اختيار العقار والفحص المبدئي (Due Diligence)

الهدف: كشف المخاطر المحتملة مسبقًا (رهن، حجز، تنظيم عمراني، رخصة إشغال، ديون المصاريف المشتركة… إلخ) لتعديل السعر/العقد وفقًا لذلك.

فحوصات موصى بها (بحضور محامٍ):

1. قيد (Tapu) والقيود (takyidat): الرهن، الحجز، حق الانتفاع، صفة «منزل عائلي» (aile konutu)، قيد الإيجار، حق المرور، حق الشفعة (şufa)… إلخ.
2. الوضع التنظيمي (imar durumu): الاستعمال (سكن/تجارة)، معامل البناء (emsal)، الارتفاعات، الارتدادات، مخاطر تعديل المخطط التنظيمي.
3. رخصة البناء ورخصة الإشغال (iskan):
   • هل القيد kat irtifakı أم kat mülkiyeti؟ (تختلف الحقوق بحسب حالة التسليم/الإشغال، لذا فهو أمر حاسم).
4. الوضع الفعلي للوحدة المستقلة (bağımsız bölüm): المساحة الصافية/الإجمالية، إغلاق الشرفات/الأسطح، رصد المخالفات للمخطط.
5. الإدارة/الاشتراكات والديون المشتركة: آخر 12 شهرًا؛ قرارات الجمعيات العمومية، فحص المنازعات/الديون في الموقع السكني.
6. البلدية/الرسوم/الضرائب: القيمة المرجعية للعقار (rayiç)، الاستعلام عن الذمم/الغرامات السابقة.
7. وضع المستأجر: إن كان العقار مؤجّرًا — بروتوكول الإخلاء، تحويل مبلغ التأمين، مراجعة قيد الإيجار تفصيليًا.
8. أهلية البائع وسلطته: المالك/المالكون؛ إن كان شركة فتوثيق صلاحياتها؛ ومع صفة «منزل عائلي» يلزم موافقة الزوج/الزوجة.
9. الطاقة/البنية التحتية: وثيقة (DASK)، اشتراكات الكهرباء/الغاز/الماء، وخلوّها من الديون.
10. المخاطر/المزايا الإقليمية: دراسات التربة (خصوصًا مناطق التحول الحضري)، المواصلات، المشاريع النظيرة في المنطقة.

ملاحظة: يمكن طلب تقرير تقييم (SPK) في هذه المرحلة والحصول على نتائج أولية؛ ما يساعد على تثبيت السعر وخطة التكاليف.

بعض البنود أعلاه إلزامية — وإغفالها قد يُحمّل المشتري ديونًا أو التزامات. أما البنود غير الإلزامية فهي لتعظيم رضى المشتري وتقليل المخاطر، ومن المستحسن إجراؤها بفحص مهني.

3.3. عقد الوعد بالبيع (Satış Vaadi Sözleşmesi) — عند الحاجة عبر الكاتب بالعدل (Noter)

متى يُستخدم؟ في مرحلة المشروع، أو التسليم المؤجَّل، أو الدفع بالتقسيط، أو عندما تنفصل لحظة التسليم عن التسجيل في (Tapu).
إلزامي: يُنظَّم لدى الكاتب بالعدل؛ ويُلزم وجود مترجم محلّف للمشتري الأجنبي.

بنود لا غنى عنها:

• بيانات الأطراف والوصف الدقيق للعقار (القطاع–القطعة–الوحدة المستقلة: ada–parsel–bağımsız bölüm).
• خطة الدفع ومواعيد التسليم/التسجيل (tescil).
• شرط جزائي: تخلّف البائع / تخلّف المشتري.
• الضمان: حساب مُجمَّد (blokeli hesap) / نظام الأمانات (emanet) / خطاب ضمان بنكي (teminat mektubu) — إن وُجد.
• الأعمال الناقصة/العيوب: آلية الكشف عند التسليم وآلية المعالجة/تنقيص الثمن.
• التعهّد بالانتقال إلى (kat mülkiyeti) عند اكتمال المشروع/الحصول على (iskan).
• توزيع الضرائب/الرسوم/التكاليف وضريبة الدمغة (damga vergisi).
• شروط العدول/الفسخ وآلية الاسترداد.
• عناوين التبليغ (tebligat) وآلية حلّ النزاعات.

3.4. التقييم (SPK) والتحضير المالي

لمن هو إلزامي؟ للمشترين الأجانب ولعمليات الشراء المرتبطة بالجنسية/الإقامة.
المدة: بمعدل 2–3 أيام عمل (وقد تطول في الملفات المعقّدة).
تنبيه: تتغيّر كلفة التقرير بحسب خصائص الوحدة المستقلة وموقعها.

