تُعدّ (أنقرة – Ankara)، إلى جانب كونها عاصمة (تركيا – Türkiye) ومركزها البيروقراطي، خيارًا آمنًا لكلٍّ من المستثمرين المحليين والأجانب بفضل سوق عقاري مستقرّ ومستويات معيشة مرتفعة.
تبرز في السنوات الأخيرة مناطق مثل (چانكايا – Çankaya)، (يني محلة – Yenimahalle)، (إتيمسغوت – Etimesgut)، (إريامان – Eryaman)، (إنچك – İncek)، (أوران – Oran) و(بايتبه – Beytepe) في مشتريات السكن لأغراض المعيشة والاستثمار.
في هذا الدليل ستجدون، خطوة بخطوة، الإجراءات القانونية لشراء العقارات في (أنقرة – Ankara)، والنقاط الواجب الانتباه لها، وإجراءات السجل العقاري (الطابو)، والتنظيمات الخاصة بالمستثمرين الأجانب، وصلتها بالجنسية.
تُدار معاملات بيع وشراء العقارات في (أنقرة – Ankara) ضمن الإطار التشريعي التالي:
• قانون السجل العقاري رقم 2644
• القانون المدني التركي رقم 4721
• قانون الملكية الطبقية (Kat Mülkiyeti Kanunu)
• اللائحة الخاصة بتملّك الأجانب للعقارات
• قانون الجنسية التركية رقم 5901 (لإجراءات الجنسية عن طريق الاستثمار)
لم يعد يُشترط مبدأ «المعاملة بالمثل – karşılıklılık» للمستثمرين الأجانب في (أنقرة – Ankara)؛ لكن تقيَّد عملية التملّك في المناطق العسكرية ومنشآت الأمن والمناطق المحميّة الخاصة. وتوجد قيود خصوصًا حول (المنطقة العسكرية في إتيمسغوت – Etimesgut Askeri Alanı)، (المنطقة العسكرية في ماماك – Mamak Askeri Bölgesi) و(منطقة الأمن في غولباشي – Gölbaşı Güvenlik Alanı).
3.1 التحضير المسبق (التخطيط والميزانية)
الهدف: خفض المخاطر منذ البداية وتجهيز المستندات دون نقص.
المهام:
3.2 اختيار العقار والفحص القانوني (العناية الواجبة – Due Diligence)
أهمّ نقاط الفحص عند شراء عقار في (أنقرة – Ankara):
3.3 عقد الوعد بالبيع
في مشاريع السكن في (أنقرة – Ankara) (مثل (إنچك – İncek)، (أوران – Oran)، (إريامان – Eryaman)) ذات تاريخ تسليم لاحق، يجب تنظيم «عقد وعد بالبيع» مُوثّقًا لدى الكاتب بالعدل.
متى؟ عند بيع على المخطط، تحويل مؤجّل، دفعات بالتقسيط، أو فصل التسليم عن التسجيل.
بنود لا غنى عنها:
• الوصف الدقيق للعقار (ولاية–ناحية–حي/جزء–قطعة–رقم وحدة)
• خطّة الدفع وتاريخ التسليم/التسجيل
• الشرط الجزائي (تأخير التسليم/تخلّف المشتري)
• نموذج الضمان (حجز/أمانة/خطاب ضمان)
• ضبط العيوب/الأعمال الناقصة والمعالجة/الخصم
• التعهّد بالتحوّل إلى الملكية الطبقية (في المشاريع)
• تقاسم الضرائب/الرسوم + ضريبة الطابع
• شروط العدول/الفسخ والاسترداد
• المحكمة المختصة/عناوين التبليغ
3.4 التقييم (تقرير SPK)
تقرير تقييم معتمد (SPK) إلزامي في كلّ شراء للأجانب في (أنقرة – Ankara).
يُنجز عادة خلال 2–3 أيام عمل.
وفي هذه المرحلة أيضًا:
• إعداد شهادة شراء العملة (DAB).
• تجهيز مستندات التحويل البنكي وفق (MASAK).
• التخطيط لنظام الحجز البنكي/الأمانة.
3.5 إجراءات الطابو وحجز الموعد
تُنجَز عادة في دوائر طابو (Çankaya)، (Keçiören)، (Yenimahalle) أو (Etimesgut).
