Турция благодаря своему географическому положению, культурному разнообразию и инвестиционным возможностям стала привлекательным центром для иностранных инвесторов. Многие иностранные граждане стремятся приобрести недвижимость в Турции не только как инвестицию, но и как способ получить вид на жительство.
Однако этот процесс не сводится лишь к простой формуле «купил дом → получил ВНЖ». Он включает в себя правовое регулирование, административные процедуры, требования к стоимости имущества и риск отказа.
В данной статье рассматриваются следующие вопросы:
Владение недвижимостью в Турции не гарантирует автоматического получения ВНЖ. Ниже приведены основные условия и недавние изменения в практике:
|
Условие |
Пояснение |
|
Жилое назначение недвижимости |
Недвижимость должна иметь жилое назначение (квартира, вилла и т. д.). Коммерческие объекты (офисы, склады, земельные участки) не подходят. |
|
Минимальная стоимость имущества |
С 16 октября 2023 года по всей территории Турции действует единый минимальный порог — 200 000 долларов США. |
|
Отчёт об оценке (экспертиза) |
Необходимо предоставить официальный отчёт об оценке рыночной стоимости недвижимости. |
|
Право собственности (титул) |
Недвижимость должна быть зарегистрирована на имя иностранного гражданина. Сделка должна быть оформлена в соответствии с турецким законодательством. |
|
Стандарты жилья и регистрация адреса |
Объект должен соответствовать санитарным и техническим требованиям, а заявитель обязан указать действительный адрес проживания. |
|
Финансовая состоятельность |
Иностранец должен доказать наличие достаточных средств для проживания в Турции. |
|
Медицинская страховка |
Требуется наличие действующего медицинского страхового полиса на весь срок проживания. |
|
Срок подачи заявления |
Продление ВНЖ необходимо подавать не позднее чем за 60 дней до истечения текущего срока. Поздние заявления не принимаются. |
Примечание: после 2023 года были введены новые правила, увеличившие минимальную стоимость недвижимости и унифицировавшие практику по всем регионам Турции.
4.1. Этапы подачи заявления
Важно: ключевым этапом является не только подача заявления, но и процесс покупки недвижимости.
При отсутствии профессиональной юридической поддержки при сделке купли-продажи велика вероятность отказа в ВНЖ, даже при наличии всех документов.
Согласно данным Главного управления по делам миграции, иностранные владельцы недвижимости должны предоставить:
Дополнительно могут потребоваться документы членов семьи: свидетельство о браке, о рождении детей, удостоверения личности и т. д.
5. Основные причины отказа в выдаче вида на жительство на основании владения недвижимостью
Покупка недвижимости в Турции не гарантирует автоматического получения вида на жительство. Даже при выполнении всех формальных условий Главное управление по делам миграции (DGMM) может отказать по ряду оснований.
Статья 32 содержит общий перечень оснований для отказа в выдаче ВНЖ, включая:
Эти основания особенно часто применяются после 2023 года, когда практика рассмотрения заявлений стала более строгой и унифицированной.
Если в выдаче вида на жительство отказано, иностранный гражданин или его представитель может воспользоваться следующими юридическими возможностями.
6.1. Уведомление об отказе
Главное управление по делам миграции обязано направить заявителю письменное уведомление с указанием:
6.2. Административная жалоба
В некоторых случаях возможно подать письменную жалобу непосредственно в орган, вынесший решение.
Однако на практике этот путь редко приводит к положительному результату, так как жалоба рассматривается той же инстанцией, которая вынесла отказ.
Как правило, это приводит лишь к потере времени.
6.3. Судебное обжалование — административный процесс
Решение об отказе может быть оспорено путём подачи иска об аннулировании административного акта (iptal davası) в административный суд.
Суд проверяет как законность процедуры, так и обоснованность решения.
Если отказ признан неправомерным (например, занижена стоимость недвижимости или указаны недостоверные основания), суд может отменить решение, обязывая органы миграции повторно рассмотреть заявление.
6.4. Временный статус на период судебного разбирательства
В некоторых случаях, пока судебный процесс продолжается, заявителю может быть предоставлен временный вид на жительство или статус арендатора (kiracı statüsü).
Такие решения принимаются индивидуально в зависимости от обстоятельств дела.
6.5. Возможность повторного обращения
После отказа возможно:
Практический совет:
Процедура обжалования требует глубоких знаний административного и миграционного права Турции.
Поэтому настоятельно рекомендуется обращаться к опытному адвокату, специализирующемуся на миграционном и имущественном праве.
Это значительно повышает шансы на успешный исход.
