Анталья (Antalya) — не просто туристическая столица Турции, она является одним из самых предпочтительных центров недвижимости как для турецких, так и для иностранных инвесторов благодаря 300 солнечным дням в году, высокому уровню жизни, современным жилым проектам и стабильной доходности инвестиций.
Особенно выделяются районы Konyaaltı, Lara, Kundu, Belek, Alanya, Kemer, Kepez, Muratpaşa, Döşemealtı, как по жилью, так и по инвестиции.
В этом руководстве вы шаг за шагом найдёте юридические процессы покупки недвижимости в Анталье, инвестиционные преимущества, моменты, на которые нужно обратить внимание в регистрационной службе, особые правила для иностранных инвесторов и связь с гражданством.
Операции купли-продажи недвижимости в Анталье регулируются следующими законодательными актами:
• Закон № 2644 «О кадастре и регистрации прав на недвижимость»
• Закон № 4721 «Гражданский кодекс Турции»
• Закон № 634 «Об общем праве собственности на этаж»
• Положение о приобретении недвижимости иностранцами
• Закон № 5901 «О гражданстве Турецкой Республики» (по пути инвестиций)
Принцип взаимности больше не требуется. Однако в Анталье существуют зоны, закрытые для приобретения иностранцами: военные запретные зоны, прибрежные зоны береговой охраны, специальные охранные территории (например, районы вокруг Aksu, Serik или зоны береговой охраны).
Государственные службы регистрации (Tapu Müdürlükleri) проверяют, не находится ли приобретаемый объект в таких зонах через системы Генерального управления картографии (Harita Genel Müdürlüğü) и Министерства национальной обороны (Milli Savunma Bakanlığı).
3.1. Предварительная подготовка (планирование и бюджет)
Цель: уменьшить риски на старте и подготовить все документы без пропусков.
Необходимо:
3.2. Выбор объекта и юридическая проверка (Due Diligence)
При покупке недвижимости в Анталье важны следующие проверки:
Через адвоката необходимо получить «выписку обременений (takyidat dökümü)», заранее проанализировать записи реестра и риск изменения плана зонирования.
3.3. Предварительный договор продажи (Noter onaylı satış vaadi sözleşmesi)
В Анталье, особенно при покупке недвижимости в строящихся проектах (Lara, Konyaaltı, Kepez, Döşemealtı), должен быть заключён нотариально удостоверенный предварительный договор продажи.
Обязательные положения:
• Полное описание объекта (провинция, район, кадастровый блок-участок, номер независимого разделения)
• План оплаты, дата передачи и дата регистрации
• Штраф за задержку передачи
• Процедура выявления и устранения дефектов/недоделок
• Обязательство перехода к кондоминиуму (kat mülkiyeti)
• Распределение налогов/пошлин
• Компетентный суд и адрес для уведомлений
3.4. Оценка стоимости (Отчёт CMB)
Для иностранных инвесторов обязателен отчёт оценщика с лицензией CMB (Capital Markets Board).
В Анталье такие отчёты обычно готовятся за 2-3 рабочих дня.
Дополнительные документы:
• «Документ о покупке валюты» (DAB)
• Документы соответствия AML (MASAK)
• Выписка об эскроу/блокировке банковского перевода
3.5. Процедуры регистрации недвижимости и запись на приём
Операции обычно проходят в регистрационных службах (Tapu Müdürlükleri) районов: Konyaaltı, Muratpaşa, Kepez, Alanya, Manavgat или Serik.
Необходимые документы:
• Паспорт / удостоверение личности
• Отчёт CMB
• Полис DASK (страхование от землетрясений)
• DAB-документ (если имеется)
• Платёжный чек (доказательство оплаты)
• Доверенность + перевод
• Согласие супруга/супруги (если есть пометка семейного дома)
3.6. Операции в день регистрации
Для иностранных покупателей обязательен присяжный переводчик.
3.7. Пострегистрационные процедуры
• Уведомление о налоге на недвижимость: в муниципалитет в течение 30 дней.
• Переоформление абонементов: электроэнергия, вода, газ; необходимо получить справку об отсутствии задолженности.