المستندات المطلوبة:
• هوية/جواز سفر
• تقرير تقييم (SPK)
• وثيقة (DASK) للتأمين الإجباري على الزلازل
• شهادة شراء العملة (DAB) إن وُجدت
• إيصال التحويل البنكي
• توكيل + ترجمة
• موافقة الزوج/الزوجة عند وجود قيد «مسكن الأسرة»
3.6 تسلسل إجراءات يوم الطابو
3.7 ما بعد التسجيل
• التصريح بضريبة العقار خلال 30 يومًا لدى البلدية.
• الاشتراكات: نقل الكهرباء والماء والغاز مع الاستعلام عن الديون السابقة.
• التأمينات: (DASK) إلزامي، والتأمين المنزلي اختياري.
• بيان العنوان لدى إدارة النفوس.
• للأجانب: إن تجاوزت قيمة العقار 200,000 دولار يمكن طلب الإقامة، وإن تجاوزت 400,000 دولار يمكن طلب الجنسية.
3.8 الجدول الزمني
|
أشواط |
المدّة (أيام) |
التوضيح |
|
0–3 |
فحص الطابو والعمران |
يُجرى بواسطة محامٍ |
|
2–5 |
تقرير تقييم (SPK) |
إلزامي للأجانب |
|
4–7 |
عقد الكاتب بالعدل (عند اللزوم) |
وعد بالبيع |
|
6–10 |
إجراءات الطابو |
استكمال المستندات |
|
10–20 |
ما بعد الإغلاق |
التأمين، الاشتراكات، الضريبة، الإقامة |
3.9 التكاليف (متوسطات لأنقرة)
|
البند |
المبلغ/النسبة التقريبية |
|
رسم الطابو |
%4 (غالبًا يُقسَّم 2% + 2%) |
|
تقييم SPK |
3,000–6,000 ليرة |
|
DASK |
600–1,200 ليرة |
|
المترجم |
1,000–3,000 ليرة |
|
أتعاب المحاماة |
بحسب الملف |
|
صندوق الخدمات (دوران) |
700–1,000 ليرة |
3.10 توصيات خفض المخاطر
• لا تدفع عربونًا قبل فحص القيود.
• الدفع عبر البنك فقط.
• إجراء العملية عبر توكيل محامٍ يخفّض الأخطاء.
• حدِّد السعر بناءً على تقرير التقييم.
• لا تعتمد وعودًا شفهية دون عقد موثّق.
3.11 قائمة تدقيق إضافية للمشترين الأجانب
• جواز سفر ورقم (VKN)
• توكيل موثّق بالأبوستيل
• تقرير تقييم (SPK)
• شهادة (DAB)
• مترجم محلف
• قيد «عدم البيع 3 سنوات» (عند التخطيط للجنسية)
• مستندات التوافق مع (MASAK)
3.12 قائمة تدقيق للمواطنين الأتراك
• هوية / رقم (TCKN)
• موافقة الزوج/الزوجة إن وُجد قيد «مسكن الأسرة»
• كتاب براءة من رسوم الإدارة
• بوليصة (DASK)
• كتب عدم وجود قيود/ديون
• مستندات البنك عند الشراء بقرض
3.13 أكثر الأخطاء شيوعًا والتطبيق السليم
|
الخطأ |
التطبيق السليم |
|
الدفع نقدًا |
بنك أو نظام أمانة |
|
الدفع دون فحص القيود |
فحص مسبق إلزامي |
|
تحديد السعر دون تقييم |
على أساس تقرير SPK |
|
وعود شفوية |
عقد موثّق بالكاتب بالعدل |
|
التسجيل المستعجل دون إشغال |
بعد التحوّل للملكية الطبقية |
• يجب عدم إظهار قيمة أقلّ من ثمن البيع الحقيقي في الطابو.
• فحص الرهن، الحجز، قيد الإيجار، قيد «مسكن الأسرة».
• تسليم الثمن نقدًا ينطوي على مخاطر وفق (MASAK).
• ضرورة حضور محامٍ أثناء إجراء الطابو.
• عند لزوم مترجم، يجب أن يكون مترجمًا معتمدًا لدى الكاتب بالعدل.
يتعرّض كثير من المستثمرين الأجانب لخسائر جسيمة عند إتمام العملية عبر وسطاء عقاريين فقط.
دور محامي العقارات:
• يفحص سجلات الطابو والعمران،
• يُعدّ/يراجع مسودات العقود،
• يدير إجراءات (MASAK) وبيان مصدر الأموال،
• يدمج شراء العقار مع مسار طلب الجنسية،
• يقدّم الدعم في الضرائب والإقامة،
• يفحص مصادر ديون/التزامات العقار ويعرض المخاطر من منظور قانوني.
