خرید ملک در (Ankara) و فرایندهای حقوقی: راهنمای جامع برای اتباع خارجی و شهروندان ترک

1. مقدمه

(Ankara) علاوه بر این‌که پایتخت (Türkiye) و مرکز بوروکراتیک آن است، با بازار املاک باثبات و استانداردهای بالای زندگی، برای سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی گزینه‌ای امن به‌شمار می‌آید.
به‌ویژه مناطقی همچون (Çankaya)، (Yenimahalle)، (Etimesgut)، (Eryaman), (İncek), (Oran) و (Beytepe) در سال‌های اخیر هم برای سکونت و هم برای خریدهای سرمایه‌ای برجسته شده‌اند.
در این راهنما، روند حقوقی خرید ملک در (Ankara)، نکات کلیدی، عملیات ثبت (tapu)، مقررات ویژه برای سرمایه‌گذاران خارجی و ارتباط خرید با اخذ تابعیت را گام‌به‌گام خواهید یافت.

2. مبانی حقوقی خرید ملک در (Ankara)

معاملات خرید و فروش املاک در (Ankara) در چارچوب مقررات زیر انجام می‌شود:
• قانون ثبت اسناد و املاک شماره (2644) (Tapu Kanunu)
• قانون مدنی ترکیه شماره (4721) (Türk Medeni Kanunu)
• قانون مالکیت طبقه‌ای (Kat Mülkiyeti Kanunu)
• آیین‌نامه مربوط به تملک املاک توسط اتباع خارجی
• قانون تابعیت ترکیه شماره (5901) (برای فرایند تابعیت از طریق سرمایه‌گذاری)

برای سرمایه‌گذاران خارجی در (Ankara) اصل «معامله به‌مثل/کارşılıklılık» دیگر شرط نیست؛ بااین‌حال تملک در مناطق نظامی، تأسیسات امنیتی و نواحی حفاظت‌شده محدود شده است. به‌ویژه پیرامون (Etimesgut Askeri Alanı)، (Mamak Askeri Bölgesi) و (Gölbaşı Güvenlik Alanı) محدودیت‌هایی وجود دارد.

3. فرایند خرید ملک در (Ankara) گام‌به‌گام

 

3.1. آماده‌سازی اولیه (برنامه‌ریزی و بودجه)
هدف: کاهش ریسک‌ها از ابتدا و آماده‌سازی کامل مدارک.
اقدامات:

1. برنامه بودجه: هزینه ثبت (tapu) (%4)، دفترخانه، مترجم، ارزیابی (SPK)، بیمه، هزینه‌های اشتراک‌ها، مخارج اسباب‌کشی.
2. کانال پرداخت: ترجیح با انتقال بانکی است. برای اتباع خارجی در انتقال ارز، «گواهی خرید ارز (DAB)» الزامی است.
3. شماره شناسایی مالیاتی (VKN): برای اتباع خارجی از مرجع مربوطه اخذ می‌شود.
4. وکالتنامه: می‌تواند در هر (Noter) داخل (Türkiye) یا در (Türk Konsolosluğu) خارج از کشور تنظیم شود.
5. پشتیبانی وکیل: به‌ویژه برای سرمایه‌گذاران خارجی، پیشبرد فرایند با وکیل از نظر امنیت حقوقی مهم است.

3.2. انتخاب ملک و بررسی حقوقی (Due Diligence)
مهم‌ترین کنترل‌ها هنگام خرید ملک در (Ankara):

1. سوابق ثبت: بازداشت (haciz)، رهن (ipotek)، حق شُفعه (şufa)، حق انتفاع (intifa)، قید «خانه خانوادگی».
2. وضعیت کاربری/عمران: از (Ankara Büyükşehir Belediyesi) و شهرداری ناحیه مربوطه اخذ می‌شود.
3. پروانه ساخت و پایان‌کار/اسکان (İskan): تفکیک بین «حق ساخت (kat irtifakı)» و «مالکیت طبقه‌ای (kat mülkiyeti)» مهم است.
4. بدهی شارژ و مخارج مشترک: به‌صورت کتبی از مدیریت مجتمع اخذ شود.
5. مالیات ملک و بدهی‌های شهرداری: ارزش پایه شهرداری و بدهی‌های گذشته بررسی شود.
6. وضعیت مستأجر: بدون پروتکل تخلیه، انتقال سند انجام نشود.
7. بررسی منطقه‌ای: ریسک‌های ژئوتکنیک در (Ankara) متفاوت است (مثلاً ناحیه (Mamak) از نظر لرزه‌ای نیازمند دقت است).
8. بدهی‌های شهرداری: ارزش پایه و بدهی‌ها/جرایم پیشین.
9. پروانه و اسکان: تفکیک kat irtifakı/kat mülkiyeti؛ مغایرت‌های احتمالی با پروژه.
10. وضعیت فعلی: متراژ خالص/ناخالص، بستن بالکن/تراس، انطباق با اسکان.
    پیشنهاد تکمیلی: از طریق وکیل، برگه «تقییدات (takyidat)» از ثبت اخذ و ریسک تغییر طرح‌های شهری بررسی شود.

3.3. قرارداد وعده فروش (Satış Vaadi Sözleşmesi)
در پروژه‌های مسکونی (Ankara) (برای نمونه در (İncek)، (Oran)، (Eryaman)) با تحویل آتی، انعقاد قرارداد وعده فروش با تأیید دفترخانه لازم است.
چه زمانی؟ در فروش پروژه، انتقال مؤخر، پرداخت اقساطی، یا جدایی زمان تحویل از ثبت tescil.