Неопределённость критерия стоимости недвижимости
На практике часто возникает путаница относительно минимальной стоимости недвижимости.
Ранее применялись пороги 75 000 / 50 000 долларов США в зависимости от региона, однако теперь действует единый стандарт — 200 000 долларов США по всей стране.
Поэтому крайне важно отслеживать официальные объявления Главного управления по делам миграции (DGMM) и своевременно обновлять информацию.
Обременения и история права собственности
Если на объект недвижимости наложены ипотека, арест или иные ограничения, заявление о ВНЖ может быть отклонено.
Поэтому необходимо тщательно проверять реестр прав собственности (tapu sicil) до покупки.
Эта процедура требует профессиональных юридических знаний, и рекомендуется обращаться к квалифицированному адвокату, который может провести детальную проверку всех записей и документов через соответствующие органы.
Неполные документы или мелкие ошибки
Даже незначительные ошибки — отсутствие подписи, неправильные даты, нечеткие копии — могут привести к отказу.
Все документы должны быть заверены, переведены на турецкий язык при необходимости и поданы в надлежащей форме.
Несоответствие адреса проживания
Миграционные органы проверяют заявленный адрес проживания.
Если жильё не соответствует стандартам безопасности или заявитель фактически проживает по другому адресу, это может стать основанием для отказа или отмены уже выданного ВНЖ.
Недостаточное медицинское страхование или финансовые средства
Часто встречается отказ из-за ограниченного страхового покрытия или недостаточных финансовых ресурсов.
Необходимо предоставить страховой полис, действительный на весь период проживания, а также выписки со счёта или подтверждения дохода, подтверждающие финансовую состоятельность.
Ошибки при подаче заявления (просрочка)
Заявление на продление ВНЖ должно подаваться не позднее чем за 60 дней до истечения срока действия текущего разрешения.
Подача после истечения срока автоматически влечёт отказ.
Соображения общественной безопасности
Некоторым заявителям может быть отказано из-за информации о причастности к угрозе общественному порядку или национальной безопасности.
В таких случаях решение принимается по усмотрению администрации, и обжалование возможно только в суде.
Рекомендации по предотвращению отказа
Чтобы минимизировать риски отказа:
Профессиональное сопровождение повышает вероятность положительного решения в несколько раз.
Владение недвижимостью в Турции — это не только выгодная инвестиция, но и возможность легализовать проживание.
Тем не менее процесс получения ВНЖ юридически сложен, требует внимания к деталям и знания законодательства.
Постоянно изменяющиеся требования к стоимости, различия в региональной практике, риск отказа и административные процедуры делают необходимым получение профессиональной юридической помощи.
При грамотном подходе и корректном оформлении документов вид на жительство на основании недвижимости может стать первым шагом к долгосрочному проживанию, разрешению на работу и даже гражданству Турции, в рамках действующего законодательства.
1. Могут ли иностранцы, владеющие недвижимостью в Турции, получить вид на жительство?
Да. Согласно статье 31(1)(a) Закона № 6458 «О иностранцах и международной защите», иностранцы, владеющие недвижимым имуществом в Турции, имеют право подать заявление на краткосрочный вид на жительство.
Однако недвижимость должна иметь жилое назначение, а заявитель — выполнить все остальные условия.
2. Какие типы недвижимости подходят для получения ВНЖ?
Только жилые объекты (квартиры, виллы, дома с жилым назначением).
Земельные участки, коммерческие помещения, склады, офисы или сельскохозяйственные угодья не подходят.
3. Какова минимальная стоимость недвижимости для получения ВНЖ?
По состоянию на 2023 год стоимость недвижимости должна составлять не менее 200 000 долларов США.
Ранее применялись пороги 75 000 USD (в крупных городах) и 50 000 USD (в других регионах), однако теперь установлен единый минимум по всей стране.
4. Недвижимость должна полностью принадлежать иностранцу?
Да. Недвижимость должна находиться в полной собственности иностранного гражданина.
Объекты с долевым владением (совместная собственность), как правило, не принимаются.
5. Можно ли подать заявление сразу после покупки жилья?
Да. После завершения сделки и регистрации права собственности на имя иностранца можно подать заявление.
Недвижимость должна иметь кат муликиети (свидетельство о праве собственности на жильё) или кат иртифаки и быть пригодной для проживания.
6. На какой срок выдается ВНЖ на основании недвижимости?
Обычно такой вид на жительство выдается на один год и может быть продлён.
В некоторых провинциях при первом обращении возможно получение разрешения до двух лет.
7. Могут ли члены семьи также получить ВНЖ на основании той же недвижимости?