في هذه المرحلة أيضًا:

• تتّضح خطة التحويل البنكي (بنك المشتري/البائع، التجميد، تاريخ التسوية valör).
• للمستثمرين الأجانب، إذا لزم وثيقة شراء العملات (Döviz Alım Belgesi – DAB)، فنسّقوا مع البنك بخصوص النموذج/الإجراء.
• تُحضَّر مستندات الامتثال لـ(MASAK) (مصدر الأموال، إيصالات SWIFT، العقد).

3.5. حجز موعد (Tapu) وتحضير المستندات

الموعد: يُحجز من دائرة (Tapu).
المستندات (تتغيّر حسب الحالة):

• هوية/جواز سفر، TCKN/VKN؛
• صورتان بيومتريتان؛
• تقرير تقييم (SPK) — إلزامي لشراء الأجانب؛
• بوليصة (DASK) (للوحدات السكنية)؛
• وصل الدفع (تحويل بنكي)؛
• وكالة (إن وُجدت) + ترجمة/أبوسْتيل؛
• إن كانت الجهة شركة: نموذج تواقيع، وثائق السجل التجاري (ticaret sicil);
• موافقة الزوج/الزوجة (إن وُجد قيد «منزل عائلي» aile konutu şerhi);
• إيصالات سداد الضرائب/الرسوم (غالبًا تُستوفى في (Tapu)).

نصيحة: قبل 24–48 ساعة، راجعوا نقص المستندات؛ وأكدوا حضور المترجم والجانب البائع.

3.6. يوم (Tapu) — سير العملية

1. التحقق من الهوية ومراجعة النص: تُراجع بيانات الوحدة، ثمن البيع، بيانات الأطراف، وخلوّ القيود.
2. إطلاق الدفعة:
   • إن استُخدم حساب مُجمَّد/أمانات — تُفرَج الأموال بعد التقييد؛
   • في التحويل المباشر — يُحوَّل قبل التقييد؛ لأمان أكبر، حرّروا بروتوكولًا بذلك.
3. التوقيع والتقييد: بحضور موظف (Tapu).
4. السند/التسليمات: استلام المفتاح، خطة الإدارة، المخططات، وثائق الضمان/الخدمة، نماذج نقل العدّادات.
5. عناوين التبليغ: تثبيت العناوين ووسائل الاتصال المحدثة للأطراف.

للمشترين الأجانب: وجود مترجم محلّف إلزامي ويُثبَّت في المحضر.

3.7. ما بعد التقييد (Post-Closing)

خلال أول 3–10 أيام:

• إشعار البلدية لضريبة الأملاك (فتح التكليف).
• الاشتراكات: الكهرباء، الماء، الغاز، الإنترنت (نقل/تجديد).
• إدارة الموقع/العمارة: التواصل، تفعيل بطاقات المواقف/الأتمتة، تثبيت مساحة m²/الاشتراكات.
• التأمينات: تاريخ تجديد (DASK) + باقة المنزل (حريق، فيضان، زلزال).
• بيان العنوان (إن استُخدم للسكن).

عمليات اختيارية للأجانب:

• التقدّم لإذن الإقامة القصير (عبر التملّك) لمن يستوفي شروط القيمة/المدّة/المستندات.
• عند التخطيط للجنسية بالاستثمار: قيد «غير قابل للبيع 3 سنوات»، (DAB)، التقييم، ملف الطلب، نطاق أفراد الأسرة. تفاصيل الجنسية في تدوينة أخرى:
  رابط المقال: https://www.avkubrakeles.com/gayrimenkul-alimi-yoluyla-turk-vatandasligi-sartlar-surec-hukuki-destek
  الأسئلة الشائعة: https://www.avkubrakeles.com/gayrimenkul-yoluyla-turk-vatandasligi-sikca-sorulan-sorular

3.8. الجدول الزمني (نموذجي وقد يختلف بين المدن/المناطق)

• اليوم 0–3: فحص تمهيدي (Tapu/‏imar/‏iskan)، استعلامات الإدارة والديون. نوصي بمرافقة محامٍ نظرًا لتعدّد الجهات والإجراءات داخل الجهة الواحدة، لتسريع المسار وتوضيحه.
• اليوم 2–5: موعد التقييم (SPK) والتقرير.
• اليوم 4–7: العقد (إن لزم كاتب عدل) + تثبيت خطة الدفع/الأمانات.
• اليوم 6–10: موعد (Tapu) + استكمال المستندات.
• اليوم 8–12: تقييد (Tapu) ونقل الملكية.
• اليوم 10–20: ما بعد التقييد (بلدية/اشتراكات/تأمين/إقامة/جنسية).

