تُعَدُّ تركيا مركزًا جاذبًا للمستثمرين الأجانب بفضل موقعها الجغرافي المتميز، وتنوعها الثقافي، وميزاتها الاستثمارية. يرغب العديد من الأجانب في امتلاك عقار داخل تركيا من أجل الاستثمار والحصول على تصريح إقامة في الوقت نفسه.
إلا أن هذا الإجراء لا يقتصر على المعادلة البسيطة «اشترِ منزلاً ← احصل على إقامة»، بل يخضع لمجموعة من القواعد القانونية، والمتطلبات التطبيقية، ومعايير التقييم، ومخاطر الرفض.
في هذا المقال سيتم تناول المحاور التالية:
يُعد استيفاء الشروط القانونية شرطًا أساسيًا لقبول طلب الإقامة على أساس امتلاك العقار. وفيما يلي الشروط الأساسية والتغييرات الحديثة في التطبيق:
|
الشرط |
التوضيح |
|
صفة العقار (السكنية) |
يجب أن يكون العقار المُشترى ذا صفة سكنية (منزل، شقة، فيلا). لا تُقبل العقارات ذات الأغراض التجارية أو الأراضي أو المستودعات لهذا النوع من الإقامة. |
|
الحد الأدنى للقيمة |
اعتبارًا من 16 أكتوبر 2023، تم تحديد حد أدنى موحد بقيمة 200.000 دولار أمريكي في جميع الولايات التركية دون تمييز. |
|
تقرير الخبرة / التقييم |
يجب تقديم تقرير تقييم رسمي (تقرير خبرة) يوضح القيمة السوقية للعقار. |
|
وضع سند الملكية (الطابو) |
يجب أن يكون العقار مسجلاً باسم الأجنبي في مديرية الطابو وأن تكون عملية البيع قد تمت وفقًا للإجراءات القانونية. |
|
معايير السكن والإقامة والعنوان |
يجب أن يكون مكان الإقامة في ظروف صحية وآمنة، وأن يتم تقديم عنوان صالح ومناسب في طلب الإقامة. |
|
القدرة المالية / ضمان المعيشة |
يجب على مقدم الطلب أن يُثبت امتلاكه لوسائل مالية كافية لتغطية نفقاته أثناء إقامته في تركيا. |
|
التأمين الصحي |
من الضروري وجود تأمين صحي ساري المفعول طوال مدة الإقامة. |
|
فترة التقديم والمدة الزمنية |
يجب تقديم الطلب قبل انتهاء تصريح الإقامة الحالي بـ 60 يومًا على الأقل. لن تُقبل الطلبات المقدمة بعد انتهاء المدة. |
ملاحظة: شهد التطبيق العملي منذ عام 2023 تغييرات مهمة، منها رفع الحد الأدنى لقيمة العقار الموصل للإقامة، وتوحيد المعايير بين الولايات التركية.
4.1 مراحل التقديم (الخطوات)
ملاحظة مهمة:
الجزء الأهم في هذا الإجراء ليس مرحلة التقديم نفسها، بل عملية شراء العقار.
ففي حال عدم الاستعانة بمحامٍ مختص أثناء عملية الشراء، قد يؤدي ذلك إلى رفض طلب الإقامة حتى وإن كان العقار مطابقًا للشروط.
وفقًا لما هو منشور في الموقع الرسمي لرئاسة إدارة الهجرة، فإن الوثائق المطلوبة للأجانب الذين يمتلكون عقارًا في تركيا هي كما يلي:
في بعض الحالات، قد تُطلب مستندات إضافية مثل وثائق الزواج أو شهادات الميلاد الخاصة بأفراد العائلة المرافقين.
رغم أن شراء العقار يمنح صاحبه حق التقديم، إلا أن ذلك لا يعني الموافقة التلقائية على الإقامة.
وفيما يلي أبرز أسباب الرفض:
5.1 مخالفة المتطلبات القانونية أو الشروط الشكلية
5.2 أسباب الرفض بموجب المادة (32) من قانون الأجانب والحماية الدولية
تنص المادة (32) من القانون رقم 6458 على مجموعة من الأسباب العامة التي تتيح للسلطات رفض الطلب، ومنها:
5.3 المشكلات العملية المتكررة في التطبيق
لوحظ أن هذه الأسباب أصبحت أكثر شيوعًا في التطبيقات بعد عام 2023 نتيجة للتعديلات الأخيرة.