• يجب أن يكون مصدر الأموال مشروعًا ومتوافقًا مع لوائح (MASAK)، خصوصًا للأجانب.
• في التحويلات البنكية يُفضَّل كتابة «ثمن شراء مسكن» في الشرح.
• يُنصح باستشارة (MASAK) قبل الشراء لتلافي مخاطر الإبلاغ عن «عملية مشبوهة».
• بعد نقل الطابو يمكن التقدّم لطلب إقامة (نوع J).
• يمكن شمول أفراد الأسرة في الطلب.
• يجب إتمام إخطار ضريبة العقار للبلدية، ونقل اشتراكات الكهرباء/الماء/الغاز، والتسجيل لدى إدارة المبنى.
تتقدّم (أنقرة – Ankara) في عام 2025 بفضل منظومة القطاعين العام والجامعات والصحة، ودورة إيجار مستقرة نسبيًا، وعرض منتظم للسكن الجديد.
تقوى قطاعات التحوّل الحضري، مواقع السكن العائلي، الإيجارات قرب الجامعات/المستشفيات، واستثمارات الفيلات/الحزام الأخضر.
وفق نمط الاستثمار:
• (Çankaya – چانكايا) (Oran, Yıldızevler, Gaziosmanpaşa, Kavaklıdere, Çukurambar, Söğütözü) → فاخر/مرموق، مكتب–رزيدانس، مستأجرون مؤسسيون
• (Gölbaşı – غولباشي) – (İncek – إنچك) – (Beytepe – بايتبه) – (Bilkent – بيلكنت) – (Yaşamkent – ياشامكنت) – (Ümitköy – أوميت كوي) – (Çayyolu – تشايلولو) → فيلا/رزيدانس، نمط عائلي، حياة جامعية مميّزة
• (Etimesgut – إتيمسغوت) – (Eryaman – إريامان) – (Bağlıca – باغليجا) – (Sincan – سينجان) – (Yenikent – ينيكنت) → شقق واسعة، مواقع مخططة، مزايا نقل
• (Yenimahalle – يني محلة) – (Batıkent – باتي كنت) – (Keçiören – كيجورَن «محاور مختارة») → تحوّل/توازن سعر–إيجار ميسور
• (Altındağ – ألطين داغ) – (Mamak – ماماك «جبهات التحوّل») → تجديد/تحوّل، عائد متوسط–طويل الأجل
• محور (Kızılay – قزلاي) – (Maltepe – مالتبه) – (Sıhhiye – صِحّيّه) – (Tunalı – تونالي) – طريق (Eskişehir – إسكيشهير) (منطقة (Söğütözü – سُغوت أوزو)) → تجاري/مكاتب–عيادات، عقود مؤسسية
• (Pursaklar – بورساكلار) – (Akyurt – أكيورت) – (Ayaş – آياش) – (Beypazarı – بايبازاري) – (Elmadağ – ألما داغ «مناطق مختارة») → أراضٍ/تنمية ولوجستيات–صناعة
تكتيك اختيار المنطقة: نوع الإيجار المخطط (عائلي/طلّابي/مؤسسي)، سهولة الوصول (مترو/محاور رئيسية)، كثافة الجامعات–المستشفيات–الأبراج، ومستويات رسوم الإدارة.
— (Çankaya – چانكايا): مشاريع فاخرة/مرموقة وإيجار مؤسسي (Oran, Yıldızevler, Kavaklıdere, Çukurambar, Söğütözü)
الصورة العامة: مركز دبلوماسي ومؤسسي؛ كثافة رزيدانس وشقق A+ وتحويلات مكتب–عيادة ومشاريع علامة. مشاة/حياة اجتماعية/مطاعم وفنون قوية.
مزايا الاستثمار:
• ملف مستأجرين مؤسسيين وطويل الأجل؛ انخفاض الشواغر.
• مواقع مرموقة بتسليمات سريعة ورسوم إدارة مرتفعة.
• سعر م² تقريبي 2025: 180,000–320,000 ليرة (اختلاف كبير بين الشوارع/المشاريع).
• نزعة ارتفاع انتقائي قصير–متوسط الأجل؛ شيوع اتفاقات إيجار مرتبطة بالعملة.
ملاحظات قانونية:
• فحص تطابق الإشغال/المخطط والملكية الطبقية خصوصًا في الأبنية القديمة.
• في الاستخدامات عيادة/مكتب: خطة الإدارة وترخيص الاستعمال.
• في المشاريع الفاخرة: نصيب الأرض ورسوم الإدارة بوضوح في العقد.
