حقوق املاک و مستغلات شاخهای بنیادی از حقوق است که به حمایت از حقوق اشخاص حقیقی و حقوقی بر اموال غیرمنقول، انتقال، استفاده و حلوفصل اختلافات ناشی از آنها میپردازد.
از آنجا که اموالی مانند زمین، واحد مسکونی، محل کار، مزرعه، کارخانه، رِزیدانس/آپارتمان و ساختمانهای تجاری ارزش اقتصادی بالایی دارند، هر اقدام مرتبط با حقوق املاک باید با دقت انجام شود تا حق مالکیت تضمین، سرمایهگذاری محافظت و ریسکهای حقوقی پیشگیری شود.
ما در کِلش حقوق و مشاوره (Keleş Hukuk & Danışmanlık Bürosu) خدمات جامع از تنظیم انواع قراردادهای ملکی و امور ثبت املاک (تاپو) تا پیگیری دعاوی و مشاوره به سرمایهگذاران خارجی ارائه میکنیم.
فرایندها و معاملات مربوط به حقوق املاک در چارچوب قوانین زیر انجام میشود:
• قانون مدنی ترکیه شماره 4721 (مالکیت، ید، حقوق عینی، مالکیت بر مال غیرمنقول)
• قانون ثبت املاک (تاپو) شماره 2644 (ثبت مالکیت، تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی)
• قانون مالکیت طبقات (کات مُلکیتی) شماره 634 (حق ارتفاقِ طبقات، واحد مستقل، مشاعات)
• قانون تملک/استملاک شماره 2942
• قانون عمران/شَهرسازی (ایمار) شماره 3194
• قانون شماره 6306 در خصوص نوسازی مناطق در معرض خطر بلایا
• قانون تعهدات ترکیه شماره 6098 (اجاره، بیع، قراردادهای مربوط به اموال غیرمنقول)
علاوه بر قوانین یادشده، رویهها و آراء دیوان عالی کشور ترکیه (Yargıtay) در حل اختلافات ملکی راهگشا هستند.
3.1 دعاوی ابطال و ثبت مالکیت در تاپو
در صورت تقلب، خطا، معامله صوری (muvazaa) یا جعل در سوابق ثبت (تاپو)، حق مالکیت نقض میشود. در این حالت، دعوی ابطال و ثبت مالکیت برای بازگرداندن ملک به صاحب واقعی آن اقامه میگردد.
در این فرایند:
• منشأ و مبنای حقوقی مالکیت بررسی میشود،
• رونوشت سوابق ثبتی و اطلاعات کاداستر تحلیل میگردد،
• با بهرهگیری از نظریه کارشناس، معاینه محل و شهادت شهود، استراتژی دادرسیِ مستحکم طراحی میشود.
با توجه به رویههای دیوان عالی و رویه عملی محاکم، هدف ما دستیابی به سریعترین نتیجه ممکن است.
3.2 دعاوی ناشی از معامله صوری (فروش پنهانی)
واگذاریهای صوری با هدف مخفیسازی اموال از وراث یا اشخاص ثالث، سبب طرح دعاوی موسوم به صوری بودن معاملات مورّث (muris muvazaası) میشود. در این دعاوی اثبات میگردد که:
• معاملهای که در تاپو به عنوان «بیع» ثبت شده، در واقع «هبه» بوده است،
• حقوق وراث نقض شده،
• ملک از طریق انتقالهای رایگان یا با بهای صوری از ترکه خارج شده است.
این دعاوی طولانی و فنیاند؛ حضور وکیل متخصصِ املاک ضرورت دارد.
3.3 قرارداد ساخت در قبال واحد/سهمِ عرصه (کات قارشیلی/ارسا پایی قارشیلی)
بخش ساختوساز از پرمنازعهترین حوزهها در ترکیه است. در قراردادهای ساخت در قبال واحد، از جمله مشکلات شایع:
• عدم تحویل پروژه در موعد توسط پیمانکار،
• تحویل ناقص یا معیوب،
• تحویلندادن واحدهای وعدهدادهشده به مالک عرصه،
• مشکلات پروانه ساختمانی و گواهی پایان کار/بهرهبرداری (İskan)،
• فقدان یا اجرا نشدن شروط جزایی.
این قراردادها باید با تنظیم رسمی نزد دفتر اسناد رسمی، روشن و قابل نظارت باشند. ما ارزیابی ریسک پیش از قرارداد، کنترل تضامین، مدیریت اختلاف و پیگیری دادرسی را از ابتدا تا انتها بر عهده میگیریم.