مواد غیرقابل‌حذف:
• توصیف دقیق ملک (استان–ناحیه–محله/بلوک–قطعه–شماره واحد مستقل)
• برنامه پرداخت و تاریخ تحویل/ثبت
• وجه‌التزام (تأخیر تحویل/تقصیر خریدار)
• مدل تضمین (بلوکه/امانت/ضمانت‌نامه)
• شناسایی و رفع عیوب/کاستی‌ها و کاهش بها
• تعهد تبدیل به مالکیت طبقه‌ای (در پروژه)
• تقسیم مالیات‌ها/عوارض/هزینه‌ها + مالیات تمبر
• شرایط انصراف/فسخ و استرداد
• دادگاه صالح/نشانی ابلاغ

3.4. ارزیابی (گزارش SPK)
برای سرمایه‌گذاران خارجی، در هر خرید ملک در (Ankara) گزارش ارزیابی از شرکت‌های دارای مجوز (SPK) الزامی است.
گزارش معمولاً طی 2–3 روز کاری تهیه می‌شود.
در این مرحله همچنین:
• «گواهی خرید ارز (DAB)» آماده می‌شود.
• مدارک انتقال وجه مطابق مقررات (MASAK) تنظیم می‌گردد.
• سیستم بلوکه/حساب امانی بانکی برنامه‌ریزی می‌شود.

3.5. عملیات ثبت (Tapu) و نوبت
معاملات معمولاً در ادارات ثبت (Çankaya)، (Keçiören)، (Yenimahalle) یا (Etimesgut) انجام می‌شود.
مدارک موردنیاز:
• کارت هویت/گذرنامه
• گزارش ارزیابی (SPK)
• بیمه اجباری زلزله (DASK)
• گواهی خرید ارز (DAB) (در صورت وجود)
• رسید بانکی پرداخت
• وکالتنامه + ترجمه
• رضایت همسر (در صورت وجود قید خانه خانوادگی)

3.6. روند روز ثبت

1. کنترل هویت
2. قرائت متن سند و تأیید مترجم (برای اتباع خارجی)
3. انتقال ثمن معامله
4. امضاها و ثبت (tescil)
5. تحویل سند مالکیت
   نکته: برای اتباع خارجی حضور مترجم رسمی الزامی است.

3.7. اقدامات پس از ثبت
• اظهار مالیات ملک → ظرف 30 روز در شهرداری انجام شود.
• اشتراک‌ها → در انتقال برق، آب، گاز بدهی‌های قبلی استعلام شود.
• بیمه‌ها: (DASK) اجباری است؛ بیمه منزل اختیاری.
• اعلام نشانی: در (İl Nüfus Müdürlüğü) انجام می‌شود.
• برای اتباع خارجی: اگر ارزش ملک بیش از 200,000 دلار باشد، امکان درخواست اقامت، و اگر بیش از 400,000 دلار باشد، امکان درخواست تابعیت وجود دارد.

3.8. جدول زمان‌بندی

مرحله	مدت (روز)	توضیح
بررسی ثبت و عمران	0–3	باید توسط وکیل انجام شود
گزارش ارزیابی SPK	2–5	برای اتباع خارجی الزامی
قرارداد دفترخانه (در صورت لزوم)	4–7	قرارداد وعده فروش
عملیات ثبت	6–10	تکمیل مدارک
اقدامات پس از انعقاد	10–20	بیمه، اشتراک‌ها، مالیات، اقامت

3.9. هزینه‌ها (میانگین برای (Ankara))

قلم	مبلغ/نرخ تقریبی
عوارض ثبت	%4 (معمولاً 2%–2% تقسیم می‌شود)
ارزیابی SPK	3,000–6,000 (TL)
DASK	600–1,200 (TL)
مترجم	1,000–3,000 (TL)
حق‌الوکاله	بسته به دامنه پرونده
هزینه‌های صندوق گردشی	700–1,000 (TL)

3.10. توصیه‌های کاهش ریسک
• بدون کنترل «تقییدات» در ثبت، بیعانه نپردازید.
• فقط از طریق بانک پرداخت کنید.
• انجام کار با وکالت به وکیل، خطاها را به حداقل می‌رساند.
• قیمت را بر مبنای گزارش ارزیابی تعیین کنید.
• به تعهدات شفاهی بدون قرارداد دفترخانه‌ای اعتماد نکنید.

3.11. چک‌لیست تکمیلی برای خریداران خارجی
• گذرنامه و (VKN)
• وکالتنامه با مُهر (apostil)
• گزارش ارزیابی (SPK)
• گواهی (DAB)
• مترجم رسمی
• قید «عدم قابلیت فروش به مدت 3 سال» (اگر برنامه تابعیت دارید)
• مدارک انطباق با (MASAK)

3.12. چک‌لیست برای شهروندان ترک
• کارت ملی / (TCKN)
• رضایت همسر در صورت وجود قید خانه خانوادگی
• نامه عدم بدهی شارژ
• بیمه (DASK)
• برگه‌های تقییدات و عدم بدهی
• مدارک بانکی در خرید با وام