— (Gölbaşı – غولباشي) – (İncek – إنچك) – (Beytepe – بايتبه) – (Bilkent – بيلكنت) – (Yaşamkent – ياشامكنت) – (Ümitköy – أوميت كوي) – (Çayyolu – تشايلولو): فيلا/رزيدانس ونمط عائلي
الصورة العامة: حزام أخضر لمسكن نوعي؛ مساحات واسعة، حدائق/تراسات، أمن مواقع، تجمعات مدارس/جامعات/مستشفيات.
مزايا الاستثمار:
• طلب قوي على الفيلات المزدوجة والشقق الكبيرة 3+1–4+1.
• مثلث (Bilkent–Hacettepe–ODTÜ) والمستشفيات الخاصة يكوّنان حوض مستأجرين.
• سعر م² تقريبي 2025: 120,000–230,000 ليرة (أعلى للفيلات).
• حفظ قيمة متوسط–طويل الأجل؛ إمكانات ارتفاع في المشاريع ذات نصيب أرضٍ مرتفع.
ملاحظات قانونية:
• فحص المخطّط، «حق الإنشاء/الملكية الطبقية»، الإشغال، الالتزامات التجميلية/المشتركة.
• فيلا–سايت: خطة الإدارة، الرسوم، تشغيل المرافق المشتركة.
• حول (غولباشي – Gölbaşı): التحقق من أحكام البيئة/الحماية الخاصة وشروط البناء.
— (Etimesgut – إتيمسغوت) – (Eryaman – إريامان) – (Bağlıca – باغليجا) – (Sincan – سينجان) – (Yenikent – ينيكنت): نمط عائلي وتوازن سعر/إيجار ميسور
الصورة العامة: أحياء مخططة، مواقع ذات مرافق اجتماعية واسعة، وصول مترو/محاور.
مزايا الاستثمار:
• سعر م² تقريبي 2025: 70,000–140,000 ليرة؛ عائد إجمالي %5.5–7 في كثير من المشاريع.
• تفضيل مواقف السيارات والمساحات الخضراء وملاعب الأطفال.
• استمرارية الإيجار وقلة الشواغر؛ كلفة/منفعة لصالح المستثمر.
ملاحظات قانونية:
• ضمان الانتقال من «حق الإنشاء» إلى «الملكية الطبقية» في العقد.
• إضافة بروتوكولات التسليم/الأعمال الناقصة وبنود الشرط الجزائي.
• فحص شروط استخدام المرافق وخطة الإدارة.
— (Yenimahalle – يني محلة) – (Batıkent – باتي كنت) – (Keçiören – كيجورَن): تحوّل واستثمار ميسور
الصورة العامة: نسيج أحياء واسع قريب من المركز؛ تسارع التجديد/التحوّل في بعض المحاور.
مزايا الاستثمار:
• سعر م² تقريبي 2025: 80,000–160,000 ليرة.
• عند محاور المترو/الطرق الرئيسية: دورة إيجار قوية؛ عوائد إجمالية %6–7 ممكنة.
• فرص رفع القيمة عبر التحسين في المخزون القديم.
ملاحظات قانونية:
• في مناطق التحوّل: مبنى خطِر، أصحاب الحقوق، عقد المقاول، جدول التسليم.
• في الأبنية القديمة: الإشغال/الملكية الطبقية وقضايا المساحات المشتركة.
— (Altındağ – ألطين داغ) – (Mamak – ماماك «جبهات التحوّل»): ارتفاع متوسط–طويل الأجل
الصورة العامة: كثافة مخزون قديم مع تسارع مشاريع التحوّل؛ قرب نسبي من المركز ومزايا نقل عام.
مزايا الاستثمار:
• تذاكر دخول أقلّ نسبيًا وإمكان ارتفاع طويل الأجل.
• سعر م² تقريبي 2025: 60,000–120,000 ليرة (حسب الشارع/جودة المشروع).
• ارتفاع الطلب الإيجاري على المحاور المجدَّدة.
ملاحظات قانونية:
• إدارة قانونية لملف «مبنى خطِر/قيود الطابو/تطبيقات الإعمار/التقسيم/السكن المؤقت».
• وضوح جدول التسليم والغرامات التأخيرية.
— حزام تجاري/مكاتب–عيادات: (Kızılay – قزلاي) – (Maltepe – مالتبه) – (Sıhhiye – صِحّيّه) – (Tunalı – تونالي) – طريق (Eskişehir – إسكيشهير) (منطقة (Söğütözü – سُغوت أوزو))
الصورة العامة: مكاتب قطاع عام/خاص، عيادات تغذية/تجميل، مستأجرون مؤسسيون تعليم–صحة.