• Страхование: DASK обязательно, дополнительное страхование жилья – по желанию.
• Декларация адреса: в Управление по гражданской регистрации.
• Для иностранцев:
o При покупке недвижимости свыше USD 200 000 → право на получение вида на жительство
o При покупке недвижимости свыше USD 400 000 → право на гражданство Турции по инвестиции
3.8. Временная схема
|
Этап |
Срок (дни) |
Описание |
|
0–3 |
Проверка титула и зонирования |
|
|
2–5 |
Отчёт CMB |
|
|
4–7 |
Нотариальный договор |
|
|
6–10 |
Процедуры регистрации |
|
|
10–20 |
Пост-closing процедуры |
3.9. Средние расходы (для Антальи)
|
Статья |
Примерная сумма / ставка |
|
Пошлина за регистрацию |
4% (может делиться между покупателем и продавцом) |
|
Отчёт CMB |
3 000–6 000 TRY |
|
DASK |
800–1 500 TRY |
|
Присяжный переводчик |
1 000–3 000 TRY |
|
Юридические услуги |
Зависит от объёма дела |
|
Сервисный сбор (döner sermaye) |
700–3 200 TRY |
3.10. Рекомендации по снижению рисков
• Не вносите платёж до проверки обременений (takyidat)
• Операции только посредством банковского перевода
• Иностранные покупатели — через доверенность адвоката
• Устанавливайте цену на основании отчёта оценщика
• Не доверяйте устным обязательствам без нотариального договора
3.11. Контрольный список для иностранных покупателей
• Паспорт и налоговый номер (VKN)
• Апостилированная доверенность
• Отчёт CMB
• DAB-документ
• Присяжный переводчик
• Аннотация «не продаётся 3 года», если планируется гражданство
• Документы соответствия AML (MASAK)
3.12. Контрольный список для граждан Турции
• Удостоверение личности / номер TCKN
• Согласие супруга (если семейный дом)
• Письмо об отсутствии долга по взносам
• Полис DASK
• Справки об отсутствии обременений и задолженностей
• При покупке с кредитом — одобрение банка
3.13. Часто встречающиеся ошибки и правильные действия
|
Ошибка |
Правильное действие |
|
Наличный платёж |
Используйте банковский перевод или эскроу |
|
Платёж без проверки обременений |
Обязательно провести предварительную проверку |
|
Определение цены без отчёта |
Основывайте на отчёте CMB |
|
Устное обязательство |
Требуйте нотариальный договор |
|
Регистрация до получения occupancy |
Регистрация только после получения kat mülkiyeti и iskan |
– Кто может приобрести недвижимость в Анталье?
Анталья — один из регионов Турции, наиболее привлекающих иностранных инвесторов. Согласно турецкому законодательству, право приобрести недвижимость в Анталье имеют:
• Иностранные физические лица, находящиеся в Турции
• Иностранные компании с капиталом, зарегистрированные в Турции (с разрешением)
• Иностранные инвесторы (без требования к проживанию)
Существует специальное ограничение для граждан Сирии. Сирийские граждане не могут оформить титул индивидуально; однако они могут приобрести недвижимость через компанию, зарегистрированную в Турции, либо с турецким партнёром.
– Ограничения на приобретение недвижимости иностранцами в Анталье
Анталья включает в себя прибрежные и внутренние охранные зоны, поэтому существуют правовые ограничения:
• Иностранное физическое лицо может приобрести не более 30 гектаров (300 000 м²) по всей Турции.
• Иностранный инвестор не может приобрести имущество, превышающее 10% территории любого района Антальи.
• Недвижимость запрещена для приобретения в зонах военного запрета, зонах береговой охраны, стратегических зонах и специальных охранных зонах (например, восток побережья Alanya, природный охраняемый район Güllük, побережья Finike).
• Регистрационные службы Антальи проверяют, не находится ли объект в таких зонах через систему Генерального управления картографии.
На практике наиболее востребованные районы:
Konyaaltı, Lara, Muratpaşa, Kepez, Döşemealtı, Alanya, Belek, Kemer, Kaş и Manavgat.