3.13. رایج‌ترین خطاها و راهکار درست

خطا	اقدام صحیح
پرداخت نقدی	بانک یا سیستم امانی
پرداخت بدون بررسی تقییدات	بررسی پیشینی الزامی
تعیین قیمت بدون ارزیابی	اتکا به گزارش (SPK)
تعهد شفاهی	قرارداد دفترخانه‌ای مکتوب
تعجیل در ثبت در پروژه‌های بدون اسکان	ثبت پس از اخذ مالکیت طبقه‌ای

4. تملک ملک توسط اتباع خارجی در (Ankara)

1) چه کسانی می‌توانند ملک بخرند؟
• تمامی اتباع خارجی مقیم (Türkiye)
• شرکت‌های دارای سرمایه خارجیِ ثبت‌شده در (Türkiye) (با مجوز)
• اما اتباع (Suriye) مشمول محدودیت ویژه‌اند (انتقال سند ممکن نیست؛ اما از طریق شرکت امکان‌پذیر است).

2) محدودیت‌ها
• یک شخص خارجی در کل (Türkiye) نمی‌تواند بیش از 30 هکتار ملک تملک کند.
• یک شخص خارجی نمی‌تواند بیش از %10 از مساحت هر ناحیه (ilçe) را تملک نماید.
• خرید ملک در مناطق نظامی و راهبردی ممنوع است.

3) پیوند با تابعیت (تابعیت ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری)
سرمایه‌گذار خارجی می‌تواند با خرید ملکی حداقل به ارزش 400,000 USD در (İstanbul) یا دیگر شهرها، برای تابعیت ترکیه اقدام کند.
در این روند:
• قید «غیرقابل فروش به مدت 3 سال» در سند (tapu) درج می‌شود.
• گزارش ارزیابی دارای مجوز از (SPK) اخذ می‌گردد.
• «گواهی خرید ارز (DAB)» الزامی است.
• مسیر از (Göç İdaresi) – (Nüfus Müdürlüğü) – (İçişleri Bakanlığı) پیگیری می‌شود.
پیوند مقاله ما: https://www.avkubrakeles.com/gayrimenkul-alimi-yoluyla-turk-vatandasligi-sartlar-surec-hukuki-destek

5. نکات حقوقی هنگام عملیات ثبت (Tapu)

• ارزش اظهارشده در سند نباید کمتر از بهای واقعی معامله باشد.
• رهن، بازداشت، قید اجاره، قید خانه خانوادگی بررسی شود.
• پرداخت ثمن به‌صورت نقدی از دید (MASAK) پرریسک است.
• حضور وکیل هنگام عملیات ثبت اکیداً توصیه می‌شود.
• در موارد نیاز به مترجم، از مترجم مورد تأیید (Noter) استفاده شود.

6. چرا همراهی وکیل در خرید ملک مهم است؟

بسیاری از سرمایه‌گذاران خارجی با اتکا صرف به مشاوران املاک متحمل خسارات جدی شده‌اند.
وکیل املاک:
• سوابق ثبت و عمران را بررسی می‌کند،
• پیش‌نویس قراردادها را تنظیم/کنترل می‌کند،
• فرایند «اظهار منبع وجوه» را طبق (MASAK) مدیریت می‌کند،
• خرید ملک را در صورت لزوم با مسیر تابعیت یکپارچه می‌سازد،
• در مسائل مالیاتی و اقامت یاری می‌دهد،
• منابع بدهی‌های ملک را بررسی و ریسک‌ها را حقوقی گزارش می‌کند.

7. (MASAK) و اظهار منبع وجوه در خرید ملک در (Ankara)

• به‌ویژه برای اتباع خارجی، منبع وجوه باید مشروع و منطبق با مقررات (MASAK) باشد.
• در حواله بانکی، عبارت «بهای خرید مسکن» قید شود.
• برای پرهیز از ریسک «گزارش معاملات مشکوک»، مشاوره پیشینی (MASAK) توصیه می‌شود.

8. اقدامات پس از خرید ملک

• پس از انتقال سند، امکان درخواست «اقامت کوتاه‌مدت (نوع J)» وجود دارد.
• اعضای خانواده نیز می‌توانند ذیل درخواست بیایند.
• باید اظهار مالیات ملک در شهرداری، انتقال اشتراک‌های برق–آب–گاز و ثبت در مدیریت ساختمان/مجتمع تکمیل شود.

9. مناطق برجسته سرمایه‌گذاری در (Ankara)

(Ankara) در سال 2025 به‌دلیل اکوسیستم دولتی و دانشگاهی–سلامت، چرخه نسبتاً باثبات اجاره و عرضه منظم مسکن همچنان برجسته است.
بخش‌های نوسازی شهری، مجتمع‌های خانواده‌محور، اجاره‌های نزدیک دانشگاه–بیمارستان و سرمایه‌گذاری‌های ویلا/کمربند سبز تقویت شده‌اند.