مزايا الاستثمار:
• عقود طويلة الأجل لمساحات عالية الطلب.
• سعر م² تقريبي 2025: 120,000–250,000 ليرة (أعلى في أبراج المكاتب).
• تدفّق نقدي متوقَّع بفضل نظام (KDV)/الاقتطاعات والإيجار التجاري.
ملاحظات قانونية:
• ترخيص العمل، مستندات السلامة/الإشغال، إذن الاستخدام بخطة الإدارة، والملكية الطبقية.
• صياغة مهنية لعقد الإيجار (الربط بالمؤشرات، الصيانة، فسخ مبكر وغراماته).
— محاور أراضٍ/تنمية: (Pursaklar – بورساكلار) – (Akyurt – أكيورت) – (Ayaş – آياش) – (Beypazarı – بايبازاري) – (Elmadağ – ألما داغ «مختارة»)
الصورة العامة: استثمارات لوجستية–صناعية، وصلات الحلقة الثالثة، قطع ريفية/فيلات ورؤى طويلة الأجل.
مزايا الاستثمار:
• نطاق سعر م² للأرض 2025: 5,000–20,000 ليرة (تأثير هائل للإعمار/المعامل/الموقع).
• إمكانات تنمية/ارتفاع خلال 5–10 سنوات.
ملاحظات قانونية:
• فحص وضع الإعمار (سكن/تجارة/زراعة)، المعامل، ارتدادات البناء، الفرز/الدمج، واجهة الطريق/البنية التحتية.
• في الأراضي الزراعية ذات «توقّع إعمار»: مخاطر مضاربة مرتفعة؛ يُمنع البيع/الشراء دون موافقات خططية نافذة.
|
نوع الاستثمار |
المناطق المقترحة |
سعر بيع م² تقريبي (TL) |
الإمكان (قصير–طويل) |
مستوى المخاطر القانونية |
|
سكن فاخر/مرموق |
(Çankaya – چانكايا): (Oran, Yıldızevler, Kavaklıdere; Çukurambar, Söğütözü) |
180,000–320,000 |
ارتفاع انتقائي قصير الأجل |
متوسط |
|
مجتمعات عائلية |
(Etimesgut, Eryaman, Bağlıca; Yaşamkent, Ümitköy, Çayyolu) |
70,000–160,000 |
إيجار مستقر متوسط الأجل |
منخفض–متوسط |
|
تحوّل/عائد إيجاري |
(Yenimahalle/Batıkent, Keçiören مختارة, Altındağ/Mamak) |
60,000–160,000 |
ارتفاع متوسط–طويل الأجل |
متوسط–عالٍ |
|
تجاري/مكاتب–عيادات |
(Kızılay, Maltepe, Sıhhiye, Tunalı, Eskişehir Yolu–Söğütözü) |
120,000–250,000 |
تدفّق نقدي قوي |
متوسط |
|
فيلات/معيشة طبيعية |
(İncek, Beytepe, Bilkent, Gölbaşı) |
140,000–260,000+ |
شريحة دخل أعلى؛ عرض محدود |
منخفض |
|
أراضٍ/تنمية |
(Pursaklar, Akyurt, Ayaş, Beypazarı, Elmadağ مختارة) |
5,000–20,000 (أرض/م²) |
منظور 5–10 سنوات |
عالٍ |
ملاحظة: تختلف الأسعار وفق الشارع/المشروع/عُمر البناء/التنسيق/رسوم الإدارة. يُنصح بالتقييم (SPK) وتحليل الأمثلة قبل الشراء.