قد تتغيّر المدد تبعًا للزحام، نوع العقار (مشروع/ثانوي)، المشتري الأجنبي، الوكالة، التحويلات البنكية… إلخ.

3.9. مصفوفة التكاليف والتقاسم (مختصر)

• رسم (Tapu): الإجمالي %4 (غالبًا %2 + %2؛ اكتبوه صراحةً في العقد).
• رسوم الصندوق الدوّار/المعاملات: وفق تعرفة دائرة (Tapu) وتتغيّر سنويًا.
• التقييم (SPK): يتبدّل حسب الموقع والمساحة.
• الكاتب بالعدل/المترجم: وفق تعرفة (Türkiye Noterler Birliği)؛ أتعاب المترجم حسب الاتفاق.
• التأمينات: (DASK) إلزامي؛ باقة المنزل اختيارية.
• الاستشارة/أتعاب المحاماة: حسب نطاق الملف وتعرفة وزارة العدل.

توصية: حدّدوا بدقّة من يدفع ماذا؛ وتجنّبوا العبارات الملتبسة مثل «جميع المبالغ المُحصَّلة في (Tapu) على عاتق البائع/المشتري».

3.10. أدوات تخفيف المخاطر

• الدفع بنظام الأمانات/المقاصة (إطلاق مشروط بالتقييد).
• شرط جزائي في وعد البيع لتأخّر التسليم/التقييد (مبلغ يومي ثابت).
• بروتوكول العيوب/الأعمال الناقصة (معالجة خلال 30–90 يومًا بعد التسليم).
• تعهّد نظافة القيود (رفع الرهن/الحجز؛ مع تنظيم الفسخ/الاسترداد عند الإخلال).
• بروتوكول ضمان إخلاء المستأجر، مربوط بالتقييد/الدفع.
• تثبيت موافقة الزوج/الشركاء وتواقيعهم.

3.11. قائمة تحقق إضافية للمشترين الأجانب

• جواز سفر + VKN؛
• وكالة مُصدَّقة بالأبوسْتيل/القنصلية (إن وُجدت) + ترجمة؛
• مترجم محلّف (في (Tapu) والكاتب بالعدل)؛
• تقرير (SPK)؛
• (Döviz Alım Belgesi – DAB) (إن لزم)؛
• قيد «غير قابل للبيع 3 سنوات» (إن كانت هناك خطة جنسية)؛
• خطة التحويلات البنكية + مستندات امتثال MASAK؛
• ملف طلب الإقامة/الجنسية (اختياري).

3.12. قائمة تحقق إضافية للمواطنين الأتراك

• TCKN وهوية؛
• موافقة الزوج/الزوجة (إن وُجد قيد aile konutu);
• كتاب خلوّ ذمة من الإدارة/الاشتراكات؛
• (DASK) وتأمين باقة المنزل؛
• تأكيد نظافة القيود وخلوّ الديون؛
• مستندات نقل الاشتراكات؛
• عند الشراء بقرض: رهن البنك، خبرة التقييم، التأمينات.

3.13. أكثر الأخطاء شيوعًا → التطبيق الصحيح

• الدفع نقدًا → حصريًا عبر البنك وبالأفضل أمانات/مقاصة.
• دفع عربون قبل فحص القيود → أولًا فحص due diligence كامل.
• تسعير دون خبير → على أساس تقرير (SPK).
• وعود شفهية → عقد لدى الكاتب بالعدل + ملاحق خطية.
• تقييد مستعجل في مشروع دون (iskan) → تأمين جدول التسليم–الإشغال–الانتقال إلى kat mülkiyeti.

4. تملّك الأجانب للعقار في (İstanbul)

1. من يمكنه شراء العقار؟

• جميع الأجانب المقيمين في (تركيا)؛
• الشركات ذات رأس المال الأجنبي المُسجَّلة في (تركيا) (بإذن)؛
• استثناء: مواطنو (سوريا) خاضعون لقيد خاص (لا يمكن نقل (Tapu) مباشرةً، ويمكن عبر شركة).

2. القيود

• لا يجوز للشخص الأجنبي امتلاك ما يزيد عن 30 هكتارًا (300,000 م²) في عموم (تركيا).
• لا يجوز أن يتجاوز التملّك %10 من مساحة أي مقاطعة (ilçe).
• يُحظر التملّك في المناطق العسكرية والاستراتيجية.