تقسیم مناطق بر اساس نوع سرمایه‌گذاری (نقشه (Ankara))
• (Çankaya) (Oran, Yıldızevler, Gaziosmanpaşa, Kavaklıdere, Çukurambar, Söğütözü) → لوکس/پرستیژ، اداری–رِزدِنس، مستأجران سازمانی
• (Gölbaşı – İncek – Beytepe – Bilkent – Yaşamkent – Ümitköy – Çayyolu) → ویلا/رِزدِنس، خانواده‌محور، زندگی кампوسی باکیفیت
• (Etimesgut – Eryaman – Bağlıca – Sincan – Yenikent) → واحدهای بزرگ‌متراژ، سایت‌های برنامه‌ریزی‌شده، مزیت دسترسی
• (Yenimahalle – Batıkent – Keçiören «محورهای منتخب») → نوسازی و توازن قیمت/اجاره در دسترس
• (Altındağ – Mamak «جبهه‌های نوسازی») → پتانسیل نوسازی/تجدید، رشد میان‌مدت–بلندمدت
• (Kızılay – Maltepe – Sıhhiye – Tunalı – محور (Eskişehir Yolu)/(Söğütözü/Armada)) → تجاری/اداری–کلینیک، اجاره سازمانی
• (Pursaklar – Akyurt – Ayaş – Beypazarı – Elmadağ «منتخب») → زمین/توسعه و سناریوهای لجستیک–صنعت

تاکتیک انتخاب منطقه: نوع اجاره مدنظر (خانوادگی/دانشجویی/سازمانی)، دسترسی (مترو/شریان‌های اصلی)، تراکم دانشگاه–بیمارستان–پلازا و سطح شارژها را مقایسه کنید.

— (Çankaya) – پروژه‌های لوکس/پرستیژ و اجاره سازمانی (Oran, Yıldızevler, Kavaklıdere, Çukurambar, Söğütözü)
نمای کلی: مرکز دیپلماتیک و سازمانی (Ankara). رِزدِنس‌ها، آپارتمان‌های A+، تغییر کاربری اداری–کلینیک و پروژه‌های برندمحور پررنگ‌اند. پیاده‌روی‌پذیری، زندگی اجتماعی، گاسترonomi و هنر قوی است.
مزایای سرمایه‌گذاری:
• پروفایل مستأجر سازمانی/بلندمدت؛ نرخ‌های خالی پایین.
• مجتمع‌های پرستیژ با تحویل کوتاه و مدیریت شارژ بالا.
• قیمت هر مترمربع در 2025: 180,000–320,000 TL (اختلاف بالا با توجه به خیابان/پروژه).
• روند رشد انتخابی کوتاه–میان‌مدت؛ قراردادهای اجاره شاخص‌گذاری‌شده به ارز رایج‌تر.
نکات حقوقی:
• در بناهای قدیمی، انطباق اسکان/پروژه و وضعیت مالکیت طبقه‌ای بررسی شود.
• در کاربری کلینیک/اداری، «طرح مدیریت (yönetim planı)» و شرایط مجوز روشن شود.
• در پروژه‌های لوکس، سهم زمین و بندهای شارژ صریحاً در قرارداد بیاید.

— (Gölbaşı – İncek – Beytepe – Bilkent – Yaşamkent – Ümitköy – Çayyolu): ویلا/رِزدِنس و سبک زندگی خانوادگی
نمای کلی: کمربند سبز و محور زندگی باکیفیت در (Ankara). متراژهای بزرگ، تراس/حیاط، امنیت سایت، تراکم مدارس–دانشگاه‌ها–بیمارستان‌های خصوصی.
مزایا:
• تقاضای قوی برای ویلا/دوبلکس‌های چسبیده و آپارتمان‌های بزرگ 3+1 تا 4+1.
• مثلث (Bilkent–Hacettepe–(ODTÜ)) و بیمارستان‌های خصوصی، مخزن مستأجر می‌سازد.
• قیمت هر مترمربع در 2025: 120,000–230,000 TL؛ در پروژه‌های ویلا بالاتر.
• حفظ ارزش میان‌مدت–بلندمدت؛ ظرفیت رشد در پروژه‌های با سهم زمین بالا.
نکات حقوقی:
• طرح، kat irtifakı/kat mülkiyeti، اسکان، تعهدات محوطه و مشاعات کنترل شود.
• در سایت‌های ویلا، «طرح مدیریت»، شارژ و اصول بهره‌برداری از تأسیسات مشترک بررسی شود.
• پیرامون (Gölbaşı) احکام ویژه محیط‌زیست/حفاظت و ضوابط ساخت تأیید شود.

— (Etimesgut – Eryaman – Bağlıca – Sincan – Yenikent): خانواده‌محور و تعادل قیمت/اجاره دسترس‌پذیر
نمای کلی: سکونتگاه‌های برنامه‌ریزی‌شده، سایت‌های با امکانات اجتماعی گسترده و دسترسی به مترو/شریان‌ها.
مزایا:
• قیمت هر مترمربع در 2025: 70,000–140,000 TL؛ بازده اجاره ناخالص اغلب در بازه %5.5–%7.
• ترجیحات زندگی سایتی (پارکینگ، فضای سبز، زمین بازی) قوی.
• تداوم اجاره و نرخ خالی پایین؛ توازن هزینه/فایده به سود سرمایه‌گذار.
نکات حقوقی:
• در پروژه‌های جدید، جدول تبدیل از kat irtifakı به kat mülkiyeti در قرارداد تضمین شود.
• پروتکل‌های تحویل/کار ناقص و بندهای وجه‌التزام اضافه شود.
• شرایط شارژ/استفاده از مشاعات و طرح مدیریت بررسی شود.