– Гражданство Турции по инвестиции (право на гражданство через Анталью)
Иностранный инвестор может подать заявку на гражданство Турции, купив недвижимость в Анталье стоимостью не менее USD 400 000.
В ходе процесса:
• На титуле должна быть размещена аннотация «не продаётся в течение 3 лет»
• Обязательно наличие отчёта оценщика с лицензией CMB
• Цена инвестиций должна быть внесена через банк и оформлен документ DAB
• Порядок подачи:
Детальная информация: https://www.avkubrakeles.com/gayrimenkul-alimi-yoluyla-turk-vatandasligi-sartlar-surec-hukuki-destek
Из-за большого количества заявок от иностранцев процедуры регистрации недвижимости в Анталье требуют особой тщательности. Содержание контрольного списка поможет избежать наиболее распространённых ошибок:
• Указанная в титуле цена не должна быть ниже фактической цены продажи (риск штрафов по налогам).
• Обязательно проверяйте наличие ипотеки, залога, аннотации аренды, семейного дома.
• Оплата цены наличными нарушает требования AML (MASAK). Предпочтителен банковский перевод.
• На процедуре регистрации должен присутствовать адвокат.
• Для иностранных клиентов, требующих переводчика, нужно участие нотариально удостоверенного присяжного переводчика.
• При наличии аннотации «семейный дом» необходимо согласие супруга/супруги.
В Анталье регистрационные процедуры чаще всего проходят через службы: Konyaaltı, Muratpaşa, Kepez, Alanya и Serik.
В Анталье многие иностранные инвесторы сталкиваются с серьёзными проблемами, действуя только через агентства недвижимости.
Профессиональный адвокат по недвижимости делает процесс юридически безопасным и инвестиционно выгодным.
Чем занимается адвокат при покупке недвижимости?
• Проверяет записи по титулу, зонированию и обременениям,
• Готовит или проверяет нотариальные предварительные договоры продажи,
• Управляет процессами AML (MASAK) источника средств и переводом,
• Интегрирует куплю недвижимости с процессами гражданства или вида на жительство,
• Представляет интересы на этапах налогов, DAB, оценки стоимости, регистрации,
• Проверяет прошлые долги и риски недвижимости,
• После передачи титула формирует юридическую базу для подачи на гражданство или вид на жительство.
В Анталье — особенно в районах Konyaaltı и Alanya, где могут продаваться объекты с туристическим зонированием, адвокатская проверка имеет жизненно важное значение.
Анталья — регион с интенсивными валютными потоками от иностранных инвесторов, поэтому проверки AML (MASAK) применяются строго.
• Источник средств должен быть законным и документированным.
• В банковском назначении перевода должна быть проставлена формулировка: «property purchase» / «konut alımı bedeli».
• Средства из-за границы должны быть переведены банковской системой.
• Инвестор должен быть в состоянии предъявить выписки по банковским счетам или документы о доходах.
• Чтобы не попасть под отчёт о подозрительной операции, рекомендуется консультация MASAK или проверка адвокатом до сделки.
В Анталье при валютных покупках недвижимости без DAB-документа нельзя осуществить регистрацию титула.
После регистрации титула в Анталье необходимо выполнить следующие юридические шаги:
Анталья выделяется в 2025 году благодаря сочетанию туризма и экономики, высокой концентрации иностранных инвестиций, сильному спросу на аренду на короткий и средний срок и новым проектам. Особенно заметны инвестиции в семейные жилые комплексы, короткосрочную аренду на побережье, виллы-резиденции и зеленую зону.