3. الصلة بالجنسية (الجنسية التركية عبر الاستثمار)

يمكن للمستثمر الأجنبي التقدّم لـ(Türk vatandaşlığı) عند شراء عقار بقيمة لا تقل عن 400,000 USD في (İstanbul).

يُلزم في هذه العملية:

• تقييد «غير قابل للبيع لمدة 3 سنوات» في (Tapu)؛
• الحصول على تقرير تقييم مرخّص (SPK lisanslı değerleme raporu)؛
• وثيقة شراء العملات (DAB)؛
• تسير المعاملة عبر سلسلة الجهات: (Göç İdaresi → Nüfus Müdürlüğü → İçişleri Bakanlığı).

رابط المقال: https://www.avkubrakeles.com/gayrimenkul-alimi-yoluyla-turk-vatandasligi-sartlar-surec-hukuki-destek

5. نقاط قانونية واجب الانتباه لها أثناء معاملات (Tapu)

• يجب ألا تكون القيمة المصرّح بها في (Tapu) أقل من الثمن الحقيقي للبيع؛
• التحقق من الرهن، الحجز، قيد الإيجار، قيد «منزل عائلي»؛
• تسليم الثمن نقدًا محفوف بمخاطر MASAK؛
• وجود محامٍ أثناء المعاملة أمر مهم؛
• عند الحاجة لمترجم — يجب أن يكون مترجمًا محلّفًا معتمدًا من الكاتب بالعدل.

6. لماذا دعم المحامي مهم عند شراء العقار؟

يُبرم كثير من المستثمرين الأجانب صفقاتهم عبر الوسطاء العقاريين فقط ويتكبّدون خسائر جسيمة.
دور محامي العقارات:

• يفحص سجلات (Tapu) و(‏imar)؛
• يُعدّ مسودّات العقود أو يراجعها؛
• يدير مسار امتثال مصدر الأموال وفق (MASAK)؛
• يدمج شراء العقار مع طلب الجنسية؛
• يدعم إجراءات الضرائب وإذن الإقامة؛
• يفحص مصادر الديون على العقار ويعرض المخاطر برؤية قانونية.

7. (MASAK) وبيان مصدر الأموال في شراء العقار بـ(İstanbul)

• خصوصًا للأجانب: يجب أن يكون مصدر الأموال مشروعًا ومطابقًا لتشريعات (MASAK).
• عند التحويل البنكي، يجب ذكر توضيح: «ثمن شراء مسكن».
• لتفادي مخاطر البلاغ عن «عملية مشبوهة»، يُنصح باستشارة مسبقة بخصوص (MASAK).

8. الإجراءات بعد شراء العقار

• بعد نقل (Tapu) يمكن التقدّم لإذن إقامة نوع J (عبر التملّك).
• يمكن تضمين أفراد الأسرة ضمن الطلب.
• يجب إشعار البلدية بضريبة الأملاك، وإتمام اشتراكات الكهرباء/الماء/الغاز، والتسجيل لدى إدارة المبنى/الموقع.

9. مناطق الاستثمار العقاري في (İstanbul) (مُحدَّثة)

تواصل (İstanbul) تصدّرها كمركز عقاري قوي في (تركيا) بفضل موقعها الجغرافي وشبكة النقل الدولية وإمكاناتها السياحية وسوق الإسكان الديناميكي.
وحتى عام 2025 برزت مناطق بعينها بفعل التحوّل الحضري، استثمارات الجنسية، والطلب على الإسكان الفاخر.

• (Beşiktaş, Şişli, Kadıköy) → إمكان ارتفاع عالي، إسكان فاخر
• (Başakşehir, Beylikdüzü, Küçükçekmece) → كثافة المستثمرين الأجانب
• (Kağıthane, Eyüpsultan) → مناطق تحوّل حضري، عائد إيجاري مرتفع
• (Sarıyer, Zeytinburnu, Üsküdar) → مشاريع مطلّة على البحر، مفضّلة لاستثمار الجنسية

— (Beşiktaş, Şişli, Kadıköy) — إسكان فاخر ومناطق ارتفاع قوي

الصورة العامة:
مناطق مركزية مرموقة تضمّ ريزيدانس ومشاريع سكنية بعلامات تجارية وتحويلات مباني بوتيكية، وبنية تحتية متقدّمة (نقل، تعليم، صحة، تسوّق، ترفيه).