3.4 حقوق اجاره – تعدیل/اِعمال شاخص، تخلیه و اجرتالمثل تصرف (Ecrimisil)
در پی افزایش اجارههای مسکونی، اختلافات اجاره رشد کرده است. ما در کِلش حقوق نمایندهی مالک و مستأجر در موارد زیر هستیم:
• دعاوی تعیین و تعدیل/تطبیق اجارهبها،
• دعاوی تخلیه،
• مطالبات اجرتهای معوق،
• تخلیه به جهت نیاز شخصیِ مالک،
• تخلیه بر مبنای تعهد تخلیه.
همچنین در صورت استفاده بدون اذن از ملک، مطالبات اجرتالمثل تصرف (ecrimisil) را پیگیری میکنیم.
3.5 تملک ملک توسط اتباع خارجی در ترکیه
ترکیه بازار جذابی برای سرمایهگذاران خارجی است. مطابق ماده 35 قانون ثبت املاک (تاپو)، اتباع خارجی با برخی استثنائات امنیتی میتوانند مالک اموال غیرمنقول شوند.
ما به موکلان خارجی در این موارد پشتیبانی کامل حقوقی ارائه میکنیم:
• امور تاپو،
• اخذ شماره مالیاتی،
• درخواستهای اقامت و تابعیت،
• تابعیت از طریق سرمایهگذاری (حداقل ۴۰۰٫۰۰۰ دلار آمریکا).
تمامی فرایندها به انگلیسی، عربی، روسی و فارسی قابل انجام است.
3.6 رهن، حق انتفاع، حق بنا (Superficies) و حقوق ارتفاق
حقوق عینیِ محدودِ قابلِ ایجاد بر اموال غیرمنقول به اندازه انتقال مالکیت اهمیت دارند؛ از جمله:
• رهن: تأمین دین بر عینِ ملک،
• حق انتفاع (Usufruct): بهرهبرداری از منافع بدون انتقال مالکیت،
• حق بنا/سطح (Superficies): حق احداث بنا بر زمینِ متعلق به دیگری،
• حق ارتفاق (Easement): حقوق استفاده به نفع ملک مجاور/منتفع.
ایجاد، اسقاط و حل اختلافات ناشی از این حقوق، توسط دفتر ما انجام میشود.
3.7 ارث و تقسیم/افراز املاک
اختلاف میان وراث درباره تقسیم املاک غالباً به دعوای رفعِ اشاعه (izale-i şuyu) یا تقسیم/افراز میانجامد. در این پروندهها:
• فروش ملک و تقسیم ثمن،
• تقسیم عملی (تنظیم نحوه استفاده مشترک)،
• تعیین حصههای ارث
پیگیری میشود. همچنین انتقال مالکیتِ ترکه در تاپو نیز توسط ما انجام میگردد.
3.8 تملک/استملاک و تصرف بدون تشریفات (استملاکِ عملی)
دولت یا شهرداریها میتوانند برای منفعت عمومی بر ملک یَد بگذارند. در این حالت، بهای عادلانه باید پرداخت شود. گاه بدون تصمیم رسمی استملاک، تصرف عملی رخ میدهد که استملاکِ بدون تشریفات/عملی نام دارد.
در این وضعیت، مالک میتواند برای جبرانِ خسارت بههمراه بهره بابت سالهای گذشته اقامه دعوی کند. ما در پروندههای تعیین بهای استملاک و مطالبه خسارت از حقوق مالکان دفاع میکنیم.
3.9 حقوق شهرسازی (ایمار) و نوسازی شهری (Kentsel Dönüşüm)
اقدامات اداری مانند تغییر طرحهای شهری، ابطال پروانه ساخت، گواهی ثبت بنا (Yapı Kayıt Belgesi)، تخریب بنای غیرمجاز و قراردادهای نوسازی شهری جزء جداییناپذیر حقوق املاک است. ما در:
• اعتراض به طرحهای شهری،
• دعاوی ابطال پروانه،
• مشاوره در فرایند نوسازی شهری
نمایندگی ارائه میکنیم.
3.10 بررسی دقت لازم حقوقی در سرمایهگذاری ملکی (Legal Due Diligence)
بهویژه برای سرمایهگذاران خارجی، سوابق ملک، قیود و بازداشتها (takyidat)، وضعیت شهرسازی، بدهیها و ریسکهای رهن باید بهدقت ارزیابی شود. ما پیش از سرمایهگذاری، برای هر ملک گزارش جامع دقت لازم حقوقی (Due Diligence Report) تهیه میکنیم تا معاملهای امن انجام شود.