Кластеры районов/микрорайонов по типу инвестиций (Анталья):
• Konyaaltı (Liman, Hurma, Uncalı, Gürsu, Altınkum) → роскошь/престиж, резиденции, семейная аренда у моря
• Muratpaşa (Fener, Şirinyalı, Lara Caddesi, Güzeloba, Yeşilbahçe) → городской престиж, клиники/офисы и семейная аренда
• Lara – Kundu – Kadriye – Belek → жилые объекты для отдыха, смешанный отель/резиденция, аренда у гольф- и курортных объектов
• Kepez (Varsak, Kepezaltı, Gülveren, Güneş) → планированные жилые комплексы, обновление и доступная цена/аренда
• Döşemealtı (Yeşilbayır, Altınkale, Bahçeyaka, Tomalar) → виллы/дуплексы, зелёная зона, долгосрочный прирост
• Alanya (Oba, Cikcilli, Mahmutlar, Kestel, Tosmur) → резиденции для иностранцев, аренда на побережье
• Manavgat (Merkez, Side – Çolaklı, Ilıca) → летние дома-резиденции, сильный аренда сезон
• Kemer (Merkez, Göynük, Beldibi), Kaş–Kalkan → виллы/частные дома, аренда высокого сегмента
• Serik – Aksu – Gazipaşa (выбранные коридоры) → земля/развитие, логистика-туризм
Тактика выбора района: сравните по типу аренды (семейная/корпоративная/короткий срок), расстоянию до побережья/курортных точек, статусу зонирования/туристической выделенности, плану управления комплексом/взносам и доступности инфраструктуры (магистраль/аэропорт).
— Konyaaltı: роскошь/престиж и семейная аренда (Liman, Hurma, Uncalı, Gürsu, Altınkum)
Общий обзор
Побережье, развитая социальная жизнь и доступность пешком; зона с высоким предложением резиденций и новых проектов.
Инвестиционные преимущества
• Семейная аренда и средне-долгосрочная аренда с низким уровнем пустующих объектов; близость к морю удерживает уровень аренды.
• В новых объектах сильное управление комплексом и развитые социальные условия; присутствие бренд-проектов.
Юридические заметки
• Проверяйте наличие occupancy/condominium, ограждений балконов/террас и управление парковкой.
• На побережье уделите внимание законам о прибрежной зоне (Coastal Law), отступам и использованию общей зоны.
— Muratpaşa & Lara Коридор: городской престиж / клиника–офис / семейное жильё
Общий обзор
Центральное расположение, рост преобразований под здравоохранение-образование и офис–клиники; престижный коридор.
Инвестиционные преимущества
• Широкий пул корпоративных/семейных арендаторов; Lara Caddesi–Fener–Şirinyalı зоны с высокой сохранностью стоимости.
• Возможны долгосрочные договоры аренды при переоборудовании под клиники/офисы.
Юридические заметки
• Проверьте управляющий план (использование под клинику/офис), условия лицензии и соответствие проекту (влажные зоны и др.).
• Подтвердите наличие парковки, пожарной безопасности, occupancy документов.
— Lara – Kundu – Kadriye – Belek: жилые объекты для отдыха и аренда на короткий срок
Общий обзор
Отели, гольф-поля и курортная жизнь; высокий потенциал сезонной аренды.
Инвестиционные преимущества
• При ориентире на отдых — доход от аренды на короткий/средний срок; заполняемость во время сезона высока.
• На линии Belek–Kadriye стабилен спрос от гольф-туризма.
Юридические заметки
• При аренде для туризма — проверка разрешений/лицензий, правил работы апарт-резиденций и обязательность новой поправки (лицензия).
• В зонах с туризм-зонированием жилое использование может быть ограничено; проверьте зонирование и выделение.
— Kepez: обновление и доступная цена/аренда
Общий обзор
Городское планирование и стопроцентное предложение новых проектов; жизнь в доступных комплексах.
Инвестиционные преимущества
• Широкий выбор 2+1–4+1; стабильная аренда и низкий уровень пустующих квартир.
• Преимущество «цена/эффект» для инвесторов; коридоры обновлений предлагают возможности.
Юридические заметки
• В договоре обязательно должно быть отражено: переход от строительства к кондоминиуму, протокол о дефектах/недоделках.
• Изучите условия взносов, пользования общими объектами и управляющий план.
— Döşemealtı: виллы/дуплексы & зелёная зона (Yeşilbayır, Altınkale, Bahçeyaka, Tomalar)
Общий обзор
Жизнь на окраине города с участками, ландшафтом и концепцией вилл.
Инвестиционные преимущества
• Высок спрос среди семей на виллы; желательны сад/терраса.