مزايا الاستثمار:

• معدل زيادة أسعار السكن سنويًا %45–%60.
• متوسط سعر المتر المربع في 2025:
  • (Beşiktaş): 250,000–400,000 TL
  • (Şişli): 180,000–280,000 TL
  • (Kadıköy): 200,000–350,000 TL
• الإيجارات ثابتة بعملة أجنبية؛ انتشار الإيجار القصير (Airbnb).
• تزايد المعروض من المشاريع الجديدة في مناطق التحوّل (مثل (Fikirtepe), (Bomonti)).

ملاحظات قانونية:

• في الأبنية القديمة غير المنتقلة إلى kat mülkiyeti تُشاهَد مشكلات (iskan)/اختلافات المخطط.
• للمستثمر الأجنبي، استثمار الجنسية يكون غالبًا عبر أكثر من شقّة متوسطة وليس شقّة فاخرة واحدة.

— (Başakşehir, Beylikdüzü, Küçükçekmece) — كثافة المستثمرين الأجانب

الصورة العامة:
مناطق مفضّلة لدى مستثمرين من الشرق الأوسط، مع مشاريع إسكان جديدة، مساحات واسعة، تخطيط حضري، ومشاريع نقل (مثل (Kanal İstanbul) والتوسّع المترو).

مزايا الاستثمار:

• شقق واسعة 3+1 و4+1، مجتمعات سكنية عائلية.
• نطاق سعري مناسب (متوسط سعر المتر 70,000–120,000 TL).
• جاهزية عالية لمتطلبات الجنسية: معظم المشاريع تستهدف عتبة 400,000 USD مع تقارير (SPK).
• (Başakşehir): مدينة صحية، مترو، اتصال (Kuzey Marmara)، اهتمام مؤسسي.
• (Beylikdüzü): مواقع مطلة على البحر، سعر م² منخفض، إمكان ارتفاع متوسط–طويل.
• (Küçükçekmece): جوار (Kanal İstanbul) ومحور (Sefaköy–Halkalı)، إمكان مضارباتي.

ملاحظات قانونية:

• بعض صكوك (Tapu) تكون على مستوى kat irtifakı؛ متابعة الانتقال إلى kat mülkiyeti مهمة بعد التسليم.
• في مبيعات المشاريع يجب إبرام وعد بيع لدى الكاتب بالعدل.
• بسبب رقابة (MASAK) يجب حفظ مستندات التحويل (DAB, SWIFT).

— (Kağıthane, Eyüpsultan) — مناطق التحوّل وعائد الإيجار

الصورة العامة:
قريبة من المركز وكانت تضمّ مخزونًا إنشائيًا قديمًا؛ يشهد تحوّلًا متسارعًا. خطوط (Kağıthane–Levent) و(Eyüpsultan–Göktürk) تتجدّد بمشاريع سكن/مكاتب.

مزايا الاستثمار:

• عائد إيجاري متوسط المدى %6–%8.
• خطوط مترو جديدة وروابط (TEM) تُسهّل الوصول.
• (Kağıthane): أفضلية موقع بين (Maslak) و(Mecidiyeköy)، طلب من المهنيين الشباب.
• (Eyüpsultan–Göktürk): نمط فيلات بين الطبيعة + قرب مطار ثالث يجذب العائلات.

ملاحظات قانونية:

• التحقّق من حداثة وثائق المشروع/‏(iskan).
• بعض المناطق مُعلنة «أبنية خطرة»؛ يُستحسن إشراف محامٍ.
• بعد الانتقال إلى kat mülkiyeti راجعوا خطة الإدارة.

— (Sarıyer, Zeytinburnu, Üsküdar) — مشاريع مطلّة على البحر واستثمارات الجنسية

الصورة العامة:
مناطق دخل مرتفع على الشريط الساحلي. مناسبة لمن يخطط للجنسية عبر العقار.

مزايا الاستثمار:

• (Sarıyer): إسكان فاخر + فيلات (Tarabya, Zekeriyaköy, Emirgan).
• (Zeytinburnu): مشاريع تحول ساحلية (Kazlıçeşme–Yenikapı).
• (Üsküdar): خط البوسفور (Çengelköy, Beylerbeyi, Kandilli)، يجمع التاريخ والحداثة.
• كثافة مشاريع ملائمة للجنسية بتقارير (SPK) وقيود «غير قابل للبيع».