في حال صدور قرار برفض طلب الإقامة، يمكن اتباع الخطوات التالية:
6.1 تبليغ قرار الرفض
تقوم رئاسة إدارة الهجرة بإبلاغ مقدم الطلب (أو ممثله القانوني) قرار الرفض خطيًا،
ويجب أن يتضمن التبليغ أسباب الرفض وحق الاعتراض والمهلة المحددة لتقديم الطعن والطريق القانوني الواجب اتباعه.
6.2 تقديم التظلم الإداري (الاعتراض لدى الجهة نفسها)
في بعض الحالات يمكن تقديم اعتراض إداري إلى الجهة نفسها التي أصدرت القرار،
إلا أن هذا الإجراء نادراً ما يؤدي إلى نتيجة إيجابية،
لأن الاعتراض يُقدَّم إلى نفس الجهة التي اتخذت القرار أساسًا،
وعادةً ما يتم تأكيد الرفض.
ولذلك يُعتبر هذا الإجراء في الغالب إضاعة للوقت دون فائدة حقيقية.
6.3 الدعوى القضائية (دعوى الإلغاء أمام القضاء الإداري)
يمكن لمقدم الطلب الطعن في قرار الرفض أمام محكمة القضاء الإداري عن طريق دعوى الإلغاء.
ويجب تقديم الدعوى خلال مدة 60 يومًا من تاريخ التبليغ الرسمي للقرار.
إذا انقضت هذه المدة دون رفع الدعوى، يصبح القرار نهائيًا ولا يمكن الطعن فيه بعد ذلك.
6.4 التصريح المؤقت أو الوضع القانوني خلال فترة الدعوى
في بعض الحالات، يمكن للمحكمة أو للجهة الإدارية أن تمنح مقدم الطلب تصريح إقامة مؤقت
أو وضعًا خاصًا مثل "وضع المستأجر المؤقت" إلى حين صدور الحكم النهائي،
وذلك حسب طبيعة الملف وملابسات القضية.
6.5 إمكانية إعادة التقديم
بعد صدور قرار الرفض، يحق لمقدم الطلب أن:
في التطبيق العملي، يواجه الأجانب مجموعة من العقبات أثناء عملية التقديم.
وفيما يلي أهم المشكلات والحلول المقترحة لها:
1. غموض معيار القيمة الأدنى للعقار
يختلف الحد الأدنى المطلوب من وقت لآخر؛
فبينما كان سابقًا (75.000 دولار في المدن الكبرى و50.000 في المدن الأخرى)،
أصبح حاليًا موحدًا بمقدار 200.000 دولار أمريكي.
لذلك، يجب متابعة التحديثات الرسمية الصادرة عن رئاسة إدارة الهجرة بدقة.
2. وجود قيود أو رهون على العقار
إذا كان العقار عليه رهن أو حجز قضائي أو منازعات في سجل الملكية،
فقد يؤدي ذلك إلى رفض الطلب.
لذا يجب التأكد من أن سجل الطابو نظيف وخالٍ من القيود قبل التقديم.
ويُستحسن الاستعانة بمحامٍ مختص لفحص السجلات لدى الجهات المختصة.
3. الأخطاء البسيطة أو النواقص الشكلية
حتى الأخطاء الصغيرة — مثل تواريخ غير صحيحة، أو نقص في التوقيعات، أو صور غير مطابقة —
قد تؤدي إلى رفض الطلب.
لذا من الضروري التدقيق في كل وثيقة قبل التسليم.
4. عدم تطابق العنوان أو ظروف السكن
قد تقوم إدارة الهجرة بزيارة للتحقق من العنوان،
وإذا تبيّن أن مكان الإقامة لا يستوفي المعايير الصحية أو الأمنية،
فقد يتم رفض الطلب.
5. التأمين الصحي أو القدرة المالية غير الكافية
يُرفض الطلب إذا كان التأمين الصحي محدود التغطية
أو إذا لم يثبت مقدم الطلب قدرته المالية الكافية لتغطية نفقاته في تركيا.
6. التأخير في تقديم الطلب
يجب تقديم الطلب قبل انتهاء مدة الإقامة الحالية بـ 60 يومًا على الأقل.
التقديم بعد انتهاء المدة القانونية يؤدي غالبًا إلى الرفض التلقائي.
7. الأسباب الأمنية أو النظامية
قد ترفض السلطات الطلب إذا اعتبرت مقدم الطلب تهديدًا للنظام العام أو الأمن الوطني،
حتى وإن كانت المستندات كاملة.
ويخضع هذا التقييم لتقدير الإدارة المختصة.
التوصية:
من الأفضل إعداد ملف الطلب بدقة عالية،
والاستعانة بمحامٍ مختص في قانون الأجانب،
وفحص سجل الملكية والتقارير العقارية مسبقًا،
ومتابعة التحديثات الصادرة عن إدارة الهجرة باستمرار.