|
الاتجاه |
الشرح |
|
ارتفاع انتقائي في السكن الفاخر |
ضغوط الكلفة وتفاوت الطلب في 2024؛ استمرار الارتفاع بالمشاريع المركزية/العلامات في 2025. |
|
تعزّز النمط العائلي في الممر الغربي |
طلب مستمر وشواغر منخفضة على محور (Etimesgut–Eryaman–Bağlıca) و(Çayyolu–Yaşamkent). |
|
ارتفاع القيم في جبهات التحوّل |
مع التحوّل، يزداد توازن الإيجار–البيع في (Altındağ–Mamak) و(Keçiören). |
|
ميل نحو المستأجر المؤسسي |
عقود طويلة الأجل في حزام المكاتب/العيادات؛ توقّعية أعلى للتدفّق الإيجاري. |
|
اهتمام بالأراضي والفيلات |
حول (İncek–Beytepe–Gölbaşı): معيشة خضراء وسيناريوهات تنمية أراضٍ. |
قائمة تدقيق قانونية مصغّرة قبل الاستثمار (أنقرة – Ankara)
• قيود الطابو (رهن، حجز، قيود)، قيد «مسكن الأسرة» وقيد الإيجار
• وضع الإعمار، المعامل، الارتفاعات، الارتدادات، مخاطر تغيير المخطط
• «حق الإنشاء/الملكية الطبقية»، الإشغال، مخالفات المشروع
• خطة الإدارة، رسوم الإدارة، أسس تشغيل المرافق المشتركة
• شهادة (DAB)، بيان مصدر الأموال (MASAK)، نموذج الدفع (بنك/أمانة/حجز)
• تقرير تقييم (SPK) + تحليل أمثلة مماثلة
• بروتوكول التسليم/الأعمال الناقصة، البنود الجزائية وبنود الضمان
خلاصة قصيرة وتوصية
• استراتيجية 1 (عائد إيجاري): استهداف %5.5–7 على محور (Etimesgut–Eryaman/Yaşamkent–Çayyolu) مع قراءة متأنية لرسوم الإدارة/م².
• استراتيجية 2 (ارتفاع انتقائي): مخزون A+ بمواقع (Çankaya) المركزية/العلامات؛ اختيار الشارع حاسم.
• استراتيجية 3 (تحوّل–طويل الأجل): تعميق الفحص القانوني/التحوّل في (Altındağ–Mamak/Keçiören) عبر محامٍ.
• استراتيجية 4 (فيلات/معيشة خضراء): (İncek–Beytepe–Gölbaşı) مع الانتباه لإعمار القطعة/نصيب الأرض وخطة الإدارة.
• استراتيجية 5 (تجاري/مكاتب–عيادات): على محور (Kızılay–Söğütözü) تُعالج تراخيص/إشغال/خطة إدارة وبنود عقد الإيجار بدقّة.
1. هل يُسمح قانونيًا للأجانب بشراء عقار في أنقرة؟
نعم. وفق التشريعات التركية، يمكن للأجانب شراء العقارات – بما فيها (أنقرة) – باستثناء المناطق العسكرية/الأمنية المحظورة. أُلغي مبدأ “المعاملة بالمثل”، وتُطبَّق فقط قيود خاصة بحسب بعض الدول وقيود أمنية/بيئية محلية (مثل مناطق (إيتيمسغوت–ماماك) العسكرية، والمناطق المحمية الخاصة حول (غولباشي)).
2. هل يلزم الحصول على تصريح إقامة لشراء عقار في أنقرة؟
لا. يمكن الشراء بجواز السفر ورقم الهوية الضريبية (VKN) حتى دون تصريح إقامة. وبعد الطابو، قد ينشأ حق التقدّم لإقامة قصيرة الأجل عبر التملّك (لمن يستوفي القيمة/الشروط).
3. ما أنواع العقارات التي يمكن للمستثمر الأجنبي شراؤها في أنقرة؟
شقة سكنية، مكتب/محلّ، وحدة تجارية مستقلة، ريزيدانس، أرض (وفق وضع الإعمار) وغيرها. أما الأراضي الزراعية فخاضعة لإجراءات ترخيص خاصة؛ وفي الأغلب لا يمكن شراؤها مباشرة.
4. كم عقارًا يمكن للأجنبي امتلاكه في أنقرة؟
لا يوجد حدّ عددي؛ لكن السقف الإجمالي في تركيا هو 30 هكتارًا للشخص، ومع سقف 10% من مساحة أي قضاء (ilçe).
5. كم تستغرق معاملات الطابو؟
إذا كانت الأوراق مكتملة: غالبًا 1–3 أيام عمل؛ وقد تمتدّ أسبوعًا في الفترات المزدحمة. وتُنجز المعاملات لدى مديرية الطابو في القضاء الذي يقع فيه العقار (تشأنكيا، يني محلة، إيتيمسغوت، كيجورَن، ماماك، سنجان…).