— (Yenimahalle – Batıkent – Keçiören): نوسازی و سرمایه‌گذاری در دسترس
نمای کلی: بافت محلات وسیع نزدیک مرکز؛ در برخی محورها سرعت نوسازی/بازسازی بالا رفته است.
مزایا:
• قیمت هر مترمربع در 2025: 80,000–160,000 TL.
• در محورهای دارای دسترسی مترو/شریان اصلی، چرخه اجاره قوی؛ بازده ناخالص %6–%7 ممکن است.
• فرصت ارتقای ارزش در موجودی قدیمی با بازسازی/بهسازی.
نکات حقوقی:
• در مناطق برنامه نوسازی، «ساختمان پرخطر»، حقوق مالکان، قرارداد پیمانکار و برنامه تحویل تحلیل شود.
• در ساختمان‌های قدیمی، اسکان/مالکیت طبقه‌ای و مسائل مشاعات کنترل شود.

— (Altındağ – Mamak «جبهه‌های نوسازی»): رشد میان‌مدت–بلندمدت
نمای کلی: افزایش سرعت پروژه‌های نوسازی در جبهه‌های دارای موجودی قدیمی؛ نزدیکی نسبی به مرکز و مزایای حمل‌ونقل عمومی.
مزایا:
• بلیت ورود نسبتاً پایین و ظرفیت رشد بلندمدت.
• قیمت هر مترمربع در 2025: 60,000–120,000 TL (بسته به خیابان/کیفیت پروژه متغیر).
• تقویت تقاضای اجاره در محورهای نوسازی‌شده.
نکات حقوقی:
• مدیریت فرایند ساختمان‌های پرخطر، تقییدات، طرح‌های عمران، تفکیک/تجمیع و اسکان موقت با وکیل.
• برنامه تحویل و جرایم تأخیر به‌روشنی قراردادی شود.

— کمربند تجاری/اداری–کلینیک: (Kızılay – Maltepe – Sıhhiye – Tunalı – (Eskişehir Yolu)/(Söğütözü))
نمای کلی: دفاتر بخش دولتی–خصوصی، کلینیک/رژیم‌درمانی/زیبایی، مخزن مستأجر سازمانی با محور آموزش–سلامت.
مزایا:
• قراردادهای بلندمدت در متراژهای پرتقاضا.
• قیمت هر مترمربع 2025: 120,000–250,000 TL (در برج‌های اداری بالاتر).
• جریان نقدی قابل پیش‌بینی به‌واسطه رژیم (KDV/VAT) و (stopaj).
نکات حقوقی:
• مجوز کسب، اسناد آتش‌نشانی/اسکان، اذن کاربری در «طرح مدیریت» و وضعیت مالکیت طبقه‌ای تأیید شود.
• قرارداد اجاره به‌صورت حرفه‌ای (شاخص‌گذاری، نگهداری–تعمیر، جرایم فسخ زودهنگام) تنظیم شود.

— محورهای زمین/توسعه: (Pursaklar – Akyurt – Ayaş – Beypazarı – Elmadağ «منتخب»)
نمای کلی: سرمایه‌گذاری‌های لجستیک–صنعت، اتصالات «حلقه سوم»، و قطعات روستایی/ویلا برای سناریوهای بلندمدت.
مزایا:
• بازه قیمت هر مترمربع زمین در 2025: 5,000–20,000 TL (اثرپذیری شدید از طرح/تراکم/موقعیت).
• پتانسیل توسعه/رشد در افق 5–10 سال.
نکات حقوقی:
• وضعیت کاربری (مسکونی/تجاری/کشاورزی)، تراکم، عقب‌نشینی‌ها، تفکیک–تجمیع و بر خیابان/زیرساخت بررسی شود.
• در اراضی زراعی با انتظار تغییر کاربری، ریسک سفته‌بازی بالاست؛ بدون مصوبات قطعی طرح، معامله با احتیاط.

تحلیل روند املاک (Ankara) 2025 و توصیه‌های سرمایه‌گذاری

نوع سرمایه‌گذاری	مناطق پیشنهادی	قیمت تقریبی هر مترمربع (TL)	پتانسیل (کوتاه–بلندمدت)	سطح ریسک حقوقی
مسکن لوکس/پرستیژ	(Çankaya: Oran, Yıldızevler, Kavaklıdere; Çukurambar, Söğütözü)	180,000–320,000	رشد انتخابی کوتاه‌مدت	متوسط
سایت خانواده‌محور	(Etimesgut, Eryaman, Bağlıca; Yaşamkent, Ümitköy, Çayyolu)	70,000–160,000	اجاره باثبات میان‌مدت	پایین–متوسط
نوسازی–بازده اجاره	(Yenimahalle/Batıkent)، محورها در (Keçiören)، نوسازی (Altındağ/Mamak)	60,000–160,000	رشد میان–بلندمدت	متوسط–بالا
تجاری/اداری–کلینیک	(Kızılay, Maltepe, Sıhhiye, Tunalı, Eskişehir Yolu–Söğütözü)	120,000–250,000	جریان نقدی قوی با اجاره سازمانی	متوسط
ویلا/زندگی طبیعی	(İncek, Beytepe, اطراف Bilkent, Gölbaşı)	140,000–260,000+	قشر درآمد بالا؛ عرضه محدود	پایین
زمین/توسعه	(Pursaklar, Akyurt, Ayaş, Beypazarı, Elmadağ «منتخب»)	5,000–20,000 (زمین م²)	افق 5–10 سال	بالا

یادداشت: قیمت‌ها با توجه به خیابان/پروژه/سن بنا/محوطه‌سازی/شارژ متفاوت است. پیش از خرید، ارزیابی (SPK) و تحلیل مقایسه‌ای (emsal) توصیه می‌شود.