امتلاك الأجانب للعقارات في تركيا لا يُعتبر مجرد استثمار مالي،
بل هو أيضًا وسيلة قانونية للحصول على تصريح الإقامة القصيرة الأجل.
لكن هذا المسار يتطلب فهمًا قانونيًا دقيقًا ومتابعة دائمة للتحديثات الرسمية،
لأن المعايير — مثل قيمة العقار، وتغيرات التطبيق في المحافظات،
ومخاطر الرفض، وإجراءات الطعن — قد تتغير باستمرار.
لذلك يُنصح الأجانب الراغبين في الإقامة من خلال التملك العقاري بأن:
1. هل يمكن للأجانب الذين يمتلكون عقارًا في تركيا الحصول على تصريح إقامة؟
نعم. وفقًا للمادة 31/1-أ من القانون رقم 6458 بشأن الأجانب والحماية الدولية،
يحق للأجانب الذين يمتلكون عقارًا في تركيا التقدم بطلب للحصول على تصريح إقامة قصيرة الأجل.
لكن يشترط أن يكون العقار مخصصًا للسكن وأن يتم استيفاء الشروط القانونية الأخرى.
2. ما نوع العقارات المؤهلة للحصول على تصريح الإقامة؟
فقط العقارات السكنية (الشقق، الفيلات، أو العقارات المسجلة كـ “سكن”) مؤهلة.
أما الأراضي، والمحال التجارية، والمخازن، والمزارع فلا تُقبل ضمن هذا النوع من الإقامات.
3. ما هو الحد الأدنى لقيمة العقار المطلوبة؟
اعتبارًا من عام 2023، يجب ألا تقل قيمة العقار عن 200.000 دولار أمريكي
وفقًا لتطبيقات رئاسة إدارة الهجرة.
في السابق، كان الحد الأدنى هو 75.000 دولار في المدن الكبرى و50.000 دولار في المدن الأخرى،
لكن هذا المعيار أصبح الآن موحدًا في جميع المحافظات.
4. هل يجب أن يكون العقار مملوكًا بالكامل للأجنبي؟
نعم. يجب أن تكون الملكية الكاملة للعقار باسم الأجنبي وحده.
العقارات المشتركة (الملكية الجزئية) عادةً لا تمنح الحق في الإقامة،
وغالبًا ما ترفضها إدارة الهجرة.
5. هل يمكن التقديم مباشرة بعد شراء العقار؟
نعم، يمكن التقديم فور تسجيل العقار رسميًا باسم الأجنبي في سند الملكية (الطابو).
لكن يجب أن يكون العقار مسجلاً بنظام الطابق (الملكية أو الإرتفاق)
وأن يكون صالحًا للسكن فعليًا.
6. ما مدة تصريح الإقامة المستند إلى تملك العقار؟
عادةً ما يُمنح هذا التصريح لمدة عام واحد،
وفي بعض المحافظات يمكن أن يصل إلى سنتين عند أول طلب.
يمكن تجديده قبل انتهاء صلاحيته.
7. هل يمكن لأفراد العائلة أيضًا الحصول على إقامة؟
نعم، يمكن ذلك.
يستطيع الزوج/الزوجة والأطفال دون سن 18 عامًا التقديم للحصول على تصريح إقامة عائلية
أو إقامة مشتقة من إقامة مالك العقار،
لكن يجب إعداد ملف منفصل لكل فرد من أفراد العائلة.
8. هل يُعتمد على قيمة الطابو أم على تقرير التقييم العقاري؟
تأخذ إدارة الهجرة بعين الاعتبار القيمة الواردة في تقرير الخبرة الرسمي (التقييم) بالدولار الأمريكي.
أما إذا كانت القيمة في سند الملكية أقل من القيمة الفعلية، فقد يؤدي ذلك إلى رفض الطلب.
9. أين يتم تقديم الطلب؟
يتم التقديم عبر النظام الإلكتروني الرسمي (https://e-ikamet.goc.gov.tr).
بعد التسجيل المبدئي، يجب على المتقدم حضور الموعد المحدد في مديرية إدارة الهجرة بالمحافظة
وتقديم المستندات الأصلية.
10. ما هي المستندات المطلوبة للتقديم؟
11. هل يمكن رفض طلب الإقامة؟
نعم، قد يُرفض الطلب إذا كانت المستندات ناقصة أو القيم غير مطابقة أو المعايير غير مستوفاة.