6. ما المستندات اللازمة أثناء نقل الملكية (الطابو)؟
• هوية أو جواز سفر
• رقم الهوية الضريبية (VKN)
• (عند اللزوم) صورتان بيومتريتان
• تقرير تقييم معتمد (SPK) – إلزامي في شراء الأجانب/المعاملات المرتبطة بالجنسية
• تأمين الزلازل الإجباري (DASK) للعقار السكني
• إيصال بنكي بمبلغ البيع
• وكالة + ترجمة/أبوستيل (إن كان التعامل عبر وكيل)
• موافقة الزوج/الزوجة (عند وجود قيد “مسكن الأسرة”)
7. ما نسبة رسم الطابو عند الشراء في أنقرة؟
إجمالي 4% كرسم طابو (وعمليًا كثيرًا ما يتقاسمه البائع والمشتري %2–%2). كما تُدفع بدلات صندوق الخدمات/الرسوم.
8. هل يمكن دفع ثمن العقار نقدًا خارج البنك؟
لا. يفرض نظام (MASAK) الدفع عبر البنوك. الدفع نقدًا قد يُعدّ معاملة مشبوهة من منظور (MASAK) والضرائب. في أنقرة، تُفضَّل أنظمة الحجز/الأمانة/المقاصة البنكية.
9. هل يمكن الحصول على إقامة بعد شراء عقار في أنقرة؟
نعم. من يستوفي القيمة والشروط يمكنه التقدّم لإقامة قصيرة الأجل. تُدار الطلبات عبر إدارة الهجرة في أنقرة (ويجب متابعة المواعيد وقائمة المستندات المحدثة).
10. هل يمنح شراء عقار في أنقرة الجنسية التركية؟
نعم. إذا بلغت قيمة العقار الأقل 400,000 دولار أمريكي ووُضع قيد “عدم البيع 3 سنوات”، يمكن التقدّم للجنسية عبر الاستثمار (القيم/التشريعات قد تتغيّر؛ يجب التحقق من الشروط المحدثة).
11. ما شروط العقار المستخدم للجنسية؟
• تسجيل اسم مقدم الطلب كمشتري في الطابو
• تقرير تقييم معتمد (SPK)
• تحويل مبلغ الاستثمار إلى الليرة التركية عبر “شهادة شراء العملة” (DAB)
• قيد “عدم البيع 3 سنوات”
• ألّا يكون العقار قد استُخدم في طلب جنسية سابق
12. هل عقد الكاتب بالعدل (النوتر) إلزامي في شراء العقار؟
إن نقل الملكية يتم في مديرية الطابو. أمّا في حالات البيع على المخطط/التسليم المؤجّل ونحوها، فعقد وعد بالبيع مُوثّق لدى الكاتب بالعدل إلزامي. اذكروا بوضوح شروط الدفع/التسجيل في العقد.
13. هل يمكن للأجنبي توكيل مواطن تركي عند شراء العقار؟
نعم. يمكن لمحامٍ متابعة المعاملة بموجب وكالة مصدّقة (وفي الخارج: بالأبوستيل أو تصديق القنصلية التركية).
14. هل وجود مترجم إلزامي عند شراء الطابو؟
نعم. للأجانب غير المتقنين للتركية، حضور مترجم محلف إلزامي في الطابو والنوتر؛ ويُثبت ذلك في المحاضر.
15. كيف أعرف إن كان العقار مرهونًا/محجوزًا؟
عبر بيان القيود (takyidat). يفحص محاميك سجلات مديرية الطابو بحثًا عن الرهن، الحجز، القيود. ويُطلب كذلك مستندات التنظيم/الإشغال وكتب براءة الذمة من إدارة الموقع.
16. ماذا لو ظهرت لاحقًا مشكلة تنظيميّة أو في الرخصة؟
قد يُطلب فسخ العقد واسترداد الثمن و/أو تعويضات حسب الحالة. لذا يجب فحص وضع الإعمار وشهادة الإشغال (إسكان) مسبقًا عبر محامٍ.
17. ما تقرير التقييم المعتمد (SPK) وما فائدته؟
هو تقرير رسمي يحدّد القيمة السوقية للعقار. وهو إلزامي في شراء الأجانب/مسارات الجنسية. يجب أن يتوافق الثمن المصرّح به في الطابو مع التقرير.