روندهای گذار (Ankara) 2024 → 2025

روند	توضیح
رشد انتخابی در مسکن لوکس	فشار هزینه و واگرایی تقاضا در 2024؛ تداوم رشد در مکان‌های مرکزی/برنددار در 2025.
تقویت الگوی خانواده در کریدور غربی	تقاضای مداوم و نرخ خالی پایین در محور (Etimesgut–Eryaman–Bağlıca) و (Çayyolu–Yaşamkent).
ارزش‌گیری جبهه‌های نوسازی	با موجودی جدید، توازن اجاره–فروش در (Altındağ–Mamak) و محورهای (Keçiören) بالاتر می‌رود.
گرایش به مستأجر سازمانی	ترجیح قراردادهای بلندمدت در کمربند اداری/کلینیک؛ پیش‌بینی‌پذیری بهتر جریان نقدی.
علاقه به زمین و ویلا	سناریوهای «زندگی سبز» و توسعه زمین پیرامون (İncek–Beytepe–Gölbaşı).

چک‌لیست حقوقی پیش از سرمایه‌گذاری (Ankara)
• کنترل تقییدات ثبت (رهن، بازداشت، قیود)، قید خانه خانوادگی و قید اجاره
• وضعیت عمران، تراکم، ارتفاع، حریم‌ها و ریسک تغییر طرح
• kat irtifakı/kat mülkiyeti، اسکان و پایش مغایرت‌ها با پروژه
• طرح مدیریت، شارژ و اصول اداره تأسیسات مشترک
• (DAB)، اظهار منبع وجوه (MASAK)، مدل پرداخت (بانک/امانت/بلوکه)
• گزارش ارزیابی (SPK) + تحلیل امثال
• پروتکل تحویل/کار ناقص، وجه‌التزام و بندهای تضمین

نتیجه کوتاه و توصیه
• استراتژی 1 (محور اجاره): در محور (Etimesgut–Eryaman/Yaşamkent–Çayyolu) بازده %5.5–%7 هدف‌گذاری کنید؛ نسبت شارژ/مترمربع را دقیق بخوانید.
• استراتژی 2 (رشد انتخابی): موجودی A+ در لوکیشن‌های برند/مرکزی (Çankaya)؛ انتخاب خیابان حیاتی است.
• استراتژی 3 (نوسازی–بلندمدت): در جبهه‌های (Altındağ–Mamak/Keçiören) بررسی حقوقی/نوسازی را با وکیل عمیق کنید.
• استراتژی 4 (ویلا/زندگی سبز): (İncek–Beytepe–Gölbaşı) با دقت به «طرح قطعه/سهم زمین و طرح مدیریت».
• استراتژی 5 (تجاری/اداری–کلینیک): در محور (Kızılay–Söğütözü) بر مجوزها/اسکان/طرح مدیریت و بندهای قرارداد اجاره با وسواس کار کنید.

خرید ملک در (Ankara) – راهنمای جامع پرسش و پاسخ

1. آیا برای اتباع خارجی که می‌خواهند در (Ankara) ملک بخرند، از نظر قانونی اجازه وجود دارد؟
بله. طبق مقررات (Türkiye)، اتباع خارجی می‌توانند خارج از مناطق نظامی/امنیتی ممنوعه، از جمله در (Ankara)، ملک خریداری کنند. اصل «معامله به‌مثل/کارşılıklılık» حذف شده است؛ تنها محدودیت‌های خاص بر مبنای کشور و محدودیت‌های امنیتی/محیط‌زیستی منطقه‌ای اعمال می‌شود (مانند: مناطق نظامی (Etimesgut–Mamak)، نواحی حفاظت ویژه پیرامون (Gölbaşı)).

2. آیا برای خرید ملک در (Ankara) داشتن اجازه اقامت لازم است؟
خیر. حتی بدون اجازه اقامت، با گذرنامه و شماره شناسایی مالیاتی (VKN) می‌توان خرید انجام داد. پس از اخذ سند (tapu)، برای اقامت کوتاه‌مدت از طریق ملک، در صورت احراز شرایط/ارزش، امکان درخواست وجود دارد.

3. سرمایه‌گذار خارجی در (Ankara) چه نوع املاکی می‌تواند بخرد؟
می‌توان املاکی مانند مسکونی، دفتر/محل‌کار، واحدهای تجاری مستقل، رزیدانس، زمین (وابسته به وضعیت طرح/عمران) و… خریداری کرد. اراضی کشاورزی تابع فرایندهای اخذ مجوز ویژه‌اند؛ در اغلب موارد خرید مستقیم ممکن نیست.

4. یک تبعه خارجی در (Ankara) چند ملک می‌تواند بخرد؟
محدودیت تعدادی ندارد؛ اما در سراسر (Türkiye) حداکثر 30 هکتار، و در هر ناحیه (ilçe) حداکثر 10٪ از مساحت آن ناحیه قابل تملک است.

5. عملیات سند (tapu) چقدر زمان می‌برد؟
اگر مدارک کامل باشد، معمولاً 1–3 روز کاری؛ در دوره‌های شلوغ تا 1 هفته. در (Ankara) معمولاً امور از طریق اداره ثبت ناحیه‌ای انجام می‌شود که ملک در آن واقع است (مانند: (Çankaya)، (Yenimahalle)، (Etimesgut)، (Keçiören)، (Mamak)، (Sincan) و…).