ملاحظات قانونية:

• قرب البحر يتطلب فحص المخطط والحدود الخضراء.
• في المشاريع الفاخرة تكون حصة الأرض منخفضة وكلفة الاشتراك مرتفعة — يجب ضبطها في العقد.
• قبل نقل (Tapu) راجعوا اكتمال المشروع و(iskan) في تقرير الخبير.

تحليل توجهات (İstanbul 2025) وتوصيات الاستثمار

الجدول 1 — 2025

نوع الاستثمار	المناطق المقترحة	متوسط سعر الم² (TL)	الإمكان (قصير–طويل)	مستوى المخاطر القانونية
سكن فاخر/مشروع مرموق	(Beşiktaş, Şişli, Kadıköy)	200,000–400,000	مرتفع على المدى القصير	متوسط
استثمار الجنسية	(Başakşehir, Küçükçekmece, Zeytinburnu)	90,000–200,000	ميزة التثبيت 3 سنوات	منخفض
عائد إيجاري	(Kağıthane, Eyüpsultan)	70,000–150,000	عائد مستقر متوسط المدى	متوسط
أرض/تطوير طويل	(Beylikdüzü, Çekmeköy, Arnavutköy)	40,000–80,000	إمكان ارتفاع طويل الأجل	مرتفع
فيلات/معيشة طبيعية	(Sarıyer, Üsküdar, Beykoz)	250,000–500,000	شريحة فاخرة — عرض محدود	منخفض

الجدول 2 — 2024 مقارنة وتوجّه 2025

نوع الاستثمار	المناطق المقترحة	متوسط 2024 (TL)	الإمكان (قصير–طويل)	المخاطر القانونية	اتجاه 2025
سكن فاخر/مرموق	(Beşiktaş, Şişli, Kadıköy)	150,000–300,000	عائد مرتفع بمواقع مركزية	متوسط	استمرار الارتفاع ⇒ متوقع %20–%25
استثمار الجنسية	(Başakşehir, Küçükçekmece, Zeytinburnu)	75,000–160,000	تثبيت 3 سنوات، حماية بالعملة	منخفض	استقرار، طلب على محور (Zeytinburnu–Kazlıçeşme)
عائد إيجاري	(Kağıthane, Eyüpsultan)	55,000–120,000	عائد مستقر لفئة المهنيين	متوسط	زيادة مع خطوط المترو الجديدة
أرض/تطوير طويل	(Beylikdüzü, Çekmeköy, Arnavutköy)	30,000–65,000	إمكان مرتفع (5–10 سنوات)	مرتفع	فرص محتملة مع تعديلات المخطط
فيلات/معيشة طبيعية	(Sarıyer, Üsküdar, Beykoz)	180,000–400,000	شريحة فاخرة بقدرة شراء عالية	منخفض	ارتفاع مستقر واهتمام أجنبي مستمر

اتجاهات الانتقال 2024 → 2025

التوجّه	الشرح
تباطؤ ارتفاع الفاخر	ضعف القدرة الشرائية في 2024؛ ارتفاع انتقائي في 2025.
تحوّل اهتمام الأجانب إلى الممر الغربي	تكاثر مشاريع الجنسية على خط (Başakşehir–Beylikdüzü–Küçükçekmece).
مكاسب مناطق التحوّل	حتى %50 في (Kağıthane–Eyüpsultan–Gaziosmanpaşa).
بلوغ عوائد الإيجار ذروة	متوسط عائد إجمالي %6–%8؛ بعض المناطق تؤجّر بالدولار.
صعود استثمارات الأراضي	محيط المطار الثالث ((Arnavutköy), (Çatalca)) هدف للمستثمرين طويل الأجل.

شراء العقارات في إسطنبول – دليل أسئلة وأجوبة شامل

1. هل يُسمح قانونيًا للأجانب بشراء عقار في إسطنبول؟
نعم. وفق تشريعات جمهورية تركيا، يستطيع الأجانب شراء العقارات في عموم تركيا بما في ذلك إسطنبول، باستثناء المناطق العسكرية والمحظورة أمنيًا. وقد أُلغي مبدأ المعاملة بالمثل؛ وتبقى فقط بعض القيود الخاصة ببعض الدول.

2. هل يلزم الحصول على تصريح إقامة لشراء عقار في إسطنبول؟
لا. حتى دون امتلاك تصريح إقامة في تركيا، يمكنك شراء عقار بجواز السفر ورقم الهوية الضريبية. لكن بعد تملّك سند الملكية (الطابو)، يكتسب المشتري حق التقدّم للحصول على إقامة قصيرة الأمد عبر التملك العقاري.