18. ما أبرز مناطق الاستثمار في أنقرة؟
• فخم/مرموق & إيجار مؤسسي: (تشأنكيا: أوران، ييلديز إفلر، GOP، قافاقلي دره، تشوكور أمبار، سوغوت أوزو)
• مجتمعات عائلية & استمرارية الإيجار: (إيتيمسغوت–إريامان–باغليجا)، (ياشام كنت–أوميت كوي–تشايلولو)
• عائد طويل/تحوّل: (يني محلة–باتي كنت، كيجورَن “محاور مختارة”، ألطين داغ–ماماك “جبهات التحوّل”)
• تجاري/مكاتب–عيادات: (قزلاي–مالتيبه–صِحّيّه–تونالي)، طريق إسكيشهير–سوغوت أوزو
• فيلات/معيشة طبيعية: (إنشك–بايتَبه–غولباشي ومحيطها)
19. هل شراء شقة “قيد الإنشاء” آمن؟
قد يكون آمنًا بشرط الشراء من مشاريع مرخّصة/مسجلة، وعقد وعد بالبيع لدى الكاتب بالعدل إلزامي، وتجنّب دفع مبالغ كبيرة قبل الطابو. أضيفوا بنود شرط جزائي/ضمان للأعمال الناقصة وجدول التسليم.
20. ما دور المحامي في شراء العقار بأنقرة؟
يتولّى المحامي: فحص الطابو/الإعمار/الإشغال، صياغة/مراجعة العقد، إدارة (MASAK/DAB)، مواءمة التقييم، بنود التسليم/الشرط الجزائي/الضمان، ودمج مسار الإقامة–الجنسية (إن وُجد)، وتقليل مخاطر الاحتيال والمخالفات.
21. هل توجد ضرائب عند شراء العقار في تركيا؟
يُدفع رسم الطابو (4%) عند الشراء. وبعد ذلك تُصرّح ضريبة العقار سنويًا وتُسدَّد للبلدية. (نظام ضريبة القيمة المضافة قد يختلف حسب الاستعمال تجاري/سكني؛ وفي البيع الأول للمشاريع يُقيّم على حدة).
22. كم يستغرق إصدار تقرير الخبرة (التقييم) قبل الطابو؟
عادة 2–3 أيام عمل عبر شركات مرخّصة (SPK). ويُذكر في التقرير مدة صلاحيته العمليّة (انتبهوا لنطاق التواريخ التي تطلبها الجهة المختصة).
23. هل تُدفع ضريبة ربح رأسمالي بعد بيع العقار في أنقرة؟
إذا بيع العقار قبل مرور 5 سنوات فقد تنشأ ضريبة أرباح القيمة. أما بعد 5 سنوات فالأصل عدم نشوء الضريبة (مع مراعاة الاستثناءات/الظروف الخاصة؛ استشيروا محاسبًا).
24. كيف أتجنّب الإعلانات الوهمية أو الاحتيال عند الشراء؟
• فحص سجلات الطابو والبلدية عبر محامٍ
• التحقق بوثائق من صفة وسيط العقار
• الدفع عبر البنك ويفضّل عبر حساب أمانة/حجز
• تنفيذ الإجراء شخصيًا/عبر وكيل وإثبات الضمان تعاقديًا لدى الكاتب بالعدل
25. ما شرط تصريف العملة الأجنبية عند شراء العقار في تركيا؟
يحوِّل الأجنبي عملته إلى الليرة في البنك وتُصدر “شهادة شراء العملة” (DAB). وهي إلزامية في طلبات الجنسية؛ وفي أنقرة تطلب البنوك التخطيط مُسبقًا لإدارة القيم/القيود/الحجز.
26. ما الإجراءات بعد نقل ملكية الطابو؟
• إخطار البلدية بضريبة العقار (فتح التكليف)
• نقل اشتراكات الكهرباء والماء والغاز والإنترنت
• جدول تجديد (DASK)
• التسجيل لدى إدارة الموقع/الرسوم وخطة الإدارة
• إعداد ملف الإقامة و(إن وُجد) الجنسية
27. هل يمكن لشركاء أجانب متعدّدين شراء عقار معًا في أنقرة؟
نعم. يمكن تأسيس ملكية مشاعة؛ وتُذكر حصة كل مشترٍ في الطابو.
28. كيف تُعدّ الوكالة في شراء العقار؟
الوكالات الصادرة في الخارج يجب أن تكون مُصدّقة بالأبوستيل أو من القنصلية التركية. وفي تركيا: تُترجَم وتُوثَّق لدى الكاتب بالعدل قبل الاستعمال.
29. ما أكثر الأخطاء شيوعًا خلال شراء العقار في أنقرة؟
• دفع عربون/ثمن دون فحص القيود/الإعمار
• التصريح بالقيمة دون تقرير تقييم (SPK)
• الدفع نقدًا (مخاطر MASAK)
• إتمام المعاملة دون محامٍ
• شراء عقار لا يستوفي معايير الإقامة/الجنسية
• عدم توضيح فروق “حق الإنشاء–الملكية الطبقية–الإشغال” في العقد