6. در زمان انتقال سند چه مدارکی لازم است؟
• کارت هویت یا گذرنامه
• شماره شناسایی مالیاتی (VKN)
• (در صورت لزوم) 2 عدد عکس بیومتریک
• گزارش ارزیابی دارای مجوز (SPK) (در خرید اتباع خارجی/فرایندهای مرتبط با تابعیت الزامی است)
• بیمه اجباری زلزله (DASK) برای واحد مسکونی
• رسید بانکی (وجه معامله)
• وکالتنامه + ترجمه/مهر (apostil) (اگر با وکیل اقدام می‌شود)
• رضایت همسر (در صورت وجود قید «خانه خانوادگی»)

7. نرخ عوارض سند (tapu harcı) در خرید ملک در (Ankara) چقدر است؟
در مجموع 4٪ عوارض سند (در عمل عموماً 2٪–2٪ بین طرفین تقسیم می‌شود). همچنین هزینه‌های صندوق گردشی/خدمات اخذ می‌گردد.

8. آیا بهای معامله را می‌توان خارج از سیستم بانکی و نقدی پرداخت کرد؟
خیر. طبق مقررات (MASAK) مسیر بانکی اصل است. پرداخت نقدی می‌تواند از منظر (MASAK) و مالیات «معامله مشکوک» تلقی شود. در (Ankara)، استفاده از سیستم‌های بلوکه/امانت/تهاتر بانکی انتخابی امن محسوب می‌شود.

9. آیا پس از خرید ملک در (Ankara) می‌توان اجازه اقامت گرفت؟
بله. اتباع خارجی که ارزش و شرایط لازم را دارند می‌توانند برای اقامت کوتاه‌مدت اقدام کنند. درخواست‌ها از طریق اداره مهاجرت استان (Ankara İl Göç İdaresi) پیگیری می‌شود (زمان‌بندی نوبت و فهرست مدارک باید به‌روز کنترل شود).

10. آیا با خرید ملک در (Ankara) می‌توان تابعیت (Türkiye) را اخذ کرد؟
بله. با خرید ملکی به ارزش حداقل 400,000 دلار آمریکا و درج قید «عدم فروش به مدت 3 سال» امکان درخواست تابعیت از طریق سرمایه‌گذاری وجود دارد (مبالغ/مقررات ممکن است تغییر کند؛ شرایط به‌روز باید تأیید شود).

11. برای ملکی که جهت تابعیت خریداری می‌شود چه شروطی لازم است؟
• درج نام متقاضی به‌عنوان خریدار در سند (tapu)
• گزارش ارزیابی دارای مجوز (SPK)
• تبدیل مبلغ سرمایه‌گذاری به لیر (TL) با «گواهی خرید ارز (DAB)»
• قید «عدم فروش به مدت 3 سال»
• همان ملک نباید در درخواست تابعیت دیگری استفاده شده باشد

12. آیا قرارداد دفترخانه‌ای در خرید ملک (Ankara) الزامی است؟
انتقال نهایی مالکیت در اداره ثبت انجام می‌شود. در پروژه‌ها/تحویل‌های آتی و موارد مشابه، «قرارداد وعده فروش» با تأیید دفترخانه الزامی است. شروط پرداخت/ثبت را به‌صراحت در قرارداد قید کنید.

13. آیا تبعه خارجی می‌تواند هنگام خرید ملک، یک وکیلِ تبعه (Türkiye) به‌عنوان نماینده تعیین کند؟
بله. با وکالتنامهٔ تأییدشده (در خارج با مهر apostil یا تأیید (Türk Konsolosluğu)) یک وکیل می‌تواند فرایند را پیگیری کند.

14. آیا حضور مترجم در زمان خرید سند الزامی است؟
بله. برای اتباع خارجی غیرترک‌زبان، حضور مترجم رسمی در اداره ثبت و دفترخانه الزامی است؛ و این موضوع در صورت‌جلسه قید می‌شود.

15. چگونه می‌توان فهمید ملکی که خریداری می‌شود در رهن/بازداشت است؟
از طریق استعلام «تقییدات (takyidat)». وکیل شما از سوابق اداره ثبت، رهن، بازداشت، قیود را کنترل می‌کند. علاوه بر آن، از شهرداری/مدیریت ساختمان نامه‌های مرتبط با عمران/اسکان و بدهی مدیریت اخذ می‌شود.

16. اگر پس از خرید، مشکل عمران یا پروانه ساخت بروز کند چه می‌شود؟
بسته به مورد، امکان فسخ قرارداد، استرداد ثمن و/یا مطالبه خسارت وجود دارد. بنابراین پیش از خرید، وضعیت طرح/عمران و «گواهی پایان‌کار/اسکان (iskan)» باید توسط وکیل کنترل شود.

17. گزارش ارزیابی دارای مجوز (SPK) چیست و چه کاربردی دارد؟
گزارشی رسمی است که ارزش بازار ملک را تعیین می‌کند. در خرید اتباع خارجی/فرایندهای تابعیت الزامی است. بهای اظهارشده در سند باید با این گزارش هم‌خوان باشد.