مثلاً:
12. هل يمكن الاعتراض على قرار الرفض؟
نعم. يمكن رفع دعوى إلغاء أمام القضاء الإداري خلال 60 يومًا من تاريخ الإخطار الرسمي.
وفي بعض الحالات يمكن تقديم اعتراض إداري لدى إدارة الهجرة،
إلا أن هذا الإجراء نادرًا ما يؤدي إلى نتيجة إيجابية.
13. ما الأسباب الأكثر شيوعًا للرفض؟
14. هل يجب مغادرة تركيا بعد الرفض؟
إذا انتهت صلاحية الإقامة أو لم يكن لدى الشخص تأشيرة سارية،
فيجب مغادرة تركيا بعد صدور قرار الرفض.
لكن في حال تقديم دعوى قضائية،
قد يُسمح للشخص بالبقاء مؤقتًا إلى حين صدور الحكم النهائي.
15. ماذا يحدث إذا تم بيع العقار؟
في حال بيع العقار، يتم إلغاء تصريح الإقامة لأن السبب القانوني للإقامة لم يعد قائمًا.
ولا يمكن استمرار الإقامة إلا إذا تم شراء عقار جديد أو وجود سبب آخر للإقامة.
16. هل شراء العقار يمنح الجنسية التركية؟
فقط إذا كانت قيمة العقار لا تقل عن 400.000 دولار أمريكي
وكان هناك تعهد بعدم البيع لمدة 3 سنوات.
أما الإقامة العقارية بـ200.000 دولار فلا تمنح الجنسية،
بل تمنح إقامة قصيرة الأجل فقط.
17. هل تصريح الإقامة العقارية يمنح حق العمل؟
لا.
تصريح الإقامة القصير لا يمنح حق العمل،
لكن يمكن لصاحبه التقدم بطلب منفصل للحصول على تصريح عمل لاحقًا.
18. هل هناك محافظات لا تُمنح فيها الإقامة العقارية؟
نعم، في بعض المحافظات مثل إسطنبول، أنطاليا، بورصة، مرسين
تم بلوغ الحد الأقصى لنسبة الأجانب،
وبالتالي قد تُرفض الطلبات الجديدة في تلك المناطق.
تُعلن رئاسة إدارة الهجرة بشكل دوري عن القائمة المحدثة.
19. ما مدة صلاحية تقرير التقييم العقاري؟
يكون تقرير التقييم العقاري ساريًا لمدة 3 أشهر فقط من تاريخ صدوره،
ويجب تجديده بعد ذلك عند الحاجة.
20. ما الحالات التي تؤدي إلى إلغاء تصريح الإقامة؟
21. كيف يتم تجديد (تمديد) تصريح الإقامة؟
يجب تقديم طلب التمديد قبل انتهاء التصريح بـ 60 يومًا على الأقل عبر نظام الإقامة الإلكتروني.
ويجب إثبات أن العقار ما زال مسجلاً باسم مقدم الطلب.
22. هل يمكن الحصول على الإقامة من خلال الإيجار؟
لا.
الإقامة العقارية تُمنح فقط لمن يشتري عقارًا،
ولا يمكن الحصول عليها من خلال عقد إيجار.
23. هل يمكن الحصول على إقامة من خلال ملكية مشتركة (الطابو المشترك)؟
لا.
يجب أن يكون المالك الوحيد للعقار هو الأجنبي.
أما العقارات المشتركة بين أكثر من شخص (مثل الأزواج)
فغالبًا ما تُرفض.
24. كم يستغرق البت في الطلب؟
يعتمد على كثافة العمل في مديريات الهجرة بالمحافظات،
ولكن عادةً ما تستغرق المدة بين 4 إلى 8 أسابيع.
إذا كانت هناك نواقص في المستندات فقد تتأخر المعالجة.
25. هل امتلاك أكثر من عقار يمنح ميزة إضافية؟
لا، عدد العقارات لا يؤثر مباشرة في القرار.
لكن القيمة الإجمالية العالية قد تُؤخذ بعين الاعتبار إيجابيًا في بعض الحالات.
26. بعد الحصول على الإقامة، كم يجب البقاء داخل تركيا؟
يجب البقاء داخل تركيا لمدة لا تقل عن 120 يومًا سنويًا (حوالي 4 أشهر).
وفي حال البقاء خارج البلاد لفترة طويلة،
يمكن أن يتم إلغاء تصريح الإقامة.
27. هل شرط الـ 200.000 دولار مطبق في جميع المدن؟
نعم.
لم يعد هناك فرق بين المحافظات،
وجميعها تتطلب أن تكون قيمة العقار 200.000 دولار أمريكي على الأقل.