• В долгосрочной перспективе — прирост стоимости в проектах с высоким долевым участком земли.
Юридические заметки
• Подтверждение зонирования, нормативов (FAR/отступов), обязательств по бассейнам/ландшафту и инфраструктуре.
• Управляющий план и взносы, обеспечение безопасности и эксплуатация объектов должны быть явно оформлены.
— Alanya: ориентированность на иностранцев & аренда на побережье
Общий обзор
Международный спрос и разнообразие проектов; аренда на побережье на короткий срок сильна.
Инвестиционные преимущества
• Благодаря высокому спросу от иностранцев — популярны договоры аренды в валюте.
• Наличие комплексного жилого фонда и социальных условий поддерживает аренду.
Юридические заметки
• Обязателен переводчик, отчёт CMB, DAB и аннотация «не продаётся 3 года» (если планируется гражданство) — всё должно быть тщательно оформлено.
• При аренде для туризма — проверка лицензий, договоров с управляющей компанией и управляющий план обязателен.
— Manavgat / Side: летний дом–резиденция & сезонная аренда
Общий обзор
Примущества сезонной заполняемости; присутствуют жилые комплексы-резиденции.
Инвестиционные преимущества
• Высокая аренда в сезон; договоры с управляющими компаниями упрощают управление.
Юридические заметки
• В объектах «апарт-резиденций» обязательны лицензии, муниципальные разрешения, документы по пожарной безопасности и occupancy.
— Kemer & Kaş–Kalkan: виллы верхнего сегмента / частные дома
Общий обзор
Природный ландшафт, марина и профиль высокодоходного сегмента; виллы с высоким арендным потенциалом.
Инвестиционные преимущества
• Ограниченное предложение качественных вилл → сохранение стоимости.
Юридические заметки
• Требуется тщательно проверить зоны охраны (sit), закон о побережье (Coastal Law), ограничения по налогам и зонированию, разрешения по ландшафту.
— Serik – Aksu – Gazipaşa (избранные коридоры): земля/развитие & логистика–туризм
Общий обзор
Коридоры развития, влияние аэропорта и логистики, инвестиции в туризм.
Инвестиционные преимущества
• Перспектива 5–10 лет на плановое развитие; потенциал прироста по проектам.
Юридические заметки
• Чёткое выяснение статуса зонирования (жилая/коммерческая/туризм/сельское), выделения, нормативов (FAR), фасадов к дороге/инфраструктуре и процессов дробления/объединения (ifraz–tevhid).
• На землях сельхозназначения с ожиданием зонирования риск спекуляции высок; не покупайте без наличия планов.
|
Тип инвестиций |
Рекомендуемые районы |
Потенциал (кратко/долго) |
Уровень юридического риска |
|
Люксовое/престижное жильё |
Konyaaltı (побережье), избранные Lara–Muratpaşa оси |
Селективный рост; определяет локализация/близость к морю |
Средний |
|
Семейные комплексы |
Внутренние Konyaaltı, плановые районы Kepez, внутренние Muratpaşa |
Стабильная аренда и низкий вакуум |
Низкий-Средний |
|
Короткосрочная аренда |
Lara–Kundu–Belek, побережье Alanya, Side |
Высокий сезонный доход; требования лицензии |
Средний-Высокий |
|
Виллы/природная жизнь |
Döşemealtı (виллы), Kaş–Kalkan, Kemer |
Верхний сегмент; ограниченное предложение → сохранение стоимости |
Средний |
|
Коммерция/офис–клиника |
Muratpaşa–Lara–Fener–Şirinyalı, городские магистрали |
Надёжный денежный поток с корпоративной арендой |
Средний |
|
Земля/развитие |
Serik–Aksu–Gazipaşa (выбранные), окружность Döşemealtı |
Перспектива 5–10 лет, прирост по проектам |
Высокий |
Примечание: диапазоны цен за м² значительно варьируются в зависимости от улицы, возраста проекта, расстояния до моря, вида и взносов. Перед покупкой рекомендуется отчёт CMB и анализ сопоставимых продаж.