• دعوی ابطال و ثبت مالکیت در تاپو
• دعوی ممانعت از تعرض/رفع تصرف (el atmanın önlenmesi)
• اجرتالمثل تصرف (ecrimisil)
• دعوی تعیین/تعدیل اجارهبها
• مطالبات ناشی از قرارداد ساخت در قبال واحد
• دعوی تعیین بهای استملاک
• دعوی ابطال طرحهای شهری
• دعاوی ناشی از حق انتفاع یا رهن
• دعوی تقسیم/ارث
• اختلافات مربوط به مالکیت طبقات (کات مُلکیتی)
هر نوع دعوی مهلتها، ادله و مرجع صالح خاص خود را دارد؛ ازاینرو یاریِ وکیل متخصص املاک اهمیتی اساسی دارد.
برای شرکتهای سرمایهگذار در املاک و سرمایهگذاران خارجی:
• تملک ملک به نام شرکت،
• بررسی سوابق و قیود ثبتی،
• توافقنامههای شراکت/سهامداری،
• تأمین مالی پروژه،
• ایجاد مالکیت طبقات (Kat Mülkiyeti)،
• قراردادهای اجاره تجاری.
همچنین پس از سرمایهگذاری، در برنامهریزی مالیاتی، انطباق با الزامات MASAK (مبارزه با پولشویی) و فرایندهای تابعیت پشتیبانی میکنیم.
• تیم متخصص: با تجربه در حقوق املاک، سرمایهگذاری و حقوق اتباع خارجی،
• خدمت بینالمللی: به انگلیسی، عربی، روسی و فارسی،
• رویکرد سرمایهمحور: تحلیل ریسک، دقت لازم حقوقی و صیانت از مالکیت،
• مستقر در آنکارا، فعال در سراسر ترکیه: نمایندگی در استانبول، آنتالیا، ازمیر و…،
• مدیریت شفاف فرایند: اطلاعرسانی از هر گام دادرسی به موکل.
1- حقوق املاک چیست و چه موضوعاتی را دربر میگیرد؟
این حوزه، مالکیت، استفاده، انتقال، تقسیم اموال غیرمنقول و حل اختلافات ناشی از آنها را تنظیم میکند.
همه فرایندهای حقوقی مرتبط با زمین، واحد مسکونی، محل کار، مزرعه، کارخانه، رِزیدانس و ساختمان تجاری را شامل میشود.
دامنه آن از ابطال تاپو و قراردادهای اجاره و قرارداد ساخت در قبال واحد تا استملاک، اجرتالمثل (ecrimisil) و اختلافات طرحهای شهری گسترده است.
کِلش حقوق و مشاوره از آنکارا بهصورت سراسری در حوزههای مالکیت، حقوق سرمایهگذاری و صیانت از حق مالکیت ارائه خدمت میکند.
2- دعوی ابطال و ثبت مالکیت در تاپو چیست و چه زمانی مطرح میشود؟
زمانی مطرح میشود که ثبت ثبتی بهنحو غیرقانونی انجام شده یا ملک به نام شخص نادرست ثبت شده باشد.
موارد متعارف:
• معاملات فروش صوری/متقلبانه،
• انتقال با وکالتنامه مجعول،
• مخفیسازی اموال از وراث (صوری بودن معاملات مورّث)،
• ثبت ناصحیح،
• قرارداد وعده بیع نامعتبر،
• خطاهای کاداستری.
گردآوری صحیح ادله، ارجاع به کارشناسی و تحلیل سوابق ثبتی اهمیت اساسی دارد.
دفتر حقوقی کِلش از ابتدا فرایند را در آنکارا و سراسر ترکیه مدیریت و از حقوق مالکیت موکلان حمایت میکند.
3- قرارداد ساخت در قبال واحد چیست و چه ریسکهایی دارد؟
در این قرارداد، مالک عرصه زمین خود را در اختیار پیمانکار میگذارد و در مقابل، پس از تکمیل بنا واحدهای مستقل معینی تحویل میگیرد.
ریسکهای رایج:
• تأخیر در اتمام پروژه،
• تحویل ناقص/معیوب،
• تحویلندادن واحدهای وعدهدادهشده به مالک عرصه،
• اخذ نشدن پروانهها و گواهی پایان کار/بهرهبرداری،
• فقدان شروط جزایی.
بنابراین قرارداد باید رسمی (دفترخانهای)، روشن و مشتمل بر زمان تحویل، تضامین و ضمانتهای اجرایی باشد. کِلش حقوق و مشاوره به هر دو سوی قرارداد (پیمانکار و مالک) مشاوره میدهد.
4- تخلیه مستأجر چگونه انجام میشود؟ افزایش اجارهبها بر چه مبنایی است؟
تخلیه تابع شرایط خاصِ مندرج در قانون تعهدات ترکیه است. دلایل متداول طرح دعوی تخلیه:
• عدم پرداخت اجاره،
• وجود تعهد تخلیه،
• نیاز واقعی مالک به سکونت،
• نقض مفاد قرارداد توسط مستأجر.