3. ما أنواع العقارات التي يمكن للمستثمر الأجنبي شراؤها في إسطنبول؟
يمكن شراء الشقق السكنية، الأراضي، المكاتب، أماكن العمل، الوحدات التجارية، مشاريع الريزيدانس، الشقق ضمن الأبنية، إلخ. أمّا الأراضي الزراعية فتحتاج إلى إذن خاص ولا يمكن اقتناؤها مباشرةً في الغالب.

4. كم عقارًا يمكن للأجنبي امتلاكه في إسطنبول؟
لا يوجد حد لعدد العقارات؛ لكن المساحة الإجمالية على مستوى تركيا لا يجوز أن تتجاوز 30 هكتارًا (300,000 م²)، ولا يجوز أن تتخطّى %10 من إجمالي مساحة أي قضاء (ilçe).

5. كم تستغرق معاملات سند الملكية (الطابو)؟
إذا كانت المستندات مكتملة، فعادةً ما تُنجز خلال 1–3 أيام عمل. وفي الفترات المزدحمة قد تمتد حتى أسبوع.

6. ما المستندات المطلوبة أثناء نقل الطابو؟

• بطاقة الهوية أو جواز السفر
• رقم الهوية الضريبية
• صورتان شخصيتان
• تقرير تقييم عقاري مرخّص من هيئة أسواق المال (SPK) — إلزامي للمشترين الأجانب
• بوليصة التأمين الإجباري ضد الكوارث (DASK) للعقارات السكنية
• إيصال التحويل البنكي (سداد ثمن البيع)

7. ما نسبة رسم الطابو عند شراء عقار في إسطنبول؟
رسم الطابو الإجمالي %4. وغالبًا ما يُقسَّم بين المشتري والبائع %2–%2. بالإضافة إلى ذلك تُدفع رسوم صندوق الدائرة/الخدمات (حوالي 1,500–4,000 ليرة تركية).

8. هل يمكن دفع ثمن العقار نقدًا خارج القنوات البنكية؟
لا. بموجب لوائح مجلس التحقيق في الجرائم المالية ومكافحة غسل الأموال (MASAK) يجب أن يتم السداد عبر البنك. والدفع نقدًا قد يعرّض العملية لإبلاغ عن معاملة مشبوهة ماليًا/ضريبيًا.

9. هل يمكن الحصول على إقامة بعد شراء عقار في إسطنبول؟
نعم. الأجانب الذين يشترون عقارًا بقيمة لا تقل عن 200,000 دولار أمريكي يمكنهم التقدّم إلى مديرية الهجرة الولائية للحصول على إقامة قصيرة الأمد عبر التملك.

10. هل يمكن الحصول على الجنسية التركية عبر شراء عقار في إسطنبول؟
نعم. إذا تم شراء عقار بقيمة لا تقل عن 400,000 دولار أمريكي ووُضع قيد “عدم البيع لمدة 3 سنوات” على سند الملكية، فيمكن التقدّم لطلب الجنسية التركية عبر الاستثمار.

11. ما شروط العقار المؤهِّل للجنسية؟

• تسجيل اسم الأجنبي بصفته المالك في سند الطابو
• وجود تقرير تقييم معتمد من SPK
• تحويل الثمن إلى الليرة التركية عبر وثيقة شراء العملة (DAB)
• وضع قيد “غير قابل للبيع لمدة 3 سنوات”
• ألا يكون العقار ذاته قد استُخدم في طلب جنسية آخر سابقًا

12. هل عقد الكاتب العدل (النوتر) إلزامي في شراء العقارات بإسطنبول؟
يكون إلزاميًا فقط عند تنظيم “عقد الوعد بالبيع”. أما نقل سند الملكية فيتم مباشرةً في مديرية الطابو. وفي حال الشراء بموجب عقد تمهيدي أو في مرحلة المشروع، يلزم تصديق النوتر.

13. هل يمكن للأجنبي تعيين وكيل تركي عند شراء العقار؟
نعم. بواسطة توكيل مصدّق من الكاتب العدل ومختوم بالأبوستيل، يستطيع محامٍ إتمام عملية الشراء نيابةً عن المشتري.

14. هل وجود مترجم محلف إلزامي في معاملة الطابو؟
نعم. لغير المتقنين للغة التركية، يجب حضور مترجم محلف معتمد من النوتر أثناء الإجراء ويُذكر ذلك في المحضر.

15. كيف يُعرَف ما إذا كان العقار مرهونًا أو محجوزًا؟
من خلال استعلام القيود (takyidat). ويقوم المحامي قبل البيع بفحص سجلات الطابو لتحديد العقارات ذات المخاطر.