|
Тенденция |
Описание |
|
Увеличение спроса на аренду короткого срока |
На линии Lara–Kundu–Belek и Alanya высокий сезонный спрос; условия лицензии/разрешения имеют решающее значение. |
|
Селективный рост на побережье |
В Konyaaltı/Lara сочетание «побережье–социальные возможности–новый запас» создаёт премию. |
|
Стабильность семейного жилья |
В внутренней части Konyaaltı–Kepez–Muratpaşa низкий вакуум и устойчивая аренда. |
|
Виллы/зеленая зона |
В Döşemealtı/Kaş–Kalkan верхний сегмент и ограниченное предложение → сохранение стоимости. |
|
Обновление и плановый рост |
Оси обновления в Kepez и внутри города увеличивают баланс аренда/продажа с новым запасом. |
Мини-юридический контроль-список перед инвестицией (Анталья)
• Титул с обременениями: ипотека, залог, сервитут, семейный дом, аннотация аренды
• Статус зонирования – FAR – высота – отступы, риск изменения плана
• Строительная сервитут/кондоминиум, occupancy, проверка несоответствий проекта (балкон/терраса и др.)
• Управляющий план, взносы, правила эксплуатации общих объектов
• DAB (Документ о покупке валюты), проверка источника средств MASAK, банковский/эскроу/блокировка модели оплаты
• Отчёт CMB + анализ сопоставимых объектов
• Если планируется аренда на короткий срок: проверка лицензий/разрешений и муниципального регулирования
• Если участок с туризм-зонированием: проверка жилого использования и режима выделения
Краткий вывод и рекомендация
• Стратегия 1 – Семья/аренда-устойчивость: внутренние части Konyaaltı и плановые комплексы Kepez; тщательно оцените взносы за м² и доступ к школам/транспорту.
• Стратегия 2 – Селективный прирост: побережье Konyaaltı и престижные оси Lara–Muratpaşa; выбор улицы критичен.
• Стратегия 3 – Доход от аренды: Lara–Kundu–Belek и Alanya; заранее урегулируйте лицензии/разрешения/управление.
• Стратегия 4 – Виллы/зеленая зона: Döşemealtı/Kaş–Kalkan; убедитесь в чётком статусе зонирования, доле земли и ландшафтных обязательствах.
• Стратегия 5 – Коммерция/офис/клиника: оси Muratpaşa–Lara; строго проверьте лицензии, пожарную безопасность, occupancy и условия аренды.
• Стратегия 6 – Земля/развитие: выбранные коридоры Serik–Aksu–Gazipaşa; не покупайте без подтверждения планов.
1. Разрешено ли иностранцам приобретение недвижимости в Анталье?
Да. По законодательству Турции иностранцы могут приобретать недвижимость в Анталье, за исключением военных запретных зон и специальных охранных территорий. Принцип взаимности упразднён; действуют только страна-специфические ограничения и региональные лимиты, такие как прибрежная зона, охрана или туристическое выделение (например, зоны вокруг Aksu/Serik).
2. Требуется ли вид на жительство для покупки недвижимости в Анталье?
Нет. Сделка может быть совершена с паспортом и Tax Identification Number (VKN) без вида на жительство. После передачи титула у тех, кто выполняет условия по стоимости и требованиям, возникает право на короткосрочный вид на жительство через недвижимость.
3. Какие виды недвижимости могут приобрести иностранцы в Анталье?
Квартира, офис/рабочее помещение, коммерческая единица, резиденция, земля (в зависимости от статуса зонирования) и др. Объекты с туристической классификацией или в охранных зонах могут иметь ограничения на использование и передачу. Сельскохозяйственные земли требуют лицензии и специальных процедур.
4. Сколько объектов может приобрести один иностранец в Анталье?
Числовых ограничений нет; однако в совокупности по Турции нельзя превысить 30 гектаров, и нельзя приобрести более 10% площади любого района Антальи.
5. Сколько времени занимают процедуры регистрации недвижимости?
При наличии полного пакета документов — обычно 1–3 рабочих дня, в пиковые сезоны — до недели. Обычно процедуры проходят в районных службах регистрации: Konyaaltı, Muratpaşa, Kepez, Alanya, Manavgat, Serik и др.