نرخ افزایش اجاره در بخش مسکونی تا پایان 2024 با سقف شاخص قیمت مصرفکننده (25%) محدود بوده و ممکن است از 2025 تغییر کند.
کِلش حقوق در دعاوی تعدیل اجاره، تخلیه، اجرتالمثل و مطالبات، از مالک و مستأجر حمایت میکند.
5- آیا اتباع خارجی میتوانند در ترکیه ملک بخرند؟
بله. بر اساس ماده 35 قانون ثبت املاک، اتباع خارجی (با استثنائاتِ نواحی امنیتی/ممنوعه) میتوانند ملک تملک کنند.
مراحل معمول برای سرمایهگذار خارجی:
• اخذ شماره مالیاتی،
• رزرو نوبت در تاپو،
• پرداخت از طریق بانک،
• تهیه گزارش ارزیابی،
• احراز شرایط تابعیت از طریق سرمایهگذاری (برای سرمایهگذاریهای بیش از ۴۰۰٫۰۰۰ دلار).
کِلش حقوق و مشاوره خدمات مشاوره سرمایهگذار خارجی و تابعیت از طریق سرمایهگذاری را به زبانهای انگلیسی/عربی/روسی/فارسی ارائه میکند.
6- اجرتالمثل تصرف (ecrimisil) چیست؟
اگر کسی بدون اذنِ مالک از ملک استفاده کند، مالک میتواند دعوی اجرتالمثل برای مطالبه خسارتی معادل اجارهبهای متعارف و بهصورت عطف به ماسبق حداکثر تا 5 سال اقامه کند.
نمونهها:
• استفاده بدون اجازه از حیاط/باغِ مجاور،
• پارک خودرو در زمین خالی بدون مجوز،
• عدم تخلیه ملک توسط مستأجر سابق پس از انحلال رابطه استیجاری.
کِلش حقوق این محاسبات را با نظریه کارشناسی پشتیبانی و پرونده را با دقت پیگیری میکند.
7- استملاک و استملاکِ عملی (تصرف بدون تصمیم رسمی) چیست؟
دولت/شهرداری میتواند برای منفعت عمومی ملک را تملک کند که باید بهای عادلانه پرداخت شود.
گاهی بدون تصمیم رسمی استملاک، تصرف عملی رخ میدهد. در این حالت مالک میتواند برای دریافت خسارت بههمراه بهره طرح دعوی کند.
کِلش حقوق و مشاوره در تعیین بهای استملاک و دعاوی جبران خسارت از حقوق مالکان حمایت میکند.
8- در طرحهای شهری، نوسازی و «گواهی ثبت بنا» به چه نکاتی باید توجه کرد؟
تغییرات طرح شهری، ابطال پروانهها، درخواست گواهی ثبت بنا (Yapı Kayıt Belgesi) و پروژههای نوسازی شهری، فرایندهایی جدی و حساساند. ساختوساز خلاف طرح یا بدون مجوز موجب جریمه و حتی تخریب میشود.
کِلش حقوق خدمات جامع در:
• اقدامات مربوط به گواهی ثبت بنا،
• دعاوی ابطال طرحهای شهری،
• قراردادهای نوسازی شهری
ارائه میدهد.
9- آیا با خرید ملک میتوان تابعیت ترکیه گرفت؟
بله. با خرید ملکی حداقل به ارزش ۴۰۰٫۰۰۰ دلار آمریکا میتوان برای تابعیت ترکیه درخواست داد.
بااینحال، ارزشگذاری نادرست/پایینتر از واقع، گزارش ارزیابی اشتباه یا نبود قید عدم فروش در تاپو میتواند منجر به رد درخواست شود.
کِلش حقوق و مشاوره در مسیر تابعیت از طریق سرمایهگذاری، از انتخاب ملک و ارزیابی تا مکاتبات با اداره کل ثبت املاک و ارائه درخواست به اداره مهاجرت را بر عهده میگیرد.
10- دفتر حقوقی کِلش چگونه در دعاوی ملکی پشتیبانی میکند؟
دفتر ما در آنکارا مستقر است و در سراسر ترکیه اختلافات ملکی را پیگیری میکند.
با تیم متخصص، نمایندگی کامل از مرحله قرارداد تا دادرسی را در این حوزهها ارائه میدهیم:
• ابطال و ثبت مالکیت در تاپو،
• حقوق اجاره،
• قرارداد ساخت در قبال واحد،
• استملاک،
• اختلافات طرحهای شهری،
• فرایندهای سرمایهگذار خارجی.
موکلان میتوانند بهسرعت با وکلای ما در دفتر چانکایا – آنکارا یا از طریق مشاوره آنلاین دیدار داشته باشند.