Да. Супруг(а) и дети до 18 лет могут подать заявление на семейный вид на жительство или производный ВНЖ на основании собственности главного заявителя.
На каждого члена семьи оформляется отдельное заявление и комплект документов.
8. Какую стоимость принимает во внимание миграционная служба — по купчей или по отчёту об оценке?
Главное управление по делам миграции принимает во внимание стоимость, указанную в официальном отчёте об оценке (экспертизе).
Если стоимость в купчей занижена, это может стать основанием для отказа.
9. Куда подавать заявление?
Заявление подаётся онлайн через портал E-Ikamet (https://e-ikamet.goc.gov.tr).
После заполнения анкеты необходимо лично явиться в Провинциальное управление по делам миграции (İl Göç İdaresi) в назначенное время с полным пакетом документов.
10. Какие документы требуются?
11. Могут ли отказать в выдаче ВНЖ?
Да. Если условия не соблюдены или документы оформлены с ошибками, миграционные органы могут отказать.
Например, если стоимость недвижимости ниже минимума, титул не жилой, адрес недействителен или заявитель представляет риск для общественного порядка.
12. Можно ли обжаловать решение об отказе?
Да. Решение можно обжаловать в административном суде в течение 60 дней с момента уведомления.
Также возможно подать жалобу в административный орган, но на практике она редко бывает успешной.
13. Какие причины обычно указываются в решении об отказе?
Чаще всего встречаются следующие причины:
14. Нужно ли покидать Турцию после отказа?
Если у заявителя нет другого действительного визового или разрешительного статуса, он обязан покинуть Турцию.
Однако если подаётся иск и процесс обжалования продолжается, возможно предоставление временного разрешения на пребывание.
15. Что происходит, если недвижимость продана?
После продажи недвижимого имущества основание для ВНЖ исчезает, и разрешение аннулируется.
Для сохранения статуса необходимо приобрести другую недвижимость или подать заявление по другому основанию.
16. Даёт ли покупка недвижимости право на получение гражданства?
Нет, не автоматически.
Для получения гражданства необходимо приобрести недвижимость стоимостью не менее 400 000 долларов США и не продавать её в течение трёх лет.
ВНЖ на основании покупки за 200 000 долларов гражданство не предоставляет.
17. Может ли владелец ВНЖ на основании недвижимости работать в Турции?
Нет.
Такой ВНЖ не даёт права на работу.
Однако владелец может подать отдельное заявление на получение разрешения на работу.
18. Есть ли провинции, где выдача ВНЖ приостановлена?
Да. В некоторых регионах (особенно в Стамбуле, Анталье, Бурсе, Мерсине) достигнут лимит числа иностранных жителей.
В этих районах новые заявления могут временно не приниматься.
Актуальные списки публикуются Главным управлением по делам миграции.
19. Как долго действителен отчёт об оценке?
Официальный отчёт об оценке недвижимости действует в течение трёх месяцев со дня выдачи.
После истечения этого срока необходимо получить новый отчёт.
20. В каких случаях вид на жительство может быть аннулирован?
21. Как подать заявление на продление ВНЖ?
Продление следует подавать не позднее чем за 60 дней до окончания срока действия текущего разрешения через портал E-Ikamet.
Необходимо повторно подтвердить право собственности на недвижимость.
22. Можно ли получить ВНЖ, арендуя жильё?
Нет.
Арендованная недвижимость не даёт права на получение ВНЖ на основании владения.
Такое разрешение предоставляется только собственникам жилья.
23. Возможен ли ВНЖ при долевой собственности (совместном владении)?
Нет.
Требуется единоличное владение недвижимостью.
Совместная собственность (например, между супругами) обычно не принимается.
24. Сколько времени занимает рассмотрение заявления?
Срок рассмотрения зависит от загруженности местного управления миграции и составляет от 4 до 8 недель.
Если запрошены дополнительные документы, срок может увеличиться.
25. Дает ли владение несколькими объектами преимущества?
Не обязательно.
Количество объектов не влияет напрямую на решение.
Однако более высокая общая стоимость инвестиций может восприниматься положительно.
26. Сколько времени нужно проживать в Турции, чтобы сохранить ВНЖ?
Необходимо проживать в Турции не менее 120 дней в году (примерно 4 месяца).
Длительное отсутствие может стать основанием для аннулирования разрешения.
27. Применяется ли требование в 200 000 долларов для всех городов Турции?
Да.
Начиная с 2023 года, по всей территории Турции действует единый минимальный порог — 200 000 долларов США для получения ВНЖ на основании владения недвижимостью.