6. Какие документы требуются для передачи титула?
• Паспорт или удостоверение личности
• VKN
• (При необходимости) 2 биометрические фотографии
• Отчёт CMB (обязательно для иностранных/гражданство-связанных сделок)
• Полис DASK (для жилья)
• Банковский чек (оплата цены)
• Доверенность + перевод/apostille (если действует представитель)
• Согласие супруга (если есть аннотация семейного дома)
7. Какой размер государственной пошлины за регистрацию недвижимости в Анталье?
Всего 4% от цены (часто разделяется между покупателем и продавцом как 2%–2%). Также оплачиваются сервисные/административные сборы.
8. Можно ли оплатить цену наличными вместо банковским переводом?
Нет. По требованиям АНТИЛАВ (MASAK) операции должны проходить через банковские каналы. Наличные платежи могут вызвать подозрение. В Анталье персонально распространены схемы эскроу/блокировки.
9. Можно ли получить вид на жительство после покупки недвижимости в Анталье?
Да. Иностранцы, выполняющие условия по стоимости и требованиям, могут подать заявление на короткосрочный вид на жительство. Заявления подаются через Управление миграции провинции Анталья (Antalya İl Göç İdaresi) — проверяйте актуальные условия записи и перечень документов.
10. Можно ли получить турецкое гражданство, купив недвижимость в Анталье?
Да. Если приобретена недвижимость минимум на USD 400 000 и на титуле стояла аннотация о запрете продажи на 3 года, возможна процедура получения гражданства через инвестицию (цены/законодатеьство могут меняться — всегда проверяйте актуальные условия).
11. Какие условия предъявляются к недвижимости для гражданства?
• В титуле объект должен быть зарегистрирован на имя заявителя
• Требуется отчёт CMB с лицензией
• Сумма инвестиций должна быть конвертирована в TRY через DAB
• Аннотация «не продаётся 3 года»
• Один и тот же объект не должен быть использован для другой заявки на гражданство
12. Обязателен ли нотариальный контракт при покупке недвижимости в Анталье?
Передача титула осуществляется через службу регистрации. В случае покупки на этапе проекта или с отложенной передачей обязателен нотариально удостоверенный предварительный договор продажи. Условия оплаты и регистрации должны быть чётко указаны в договоре.
13. Может ли иностранец назначить представителя-турка при покупке недвижимости?
Да. Можно назначить адвоката через нотариально удостоверенную доверенность (если оформлено за рубежом — с апостилем или через консульство Турции).
14. Обязателен ли переводчик при регистрации?
Да. Для иностранцев, не владеющих турецким языком, обязателен присяжный переводчик, присутствующий на регистрации и нотариусе; факт фиксируется в протоколе.
15. Как проверить, не обременена ли недвижимость ипотекой или арестом?
С помощью запроса об обременениях (takyidat sorgusu). Адвокат проверяет записи регистрации: ипотеки, аресты, аннотации. Дополнительно запрашиваются данные по зонированию/занятию (iskan) и справка об отсутствии долгов по управлению.
16. Что делать, если после покупки обнаруживаются проблемы с зонированием или разрешением на строительство?
В зависимости от ситуации может быть инициировано: расторжение договора, возврат суммы и/или требование компенсации. Поэтому заранее адвокатом must быть проверены зонирование и iskan. Учтите, что на участках с туризм-зонированием может быть ограничено жилое использование.
17. Что такое отчёт оценщика с лицензией CMB и для чего он нужен?
Это официальный отчёт о рыночной стоимости недвижимости. Он обязателен при иностранных покупателях и заявках на гражданство. Цена, заявленная в регистрации, должна соответствовать этому отчёту.
18. В каких районах Антальи наиболее подходящие условия для инвестиций?