18. کدام مناطق (Ankara) برای سرمایه‌گذاری مناسب‌ترند؟
• لوکس/پرستیژ و اجاره سازمانی: (Çankaya) (Oran, Yıldızevler, GOP, Kavaklıdere, Çukurambar, Söğütözü)
• سایت خانواده‌محور و تداوم اجاره: (Etimesgut–Eryaman–Bağlıca)، (Yaşamkent–Ümitköy–Çayyolu)
• رشد بلندمدت/نوسازی: (Yenimahalle–Batıkent)، (Keçiören «محورهای منتخب»)، جبهه‌های نوسازی (Altındağ–Mamak)
• تجاری/اداری–کلینیک: (Kızılay–Maltepe–Sıhhiye–Tunalı)، محور (Eskişehir Yolu–Söğütözü)
• ویلا/زندگی طبیعی: اطراف (İncek–Beytepe–Gölbaşı)

19. آیا خرید آپارتمانِ در حال ساخت در (Ankara) امن است؟
می‌تواند امن باشد؛ مشروط به خرید از پروژه‌های دارای پروانه/سند. «قرارداد وعده فروش» دفترخانه‌ای الزامی است و نباید پیش از ثبت، مبالغ بالا پرداخت شود. برای کارهای ناقص/معیوب و تقویم تحویل، بندهای وجه‌التزام/تضمین اضافه شود.

20. نقش وکیل در خرید ملک در (Ankara) چیست؟
وکیل: طرح/ثبت/اسکان، قرارداد، (MASAK)/(DAB)، انطباق با ارزیابی، تحویل/وجه‌التزام/تضمین‌ها و (در صورت وجود) یکپارچه‌سازی با اقامت–تابعیت را مدیریت می‌کند و ریسک‌های کلاهبرداری و تخلفات را به حداقل می‌رساند.

21. آیا در خرید ملک در (Türkiye) باید مالیات پرداخت شود؟
در زمان خرید، عوارض سند (4٪) پرداخت می‌شود. پس از آن هر سال «مالیات ملک» به شهرداری اظهار و پرداخت می‌گردد. (رژیم (KDV) بر اساس کاربری تجاری/مسکونی متفاوت است؛ در پروژه‌های دست‌اول جداگانه بررسی می‌شود.)

22. گزارش ارزیابی پیش از عملیات سند طی چه مدتی آماده می‌شود؟
معمولاً 2–3 روز کاری. توسط شرکت‌های دارای مجوز (SPK) تهیه می‌شود؛ در عمل، مدت و اعتبار گزارش روی خود گزارش درج می‌شود (به بازه‌های زمانی موردِ مرجع ذی‌صلاح دقت کنید).

23. آیا پس از فروش ملک در (Ankara) باید مالیات بر سود پرداخت شود؟
اگر ملک پیش از 5 سال فروخته شود، مالیات بر عایدی ناشی از افزایش ارزش می‌تواند تعلق گیرد. پس از 5 سال، به‌طور کلی مالیاتی تعلق نمی‌گیرد (برای استثناها/شرایط خاص با مشاور مالی مشورت شود).

24. هنگام خرید ملک چگونه از آگهی‌های جعلی یا کلاهبرداری جلوگیری کنیم؟
• کنترل سوابق اداره ثبت و شهرداری توسط وکیل
• راستی‌آزمایی مدارک بنگاهی/مشاور
• پرداخت‌ها از مسیر بانکی و ترجیحاً با مدل امانت/بلوکه
• انجام کار در اداره ثبت شخصاً/از طریق وکیل و اخذ تضمین کتبی با قرارداد دفترخانه‌ای

25. شرط تبدیل ارز برای خرید ملک در (Türkiye) چیست؟
ارز واردشده توسط اتباع خارجی در بانک به (TL) تبدیل و «گواهی خرید ارز (DAB)» صادر می‌شود. در درخواست‌های تابعیت الزامی است؛ بانک‌های (Ankara) از پیش مایل‌اند برنامه‌ریزی دربارهٔ مدیریت ارزش‌گذاری/بلوکه را ببینند.

26. پس از انتقال سند در خرید ملک چه اقداماتی لازم است؟
• اعلامیه مالیات ملک به شهرداری (افتتاح پرونده مکلّف)
• انتقال اشتراک‌های برق، آب، گاز، اینترنت
• برنامه تمدید (DASK)
• ثبت در سامانه مدیریت ساختمان/شارژ و ابلاغ طرح مدیریت
• تهیه پرونده اجازه اقامت و (در صورت وجود) تابعیت

27. آیا چند تبعه خارجی می‌توانند مشترکاً ملکی در (Ankara) بخرند؟
بله. مالکیت مشاع ممکن است؛ سهم هر خریدار در سند قید می‌شود.

28. وکالتنامه در خرید ملک چگونه تنظیم می‌شود؟
وکالتنامه‌های تنظیمی در خارج باید دارای مهر (apostil) یا تأیید (Türk Konsolosluğu) باشند. پیش از استفاده در (Türkiye)، ترجمه رسمی + تأیید دفترخانه لازم است.

29. رایج‌ترین خطاها در فرایند خرید ملک در (Ankara) کدام‌اند؟
• پرداخت بیعانه/ثمن بدون بررسی تقییدات/عمران
• اظهار ارزش بدون اخذ ارزیابی (SPK)
• پرداخت نقدی (ریسک (MASAK))
• اقدام بدون وکیل
• خرید ملکی که با معیارهای تابعیت/اقامت هم‌خوان نیست
• مشخص نکردن تفکیک «حق ساخت–مالکیت طبقه‌ای–اسکان» در قرارداد