16. ماذا يحدث إذا ظهر لاحقًا خللٌ في التخطيط العمراني أو الترخيص؟
يمكن رفع دعوى فسخ البيع أو التعويض. ويُنصح قبل الشراء بالتحقّق بواسطة محامٍ من وضع التخطيط (imar) وإذن استخدام البناء (iskan).

17. ما تقرير التقييم المرخّص من (SPK) وما فائدته؟
هو وثيقة رسمية تحدد القيمة السوقية الحقيقية للعقار. وهو إلزامي في مشتريات الأجانب وملفات الجنسية. ويجب أن يتوافق الثمن المصرّح عنه في الطابو مع هذا التقرير.

18. ما المناطق الأنسب للاستثمار في إسطنبول؟

• السكن الفاخر/قابلية الزيادة: بشيكتاش، ساريير، أسكودار، كاديكوي
• للاستثمار بغرض الجنسية: باشاك شهير، كوتشوك شكمجه، زيتون بورنو، كاغيتهانه
• للعائد طويل الأجل: بيليك دوزو، بهجه شهير، تشكمه كوي

19. هل شراء شقة على المخطط (مرحلة المشروع) آمن؟
قد يكون آمنًا فقط إذا كان المشروع مرخّصًا وله سندات طابو واضحة. عقد الوعد بالبيع لدى النوتر شرط أساسي. ولا تُسَدَّد الدفعات كاملة قبل تسلّم سند الطابو.

20. ما دور المحامي في شراء العقارات بإسطنبول؟
يقوم المحامي بفحوصات الطابو، والتخطيط العمراني، والضرائب، والعقود، ومتطلبات MASAK؛ ويحمي حقوق المشتري الأجنبي، ويكشف المستندات المزوّرة، ويُرشد في مسار الجنسية.

21. هل توجد ضرائب تُدفع عند شراء العقار في تركيا؟
نعم — تُدفع رسوم الطابو (%4) عند الشراء. كما يجب التصريح بضريبة الأملاك السنوية لدى البلدية ودفعها.

22. كم يستغرق إعداد تقرير الخبرة (SPK) قبل الطابو؟
عادةً 2–3 أيام عمل، ويصدر عن شركات مرخّصة من SPK، وصلاحيته 6 أشهر.

23. هل تُدفع ضريبة على الربح بعد بيع العقار في إسطنبول؟
إذا بيع العقار قبل انقضاء 5 سنوات من شرائه، تُستحق ضريبة أرباح رأس المال. وبعد مرور 5 سنوات لا تُفرض هذه الضريبة.

24. كيف نتجنّب الإعلانات المزوّفة أو الاحتيال عند شراء العقار؟

• فحص سجلات الطابو والبلدية
• التحقق بواسطة محامٍ من صحة المعلومات الواردة من الوسيط العقاري
• إجراء المدفوعات عبر البنك مع البائع
• الحضور شخصيًا لإتمام معاملة الطابو

25. ما شرط تحويل العملة الأجنبية عند شراء العقار في تركيا؟
يجلب الأجانب ثمن الشراء بعملة أجنبية ويحوّلونه إلى الليرة التركية في البنك. ويُحرَّر لهذه العملية وثيقة شراء العملة (DAB) — وهي إلزامية في ملفات الجنسية.

26. ما الإجراءات بعد نقل سند الطابو؟

• الإبلاغ عن ضريبة الأملاك لدى البلدية
• فتح/نقل اشتراكات الكهرباء والماء والغاز
• تجديد تأمين DASK
• تسجيل مخطط إدارة البناء
• التقدّم لإقامة أو جنسية — إن وُجدت خطة

27. هل يمكن لعدة أجانب شراء عقار واحد بشكل مشترك؟
نعم. يجوز الشراء المشترك وتسجيل ملكية شائعة في الطابو مع تحديد حصة كل شريك.

28. كيف يُنظَّم سند الوكالة لشراء العقار؟
الوكالات الصادرة خارج تركيا يجب أن تكون مختومة بالأبوستيل أو مصدّقة من القنصلية التركية، ويُلزم ترجمتها وتصديقها لدى النوتر قبل استعمالها داخل تركيا.

29. ما أكثر الأخطاء شيوعًا أثناء شراء العقارات في إسطنبول؟

• الدفع قبل فحص سجل الطابو
• تحديد القيمة دون تقرير خبرة SPK
• الدفع نقدًا
• إتمام الصفقة دون محامٍ