• Люкс/Престиж & семейная аренда: Konyaaltı (Liman, Hurma, Uncalı, Gürsu, Altınkum)
• Городской престиж / клиника–офис / семейный: Muratpaşa–Lara (Fener, Şirinyalı, Güzeloba, Yeşilbahçe)
• Короткий срок аренды: Lara–Kundu–Kadriye–Belek, побережье Alanya, Side
• Доступная цена/аренда и обновление: Kepez (плановые участки)
• Виллы/природная жизнь: Döşemealtı (Yeşilbayır, Altınkale, Bahçeyaka), Kaş–Kalkan, Kemer
19. Безопасна ли покупка апартамента на стадии проекта в Анталье?
Она может быть безопасной; но важно покупать лицензированные/с оформленным титулом проекты, обязательно делать нотариальный предварительный договор, не вносить крупные суммы до регистрации. В договоре — штрафные обязательства/гарантия за дефекты и сроки передачи.
20. Какова роль адвоката при покупке недвижимости в Анталье?
Адвокат управляет: титул/зонирование/искан, договор, AML/DAB, соответствие оценке стоимости, условия передачи/штрафные обязательства/гарантия, а также (если применимо) интеграцию с видом на жительство или гражданством; заранее анализирует региональные риски: туризм-зонирование, охранные зоны, прибрежные ограничения.
21. Нужно ли платить налоги при покупке недвижимости в Турции?
При покупке оплачивается Государственная пошлина за регистрацию (%4). Затем ежегодно уплачивается налог на недвижимость в муниципалитет. (Ставка VAT может отличаться в зависимости от коммерческого/жилого назначения; первичные проекты требуют отдельной оценки).
22. Сколько дней занимает подготовка отчёта оценщика до регистрации?
Обычно 2–3 рабочих дня. Отчёты готовят фирмы с лицензией CMB; в отчёте указана дата и допустимый период действия (обратите внимание, на какие сроки ориентируется компетентный орган).
23. Облагается ли налогом прибыль от продажи недвижимости в Анталье?
Если недвижимость продана до истечения 5 лет, может возникнуть налог на прирост стоимости. В общем случае продажи после 5 лет налогом не облагаются (для исключений рекомендуется консультация с бухгалтером/налоговым консультантом).
24. Как защититься от поддельных объявлений или мошенничества при покупке недвижимости?
• Проверка титула и регистрационных данных через адвоката
• Удостоверение прав и документов агентства недвижимости/компании
• Платежи только через банковский канал и, по возможности, эскроу/блокировка
• Самостоятельное или через представителя участие в регистрации; нотариальный договор для письменных гарантий
25. Каковы требования по обмену иностранной валюты при покупке недвижимости в Турции?
Иностранцы переводят валюту в TRY через банк, и оформляется Документ о покупке валюты (DAB). Он обязателен при заявлении на гражданство; банки Антальи требуют заранее планировать валютную дату/блокировку и получение сертификата соответствия.
26. Что нужно сделать после передачи титула?
• Уведомление в муниципалитет о налоге на недвижимость (регистрация как налогоплательщик)
• Перерегистрация абонементов на электроэнергию, воду, газ, интернет
• Обновление полиса DASK
• Регистрация комплекса/взносов и уведомление управляющего плана
• Подготовка заявления на вид на жительство и/или гражданство (если применимо)
• Если планируется аренда на короткий срок — завершите процедуры получения лицензий/разрешений согласно муниципальному законодательству
27. Могут ли несколько иностранных партнёров совместно приобрести недвижимость в Анталье?
Да. Может быть оформлена долевая собственность (paylı mülkiyet); доля каждого покупателя будет отображена в титуле.
28. Как оформляется доверенность при покупке недвижимости?
Доверенности, выданные за пределами страны, должны иметь апостиль или быть одобрены Турецким консульством. Перед использованием в Турции должна быть оформлена нотариальная перевод + нотариальное удостоверение.
29. Какие самые распространённые ошибки при покупке недвижимости в Анталье?
• Оплата аванса/цены без проверки обременений или зонирования
• Указание цены без отчёта CMB
• Наличный платёж (риски MASAK)
• Сделка без адвоката
• Покупка недвижимости, не соответствующей требованиям для гражданства/вида на жительство
• Не прояснены отличия между строительной сервитутой–кондоминиумом–исканом в договоре
• Планируя аренду на короткий срок, не исследованы заранее лицензии/разрешения
